Qui aide les acheteurs francophones?
Siegfried Perini — pour toute l’Espagne, Costa Blanca comprise. Ces pages sont en français; l’entretien se déroule en allemand, anglais, français, espagnol ou russe.
§34i GewO · ces pages en français
Prêt hypothécaire ou crédit immobilier en Espagne pour un non-résident: hypothéquer sa maison pour emprunter, l’hypothèque, l’equity release et l’impôt sur la fortune
Acheter un logement en Espagne est possible sans restriction pour les Français, Belges, Suisses et Luxembourgeois; la difficulté réside dans le financement. Pour une hypothèque espagnole, les banques évaluent les non-résidents différemment des résidents, et toutes les banques ne disposent pas d’un programme adapté.
Comment obtenir un prêt immobilier en Espagne en tant que non-résident?
En tant que non-résident, vous obtenez généralement un prêt jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise propre de la banque (tasación), et non du prix demandé. Les 30% restants, plus environ 10–13% de frais d’acquisition, proviennent de votre apport personnel. Votre revenu net compte également: les banques espagnoles appliquent généralement un taux d’endettement de 30–35% maximum de votre revenu mensuel net.
En bref
Prêt immobilier en Espagne en tant que non-résident: quels trois points comptent?
Siegfried Perini aide les acheteurs francophones dans toute l’Espagne; les banques financent en général jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre prix d’achat et tasación, et les droits de mutation varient selon la région.
Quel montant est financé?
Généralement jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación, le reste plus 10–13% de frais d’acquisition sur votre apport personnel.
Combien coûtent les droits de mutation?
9–11% dans la Comunitat Valenciana (Costa Blanca) — variable selon la région, voir le tableau ci-dessous.
Les bases
Hypothèque espagnole: combien une banque espagnole finance-t-elle aux non-résidents?
Les banques espagnoles financent généralement les non-résidents jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise propre de la banque (tasación) — et non du prix demandé que vous convenez avec le vendeur. Si votre budget est serré, tenez donc compte d’une valeur d’expertise éventuellement inférieure au prix d’achat.
Les 30% restants plus environ 10–13% de frais d’acquisition doivent provenir de votre apport personnel. Pour un logement de 300 000 €, cela représente vite 120 000–130 000 € d’apport personnel.
Données clés du prêt immobilier en Espagne: d’où viennent les valeurs?
Pour chaque valeur, nous indiquons sa provenance — pour que vous puissiez vérifier au lieu de devoir nous croire.
| Poste | Valeur | Source du chiffre |
|---|---|---|
| Financement (non-résidents) | 70 % de la valeur la plus basse entre prix d’achat et Tasación | notre pratique d’intermédiation; 70 % si la Tasación confirme le prix d’achat |
| Apport personnel | 30 % plus frais d’acquisition | contrepartie du financement — calculé, non estimé |
| Frais d’acquisition | 10 à 13 % du prix d’achat | par région; aperçu sur perini.es/info/kosten-immobilienkauf-spanien/ |
| Amortissement | prêt amortissable, échéance constante | exemple représentatif, voir ci-dessous |
| Durée | en théorie jusqu’à l’âge de 75 ans; avec deux emprunteurs, l’âge du plus jeune compte | limite inférieure pratique environ 10 ans; c’est la mensualité qui freine, pas l’âge |
| Numéro fiscal | NIE, avant la conclusion du contrat | sur place 1 à 2 jours, via un consulat de quelques semaines à plusieurs mois |
| Avant-contrat | Arras penitenciales, acompte habituel 10 % | sans condición suspensiva (condition suspensive), perdu en cas de refus de la banque |
| Traitement jusqu’à l’accord | 3 jours à 4 semaines | avec un dossier complet; l’accord lui-même est valable jusqu’à 10 jours |
| Tasación (rapport d’expertise) | 5–10 jours ouvrés | selon l’agenda de l’expert; la commander à l’avance est plus rapide |
| Délai légal avant l’acte notarié | au moins 10 jours (FEIN) | Ley 5/2019; entre l’accord et la remise des clés, il faut compter au moins 11 jours |
Quelles conditions s’appliquent à l’hypothèque espagnole (état au 06.10.2026)?
