Immobilie in spanien kaufen was beachten: Checkliste Hauskauf Spanien & Portugal – Welche Unterlagen will die Bank, wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen?
Welche Unterlagen bringen Sie als Ausländer zur Bank mit? Zwei kompakte PDF-Checklisten für Spanien und Portugal, kostenlos. Was beim Kauf einer Immobilie in Spanien zu beachten ist, zeigt die Liste der Unterlagen für die Bank.
Gibt es eine Checkliste für den Immobilienkauf in Spanien?
Ja, es gibt kostenlos eine vierseitige PDF-Checkliste für Spanien, Stand Juli 2026, und eine eigene Variante für Portugal. Sie bündeln Rahmendaten und die Unterlagen, die Banken von Nicht-Residenten verlangen: Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweis, NIE oder NIF und Vorvertrag. Der Inhalt steht außerdem offen auf dieser Seite.
Was Sie bekommen:
Die Checkliste enthält diese Punkte.
- Rahmendaten Hypothek · Beleihung, Eigenkapital, Nebenkosten, Konditionen Stand Juli 2026
- Konditionsbänder · fest, variabel und gemischt — hinter jedem Wert steht seine Herkunft
- Steuersätze · ITP je Region in Spanien, IMT und Imposto do Selo in Portugal
- Unterlagen-Checkliste · zum Abhaken, bevor Sie zur Bank gehen
- Weg über Deutschland · welche Unterlagen dazukommen, wenn eine deutsche Immobilie als Sicherheit dient
PDF direkt öffnen — ohne Formular: Checkliste Immobilienkauf Spanien — Unterlagen für die Hypothek (PDF, 4 Seiten) · Hypothek Portugal — Unterlagen-Checkliste für Nicht-Residenten (PDF, 4 Seiten). Die englischen Fassungen stehen auf der englischen Checklisten-Seite.
Immobilie in Spanien kaufen — was beachten? Rahmendaten und Unterlagen im Detail
Banken verlangen von Nicht-Residenten Einkommensnachweise, aktuelle Kontoauszüge, einen Eigenkapitalnachweis, die Steuernummer NIE oder NIF und den Vorvertrag. Die Steuernummer sollte vor dem Vorvertrag beantragt sein.
Welche Unterlagen gehören als Nicht-Resident auf die Checkliste zum Hauskauf in Spanien? Auf die Checkliste zum Hauskauf in Spanien oder Portugal gehört der feste Satz an Unterlagen, den die Banken von Nicht-Residenten für die Hypothek verlangen: Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Monate (Angestellte: Gehaltsabrechnungen und Arbeitsvertrag; Selbstständige: drei Jahresabschlüsse), aktuelle Kontoauszüge, ein Eigenkapitalnachweis, die ausländische Steuernummer — in Spanien die NIE, in Portugal die NIF — sowie der Vorvertrag (in Spanien contrato de arras, in Portugal CPCV).
Genau diese Liste bündeln die beiden PDF-Checklisten zum Abhaken, zusammen mit den Rahmendaten zu Beleihung, Eigenkapital und Nebenkosten und einer Übersicht, welche Banken Nicht-Residenten überhaupt finanzieren.
Zwei Punkte kosten in der Praxis am meisten Zeit: Die Steuernummer sollte vor dem Vorvertrag beantragt sein, und Nachweise aus dem Ausland verlangen die Banken regelmäßig übersetzt.
Fehlt ein Baustein, lehnt selten „die Bank“ ab — meist ist es nur die falsche Bank, und die Auswahl unter mehreren Häusern entscheidet.
Die Checklisten fassen zusammen, was Banken in Spanien und Portugal von Nicht-Residenten verlangen: Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis, NIE oder NIF, Vorvertrag.
Wählen Sie Spanien, Portugal oder beide Länder. Sie erhalten die PDFs per E-Mail.
Diese Checkliste ergänzt den Ablauf des Immobilienkaufs — dort steht die Reihenfolge, hier die Unterlagen.
Auch für Portugal: Eigene Variante mit den dortigen Anforderungen, ebenfalls kostenlos.
Direkt oder per Formular: Sofort öffnen weiter unten auf dieser Seite oder per E-Mail über das Formular anfordern.
