Wohnung oder Haus in Madrid kaufen: welche Hypothek Nicht-Residenten für Immobilien bekommen
Immobilien in Madrid sind kein Ferienmarkt, sondern ein Stadtmarkt: Statt Ferienimmobilie zählt hier die Vermietbarkeit. Wer hier kauft, kauft zur Vermietung, für die eigene berufliche Präsenz oder als Kapitalanlage und trifft auf den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz der großen spanischen Regionen.
Haus in Madrid kaufen: Wie viel wird finanziert und wie viel ITP zahlen Nicht-Residenten?
Wer als Nicht-Resident in Madrid eine Wohnung kauft, bekommt rund 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación finanziert und zahlt 6 % ITP beim Kauf aus zweiter Hand. Nicht die Stadt entscheidet, sondern ob ein Institut Ihre Kombination aus Einkommensart, Wohnsitzstaat und Objekt zeichnet. Nebenkosten und Modernisierung finanziert die Bank nicht mit.
Nicht-Residenten: rund 70 % wie im übrigen Spanien
Es gilt derselbe Maßstab wie im übrigen Spanien: rund 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Nicht die Stadt entscheidet, sondern ob ein Institut Ihre Kombination aus Einkommensart, Wohnsitzstaat und Objekt zeichnet.
ITP 6 % — der niedrigste Satz der großen Regionen
ITP 6 % beim Kauf aus zweiter Hand — der niedrigste Satz der großen Regionen (Murcia 7,75 %, Comunitat Valenciana 9 %, Katalonien 10 %). Bei Erbschaft Eltern–Kind: 99 % Bonifikation.
Die Stadtwohnung ist die einfachere Sicherheit
Ein ganzjährig nutzbares Objekt in einem liquiden Markt ist aus Banksicht die einfachere Sicherheit als ein saisonales Ferienobjekt.
Bekomme ich als Nicht-Resident eine Hypothek, wenn ich in Madrid eine Wohnung kaufe?
Ja, wer als Nicht-Resident in Madrid eine Wohnung kauft, bekommt dafür eine Hypothek. Madrid ist kein Ferienmarkt, sondern ein Stadtmarkt — und aus Banksicht ist das eher ein Vorteil: Ein ganzjährig nutzbares Objekt in einem liquiden Markt ist eine einfachere Sicherheit als ein abgelegenes Ferienhaus. Die übliche Grenze liegt bei rund 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación.
Entscheidend ist nicht die Lage, sondern ob ein Institut die konkrete Konstellation zeichnet: Einkommensart, Wohnsitzstaat und Objekt zusammen. Bei Selbständigen verlangen spanische Banken regelmäßig drei Jahre Nachweise. Steuerlich ist Madrid die günstigste der großen Regionen: ITP 6 % beim Kauf aus zweiter Hand, AJD 0,75 % bei Neubau. Nebenkosten und Modernisierung finanziert die Bank nicht mit — sie sind Eigenkapital und gehören vor die Zusage kalkuliert.
Haus in Madrid kaufen: An welchen drei Finanzierungen scheitert die Filiale?
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten. Von 30+ Instituten am Markt zeichnet eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck).
Immobilien in Madrid: Warum ist die Stadt der Ausnahmefall unter unseren Regionen?
Madrid ist der Ausnahmefall, weil es keinen saisonalen Ferienmarkt gibt, sondern einen ganzjährigen Stadtmarkt mit drei typischen Lagen von der Innenstadt bis zum nordwestlichen Speckgürtel.
Salamanca, Chamberí, Retiro, Centro
Die gefragten innerstädtischen Bezirke. Der Bestand ist überwiegend Altbau in Blockrandbebauung; Sanierungszustand und Aufzug entscheiden über die Bankbewertung mit.
Chamartín und die Achse Castellana
Büro- und Wohnlagen entlang der Nord-Süd-Achse, gut angebunden an Flughafen und Bahnhöfe. Typische Lage für beruflich veranlasste Zweitwohnsitze.
Nordwestlicher Speckgürtel
Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas und Boadilla — Einfamilienhauslagen mit internationalen Schulen. Hier liegt der Teil des Marktes, der Familien betrifft.
Anders als an der Küste gibt es in Madrid keinen saisonalen Ferienmarkt. Für die Finanzierung heißt das: Die Bank sieht ein ganzjährig nutzbares Objekt in einem liquiden Markt — das ist eher ein Vorteil. Die Hürde liegt nicht am Objekt, sondern am Nicht-Residenten-Status des Käufers.
Warum ist Madrid die günstigste der großen Regionen?
Madrid erhebt beim Kauf aus zweiter Hand 6 % ITP und beim Neubau 0,75 % AJD zusätzlich zur IVA, einige der niedrigsten Sätze Spaniens.
- ITP 6 % beim Kauf aus zweiter Hand — Art. 28 des Decreto Legislativo 1/2010 der Comunidad de Madrid, gesenkt von 7 % auf 6 % durch die Ley 5/2024. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert.
- AJD 0,75 % bei Neubau vom Bauträger, zusätzlich zu 10 % IVA. Auch das ist einer der niedrigsten Sätze Spaniens.
- Die 10-%-Ermäßigung auf die ITP-Schuld greift hier nicht. Sie setzt Erstwohnsitz und einen Wert bis 250.000 € voraus — beides trifft auf den typischen Nicht-Residenten-Kauf nicht zu.
Steuersätze ändern sich.