Il existe quatre formes de taux: fixe avec ou sans bonification, variable sur la base de l’Euríbor et mixte; la bonification ne réduit le taux qu’en échange de produits liés.
| Type de taux | Fourchette | Source du chiffre |
|---|---|---|
| Fixe, avec bonification | 2,4 à 3,0 % par an (TIN) | notre enquête bancaire, vérifiée le 06.10.2026 |
| Fixe, sans bonification | 3,4 à 4,0 % par an | même enquête; c’est le prix sans produits liés |
| Variable | Euríbor 12M 2,95 % plus marge de 0,25 à 0,9 %, soit 3,2 à 3,85 % au total | marge issue de notre enquête; Euríbor: Banco de España / EMMI, moyenne mensuelle d’août 2026 |
| Mixte | supplément de 0,1 à 0,3 point de pourcentage par rapport à la variante à taux fixe | notre enquête bancaire, vérifiée le 06.10.2026 |
| Bonificación (réduction de taux) | réduit le taux de 0,5 à 0,7 point de pourcentage, exceptionnellement de 1,0 point de pourcentage | exige des produits liés (deux à quatre, selon la banque): compte auprès de la banque, assurance décès, assurance habitation, système d’alarme |
Les produits liés entraînent des coûts courants qui peuvent absorber tout ou partie de l’avantage de taux. La rentabilité de la bonification dépend de ce que coûtent les produits dans chaque cas — nous en faisons le calcul avant la signature.
À quoi ressemble un exemple représentatif de prêt immobilier en Espagne?
Le calcul repose sur le taux débiteur bonifié de 2,4 % par an pour un prêt amortissable, tiré de l’exemple représentatif publié sur perini.es (prêt de 200 000 €, quotité de financement de 70 %, 20 ans, mensualité de 1 050,09 €, TAE 2,45 %, montant total de 252 022 €). Tasación 400 €, pas de frais de dossier (comisión de apertura 0 %). Le taux débiteur indiqué s’entend avec bonification; celle-ci exige deux à quatre produits liés selon la banque, dont les coûts courants ne sont pas inclus dans la TAE. Sans bonification, la même source indique un taux débiteur de 3,4 %, une mensualité de 1 149,67 € et une TAE de 3,48 %. Votre taux peut être plus élevé ou plus bas; il dépend de votre solvabilité, de la quotité de financement et de la durée de taux fixe, et il est fixé par la banque.
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Montant net du prêt | 200 000 € |
| Quotité de financement (LTV) | 70 % |
| Durée | 20 ans, prêt entièrement amortissable |
| Taux débiteur fixe | 2,4 % (avec bonification) |
| Mensualité | 1 050,09 € |
| Taux annuel effectif global (TAE) | 2,45 % — hors coûts courants des produits liés (selon la banque) |
| Montant total dû | 252 022 € |
| Sans bonification | taux débiteur 3,4 %, mensualité 1 149,67 €, TAE 3,48 % |
Source: enquête bancaire Perini (état octobre 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Ceci n’est ni une offre ni un accord de financement — le taux effectivement obtenu dépend de la banque, du bien et des documents.
Frais par régionMadrid Andalousie · Costa del Sol Comunitat Valenciana · Costa Blanca Baléares · Majorque, Ibiza
Dans quelle mesure les droits de mutation (ITP) varient-ils selon la région?
De 6% à Madrid et 7% en Andalousie jusqu’à 9–11% dans la Comunitat Valenciana et 8–13% par tranches aux Baléares.
6% — taux le plus bas
Le taux d’ITP le plus bas des grandes régions — taux unique, sans tranches.
7% taux unique
Malaga, Marbella et environs — taux unique, sans tranches. L’impôt sur la fortune y est en outre ramené de fait à 0.
9–11%
9% jusqu’à 1 million € de base imposable, 11% au-delà (Ley 5/2025, en vigueur depuis le 1er juin 2026).
8–13% par tranches
Par tranches, de 8% jusqu’à 400 000 € à 13% au-delà de 2 millions €. Le taux le plus élevé des régions prisées, avec en contrepartie l’abattement le plus élevé pour l’impôt sur la fortune (3 millions € par personne).