Das ist der Inhalt der beiden Checklisten. Er steht hier offen, weil er niemandem nützt, solange er in einem PDF liegt: Wer weiß, was gefragt wird, sammelt einmal, statt dreimal nachzuliefern. Nachforderungen sind der häufigste Grund, warum sich eine Finanzierung um Wochen zieht — nicht die Bonität.
Spanien: Die Tabelle zeigt die Rahmendaten der Finanzierung in Spanien, Stand Juli 2026.
Rahmendaten der Finanzierung in Spanien, Stand Juli 2026: Beleihung für Nicht-Residenten — Wert: bis 70 % des Schätzwerts. Eigenkapital — Wert: rund 30 % plus Nebenkosten. Kaufnebenkosten — Wert: 10–13 % des Kaufpreises.
Laufzeit — Wert: rechnerisch: getilgt bis zum 75. Lebensjahr, bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren; praktische Untergrenze rund 10 Jahre. Zinsbindung — Wert: fest, variabel oder gemischt. Bonifizierter Festzins (Kaufdarlehen) — Wert: von 2,75 bis 3,45 %.
Tilgung — Wert: Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. Steuernummer — Wert: NIE, erforderlich vor Vertragsabschluss. Vorvertrag — Wert: Arras Penitenciales, üblich 10 % Anzahlung.
Identifikation — Spanien (Spanien): Personalausweis und Reisepass in Kopie; NIE (Número de Identidad de Extranjero) — vor Vertragsabschluss beim spanischen Konsulat zu beantragen; Aktuelle Meldebescheinigung.
Einkommensnachweise — Spanien (Spanien): Letzte 3 Gehaltsabrechnungen plus Dezember-Abrechnung des Vorjahres; Arbeitsvertrag und aktuelle Bestätigung über ein ungekündigtes Arbeitsverhältnis; Steuerbescheide der letzten 2 Jahre; Sämtliche Steuerunterlagen — Steuererklärungen und Steuerbescheide — aus allen Ländern, in denen Sie steuerpflichtig sind; Kontoauszüge des Gehalts- oder Gemeinschaftskontos der letzten 6 Monate — lückenlos und ungeschwärzt.
Vermögen und Bonität — Spanien (Spanien): Eigenkapitalnachweis: rund 30 % des Kaufpreises plus 10–13 % Nebenkosten auf Konto oder Depot; SCHUFA-Eigenauskunft nach Art. 15 DSGVO — nicht das einfache Scoring, höchstens 1 Monat alt; Mietvertrag der aktuellen Wohnung oder Eigentumsnachweise und Darlehensverträge bestehender Immobilien; Bei bestehenden Immobilien: die letzten 2 Jahreszinsbescheinigungen und der Nachweis, dass keine Rückstände bestehen; Bei Finanzierung ohne eigenes Kapital (z.
B. über eine deutsche Immobilie als Sicherheit): Nachweis, dass die Mittel für die Anzahlung (Arras) bis zur Auszahlung der Anschlussfinanzierung kurzfristig verfügbar sind — vor Beginn der Bankprüfung, nicht danach.
Falls die Immobilie schon ausgewählt ist — Spanien (Spanien): Arras-Vertrag (Anzahlungsvertrag) — vor der Unterzeichnung zu prüfen; Nota Simple, der aktuelle Grundbuchauszug, höchstens 3 Monate alt; Gemeinschaftsordnung bei einer Eigentumswohnung.
Portugal: Mit Konditionen, Steuern und repräsentativem Beispiel auf einer eigenen Seite: Checkliste Hypothek Portugal.
Rahmendaten der Finanzierung in Portugal, Stand Juli 2026: Beleihung für Nicht-Residenten — Wert: bis 80 % des Schätzwerts. Eigenkapital — Wert: mindestens 20 % plus Nebenkosten. Kaufnebenkosten — Wert: rund 10 bis 11 % des Kaufpreises.
Laufzeit — Wert: rechnerisch: getilgt bis zum 75. Lebensjahr, bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren; praktische Untergrenze rund 10 Jahre. Zinsbindung — Wert: fest, variabel oder gemischt. Tilgung — Wert: Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. Steuernummer — Wert: NIF, erforderlich vor Vertragsabschluss. Vorvertrag — Wert: CPCV, Anzahlung (Sinal) üblich 10–30 %.
