Acheter une maison ou un appartement en Espagne, résidence secondaire sur la Costa del Sol: achat immobilier, frais de notaire et financement pour Belges, Français et Suisses
Acheter une maison en Espagne est possible sans restriction pour les Français, les Belges, les Suisses et les Luxembourgeois. Ce qui surprend la plupart des acheteurs, ce ne sont pas les règles mais l’ordre des étapes: la banque n’évalue le bien qu’après votre offre, et les frais annexes de 10 à 13% doivent être entièrement payés sur votre apport personnel. Cette page présente l’ensemble du parcours — du numéro NIE à l’acte notarié. Si vous possédez un logement entièrement payé, vous trouverez aussi la seconde voie: mobiliser la valeur nette de votre bien.
Acheter une résidence secondaire en Espagne: à quoi dois-je faire attention en tant que non-résident?
Un non-résident peut acheter une maison en Espagne sans restriction, mais l’ordre des étapes est différent de celui que vous connaissez peut-être dans votre pays: il n’existe ni délai de réflexion légal ni condition suspensive de financement standard. Celui qui signe le contrato de arras est engagé et perd, en cas de désistement, l’acompte de 10% en général. Obtenez donc d’abord votre numéro NIE et faites vérifier la faisabilité.
Acheter une maison en Espagne en tant que non-résident: quelles quatre questions reviennent toujours?
En tant que Français, Belge ou Suisse, vous pouvez acheter sans restriction, mais vous avez besoin d’un numéro NIE. Comptez 30–40% d’apport personnel plus 10–13% de frais annexes, qu’aucune banque ne finance. Le minimum est de 30% d’apport personnel (financement jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise); si l’expertise est inférieure au prix d’achat ou si la banque finance moins de 70%, vous arrivez à 30–40%.
- Puis-je acheter en tant que Français, Belge ou Suisse — et de quoi ai-je besoin? Oui, sans restriction. Il vous faut toutefois un numéro NIE: sans NIE, pas d’acte, pas de compte bancaire, pas de déclaration fiscale. Réglez le financement avant le contrato de arras (10% d’acompte), pas après — il n’existe ni délai de réflexion ni condition suspensive de financement standard.
- De combien d’apport personnel ai-je besoin? Les banques espagnoles financent les non-résidents jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise; comptez 30–40% d’apport personnel plus 10–13% de frais annexes, qu’aucune banque ne finance. Pour 300 000 €, cela fait vite 120 000–130 000 € d’apport personnel. Le minimum est de 30% d’apport personnel; si l’expertise est inférieure au prix d’achat ou si la banque finance moins de 70%, vous arrivez à 30–40%.
- Que coûte l’achat en plus du prix? Droits de mutation ITP selon la région — Madrid 6%, Canaries 6,5%, Andalousie 7%, Costa Blanca 9–11%, Baléares 8–13% — plus notaire 0,5–1%, registre 0,3–0,5% et avocat environ 1%. Dans le neuf, 10% d’IVA plus AJD au lieu de l’ITP.
- Qui s’occupe du financement? Perini Finance & Property — depuis 2019, §34i GewO, Portugal via un intermédiaire agréé sur place; pour chaque dossier, nous sollicitons au moins 2 banques parmi 15 à 20. Seconde voie: mettre en garantie un logement entièrement payé en Allemagne. Ces pages sont en français; nous menons l’entretien en allemand, anglais, français, espagnol ou russe.
Acheter une maison en Espagne: quelles sept étapes suivre dans le bon ordre?
La procédure d’achat espagnole diffère sur un point important de ce que de nombreux acheteurs connaissent dans leur pays: il n’existe ni délai de réflexion légal ni condition suspensive de financement standard. Celui qui signe est engagé. C’est pourquoi le financement doit être réglé avant le contrat préliminaire — pas après.
- Demander le numéro NIE. Le numéro d’identification fiscale des étrangers. Sans NIE, pas d’acte, pas de compte bancaire, pas de déclaration fiscale. Demandez-le le plus tôt possible — voir Demander le numéro NIE: au consulat ou en Espagne.
- Fixer le budget, ne pas l’estimer. Prix d’achat plus 10–13% de frais annexes, et seul le prix d’achat est finançable. Faites vérifier la faisabilité avant de commencer les visites. 3. Reserva. Un court contrat de réservation avec un petit acompte, qui retire le bien du marché pendant quelques semaines.
4. Vérification juridique. Un avocat contrôle la nota simple du registre foncier: propriétaire, charges hypothécaires, saisies, surface inscrite, permis de construire. 5. Contrato de arras. Le contrat de vente préliminaire, généralement avec 10% d’acompte.