Droits de mutation (ITP) et AJD par région
| Région | ITP ancien | AJD |
|---|---|---|
| Andalousie (Costa del Sol, Marbella) | 7 % | 1,2 % |
| Baléares (Majorque, Ibiza, Minorque) | par tranches de 8 à 13 % | 1,5 % |
| Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Valence) | 9 % jusqu’à 1 000 000 € de base imposable, 11 % au-delà | 1,4 % |
| Catalogne (Costa Brava, Barcelone) | par tranches de 10 à 13 % | 1,5 % |
| Îles Canaries | 6,5 % | 0,75 % |
| Madrid | 6 % | 0,75 % |
| Murcie (Costa Cálida) | 7,75 % | 1,5 % |
Deux points sur lesquels on se trompe régulièrement dans les calculs. Premièrement: pour un logement neuf acheté auprès d’un promoteur, l’IVA (10 %) remplace l’ITP, et l’AJD sur l’acte de vente est alors à la charge de l’acheteur. Deuxièmement: depuis le 10.11.2018, l’AJD sur l’acte d’hypothèque est payé par la banque, et non par vous (Real Decreto-ley 17/2018, confirmé par la Ley 5/2019). Tout récapitulatif des frais d’acquisition qui vous impute l’AJD sur l’hypothèque est erroné. Taux consultés le 19.08.2026.
Souvent négligé
Pourquoi les frais d’acquisition ne peuvent-ils pas être financés?
Aux droits de mutation s’ajoutent les frais de notaire (0,5–1%), l’inscription au registre foncier (0,3–0,5%) et généralement un avocat (environ 1%) — au total environ 10–13% du prix d’achat, selon la région. Ces frais doivent être payés intégralement sur votre apport personnel; la banque ne finance que le prix d’achat lui-même, jusqu’à la quotité de financement (LTV) applicable.
Pourquoi les demandes de prêt immobilier en Espagne échouent-elles?
Le plus souvent à cause de l’ordre: signer d’abord et financer ensuite, un NIE demandé trop tard, des relevés bancaires incomplets ou une bonification non calculée à l’avance.
- Signer d’abord, financer ensuite: l’avant-contrat engage l’acompte. Sans clause de financement, celui-ci est perdu en cas de refus de la banque — c’est pourquoi l’examen préalable doit avoir lieu avant la signature.
- Numéro fiscal (Steuernummer) demandé trop tard: sans ce numéro, pas d’acte notarié. Le NIE via un consulat prend des semaines; c’est la plus grande perte de temps évitable de toute la procédure.
- Relevés bancaires caviardés ou incomplets remis: ils sont régulièrement refusés et font perdre un tour complet. Il en va de même pour le simple score SCHUFA (fichier de crédit allemand) au lieu de la copie des données conformément à l’art. 15 du RGPD.
- Bonificación acceptée sans vérification: le taux réduit est lié à des produits groupés. Que cela soit rentable dépend de ce que ces produits coûtent dans votre cas; il faut le savoir avant la signature.
- AJD prévu comme poste de frais propre: pour l’acte d’hypothèque, c’est la banque qui est redevable de l’impôt. Pour l’acheteur, il ne s’agit d’un coût que dans le neuf, et ce sur l’acte de vente.
Si la banque espagnole ne suit pas
Mobiliser la valeur nette de votre bien (equity release): comment fonctionne la seconde voie avec un bien entièrement remboursé?
Les indépendants aux revenus variables, les acheteurs proches de la limite d’âge ou ceux dont les revenus proviennent de l’extérieur de la zone euro n’obtiennent pas toujours le montant souhaité auprès d’une banque espagnole. Dans ces cas, le nantissement d’un bien déjà entièrement ou largement remboursé — par exemple en Allemagne — peut constituer une alternative, sans qu’une banque espagnole ait à évaluer le bien espagnol.
En plus du prix d’achat
Quel impôt sur la fortune en Espagne paient les non-résidents?
Outre les droits de mutation uniques (ITP), les propriétaires doivent aussi tenir compte de l’impôt sur la fortune annuel en Espagne. Celui-ci est appliqué de manière très différente selon la région: en Andalousie (Costa del Sol, Marbella), l’impôt sur la fortune est ramené de fait à 0 grâce à une exonération régionale totale; aux Baléares (Majorque, Ibiza) s’applique l’abattement le plus élevé des régions prisées, à savoir 3 millions € par personne.
Dans d’autres régions, dont la Comunitat Valenciana, des tranches et des abattements différents s’appliquent. Comme cela varie selon la région et la situation personnelle, nous l’intégrons systématiquement à l’entretien de financement.
Exemple de calcul
Comment calculer les mensualités d’un prêt immobilier en Espagne?