Identifikation — Portugal (Portugal): Personalausweis und Reisepass in Kopie; NIF (Número de Identificação Fiscal) — online oder vor Ort zu beantragen; Aktuelle Meldebescheinigung; Wohnsitznachweis: Stromrechnung, Mietvertrag oder Kontoauszug.
Einkommensnachweise — Portugal (Portugal): Letzte 3 bis 6 Gehaltsabrechnungen plus Dezember-Abrechnung des Vorjahres; Arbeitsvertrag und Bestätigung über ein ungekündigtes Arbeitsverhältnis; Steuerbescheide der letzten 2 Jahre; Sämtliche Steuerunterlagen — Steuererklärungen und Steuerbescheide — aus allen Ländern, in denen Sie steuerpflichtig sind; Kontoauszüge des Gehaltskontos der letzten 6 Monate — lückenlos und ungeschwärzt.
Vermögen und Bonität — Portugal (Portugal): Eigenkapitalnachweis: mindestens 20 % des Kaufpreises plus rund 10 bis 11 % Nebenkosten auf Konto oder Depot; SCHUFA-Eigenauskunft nach Art. 15 DSGVO, höchstens 1 Monat alt; Mietvertrag der aktuellen Wohnung oder Eigentumsnachweise bestehender Immobilien; Bei bestehenden Krediten: die letzten 2 Jahreszinsbescheinigungen; Bei Finanzierung ohne eigenes Kapital (z.
B. über eine deutsche Immobilie als Sicherheit): Nachweis, dass die Mittel für die Anzahlung (Sinal) bis zur Auszahlung der Anschlussfinanzierung kurzfristig verfügbar sind — vor Beginn der Bankprüfung, nicht danach.
Falls die Immobilie schon ausgewählt ist — Portugal (Portugal): CPCV-Entwurf (Contrato Promessa de Compra e Venda) — vor der Unterzeichnung zu prüfen; Caderneta Predial, der Steuerauszug des Finanzamts zur Immobilie; Certidão Permanente, der Grundbuchauszug der Conservatória, höchstens 3 Monate alt; Ficha Técnica de Habitação, das Bautenstandsdokument.
Repräsentatives Beispiel: Wer mit einem Zinssatz wirbt, muss zeigen, was er in Zahlen bedeutet. Hier ist er — gerechnet mit Bonifikation, dem Satz, zu dem die meisten Abschlüsse tatsächlich laufen. Was der Rabatt verlangt, was er wert ist und was ohne ihn gilt, steht darunter.
Nettodarlehensbetrag: 200.000 €. Beleihung: 70 %. Laufzeit: 20 Jahre, Volltilgerdarlehen. Gebundener Sollzins: 3,30 % (mit Bonifikation). Monatliche Rate: 1.139,47 €. Effektiver Jahreszins (TAE): 3,37 % — ohne die laufenden Kosten der gekoppelten Produkte (bankabhängig). Gesamtbetrag: 273.472 €.
Annahmen: Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision (comisión de apertura 0 %). Der ausgewiesene Sollzins gilt mit Bonifikation; sie verlangt zwei bis vier gekoppelte Produkte, je nach Bank, deren laufende Kosten in der TAE nicht enthalten sind.
Ohne Bonifikation liegt der Zins bei 4,30 % → Rate 1.243,81 €, TAE 4,41 %. Der Rabatt ist damit rund 1.252 € im Jahr wert. Er verlangt zwei bis vier, je nach Bank, gekoppelte Produkte (typisch: Konto, Risikolebens- und Gebäudeversicherung, Alarmanlage).
Die gekoppelten Produkte verursachen laufende Kosten, die den Zinsvorteil ganz oder teilweise aufzehren können. Ob sich die Bonifikation rechnet, hängt davon ab, was die Produkte im Einzelfall kosten — das rechnen wir vor der Unterschrift gegen. Konditionen Stand 21.09.2026.
Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand September 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Kein Angebot und keine Finanzierungszusage — welcher Zins tatsächlich zustande kommt, hängt von Bank, Objekt und Unterlagen ab.
Nicht auf dieser Seite: welche Institute welche Struktur zeichnen. Das ist Gegenstand des Mandats. Die oben genannte Festzins-Spanne ist Orientierung mit repräsentativem Beispiel — kein Angebot; Ihr konkreter Satz hängt von Bonität, Objekt und Bank ab.
