Renovierung finanzieren, ohne die Immobilie zu verkaufen
Mitfinanziert wird die Renovierung nur gegen eine Zusatzsicherheit — die Tasación bewertet den heutigen Zustand, nicht den nach dem Umbau. Wer bereits eine lastenfreie Immobilie besitzt, deckt die Modernisierung stattdessen über deren Beleihung. Anonymisierte Beispiele aus der Vermittlung.
Finanziert die Bank die Renovierung mit, ohne dass die Immobilie verkauft wird?
Die Bank finanziert die Renovierung nur gegen eine Zusatzsicherheit mit. Das Kaufdarlehen rechnet auf Kaufpreis oder Tasación, den niedrigeren Wert; der Zustand nach dem Umbau zählt dafür nicht. Kommt eine weitere lastenfreie Immobilie als Sicherheit dazu, lässt sich die Sanierung mitfinanzieren. Ohne sie gehört die Renovierung in die Gesamtplanung.
Fälle aus diesem Themenbereich — nach Region
Mallorca: Teneriffa: Gran Canaria: Kanaren: Costa Blanca: Costa del Sol: Costa de Valencia: Costa Brava: Algarve: Madeira: Portugal-Festland:
Modernisierung in der Gesamtplanung — aus der Praxis: Alle Maßnahmen vor dem Kauf kalkuliert: Über die Gesamtplanung: alle Maßnahmen vor dem Kauf kalkuliert, die Mittel standen von Anfang an fest — aus Eigenkapital oder über die Beleihung einer deutschen Immobilie.
Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich: Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich und zeigt, was in Ihrer Situation in Spanien oder Portugal machbar ist. Was wir kosten.
Kann ich Kauf und Renovierung in Spanien zusammen finanzieren? Nicht über die spanische Bank — sie finanziert die Renovierung in der Regel nicht mit. Die spanische Hypothek rechnet auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación, marktüblich bis rund 70 Prozent für Nicht-Residenten; der Wert nach dem Umbau spielt für die Beleihung keine Rolle.
Kauf und Renovierung gehören deshalb in eine Gesamtplanung: Die Maßnahmen werden vor dem Kauf beziffert, die Mittel dafür kommen aus Eigenkapital oder aus der Beleihung einer vorhandenen Immobilie in Deutschland — bis 80 Prozent des Beleihungswerts, lastenfrei oder bei sehr guter Bonität im Nachrang.
Wer die Modernisierung erst nach dem Notartermin anmeldet, steht regelmäßig vor einer Nachfinanzierung zu schlechteren Konditionen oder zahlt aus eigener Tasche. Die praktische Reihenfolge ist also: erst Angebote einholen und die Kosten beziffern, dann die Gesamtfinanzierung aufsetzen, dann kaufen. Die Fälle auf dieser Seite zeigen, wie unterschiedlich groß der Renovierungsanteil ausfallen kann, wenn er von Anfang an eingeplant ist.
Wer Modernisierungen bereits beim Kauf mit einplant, vermeidet spätere Finanzierungslücken. Die folgenden Praxisberichte zeigen anonymisiert, wie Kaufpreis, Nebenkosten und geplante Maßnahmen in Spanien und Portugal von Anfang an gemeinsam geplant und gedeckt wurden.
Warum Spanien hier anders tickt als Deutschland: In Deutschland werden Modernisierungskosten regelmäßig mitfinanziert. In Spanien nur gegen eine Zusatzsicherheit: Die Bank rechnet auf Kaufpreis oder Tasación — den niedrigeren Wert — und die Tasación bewertet den Zustand von heute, nicht den nach dem Umbau. Kombiprodukte „Kauf plus Renovierung“ richten sich im spanischen Markt praktisch an Residenten mit Hauptwohnsitz in Spanien und sind für Nicht-Residenten keine Lösung.
Was in der Praxis trägt, ist die Gesamtplanung: Alle Maßnahmen werden vor dem Notartermin kalkuliert, die Finanzierung rechnet auf den Kaufpreis, und die Mittel für die Renovierung stehen von Anfang an fest — aus Eigenkapital oder, wo vorhanden, über die Beleihung einer deutschen Immobilie.