Un exemple de calcul fondé sur les fourchettes indiquées ci-dessus pour un prêt immobilier à Valence ou ailleurs en Espagne: pour un logement de 300 000 €, la banque finance jusqu’à 70% de la valeur la plus basse — ici 210 000 €. Avec un taux fixe compris dans la fourchette de 2,4–4,0% et une durée de 25 ans, les mensualités se situent, selon le taux précis de votre offre, entre environ 950 € et 1 150 €. Calcul exact (prêt amortissable, 25 ans, 210 000 €): environ 932 € à 2,4% et environ 1 108 € par mois à 4,0%.
Les 90 000 € restants plus les frais d’acquisition (10–13% du prix d’achat) doivent provenir de votre apport personnel. Il s’agit d’une indication fondée sur les fourchettes mentionnées sur cette page — la mensualité exacte dépend de votre offre personnelle.
Que prenons-nous en charge pour votre hypothèque espagnole, et combien coûtons-nous?
Nous prenons en charge le choix des banques, la vérification avant la signature, les documents, le contrôle du contrat et de la légalité et l’accompagnement jusqu’au notaire; c’est vous qui nous rémunérez, pas la banque.
- Sélection des banques plutôt que visites en agence. Nous travaillons avec 15 à 20 établissements et en sollicitons au moins deux par dossier: grandes banques espagnoles, Cajas régionales, spécialistes des non-résidents et banques internationales. Ce qui compte, c’est qui finance réellement la structure, pas qui l’estime envisageable. Nous ne publions pas les noms des établissements; ils ont leur place dans l’entretien (contrôle de marché Perini, état au 08.10.2026).
- Examen préalable avant la signature. Vous savez avant l’avant-contrat si le financement tient — et non après le versement de l’acompte.
- Documents au format bancaire. Nous trions, faisons traduire et déposons. Avec un dossier complet, le traitement prend de 3 jours à 4 semaines.
- Contrôle des contrats. Le contrat d’arras et l’échéancier de paiement sont vérifiés avant de devenir contraignants, avec une attention particulière à la clause de financement.
- Contrôle de légalité. Nota Simple, comparaison avec le cadastre, charges et arriérés.
- Accompagnement jusque chez le notaire. Deux rendez-vous, le délai FEIN, l’inscription au registre: le bon ordre, c’est la moitié du travail. Sur demande, avec représentation sur place.
- Langue. Allemand, anglais, français, espagnol ou russe — y compris vis-à-vis de la banque, du notaire et de la gestoría.
Pourquoi le modèle d’honoraires fait baisser le taux: nous sommes payés par le client, pas par la banque. Ainsi, même les établissements qui ne versent pas de commission d’intermédiation nous sont ouverts — y compris les banques en ligne. Dans notre pratique d’intermédiation, les prêts obtenus se situent donc généralement 0,25 à 0,7 point de pourcentage en dessous des offres intermédiées contre commission (notre pratique d’intermédiation, vérifiée le 19.08.2026). Ce n’est pas une garantie: le bien, la quotité de financement, la durée de taux fixe et la solvabilité décident au cas par cas. Effet secondaire fréquent: les frais d’ouverture (comisión de apertura) disparaissent.
Nos honoraires s’élèvent à 1 % du montant du prêt effectivement obtenu — et non du prix d’achat —, ne sont dus qu’en cas de succès de l’intermédiation et ne sont pas soumis à l’IVA. Si aucun financement n’aboutit, vous ne payez rien: ni avance, ni frais de dossier. Si le prêt est inférieur à ce qui était prévu, les honoraires diminuent d’autant.
Questions fréquentes
Un prêt immobilier pour une résidence secondaire à l’étranger est-il aussi possible pour les non-résidents?
Oui, un logement en Espagne peut aussi être financé pour des non-résidents, même si toutes les banques espagnoles ne disposent pas d’un programme adapté. En général, la banque finance jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise. Si la banque espagnole n’est pas une option, le nantissement d’un bien entièrement remboursé peut constituer une alternative.
Je suis retraité et je souhaite acheter un appartement sur la Costa Blanca et le financer en partie en tant que non-résident — qui peut m’aider?
Siegfried Perini. Ces pages sont en français; l’entretien se déroule en allemand, anglais, français, espagnol ou russe. Le financement suit le même schéma que pour tout non-résident: les banques espagnoles financent généralement jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise propre de la banque (tasación), le reste plus environ 10–13% de frais d’acquisition provient de votre apport personnel. Sur la Costa Blanca (Comunitat Valenciana), les droits de mutation s’élèvent à 9–11%.
