Madrid — Hypothek für Nicht-Residenten
Kein Ferienmarkt, sondern ein Stadtmarkt. Wer hier kauft, kauft zur Vermietung, für die eigene berufliche Präsenz oder als Kapitalanlage — und trifft auf den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz der großen spanischen Regionen.
Bekomme ich als Nicht-Resident eine Hypothek für eine Wohnung in Madrid?
Ja. Madrid ist kein Ferienmarkt, sondern ein Stadtmarkt — und aus Banksicht ist das eher ein Vorteil: Ein ganzjährig nutzbares Objekt in einem liquiden Markt ist eine einfachere Sicherheit als ein abgelegenes Ferienhaus. Die übliche Grenze liegt bei rund 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Entscheidend ist nicht die Lage, sondern ob ein Institut die konkrete Konstellation zeichnet: Einkommensart, Wohnsitzstaat und Objekt zusammen. Bei Selbständigen verlangen spanische Banken regelmäßig zwei bis drei Jahre Nachweise. Steuerlich ist Madrid die günstigste der großen Regionen: ITP 6 % beim Kauf aus zweiter Hand, AJD 0,75 % bei Neubau. Nebenkosten und Modernisierung finanziert die Bank nicht mit — sie sind Eigenkapital und gehören vor die Zusage kalkuliert. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Drei Finanzierungen, an denen die Filiale scheitert
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zeichnet eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck).
Madrid ist der Ausnahmefall unter unseren Regionen
Salamanca, Chamberí, Retiro, Centro
Die gefragten innerstädtischen Bezirke. Der Bestand ist überwiegend Altbau in Blockrandbebauung; Sanierungszustand und Aufzug entscheiden über die Bankbewertung mit.
Chamartín und die Achse Castellana
Büro- und Wohnlagen entlang der Nord-Süd-Achse, gut angebunden an Flughafen und Bahnhöfe. Typische Lage für beruflich veranlasste Zweitwohnsitze.
Nordwestlicher Speckgürtel
Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas und Boadilla — Einfamilienhauslagen mit internationalen Schulen. Hier liegt der Teil des Marktes, der Familien betrifft.
Anders als an der Küste gibt es in Madrid keinen saisonalen Ferienmarkt. Für die Finanzierung heißt das: Die Bank sieht ein ganzjährig nutzbares Objekt in einem liquiden Markt — das ist eher ein Vorteil. Die Hürde liegt nicht am Objekt, sondern am Nicht-Residenten-Status des Käufers.
Madrid ist die günstigste der großen Regionen
- ITP 6 % beim Kauf aus zweiter Hand — Art. 28 des Decreto Legislativo 1/2010 der Comunidad de Madrid, gesenkt von 7 % auf 6 % durch die Ley 5/2024. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert.
- AJD 0,75 % bei Neubau vom Bauträger, zusätzlich zu 10 % IVA. Auch das ist einer der niedrigsten Sätze Spaniens.
- Die 10-%-Ermäßigung auf die ITP-Schuld greift hier nicht. Sie setzt Erstwohnsitz und einen Wert bis 250.000 € voraus — beides trifft auf den typischen Nicht-Residenten-Kauf nicht zu.
Steuersätze ändern sich. Diese Angaben sind auf dem Stand Juli 2026 und ersetzen keine Steuerberatung.
Eigentumswohnung als Zweitwohnsitz, 1,68 Mio. €
Ein selbständiger Architekt und seine Frau, zum Kaufzeitpunkt in Deutschland ansässig, suchen eine großzügige Wohnung für berufliche Aufenthalte. Vor dem Einzug sollen Küche, Beleuchtung, Klimatisierung und ein Arbeitsbereich erneuert werden.
Die Hürde: nicht das Objekt. Eine Stadtwohnung in Chamartín ist aus Banksicht eine unkomplizierte Sicherheit. Schwierig war die Selbständigkeit — spanische Banken verlangen von selbständigen Nicht-Residenten regelmäßig zwei bis drei Jahre Nachweise und rechnen konservativer als bei Angestellten. Solche Fälle entscheidet die Auswahl der Institute, nicht die Bonität.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 1.680.000 € |
| Nebenkosten, rund 8,5 % (davon ITP 6 % = 100.800 €) | 143.000 € |
| Modernisierung | 95.000 € |
| Gesamtinvestition | 1.918.000 € |
| Darlehen, 65 % des Kaufpreises | 1.092.000 € |
| Eigenkapital | 826.000 € |
| Monatliche Rate bei 2,8 % | 5.947,46 € |
| Ohne Bonifikation, 3,8 % | 6.502,79 € — rund 6.664 € mehr im Jahr |
Ein Hinweis, der oft untergeht: Nebenkosten und Modernisierung finanziert die spanische Bank nicht mit — sie rechnet auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Bar aufbringen muss man sie deshalb aber nicht: Wer in Deutschland lastenfreies Eigentum hat, kann genau diese Posten über eine deutsche Nachbeleihung darstellen. Entscheidend ist nur, dass beides vor der Zusage kalkuliert ist — eine Nachfinanzierung ist der Vorgang, der bei Nicht-Residenten am häufigsten scheitert.
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht. Französische Annuität, Volltilger, keine Restschuld. Zahlen gerundet, Nebenkostenquote als Bandbreite. Repräsentatives Beispiel nach § 17 PAngV: 200.000 € Darlehen, 65 % Beleihung, 20 Jahre, Sollzins 2,8 % gebunden, TAE 2,86 %, Rate 1.089,28 €, Gesamtbetrag 261.426 € (Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision, keine gekoppelten Produkte). Konditionen Stand 20.07.2026, kein Angebot.
Eine Immobilie auf Madrid als Kapitalquelle nutzen
Madrid ist eine eigene Autonome Gemeinschaft; ihre Regelung gilt für jedes hier belegene Objekt, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers. Wer hier bereits eine bezahlte Immobilie besitzt, muss sie nicht verkaufen, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
- Beleihungsgrenze. Für Nicht-Residenten gehen die Banken regelmäßig bis rund 50 % der Tasación. Das Objekt muss lastenfrei sein.
- Das Alter ist nicht das Hindernis, für das es gehalten wird. Wo das Alter des Eigentümers die Laufzeit verkürzen würde, trägt sie ein jüngerer Mitdarlehensnehmer — in der Regel das Kind. Die Mitunterschrift genügt; ein eigenes anrechenbares Einkommen ist nicht nötig.
- Die Mittel sind an Spanien gebunden, nicht an einen Zweck. Das Geld muss in Spanien investiert werden und darf das Land nicht verlassen; die Bank kontrolliert das. Kauf, Renovierung oder Neubau sind gleichermaßen möglich. Wer kauft, ist nicht der Punkt.
- Erbschaftsteuer, Comunidad de Madrid: 99 % Bonifikation, seit 2007 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Art. 25.2 Decreto Legislativo 1/2010 (Madrid)).
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind ist ein deutscher Vorgang und wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien. Wie beide Seiten zusammenspielen — und warum meist der deutsche Freibetrag und nicht der spanische Satz die eigentliche Grenze ist — steht unter Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Dies ist keine Steuerberatung; Erbschaftsteuer Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht aendert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Häufige Fragen zu Madrid
Bekomme ich als Nicht-Resident in Madrid eine Hypothek?
Warum ist Madrid steuerlich günstiger als die Küstenregionen?
Ist eine Stadtwohnung als Sicherheit schlechter als ein Ferienhaus?
Kann ich eine Madrider Immobilie beleihen, die bereits bezahlt ist?
Wie lange dauert die Finanzierung?
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