Sanierung mitfinanziert — sechs Musterfälle mit Zusatzsicherheit: Die Fälle weiter unten sind echte, anonymisierte Praxisberichte; dort wurde die Modernisierung aus Eigenkapital bezahlt. Die folgenden sechs Fälle sind gerechnete Musterfälle — sie zeigen, was eine Zusatzsicherheit trägt, und sie sind bewusst unterschiedlich groß, weil eine Finca auf Mallorca mit anderen Summen rechnet als ein Haus bei Braga.
Die Rechnung dahinter ist immer dieselbe: Die spanische oder portugiesische Bank finanziert bis zu 70 % des Kaufpreises und bewertet den heutigen Zustand. Eine lastenfreie Immobilie in Deutschland wird bis zu 80 % ihres Beleihungswerts beliehen; dieses zweite Darlehen deckt die Modernisierung und den Eigenkapitalanteil am Kauf. Die Kaufnebenkosten bleiben in jedem Fall Eigenmittel.
Mallorca — Finca bei Santanyí — Kaufpreis: 950.000 €; Modernisierung: 238.000 € (25 %); Kaufdarlehen 70 %: 665.000 €; Darlehen auf die Zusatzsicherheit: 523.000 €; Beleihungswert, den sie haben muss: 654.000 €; Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln: 105.000 €. Costa del Sol — Villa in Marbella — Kaufpreis: 780.000 €; Modernisierung: 156.000 € (20 %); Kaufdarlehen 70 %: 546.000 €; Darlehen auf die Zusatzsicherheit: 390.000 €; Beleihungswert, den sie haben muss: 488.000 €; Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln: 86.000 €.
Algarve — Stadthaus in Lagos — Kaufpreis: 520.000 €; Modernisierung: 156.000 € (30 %); Kaufdarlehen 70 %: 364.000 €; Darlehen auf die Zusatzsicherheit: 312.000 €; Beleihungswert, den sie haben muss: 390.000 €; Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln: 52.000 €. Costa Blanca — Haus in Jávea — Kaufpreis: 420.000 €; Modernisierung: 105.000 € (25 %); Kaufdarlehen 70 %: 294.000 €; Darlehen auf die Zusatzsicherheit: 231.000 €; Beleihungswert, den sie haben muss: 289.000 €; Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln: 46.000 €.
Kanaren — Wohnung auf Teneriffa — Kaufpreis: 340.000 €; Modernisierung: 68.000 € (20 %); Kaufdarlehen 70 %: 238.000 €; Darlehen auf die Zusatzsicherheit: 170.000 €; Beleihungswert, den sie haben muss: 213.000 €; Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln: 37.000 €. Portugal-Festland — Haus bei Braga — Kaufpreis: 260.000 €; Modernisierung: 78.000 € (30 %); Kaufdarlehen 70 %: 182.000 €; Darlehen auf die Zusatzsicherheit: 156.000 €; Beleihungswert, den sie haben muss: 195.000 €; Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln: 26.000 €.
Gerechnete Musterfälle, keine dokumentierten Einzelfälle und keine Finanzierungszusage. Beträge gerundet, ohne Zinsangabe. Ob eine Bank den Weg geht, entscheidet ihre Kreditrichtlinie — Bonität, Objekt und Lage der Zusatzsicherheit. Vermittlung nach § 34i GewO durch Olga Nikushkina · keine Rechts- oder Steuerberatung.
Eine Untergrenze gehört dazu: Das Darlehen auf die Zusatzsicherheit fängt bei rund 150.000 € an. Wer nur 40.000 € Sanierung finanzieren will, kommt über diesen Weg nicht — dort bleibt die Gesamtplanung aus Eigenkapital.
Ähnliche Situation in Spanien oder Portugal? Sprechen wir darüber. Jede Finanzierung in Spanien oder Portugal ist ein Einzelfall. Im kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Siegfried Perini für die Inhaberin Olga Nikushkina · §34i GewO · keine Steuer- oder Rechtsberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Wer eine Wohnimmobilie in Benidorm dauerhaft selbst nutzen möchte, sollte den Blick nicht ausschließlich auf den Kaufpreis richten.
Stadtwohnung in Alicante — selbstständige Architektin (Costa Blanca)
Gerade in innenstadtnahen Lagen von Alicante lohnt sich ein genauer Blick auf Bestandsimmobilien.
