§34i GewO · консультация на русском языке

Ипотека в Португалии для нерезидентов: сколько финансирует банк?

Португалия предлагает нерезидентам один из самых высоких уровней финансирования в Южной Европе — до 80% от стоимости объекта. Разбираем, как это работает на практике и какие расходы добавляются к цене.

Как нерезиденты оформляют ипотеку в Португалии?

Нерезиденты оформляют ипотеку в Португалии в банке, который обычно финансирует до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки. Оставшиеся 20% и около 10–11% расходов на сделку вносятся из собственных средств. Одобрение финансирования лучше получить до подписания предварительного договора (CPCV), а не после.

Коротко

Ипотека в Португалии для нерезидентов: четыре ответа

До 80% от цены или оценки

В Португалии, как правило, до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки. Оставшиеся 20% плюс около 10–11% расходов на сделку — из собственных средств.

Какие налоги и расходы добавляются?

IMT 7,5% для нерезидентов (единая ставка с 25 мая 2026 года), гербовый сбор 0,8%, нотариус и регистрация.

Сколько это занимает?

От 3 дней до 4 недель на решение банка при полном пакете документов (обычно в пределах 10 дней); весь путь до Escritura — 3–6 месяцев вместе с NIF, поиском объекта и CPCV. Одобрение ипотеки — до подписания CPCV.

Кто консультирует?

Perini Finance & Property — немецкий посредник, на месте с 2019 года, лицензия §34i GewO, в Португалии — через лицензированного там посредника; по каждому случаю запрашиваем 15–20 банков. Консультация на русском языке независимо от страны проживания.

Основа

Сколько финансирует португальский банк?

Для нерезидентов португальские банки, как правило, готовы финансировать до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или собственной оценки банка. Это делает Португалию привлекательной для покупателей с ограниченным собственным капиталом.

Оставшиеся 20% плюс расходы на сделку (около 10–11% от цены) должны быть покрыты из собственных средств.

Ставку и ежемесячный платёж для Португалии можно посчитать заранее — калькулятор финансирования для Португалии (страница на немецком языке, сам расчёт понятен без знания немецкого).

Налоги и порядок сделки

Что нужно учитывать при расчёте бюджета

Налоги

IMT 7,5% для нерезидентов

Единая общенациональная ставка с 25 мая 2026 года, плюс гербовый сбор (Imposto do Selo) 0,8%, а также расходы на нотариуса и регистрацию в земельном кадастре.

Порядок сделки

Сначала CPCV, затем Escritura

Предварительный договор (CPCV) с задатком юридически обязывает обе стороны, прежде чем состоится окончательное нотариальное оформление (Escritura). Одобрение ипотеки желательно получить до подписания CPCV, а не после.

Второй вариант

Если португальский банк не одобряет нужную сумму

Индивидуальные предприниматели с нестабильным доходом, покупатели, приближающиеся к возрастному пределу, или покупатели с доходом за пределами еврозоны не всегда получают желаемое финансирование от португальского банка. В этих случаях альтернативой может стать привлечение капитала под залог уже выплаченной или почти выплаченной недвижимости в Германии — без необходимости оценки объекта в Португалии со стороны местного банка.

Документы и сроки

Что банк хочет увидеть — и сколько это занимает

Португальский банк открывает досье только после получения NIF — португальского налогового номера — и, как правило, местного банковского счёта. Всё остальное — это подтверждение платёжеспособности, и требования здесь строже, чем ожидает большинство покупателей.

Доход

Без пробелов, актуально, правдоподобно

Расчётные листки за последние три–шесть месяцев, налоговые декларации за два года, для предпринимателей — отчётность по бизнесу за три года. Ориентир: платёж по новому кредиту вместе со всеми действующими обязательствами не должен превышать примерно 35 % чистого дохода.

Оценка

Avaliação, а не цена договора

Банк заказывает собственную оценку и считает от наименьшей из двух величин — цены покупки и оценки. Если оценка ниже цены, сумма кредита снижается, а разницу покупатель вносит сам.

Сроки

От 3 дней до 4 недель на решение

При полном пакете документов и одном источнике дохода. Несколько источников дохода, самозанятость или объект премиального сегмента требуют больше документов и увеличивают срок. Заложите этот запас в план заранее.

Весь путь

3–6 месяцев до Escritura

Вместе с получением NIF, поиском объекта и подписанием CPCV. Одобрение ипотеки должно быть на руках до CPCV, а не после — иначе задаток оказывается под риском.

Расходы по сделке банк не финансирует: при 80 % финансирования вам понадобится 20 % собственных средств плюс примерно 10–11 % расходов — то есть около 30–31 % от цены объекта до первого платежа по кредиту. Налог IMT при этом рассчитывается с наибольшей из двух величин — цены договора или налоговой стоимости объекта (VPT).

Частые вопросы

Сколько процентов от стоимости недвижимости финансирует банк в Португалии?

Как правило, до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки. Это один из самых высоких показателей LTV в Южной Европе для нерезидентов.

Какой налог на переход права собственности (IMT) в Португалии?

Для нерезидентов действует единая ставка 7,5% с 25 мая 2026 года. Дополнительно взимается гербовый сбор (Imposto do Selo) 0,8%, а также расходы на нотариуса и регистрацию.

В чём разница между CPCV и Escritura?

CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) — это обязывающий предварительный договор с задатком. Escritura — окончательный нотариальный акт купли-продажи. Между ними обычно проходит от двух до шести месяцев.

Финансируете ли вы также покупку недвижимости в Испании?

Да. В Испании действуют другие условия — подробно на странице об ипотеке в Испании для нерезидентов (на английском).

Работаете ли вы с клиентами, проживающими в Израиле или других странах Европы?

Да. Большинство наших русскоязычных клиентов проживают не в России, а в Европе или Израиле — консультация возможна на русском языке независимо от страны проживания.

Бесплатная консультация по финансированию

Сравню условия португальских и испанских банков для вашей конкретной ситуации — на русском языке, без предварительных обязательств.

Записаться WhatsApp Siegfried