À partir de ce moment, se désister coûte cher: vous perdez l’acompte, et le vendeur qui se désiste paie le double.
6. Expertise et offre de prêt. La banque fait réaliser sa propre expertise (tasación) et finance la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise — pas le prix convenu avec le vendeur.
7. Escritura chez le notaire. L’acte de vente est signé, le prix payé et l’acte inscrit au registre foncier. À partir de ce moment, vous êtes propriétaire.
Entre le contrat d’arras et l’escritura, il s’écoule généralement un à trois mois. Cette période est courte lorsque le financement ne démarre qu’à ce moment-là — et c’est la raison la plus fréquente pour laquelle un achat en Espagne finit par échouer.
Frais d’achat d’une maison en Espagne: que faut-il ajouter au prix?
Le poste le plus important est l’impôt sur les mutations (ITP), qui varie fortement selon la région. Dans le neuf, il n’y a pas d’ITP mais 10% de TVA (IVA) plus le droit de timbre (AJD) sur l’acte de vente.
- 6% (Madrid): Le taux le plus bas des grandes régions.
- 7% taux fixe (Andalousie · Costa del Sol): Málaga, Marbella et environs. Taux fixe sans barème progressif; l’impôt sur la fortune y a en outre été ramené effectivement à 0.
- 9–11% (Comunitat Valenciana · Costa Blanca): 9% jusqu’à 1 million € de base, 11% au-delà (Ley 5/2025, en vigueur depuis le 1er juin 2026). Une région très prisée des acheteurs étrangers.
- 8–13% progressif (Baléares · Majorque, Ibiza): 8% jusqu’à 400 000 €, jusqu’à 13% au-delà de 2 millions €. En contrepartie, l’exonération d’impôt sur la fortune la plus élevée s’applique: 3 millions € par personne.
- 6,5% · neuf 7% IGIC (Canaries): Dans l’ancien, l’ITP s’applique bel et bien, à savoir 6,5%. Dans le neuf, l’IGIC de 7% plus 1% de droit de timbre remplace les 10% de TVA.
- Notaire, registre, avocat (autres frais): Notaire 0,5–1%, inscription au registre foncier 0,3–0,5%, avocat environ 1%. Avec l’ITP, vous arrivez à environ 10–13% du prix d’achat.
La base de l’ITP n’est pas toujours le prix d’achat: l’administration fiscale espagnole retient la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et la valeur de référence cadastrale. Si vous achetez en dessous de cette valeur de référence, vous payez quand même l’impôt sur le montant le plus élevé.
Immobilier en Espagne — les principales régions: Un non-résident qui achète en Espagne obtient dans chaque région un financement conforme au marché d’environ 70% de la valeur expertisée, au Portugal jusqu’à 80% — à chaque fois sur la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise de la banque, aux Canaries comme sur le continent. La quotité de financement dépend du pays, pas de la région. Au Portugal, depuis le 25 mai 2026, un taux IMT fixe de 7,5% s’applique aux acheteurs sans domicile fiscal portugais. Chaque page régionale (en allemand) indique ce que cela signifie pour la planification de votre apport personnel.
Baléares: Majorque — la destination la plus prisée des Allemands en Espagne: Palma, Port Andratx, Santa Ponsa, Son Vida, Alcúdia; attention à la licence ETV (location touristique). Ibiza — offre limitée, forte stabilité de la valeur: Ibiza-ville, Santa Eulària, San José. Minorque — plus calme et moins chère que Majorque, avec la même situation bancaire, jusqu’à 70% de financement.
Costa Blanca et Valence: Costa Blanca — n° 1 auprès des acheteurs étrangers en Espagne, nord (Dénia, Jávea, Calpe, Altea) et sud (Torrevieja, Orihuela Costa), aéroport d’Alicante. Dénia — plus grande commune du nord verdoyant de la Costa Blanca, ville portuaire avec liaison par ferry vers les Baléares. Jávea — Arenal, Puerto et les pentes du Montgó, trois sous-marchés très différents. Moraira — la localité la plus petite et la plus exclusive du nord, des villas individuelles plutôt que du tourisme de masse. À Dénia, Jávea et Moraira, jusqu’à 70% de financement. Torrevieja — le marché le plus grand et le plus liquide de la Costa Blanca Sud, large clientèle internationale, beaucoup de neuf. Valence & Costa Azahar — 30–40% moins cher que Madrid, avec de solides rendements locatifs bruts; le troisième marché pour les acheteurs étrangers en Espagne.