Einfamilienhaus in El Campello (Costa Blanca)
Ein gepflegtes Bestandshaus in El Campello bietet häufig ein sehr gutes Verhältnis zwischen Wohnqualität und Lage.
Stadthaus in Villajoyosa (Costa Blanca)
Bestandsimmobilien in Villajoyosa bieten häufig eine attraktive Kombination aus Lage, Charme und Wohnqualität.
Villa in Guardamar del Segura (Costa Blanca)
Gerade Käufer mit unternehmerischem Hintergrund müssen ihr Eigenkapital nicht vollständig in eine Immobilie investieren.
Penthouse an der Orihuela Costa (Costa Blanca)
Auch moderne Neubau- oder neuwertige Bestandswohnungen verursachen häufig zusätzliche Investitionen, bevor sie den eigenen Wohnwünschen vollständig entsprechen.
Reihenhaus in Torrevieja (Costa Blanca)
Gerade beim Wechsel in den Ruhestand ist eine ausgewogene Finanzierung oft sinnvoller als der vollständige Einsatz des vorhandenen Vermögens.
Villa in Marbella (Costa del Sol)
Auch bei hochwertigen Immobilien in Marbella ist es sinnvoll, nicht ausschließlich den Kaufpreis zu betrachten.
Apartment am Yachthafen Puerto Banús (Costa del Sol)
Auch exklusive Immobilien benötigen häufig individuelle Anpassungen, bevor sie den persönlichen Wohnvorstellungen vollständig entsprechen.
Golfvilla in Nueva Andalucía (Costa del Sol)
Auch bei exklusiven Villen entstehen häufig zusätzliche Investitionen, bevor die Immobilie den eigenen Vorstellungen vollständig entspricht.
Einfamilienhaus Costa del Sol — Ingenieurpaar zieht um (Costa del Sol)
Auch moderne Häuser benötigen häufig individuelle Anpassungen, bevor sie den persönlichen Ansprüchen vollständig entsprechen.
Villa in Benahavís (Costa del Sol)
Bei hochwertigen Immobilien entstehen häufig zusätzliche Investitionen, obwohl sich das Objekt bereits in einem sehr guten Zustand befindet.
Andalusisches Landhaus — Unternehmer arbeitet remote (Costa del Sol)
Nicht jede Immobilie mit ländlichem Charakter ist automatisch eine rustikale Finca.
Apartment in Fuengirola (Costa del Sol)
Gerade in Städten wie Fuengirola lohnt sich der Blick auf gut gelegene Bestandswohnungen.
Penthouse in Benalmádena (Costa del Sol)
Auch hochwertige Neubau- oder neuwertige Immobilien entsprechen nicht immer vollständig den persönlichen Wohnvorstellungen.
Stadtwohnung in Málaga (Costa del Sol)
Innenstadtwohnungen überzeugen häufig durch ihre Lage und ihren Charakter.
Villa in Nerja (Costa del Sol)
Auch wenn eine Immobilie bereits in einem guten Zustand ist, lohnt sich häufig eine gezielte Modernisierung vor dem Einzug.
Einfamilienhaus in Casares (Costa del Sol)
Casares ist besonders für Käufer interessant, die bewusst eine ruhigere Wohnlage bevorzugen, ohne auf eine gute Erreichbarkeit der Küste verzichten zu müssen.
Villa in Sotogrande (Costa del Sol)
Auch im hochpreisigen Segment sollte eine Finanzierung nicht ausschließlich auf den Kaufpreis ausgerichtet werden.
Reihenhaus in Manilva (Costa del Sol)
Manilva zeigt, dass attraktive Wohnlagen an der Costa del Sol nicht zwangsläufig im obersten Preissegment liegen müssen.
Einfamilienhaus in Torrox (Costa del Sol)
Wer seinen Ruhestand langfristig plant, sollte bereits beim Immobilienkauf an zukünftige Anforderungen denken.
Modernes Apartment in La Cala de Mijas (Costa del Sol)
La Cala de Mijas bietet nicht nur eine attraktive Küstenlage, sondern auch hervorragende Voraussetzungen für das ganzjährige Wohnen.