Praxisfall Madrid: Wer kauft die Eigentumswohnung als Zweitwohnsitz für 1,68 Mio. €?
Ein selbständiger Architekt und seine Frau, zum Kaufzeitpunkt in Deutschland ansässig, suchen eine großzügige Wohnung für berufliche Aufenthalte. Vor dem Einzug sollen Küche, Beleuchtung, Klimatisierung und ein Arbeitsbereich erneuert werden.
Die Hürde: nicht das Objekt. Eine Stadtwohnung in Chamartín ist aus Banksicht eine unkomplizierte Sicherheit. Die Arbeit lag bei der Selbständigkeit — spanische Banken verlangen von selbständigen Nicht-Residenten regelmäßig drei Jahre Nachweise und rechnen konservativer als bei Angestellten. Solche Fälle entscheidet die Auswahl der Institute, nicht die Bonität.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 1.680.000 € |
| Nebenkosten, rund 8,5 % (davon ITP 6 % = 100.800 €) | 143.000 € |
| Modernisierung | 95.000 € |
| Gesamtinvestition | 1.918.000 € |
| Darlehen, 65 % des Kaufpreises | 1.092.000 € |
| Eigenkapital | 826.000 € |
| Monatliche Rate bei 2,4 % | 5.733,49 € |
| Ohne Bonifikation, 3,4 % | 6.277,19 € — rund 6.520 € mehr im Jahr |
Ein Hinweis, der oft untergeht: Nebenkosten und Modernisierung finanziert die spanische Bank nicht mit — sie rechnet auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Bar aufbringen muss man sie deshalb aber nicht: Wer in Deutschland lastenfreies Eigentum hat, kann genau diese Posten über eine deutsche Nachbeleihung darstellen. Entscheidend ist nur, dass beides vor der Zusage kalkuliert ist — eine Nachfinanzierung ist der Vorgang, der bei Nicht-Residenten am häufigsten scheitert.
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht. Volltilgerdarlehen, keine Restschuld. Zahlen gerundet, Nebenkostenquote als Bandbreite.
Repräsentatives Beispiel nach § 17 PAngV: 200.000 € Darlehen, 70 % Beleihung, 20 Jahre, Sollzins 2,4 % gebunden, TAE 2,45 %, Rate 1.050,09 €, Gesamtbetrag 252.022 € (Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision; der Sollzins gilt mit Bonifikation, sie verlangt je nach Bank zwei bis vier gekoppelte Produkte, deren laufende Kosten in der TAE nicht enthalten sind). Konditionen Stand 06.10.2026, kein Angebot.
Wie nutzen Sie eine Immobilie in Madrid als Kapitalquelle?
Madrid ist eine eigene Autonome Gemeinschaft; ihre Regelung gilt für jedes hier belegene Objekt, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers. Eine abbezahlte Immobilie in Madrid muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
- Erbschaftsteuer, Comunidad de Madrid: 99 % Bonifikation, seit 2007 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Art. 25.2 Decreto Legislativo 1/2010 (Madrid)).
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Die Angaben zur Erbschaftsteuer gelten für Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene. Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten.
→ Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Warum kommt in Madrid auch die niedrige ITP von 6 % aus dem Eigenkapital?
Die Comunidad de Madrid erhebt die ITP mit 6 % und liegt damit unter Andalusien und unter den oberen Stufen der gestaffelten Regionen. Der Vorteil ist real, verändert aber nur die Höhe, nicht die Zuordnung: Auch in Madrid ist die Erwerbsteuer kein Finanzierungsbestandteil, sondern Eigenkapital. Dasselbe gilt für Notar, Registro und Tasación.
Für Nicht-Residenten ist in Madrid ein zweiter Punkt relevant: Der Markt ist überwiegend ein Bestandsmarkt mit hoher Nachfrage, und Verkäufer erwarten kurze Fristen. Wer die Finanzierung erst nach dem Vorvertrag anstößt, arbeitet gegen eine Frist, die er selbst gesetzt hat — und die spanische Kreditprüfung lässt sich nicht beschleunigen.
Häufige Fragen
Ist eine Stadtwohnung als Sicherheit schlechter als ein Ferienhaus?
Im Gegenteil. Ein ganzjährig nutzbares Objekt in einem liquiden Markt ist aus Banksicht die einfachere Sicherheit. Vorsichtiger beleihen die Banken Objekte mit eingeschränkter Verwertbarkeit — abgelegene Lagen, Sonderbauten, Rústico.
Kann ich eine Madrider Immobilie beleihen, die bereits abbezahlt ist?
Ja, in der Regel bis rund 50 % der Tasación und nur, wenn das Objekt lastenfrei ist. Die Mittel müssen in Spanien verwendet werden.
Wie lange dauert die Finanzierung?
Eine schriftliche Zusage innerhalb von zehn Tagen ist realistisch. Das Tempo bestimmt selten die Bank — es bestimmen NIE, spanisches Konto und der Notartermin. Wer diese drei früh angeht, verliert keine Zeit.
Hypothek anfragen
Sie planen einen Kauf in Madrid oder wollen vorhandenes Eigentum dort beleihen? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Spanisch, Russisch.
Diese Angaben sind auf dem Stand Juli 2026 und ersetzen keine Steuerberatung. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Weiterführende Seiten
Erbschaft & Schenkung
Warum meist der deutsche Freibetrag die Grenze ist, nicht der spanische Satz.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.