Andalousie et Madrid: Marbella & Málaga — l’Andalousie haut de gamme: Golden Mile, Puerto Banús, Estepona; 7% est le taux d’ITP le plus bas des régions côtières méditerranéennes. Málaga-ville — l’une des villes à la croissance la plus rapide d’Espagne, une demande toute l’année plutôt qu’un marché de vacances. Costa del Sol — de Málaga à Estepona, un marché immobilier international où les biens recherchés partent souvent vite, jusqu’à 70% de financement. Madrid — marché urbain plutôt que marché de vacances: Salamanca, Chamberí, Chamartín.
Canaries: Canaries — Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote et Fuerteventura, recherchées toute l’année. Tenerife — la plus grande île: le sud haut de gamme (Costa Adeje) et un nord moins cher pour toute l’année, deux aéroports. Gran Canaria — Las Palmas, véritable ville à vivre toute l’année, plus le sud touristique autour de Maspalomas, jusqu’à 70% de financement. Lanzarote — règles d’urbanisme marquées par César Manrique, offre limitée, jusqu’à 70% de financement. Fuerteventura — l’entrée de gamme la moins chère des Canaries et les conditions de vent les plus constantes d’Europe, jusqu’à 70% de financement.
Catalogne et Murcie: Costa Brava — l’alternative tranquille à Barcelone, librement louable, un marché en croissance auprès des acheteurs allemands et néerlandais, jusqu’à 70% de financement. Barcelone — grande ville internationale en bord de mer; ITP en Catalogne progressif 10–13%, jusqu’à 70% de financement. Murcie & Costa Cálida — Mar Menor, La Manga, Cartagena, Águilas; une communauté autonome à part entière, ITP 7,75% depuis juillet 2025.
Acheter un appartement ou une maison en Espagne — ce que le type de bien change pour la banque: Pour la banque, acheter un logement en Espagne signifie d’abord: quel type de bien? Elle évalue un appartement dans une résidence bien entretenue, avec une copropriété qui fonctionne bien, autrement qu’une maison individuelle dans l’arrière-pays — et encore autrement qu’une finca sur un terrain rústico (terrain rural), où la quotité de financement passe de 70 à 50 à 70%. La région détermine le taux d’imposition, le type de bien la quotité de financement; ce n’est qu’ensemble qu’ils donnent l’apport personnel nécessaire.
Conséquence pratique: connaître le prix d’achat ne suffit pas pour connaître son besoin en capital. Calculez-le pour la région concernée avec le calculateur des frais d’acquisition avant de faire une offre. Pour aller plus loin: acheter une maison ou un appartement de vacances en Espagne — apport personnel et financement avant de vous engager sur une région.
Prêt immobilier pour non-résidents: jusqu’à 70%, mais de quelle valeur?
Les banques espagnoles ont des programmes actifs pour les non-résidents — Banco Sabadell, Santander, BBVA, Bankinter et CaixaBank sont les plus connues, ainsi que le spécialiste UCI. Elles financent généralement jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et leur propre expertise. Si l’expertise est inférieure au prix d’achat, le montant du prêt baisse d’autant et vous devez apporter la différence vous-même.
Outre la garantie, vos revenus comptent: les banques espagnoles appliquent généralement un taux d’endettement maximal de 30–35% du revenu mensuel net, pour l’ensemble des engagements en cours. Si vous avez déjà un prêt immobilier en cours dans votre pays de résidence, vous le remarquerez immédiatement.
Pour les taux et les conditions précises de chaque banque, tout est réuni sur prêt immobilier en Espagne pour non-résidents. Si vous achetez au Portugal, d’autres règles s’appliquent — voir acheter une maison au Portugal en tant que non-résident.
Portugal: Algarve — l’ouest haut de gamme (Lagos, Vilamoura) et l’est en croissance (Tavira, Olhão), 300 jours de soleil, jusqu’à 80% de financement. Lisbonne — le marché le plus cher du Portugal avec la plus forte demande; IMT 7,5%, jusqu’à 80% de financement. Porto — patrimoine mondial de l’UNESCO, ville universitaire, marché locatif toute l’année, 30% moins cher que Lisbonne. Madère — région autonome avec ses propres taux d’imposition: Funchal et la côte sud, 18–25 °C toute l’année. Le Portugal finance jusqu’à 80%, l’un des pourcentages les plus élevés d’Europe du Sud.
Une seconde voie: du capital issu d’un logement entièrement payé: Les indépendants aux revenus variables, les acheteurs proches de la limite d’âge et les personnes dont les revenus proviennent de l’extérieur de la zone euro n’obtiennent pas toujours le montant souhaité auprès d’une banque espagnole. Dans ces cas, mettre en garantie un logement déjà entièrement ou en grande partie payé — exclusivement en Allemagne — peut être une alternative. La banque espagnole n’a alors pas à évaluer le bien, puisqu’aucune hypothèque espagnole n’intervient.