Eigentumswohnung in Valencia (Pla del Real) (Costa de Valencia)
Valencia gehört zu den Städten, in denen hochwertige Bestandswohnungen häufig mehr Wohnqualität und bessere Lagen bieten als viele Neubauten.
Stadthaus in Castellón de la Plana (Costa de Valencia)
Städte wie Castellón de la Plana bieten häufig attraktive Wohnlagen zu einem Preisniveau, das in anderen Küstenregionen kaum noch zu finden ist.
Apartment in Peñíscola (Costa de Valencia)
Auch Wohnungen in guten Bestandsanlagen profitieren häufig von gezielten Modernisierungen vor dem Einzug.
Einfamilienhaus in Vinaròs (Costa de Valencia)
Auch außerhalb der bekannten Küstenmetropolen finden sich attraktive Wohnimmobilien mit einem ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis.
Eigentumswohnung in Gandia (Costa de Valencia)
Nicht jeder zukünftige Lebensmittelpunkt in Spanien muss direkt am Strand liegen.
Strandnahes Apartment in Playa de Gandia (Costa de Valencia)
Ein Apartment in Strandnähe stellt andere Anforderungen als eine Immobilie im Landesinneren.
Einfamilienhaus in Gandia (Costa de Valencia)
Nicht jeder Käufer möchte direkt an der Küste wohnen.
Penthouse in Cullera (Costa de Valencia)
Cullera bietet eine interessante Alternative zu den bekannten Metropolen an der spanischen Mittelmeerküste.
Villa in Oliva (Costa de Valencia)
Oliva zeigt, dass sich ruhige Wohnlagen, eine gute Infrastruktur und die Nähe zum Meer hervorragend miteinander verbinden lassen.
Bungalow in Alcossebre (Costa de Valencia)
Wer den Ruhestand in Spanien plant, sollte bereits beim Immobilienkauf an die zukünftigen Wohnbedürfnisse denken.
Apartment in Oropesa del Mar (Costa de Valencia)
Ein Apartment in Küstennähe bietet häufig eine hohe Lebensqualität, sollte jedoch auf die Anforderungen des ganzjährigen Wohnens abgestimmt werden.
Villa in Benicàssim (Costa de Valencia)
Benicàssim bietet nicht nur attraktive Strandlagen, sondern auch ruhige Wohngebiete mit hoher Lebensqualität.
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Häufige Fragen
Finanzieren spanische Banken die Renovierung mit?
Nur gegen eine Zusatzsicherheit. Das Kaufdarlehen rechnet auf Kaufpreis oder Tasación — den niedrigeren Wert; der Zustand nach dem Umbau zählt dafür nicht. Kommt eine weitere lastenfreie Immobilie als Sicherheit dazu, lässt sich die Sanierung mitfinanzieren. Ohne sie gehört sie in die Gesamtplanung.
Wie wurden die Maßnahmen in den Fällen dann bezahlt?
Über die Gesamtplanung: Alle Maßnahmen wurden vor dem Kauf kalkuliert, die Finanzierung rechnete auf den Kaufpreis, und die Mittel für die Renovierung standen von Anfang an fest — aus Eigenkapital oder über die Beleihung einer deutschen Immobilie. Die Details unterscheiden sich je Fall und Land.
Kann die Beratung bei dieser Ausgangslage helfen?
Ja. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich; sie zeigt, was in Ihrer Situation in Spanien oder Portugal machbar ist.
Sind die genannten Zahlen übertragbar?
Nein. Es handelt sich um anonymisierte Einzelfälle. Konditionen hängen von Bonität, Beleihung und Bank ab.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos.
Weiterführende Seiten
Alle Praxisberichte im Überblick
Anonymisierte Praxisberichte zur Immobilienfinanzierung in Spanien und Portugal für Nicht-Residenten — nach Regionen und Anliegen. §34i.
Was wir kosten
Vermittlung einer Hypothek in Spanien oder Portugal: 1 % der vermittelten Darlehenssumme, fällig nur bei Erfolg, ohne IVA und ohne Vorkasse.
Beleihung einer deutschen Immobilie
Kredit für die Auslandsimmobilie: deutsche Immobilie bis 80 % des Beleihungswerts beleihen und in Spanien als Barkäufer auftreten — § 34i GewO.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.