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Fünf Fragen zu Einkommen, Eigenkapital, Belastung, Alter und Unterlagen — direkt auf dieser Seite.
Selbsttest · 1 Minute
Hypothekenfähigkeits-Check — wie realistisch ist Ihre Finanzierung?
5 Fragen zu Einkommen, Eigenkapital, Belastung, Alter und Unterlagenstand. Am Ende steht eine grobe Einordnung — Grün, Gelb oder Rot — für Spanien und Portugal getrennt einordenbar.
Bekomme ich als Nicht-Resident überhaupt eine Hypothek in Spanien?
In aller Regel ja — die Frage ist nicht ob, sondern zu welchen Bedingungen und bei welchem Haus. Fünf Faktoren entscheiden banküblich über die Bankauswahl und die Beleihung: Einkommensart (angestellt oder selbstständig), Eigenkapitalquote, Belastungsquote (die 35-%-Regel), Alter bei Laufzeitende und der Stand Ihrer Unterlagen — allen voran NIE oder NIF. Angestellte wie Selbstständige kommen in Spanien meist bis 70 % Beleihung, in Portugal bis 80 %; bei Selbstständigen verlangt die Bank aber mehr Unterlagen und prüft länger. Der Check unten ordnet Ihre Situation in einer Minute grob ein — inklusive dem Hebel, der bei Gelb oder Rot am meisten bringt. Ersetzt keine Bankprüfung und ist keine Finanzierungszusage. In Portugal sind für dasselbe Profil bis zu 80 % erreichbar. Der Check ersetzt keine Bankprüfung, zeigt aber, welcher der fünf Faktoren Ihren Fall gerade bremst — und genau der gehört geklärt, bevor Sie mit der Objektsuche beginnen.
Kurz beantwortet
Gibt es einen Hypothekenfähigkeits-Check?
Was kommt heraus?
Eine grobe Ampel — Grün, Gelb oder Rot — für Spanien und Portugal getrennt.
Ersetzt er die Bank?
Nein — keine Bankprüfung, keine Finanzierungszusage, nur eine erste Einordnung.
Hypothekenfähigkeits-Check
Ihre Situation in 5 Fragen
Jede Antwort zählt Punkte. Am Ende steht eine grobe Ampel — keine Bankprüfung, keine Finanzierungszusage.
Ihre Einschätzung
—
Ampel
—
Punkte von 15
Grobe Selbsteinschätzung, keine Bankprüfung und keine Finanzierungszusage. Die tatsächliche Finanzierbarkeit hängt von der vollständigen Prüfung durch die Bank ab — inklusive Objekt (z. B. Finca auf suelo rústico: nur 50–70 % Beleihung), Bonität im Detail und aktueller Konditionen.
Kostenlose Checkliste
Ergebnis behalten — und die passende Checkliste gleich mit
Der Check gibt eine Einordnung. Für das Bankgespräch zählen die richtigen Unterlagen. Wir schicken Ihnen die PDF-Checkliste für Spanien, Portugal oder beide Länder — kostenlos, ohne Verkaufsdruck.
PDF direkt öffnen — ohne Formular: Checkliste Immobilienkauf Spanien — Unterlagen für die Hypothek (PDF, 4 Seiten) · Hypothek Portugal — Unterlagen-Checkliste für Nicht-Residenten (PDF, 4 Seiten)
Passend weiter
So funktioniert der Hypothekenfähigkeits-Check im Detail
Rechner
Finanzierungsrechner
Monatliche Rate, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihre konkreten Zahlen.
Checkliste
Voraussetzungen im Detail
Alle Dokumente für Angestellte und Selbstständige, plus die 35-%-Regel im Beispiel.
Sonderfall
Altersgrenze bei der Hypothek
Warum aus einem Nein oft ein Ja wird, wenn ein jüngerer zweiter Darlehensnehmer mit ins Grundbuch kommt (Mindestanteil 10 %).
Was hinter dem Check steckt
Fünf Fragen, ein grober Kompass
Der Check ersetzt keine Bankprüfung — er zeigt, an welchem der fünf Hebel es am ehesten hakt. Bei Gelb oder Rot ist selten die ganze Konstellation das Problem, sondern meist ein einzelner Faktor: oft die Belastungsquote, weil viele Nicht-Residenten ihre bestehenden deutschen Verpflichtungen bei der ersten Einschätzung unterschätzen. Grün heißt: die Konstellation passt in das Standardraster. Gelb heißt: finanzierbar, mit einer engeren, gezielten Bankauswahl. Rot heißt: über den Standardweg findet sich keine Bank, aber der Kauf ist damit nicht erledigt — meist braucht es eine Sonderlösung, etwa eine Nachranghypothek auf eine deutsche Immobilie als zusätzliches Eigenkapital.
Die fünf Hebel
Die fünf Hebel im Detail — und was Sie daran bewegen können
1. Einkommensart
Angestellte mit unbefristetem Vertrag passen ins Standardraster der Banken. Selbständige brauchen zwei vollständige Steuerjahre, und die Bank rechnet mit dem versteuerten Gewinn, nicht mit dem Umsatz — wer das vorher weiß, bereitet seine Unterlagen anders vor. Was genau zählt, wie Mieteinnahmen gewichtet werden und welche Stolpersteine es gibt: Hypothek für Selbständige.