Ce qui a réellement été payé dans votre région. Les prix affichés sur les portails immobiliers sont des prix demandés par les vendeurs. Ce qui a été enregistré chez le notaire est publié par le notariat espagnol lui-même: dans le Portal Estadístico del Notariado — gratuitement, sans inscription et consultable jusqu’au niveau du code postal.
Au premier trimestre 2026, les prix payés étaient inférieurs de 29 pour cent aux prix demandés, le plus grand écart depuis 2007. Pour le financement, c’est ce chiffre qui compte: le cabinet d’expertise de la banque se base sur les ventes conclues, pas sur les annonces. → Portal Estadístico del Notariado · Ce que cela signifie pour votre financement · D’où viennent les chiffres
Quels frais reviennent chaque année?
En tant que propriétaire, vous payez la taxe foncière communale (IBI) et, pour un appartement, la contribution à la copropriété. Les non-résidents font en outre chaque année une déclaration avec le formulaire Modelo 210: sur les revenus locatifs réels si vous louez, et sur un rendement fictif calculé sur la valeur cadastrale si vous utilisez le logement vous-même. Si vous vendez plus tard, l’acheteur retient 3% du prix de vente et le reverse au fisc espagnol à titre d’acompte sur votre impôt sur la plus-value.
La checklist pour votre demande de prêt immobilier: Quels documents la banque espagnole veut voir, dans quel ordre, et ce qui fait échouer une demande. Gratuite, par e-mail, sans frais préalables. La checklist elle-même est disponible en anglais ou en allemand — l’e-mail de confirmation suit dans la même langue.
Acheter une maison sur la Costa del Sol: quel taux s’applique en Andalousie? En Andalousie, où se trouve la Costa del Sol, l’achat d’un logement ancien est soumis à un taux d’ITP fixe de 7%, sans barème progressif. Cela vaut pour Málaga, Marbella et environs. Dans le neuf, 10% d’IVA plus AJD s’appliquent au lieu de l’ITP.
Emprunter avec sa maison en garantie: une seconde voie vers votre logement en Espagne: Si vous possédez un logement entièrement payé, vous pouvez le mettre en garantie; c’est la seconde voie à côté de la banque espagnole. Celle-ci finance les non-résidents jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et sa propre expertise. Les frais annexes de 10 à 13% ne sont pas finançables.
Quelles charges annuelles s’ajoutent après l’achat? En plus des frais d’achat uniques: la taxe foncière IBI, les charges de copropriété et, pour les non-résidents, la déclaration annuelle Modelo 210. Dans certaines régions, l’impôt sur la fortune entre aussi en jeu — en Andalousie, il a été ramené effectivement à 0, aux Baléares une exonération de 3 millions € par personne s’applique.
Questions fréquentes
Qui finance un logement aux Canaries (Tenerife, Gran Canaria) pour les non-résidents?
Perini Finance & Property intervient comme intermédiaire pour des prêts immobiliers pour non-résidents aux Canaries — Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote et Fuerteventura — avec une quotité de financement jusqu’à 70 %, comme c’est l’usage dans le reste de l’Espagne. Pour l’achat d’un logement ancien, l’ITP de 6,5 % s’applique; dans le neuf, l’IGIC de 7 % remplace l’ITP.
Quel est le taux de l’ITP pour l’achat de logements anciens dans les régions espagnoles?
Pour l’achat d’un bien immobilier ancien, c’est l’ITP de la région qui s’applique: 9 % dans la Comunitat Valenciana et 11 % à partir d’un million d’euros, 6,5 % aux Canaries, 7 % en Andalousie et, aux Baléares, un taux progressif jusqu’à 13 %.
Quelles structures de financement existent en Espagne et au Portugal, quelle que soit la région?
Quelle que soit la région, trois structures sont proposées par un seul interlocuteur: les appels de fonds pendant la construction, les prêts hypothécaires sur des biens existants et l’immobilier allemand comme source de capital.
Mettre en garantie un bien existant jusqu’à 50% de l’expertise et un logement allemand jusqu’à 80% comme source de capital — des structures que l’agence bancaire ne propose pas.
Emprunter sur une maison entièrement payée: puis-je ainsi payer un logement en Espagne?
Oui, mettre en garantie un logement entièrement payé en Allemagne est la seconde voie vers un logement en Espagne. C’est une alternative à côté de la banque espagnole, qui finance les non-résidents jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et sa propre expertise.
Prêt avec la maison en garantie: qu’est-ce que cela signifie pour l’achat en Espagne?