Unterlagen für Hypothekenantrag: Was je nach Status dazukommt
Die Liste oben gilt für jeden Antragsteller. Diese Unterlagen kommen hinzu, sobald einer der folgenden Fälle vorliegt — in Spanien und in Portugal gleichermaßen:
- Selbstständige und Freiberufler: Zusätzlich zur Liste oben brauchen Selbstständige und Freiberufler diese Unterlagen.; Gewerbeanmeldung, Eintrag in die Handwerksrolle oder Berufsausweis; Letzte 3 Gewinnermittlungen (EÜR oder Bilanz mit GuV); Aktuelle BWA sowie Summen- und Saldenliste; Selbstauskunft privat und geschäftlich.
- Beamte: Zusätzlich zur Liste oben brauchen Beamte diese Unterlagen.; Urkunde über die Ernennung zum Beamten auf Lebenszeit; Letzte Monatsabrechnung der Dienstbezüge.
- Rentner: Zusätzlich zur Liste oben brauchen Rentner diese Unterlagen.; Letzter Rentenbescheid; Kontoauszug mit dem letzten Renteneingang; Nachweis privater Altersvorsorge, falls vorhanden.
- EU-Ausländer ohne deutsche Staatsangehörigkeit: Zusätzlich zur Liste oben brauchen EU-Ausländer ohne deutsche Staatsangehörigkeit diese Unterlagen.; Aufenthaltstitel oder EU-Personalausweis; Heimatländischer Steuerbescheid statt des deutschen; Heimatländische Bonitätsauskunft statt der SCHUFA.
- Mit deutscher Immobilie als Sicherheit: Zusätzlich zur Liste oben kommen diese Unterlagen hinzu, wenn eine deutsche Immobilie als Sicherheit dient.; Aktueller Grundbuchauszug der deutschen Immobilie, höchstens 6 Monate alt; Wertgutachten oder Verkehrswertschätzung — lässt sich über uns beauftragen; Aktuelle Lastenfreistellung beziehungsweise freie Grundschuldanteile.
Die Zahlen und Werte, die Sie in diese Unterlagen eintragen, sammelt die Selbstauskunft DE/EN auf drei Seiten. Was der Kauf zusätzlich kostet, steht im Kaufnebenkosten-Überblick.
Checkliste Hypothek Spanien & Portugal kostenlos anfordern
Zwei kompakte PDF-Checklisten für Ihre Hypothek in Spanien oder Portugal: alle Unterlagen, Rahmendaten und Konditionen mit Stand Juli 2026 — direkt aus der Praxis. Wählen Sie Spanien, Portugal oder beide Länder.
Schon konkret? Laden Sie direkt die Selbstauskunft (DE/EN, PDF) herunter.
Was Sie prüfen müssen, BEVOR Sie beim Bauträger unterschreiben
Wer erst unterschreibt und dann zur Finanzierung geht, hat den Zahlungsplan bereits geschluckt. Diese sieben Punkte entscheiden, ob Ihre Finanzierung später überhaupt noch möglich ist.
1. Zahlungsplan im Original. Wie viel wird wann fällig — Reservierung, Privatvertrag, jede einzelne Baurate? Nicht die Zusammenfassung des Maklers, sondern der Plan des Bauträgers. 2. Voraussichtliche Bauabnahme. Und die ehrliche Frage danach: Wie lange dauert die Licencia de Primera Ocupación in dieser Gemeinde?
Üblich sind drei bis sechs Monate — in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre (Perini-Marktcheck). 3. Bankgarantie (Aval) für Ihre Anzahlungen. Gesetzlich vorgeschrieben. Ohne sie ist jede Rate, die Sie zahlen, ungesichert. 4. Baugenehmigung liegt vor? Ohne Lizenz kein Privatvertrag, der eine Finanzierung trägt.
5. Finanzierungsvorbehalt im Vertrag. Was passiert, wenn die Bank abspringt — verlieren Sie die Anzahlung? 6. Tasación versus Kaufpreis. Die Bank finanziert den niedrigeren von beiden. Liegt die Bewertung darunter, zahlen Sie die Differenz.
7. Wer trägt die Bauzeit? Die entscheidende Frage: Zahlt Ihre Bank die Raten während der Bauzeit — oder erst bei der Bauabnahme? Von 30+ Instituten, die wir anfragen, tut eseines.
