IMT 7,5% для нерезидентов
Единая общенациональная ставка с 25 мая 2026 года, плюс гербовый сбор (Imposto do Selo) 0,8%, а также расходы на нотариуса и регистрацию в земельном кадастре.
§34i GewO · консультация на русском языке
Ипотека в Португалии для нерезидентов
Португалия предлагает нерезидентам самый высокий уровень финансирования в Южной Европе — до 80% от стоимости объекта. Разбираем, как это работает на практике, какие расходы добавляются к цене и в чём отличие от Испании.
Как нерезиденты оформляют ипотеку в Португалии?
Португальские банки обычно кредитуют нерезидентов до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки. Это самый высокий показатель LTV в Южной Европе. Налог на переход права собственности (IMT) для нерезидентов составляет 7,5% с 25 мая 2026 года. Рекомендуем уточнить размер финансирования до подписания предварительного договора (CPCV), а не после.
Основа
Сколько финансирует португальский банк?
Для нерезидентов португальские банки, как правило, готовы финансировать до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или собственной оценки банка. Это существенно выше, чем в Испании (обычно до 70%), и делает Португалию привлекательной для покупателей с ограниченным собственным капиталом.
Оставшиеся 20% плюс расходы на сделку (около 8–10% от цены) должны быть покрыты из собственных средств.
Налоги и порядок сделкиНалоги Порядок сделки
Что нужно учитывать при расчёте бюджета
Сначала CPCV, затем Escritura
Предварительный договор (CPCV) с задатком юридически обязывает обе стороны, прежде чем состоится окончательное нотариальное оформление (Escritura). Одобрение ипотеки желательно получить до подписания CPCV, а не после.
Второй вариант
Если португальский банк не одобряет нужную сумму
Индивидуальные предприниматели с нестабильным доходом, покупатели, приближающиеся к возрастному пределу, или доход за пределами еврозоны не всегда получают желаемое финансирование от португальского банка. В этих случаях альтернативой может стать привлечение капитала под залог уже выплаченной или почти выплаченной недвижимости в Германии — без необходимости оценки объекта в Португалии со стороны местного банка.
Второй рынок
Испания: другие условия, тот же принцип
В отличие от Португалии, испанские банки финансируют нерезидентов обычно до 70% от наименьшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки (tasación). Налог на переход права собственности (ITP) сильно варьируется по регионам: 6% в Мадриде, 7% в Андалусии, 8–13% на Балеарских островах (Майорка, Ибица), 9–11% в Валенсийском сообществе (Коста Бланка).
Общая логика та же: банк оценивает объект самостоятельно и финансирует не запрашиваемую цену, а свою оценку — независимо от того, идёт ли речь о Португалии или Испании.
FAQ
Частые вопросы
Сколько процентов от стоимости недвижимости финансирует банк в Португалии?
Как правило, до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки. Это самый высокий показатель LTV в Южной Европе для нерезидентов.
Какой налог на переход права собственности (IMT) в Португалии?
Для нерезидентов действует единая ставка 7,5% с 25 мая 2026 года. Дополнительно взимается гербовый сбор (Imposto do Selo) 0,8%, а также расходы на нотариуса и регистрацию.
В чём разница между CPCV и Escritura?
CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) — это обязывающий предварительный договор с задатком. Escritura — окончательный нотариальный акт купли-продажи. Между ними обычно проходит от двух до шести месяцев.
Финансируете ли вы также покупку недвижимости в Испании?
Да. Условия в Испании отличаются от Португалии: финансирование обычно до 70% (не 80%), налог на переход права собственности (ITP) варьируется по регионам от 6 до 13%. Подробности — во втором разделе этой страницы.
Работаете ли вы с клиентами, проживающими в Израиле или других странах Европы?
Да. Большинство наших русскоязычных клиентов проживают не в России, а в Европе или Израиле — консультация возможна на русском языке независимо от страны проживания.
Бесплатная консультация по финансированию
Сравню условия португальских и испанских банков для вашей конкретной ситуации — на русском языке, без предварительных обязательств.
Обсудить ситуацию