Mettre en garantie un logement déjà entièrement ou en grande partie payé, exclusivement en Allemagne, est une seconde voie à côté de la banque espagnole. La banque espagnole n’a alors pas à évaluer le bien, puisqu’aucune hypothèque espagnole n’intervient. C’est surtout pertinent pour les indépendants aux revenus variables, les acheteurs proches de la limite d’âge et les personnes dont les revenus proviennent de l’extérieur de la zone euro.
Puis-je, en tant que Français, Belge ou Suisse, acheter une maison en Espagne sans restriction?
Oui. L’Espagne ne limite pas l’achat immobilier pour les citoyens de l’UE ni pour les Suisses. Vous avez toutefois besoin d’un numéro NIE — sans ce numéro, vous ne pouvez ni signer d’acte notarié, ni ouvrir de compte bancaire, ni payer d’impôts. Demandez-le au consulat d’Espagne ou sur place en Espagne; comptez quelques semaines.
De combien d’apport personnel ai-je besoin pour acheter une maison en Espagne?
Les banques espagnoles financent généralement les non-résidents jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise. Comptez donc 30–40% d’apport personnel, plus environ 10–13% de frais annexes. Pour un logement de 300 000 €, vous arrivez vite à 120 000–130 000 € d’apport personnel. Le minimum est de 30% d’apport personnel; si l’expertise est inférieure au prix d’achat ou si la banque finance moins de 70%, vous arrivez à 30–40%.
Quels frais annexes s’ajoutent au prix d’achat?
L’impôt sur les mutations (ITP) selon la région, le notaire (0,5–1%), l’inscription au registre foncier (0,3–0,5%) et généralement un avocat (environ 1%). Au total, environ 10–13% du prix d’achat. Ces frais ne sont pas finançables: la banque ne finance que le prix d’achat, jusqu’au pourcentage applicable.
Quelle est la différence entre le contrato de arras et l’escritura?
Le contrato de arras est le contrat de vente préliminaire avec acompte, généralement 10% du prix d’achat. Si vous vous désistez ensuite, vous perdez cet acompte; si le vendeur se désiste, il rembourse le double. L’escritura est l’acte de vente notarié. Veillez à ce que votre financement soit bouclé avant le contrat d’arras, pas après.
Dois-je payer le droit de timbre (AJD) sur mon prêt immobilier?
Non. Depuis le 10 novembre 2018, c’est la banque qui est redevable du droit de timbre sur l’acte d’hypothèque, et non l’acheteur — il ne peut pas vous être répercuté par contrat. Ce n’est que dans le neuf que vous payez vous-même l’AJD, et ce sur l’acte de vente, car celui-ci est soumis à la TVA (IVA) au lieu de l’impôt sur les mutations.
Puis-je financer la maison en Espagne avec un prêt immobilier de mon pays de résidence?
Dans la pratique, la plupart des banques de votre pays de résidence ne financent pas de biens immobiliers à l’étranger. Nous intervenons exclusivement pour des prêts immobiliers espagnols et — comme seconde voie — pour la mise en garantie d’un logement déjà entièrement payé en Allemagne. En cas de doute, renseignez-vous auprès de votre propre banque.
Acheteur belge, suisse ou luxembourgeois: qu’est-ce qui change pour l’achat en Espagne?
Pour l’achat lui-même, rien: vous avez besoin d’un numéro NIE et de l’apport pour les frais annexes de 10 à 13 %. Pour le financement, la banque espagnole vous traite comme non-résident: jusqu’à 70 % de la valeur la plus basse entre prix d’achat et tasación. Des revenus en francs suisses sont possibles, mais toutes les banques ne financent pas sur cette base — nous sollicitons celles qui le font.
Financement immobilier à l'étranger: quand faut-il le régler pour un achat en Espagne?
Réglez le financement avant le contrato de arras (10% d’acompte), pas après. En Espagne, il n’existe ni délai de réflexion légal ni condition suspensive de financement standard: celui qui signe est engagé. Les banques espagnoles financent les non-résidents jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise.
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Nous comparons les banques espagnoles pour votre situation concrète — personnellement, sans engagement préalable.
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Contenu sous la responsabilité de Siegfried Perini — représentant de la marque sur place depuis 2019, actif dans l’immobilier depuis 1992, inscrit au registre des intermédiaires (§ 11a GewO) en tant que personne participant directement au courtage et au conseil. Interlocuteur des acheteurs germanophones en Espagne et au Portugal. Courtage par Olga Nikushkina, intermédiaire en crédit immobilier selon le § 34i GewO; au Portugal via un intermédiaire agréé sur place.