Wenn Sie schon unterschrieben haben: Nicht verloren. Auch wenn die Bank die Zusage zurückgezogen hat oder Sie bereits voll bezahlt haben und auf die Bauabnahme warten — es lassen sich bis zu 70 % der Tasación nachträglich als Finanzierung herausholen. Aber das Fenster ist eng, und es schließt sich nach der Bauabnahme. Bauraten in der Bauzeit finanzieren
Verwandt: Verbindlich wird das Angebot der Bank erst mit der FEIN — Oferta vinculante: was zehn Tage vor dem Notartermin vorliegen muss.
Immobilie in Spanien kaufen: Was beachten? Die zwei Punkte, die in der Praxis am meisten Zeit kosten
Die Steuernummer sollte vor dem Vorvertrag beantragt sein, und Nachweise aus dem Ausland verlangen die Banken regelmäßig übersetzt. Diese zwei Punkte kosten in der Praxis am meisten Zeit. Fehlt ein Baustein, lehnt selten die Bank ab, meist ist es nur die falsche Bank.
Unterlagen für den Hypothekenantrag: Was Banken von Nicht-Residenten verlangen: Verlangt wird ein fester Satz: Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Monate (Angestellte: Gehaltsabrechnungen und Arbeitsvertrag, Selbstständige: drei Jahresabschlüsse), aktuelle Kontoauszüge und ein Eigenkapitalnachweis. Dazu kommen die ausländische Steuernummer, in Spanien die NIE und in Portugal die NIF, sowie der Vorvertrag.
Warum zieht sich eine Finanzierung oft um Wochen? Nachforderungen sind der häufigste Grund, nicht die Bonität. Wer vorher weiß, was gefragt wird, sammelt die Unterlagen einmal statt dreimal.
Häufige Fragen
Was kostet die Checkliste?
Nichts. Die PDFs sind kostenlos und unverbindlich.
Welche Unterlagen verlangt die Bank von Nicht-Residenten?
Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Monate (Angestellte: Gehaltsabrechnungen und Arbeitsvertrag, Selbstständige: drei Jahresabschlüsse), aktuelle Kontoauszüge, ein Eigenkapitalnachweis, die ausländische Steuernummer (in Spanien die NIE, in Portugal die NIF) und der Vorvertrag. Die vollständige Liste steht auf dieser Seite offen.
Wann muss ich die NIE beantragen?
Die Steuernummer ist vor Vertragsabschluss erforderlich und sollte vor dem Vorvertrag beantragt sein. In Spanien ist das die NIE, in Portugal die NIF.
Wie hoch ist die Anzahlung beim Vorvertrag?
In Spanien ist beim Arras penitenciales eine Anzahlung von 10 % üblich. In Portugal liegt das Sinal beim CPCV üblicherweise bei 10 bis 30 %.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
In Spanien rund 30 % des Kaufpreises plus 10 bis 13 % Nebenkosten, in Portugal mindestens 20 % plus rund 10 bis 11 % Nebenkosten. Beides muss auf Konto oder Depot nachgewiesen werden.
Wie alt darf ein Grundbuchauszug sein?
Die Nota Simple in Spanien und die Certidão Permanente in Portugal dürfen höchstens 3 Monate alt sein.
Welche SCHUFA-Auskunft brauche ich?
Die Eigenauskunft nach Art. 15 DSGVO, nicht das einfache Scoring. Sie darf höchstens 1 Monat alt sein.
Müssen Unterlagen aus dem Ausland übersetzt werden?
Nachweise aus dem Ausland verlangen die Banken regelmäßig übersetzt. Das kostet in der Praxis Zeit, deshalb lohnt es sich, früh damit zu beginnen.
Noch Fragen zu diesem Thema?
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Bauraten beim Neubau in Spanien: Die Standardbank zahlt erst bei der Bauabnahme. Eines von 30+ angefragten Häusern zahlt jede Rate an den Bauträger.
Ablauf des Immobilienkaufs
Haus kaufen in Spanien Schritt für Schritt: die richtige Reihenfolge von Finanzierung, Arras und Escritura — mit den Vorlaufzeiten.
Checkliste Hypothek Portugal
Checkliste Hypothek Portugal für Nichtansässige: Unterlagen, Beleihung bis 80 %, IMT und Konditionen mit repräsentativem Beispiel — kostenlos als PDF auf Deutsch und Englisch.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.