2. Eigenkapital
Die Beleihungsgrenze — bis 70 % in Spanien, bis 80 % in Portugal — bezieht sich auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Schätzwert; die Kaufnebenkosten kommen immer obendrauf und werden nicht mitfinanziert. Rechnen Sie beides mit dem Kaufnebenkosten-Rechner für die konkrete Region durch. Wer eine abbezahlte Immobilie besitzt, kann fehlendes Eigenkapital auch über deren Beleihung aufbringen — zehn Musterrechnungen zeigen, wie diese Struktur trägt.
3. Belastungsquote
Die 35-%-Grenze ist der Hebel, der am häufigsten übersehen wird — weil deutsche Verpflichtungen mitzählen: Autoleasing, Konsumkredite, laufende Immobiliendarlehen. Eine kleine Rate, die vor der Anfrage abgelöst wird, verändert die Quote deshalb manchmal mehr als zusätzliches Eigenkapital. Die Rechenlogik mit Beispiel steht bei den Voraussetzungen für Nicht-Residenten, und was ein gegebenes Nettoeinkommen insgesamt trägt, zeigt die Seite Kaufkraft nach Nettoeinkommen.
4. Alter
Getilgt sein muss das Darlehen in der Regel bis zum 75. Lebensjahr — bei zwei Darlehensnehmern zählt der Jüngere. Aus einem knappen Nein wird deshalb oft ein Ja, wenn ein jüngerer zweiter Darlehensnehmer mit ins Grundbuch geht — reine Mitunterschrift ohne Eigentumsanteil genügt nicht, der kleinere Anteil muss mindestens 10 % betragen: Altersgrenze bei der Hypothek.
5. Unterlagen
NIE (Spanien) beziehungsweise NIF (Portugal) möglichst früh beantragen — beide sind Voraussetzung, bevor der Hypothekenantrag laufen kann. Und die Selbstauskunft zeigt vorab, welche Felder die Bank abfragt: Nachforderungen sind der häufigste Grund, warum sich eine Finanzierung um Wochen zieht.
Grenzen des Selbsttests
Was der Check bewusst nicht prüft
Zwei Dinge bleiben draußen, weil sie nicht an Ihnen hängen, sondern am Objekt. Erstens die Bewertung: Finanziert wird der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Schätzwert — liegt die Tasación unter dem Kaufpreis, zahlen Sie die Differenz aus eigener Tasche, ganz gleich, wie grün Ihre Ampel ist. Zweitens die Objektart: Eine Finca auf suelo rústico wird deutlich vorsichtiger beliehen, und beim Neubau entsteht die spanische Hypothek erst mit der Fertigstellung — die Bauraten davor sind faktisch Eigenkapital. Beides prüft die Bank am konkreten Objekt, nicht am Fragebogen.
Und der dritte Punkt, den kein Selbsttest abnimmt: die Auswahl der Bank. Dieselbe Konstellation, die ein Haus ablehnt, zeichnet ein anderes — gerade bei Gelb entscheidet oft nicht die Quote, sondern wer gefragt wird. Genau dort setzt die erfolgsbasierte Vermittlung an: geprüft wird vorab, bezahlt wird nur bei Abschluss.
FAQ
Häufige Fragen zum Hypothekenfähigkeits-Check
Ist Rot gleichbedeutend mit „keine Finanzierung möglich“?
Nein. Rot heißt, dass der Standardweg für Nicht-Residenten meist nicht passt — nicht, dass keine Bank finanziert. Gerade bei Selbstständigen, hoher Belastungsquote oder höherem Alter gibt es Sonderlösungen, etwa eine Nachranghypothek auf eine deutsche Bestandsimmobilie. Der Check zeigt den Hebel, an dem zuerst gearbeitet werden sollte.
Warum unterscheiden sich Spanien und Portugal im Ergebnis?
Weil die übliche Beleihungsgrenze unterschiedlich ist — in Spanien meist bis 70 %, in Portugal bis 80 % für Nicht-Residenten. Bei gleicher Eigenkapitalquote reicht dieselbe Summe deshalb in Portugal für einen höheren Kaufpreis.
Warum zählt die Belastungsquote so stark?
Weil spanische und portugiesische Banken bei Nicht-Residenten meist die 35-%-Regel anwenden: die neue Rate plus alle bestehenden Verpflichtungen dürfen 35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Deutsche Kredite oder Leasingraten zählen mit — das wird häufig übersehen.
Was, wenn ich als Selbstständige/r bei mehreren Fragen im roten Bereich lande?
Dann lohnt sich ein persönliches Gespräch besonders. Selbstständige stehen ohnehin vor höheren Hürden — die Bank verlangt mehrere abgeschlossene Steuerjahre statt Gehaltsabrechnungen, prüft entsprechend länger und setzt den Zins höher an; mehrere schwache Faktoren gleichzeitig lassen sich selten allein durch einen Hebel ausgleichen.
Gibt es einen Check, ob ich als Nicht-Resident in Spanien hypothekenfähig bin?
Ja — der Hypothekenfähigkeits-Check auf dieser Seite fragt fünf Punkte ab (Einkommensart, Eigenkapitalquote, Belastungsquote, Alter bei Laufzeitende, Unterlagenstand) und ordnet Ihre Situation für Spanien oder Portugal getrennt grob in Grün, Gelb oder Rot ein. Kostenlos, in rund einer Minute, ohne Bankprüfung und ohne Finanzierungszusage.