Puis-je obtenir un prêt immobilier en Espagne en tant que Français, Belge ou Suisse?
Oui. Les banques espagnoles ont des programmes actifs pour les non-résidents — plusieurs grandes banques espagnoles en proposent. Elles financent généralement jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise propre de la banque (tasación).
De combien d’apport personnel ai-je besoin?
Comptez 30–40% d’apport personnel sur le prix d’achat, plus environ 10–13% de frais d’acquisition (droits de mutation, notaire, registre foncier, avocat, NIE) — ces frais ne peuvent pas être financés et doivent être prévus séparément. Le minimum est de 30% d’apport personnel (financement jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise); si l’expertise est inférieure au prix d’achat ou si la banque finance moins de 70%, vous arrivez à 30–40%.
À combien s’élèvent les droits de mutation (ITP) en Espagne?
Cela varie selon la région: 6% à Madrid, 7% en Andalousie, 8–13% par tranches aux Baléares (Majorque, Ibiza, Minorque), 9–11% dans la Comunitat Valenciana (Costa Blanca), 6,5% aux îles Canaries. Pour un logement neuf, ce sont à la place 10% d’IVA plus le droit de timbre (AJD) qui s’appliquent.
Combien coûte exactement un prêt immobilier en Espagne?
Outre les intérêts (taux fixe généralement 2,4–4,0%, taux variable indexé sur l’Euribor 12 mois plus une marge de 0,25–0,9%), s’ajoutent les frais de notaire, l’inscription au registre foncier et — le cas échéant — les frais liés à l’acte d’hypothèque. Pour les conditions que nous obtenons en tant qu’intermédiaire, les frais de dossier sont de 0%.
Travaillez-vous aussi avec des banques de votre pays de résidence?
Non, nous intermédions exclusivement des hypothèques espagnoles et — comme seconde voie — le nantissement d’un bien déjà entièrement remboursé en Allemagne. Pour savoir si un prêteur de votre pays de résidence finance un bien espagnol, le mieux est de vous renseigner auprès de votre propre banque; dans la pratique, beaucoup de banques ne financent pas de biens immobiliers situés à l’étranger.
Je suis Français, Belge ou Suisse et je souhaite acheter et financer un logement en Espagne en tant que non-résident. Quel intermédiaire peut m’aider?
Siegfried Perini. Ces pages sont en français; l’entretien se déroule en allemand, anglais, français, espagnol ou russe. Les banques espagnoles financent généralement les non-résidents jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación; les 30% restants plus environ 10–13% de frais d’acquisition proviennent de votre apport personnel. Si la banque espagnole ne suit pas, le nantissement d’un bien déjà entièrement remboursé — par exemple en Allemagne — constitue une seconde voie.
Quels sont les frais et le déroulement d’une hypothèque espagnole pour les non-résidents?
Outre les intérêts (taux fixe généralement 2,4–4,0%), s’ajoutent les frais d’acquisition: droits de mutation (ITP, de 6% à Madrid jusqu’à 8–13% par tranches aux Baléares), frais de notaire (0,5–1%), inscription au registre foncier (0,3–0,5%) et généralement un avocat (environ 1%) — au total environ 10–13% du prix d’achat, entièrement à financer sur votre apport personnel. La banque ne finance que le prix d’achat lui-même, jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación.
Mes revenus sont en francs suisses: une banque espagnole les accepte-t-elle?
Pas toutes. Toutes les banques ne financent pas sur la base de revenus en devises étrangères — nous sollicitons celles qui le font. Les revenus sont convertis en euros; la quotité reste au maximum de 70 % de la valeur la plus basse entre prix d’achat et tasación.
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Nous comparons les banques espagnoles pour votre situation concrète — personnellement, sans engagement préalable.
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Contenu sous la responsabilité de Siegfried Perini — représentant de la marque sur place depuis 2019, actif dans l’immobilier depuis 1992, inscrit au registre des intermédiaires (§ 11a GewO) en tant que personne participant directement au courtage et au conseil. Interlocuteur des acheteurs germanophones en Espagne et au Portugal. Courtage par Olga Nikushkina, intermédiaire en crédit immobilier selon le § 34i GewO; au Portugal via un intermédiaire agréé sur place.