IMT 7,5% для нерезидентов
Единая общенациональная ставка с 25 мая 2026 года, плюс гербовый сбор (Imposto do Selo) 0,8%, а также расходы на нотариуса и регистрацию в земельном кадастре.
§34i GewO · консультация на русском языке
Ипотека в Португалии для нерезидентов
Португалия предлагает нерезидентам один из самых высоких уровней финансирования в Южной Европе — до 80% от стоимости объекта. Разбираем, как это работает на практике, какие расходы добавляются к цене и в чём отличие от Испании.
Как нерезиденты оформляют ипотеку в Португалии?
Португальские банки обычно кредитуют нерезидентов до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки. Это самый высокий показатель LTV в Южной Европе. Налог на переход права собственности (IMT) для нерезидентов составляет 7,5% с 25 мая 2026 года. Рекомендуем уточнить размер финансирования до подписания предварительного договора (CPCV), а не после. Помимо суммы кредита банки оценивают также соотношение ежемесячного платежа к чистому доходу заявителя — как правило, оно не должно превышать 30–35%, включая все текущие финансовые обязательства. Три ключевых региона Португалии — Алгарве, Мадейра и Порту — подчиняются единым правилам кредитования, различия касаются только цен на недвижимость и структуры арендного спроса. Свяжитесь с нами заранее — предварительная проверка бесплатна и защищает от ситуации, когда предложение уже сделано, а банк финансирование не одобряет.
Коротко
Ипотека в Португалии для нерезидентов: четыре ответа
Сколько финансирует банк?
В Португалии, как правило, до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки; в Испании обычно до 70%. Оставшиеся 20% плюс около 10–11% расходов на сделку — из собственных средств.
Какие налоги и расходы добавляются?
IMT 7,5% для нерезидентов (единая ставка с 25 мая 2026 года), гербовый сбор 0,8%, нотариус и регистрация. В Испании ITP варьируется по регионам от 6 до 13%.
Сколько это занимает?
от 3 дней до 4 недель на решение банка при полном пакете документов (обычно в пределах 10 дней); весь путь до Escritura — 3–6 месяцев вместе с NIF, поиском объекта и CPCV. Одобрение ипотеки — до подписания CPCV.
Кто консультирует?
Perini Finance & Property — немецкий посредник, на месте с 2019 года, лицензия §34i GewO, в Португалии — через лицензированного там посредника; по каждому случаю запрашиваем 15–20 банков. Консультация на русском языке независимо от страны проживания.
Основа
Сколько финансирует португальский банк?
Для нерезидентов португальские банки, как правило, готовы финансировать до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или собственной оценки банка. Это существенно выше, чем в Испании (обычно до 70%), и делает Португалию привлекательной для покупателей с ограниченным собственным капиталом.
Оставшиеся 20% плюс расходы на сделку (около 10–11% от цены) должны быть покрыты из собственных средств.
Налоги и порядок сделкиНалоги Порядок сделки
Что нужно учитывать при расчёте бюджета
Сначала CPCV, затем Escritura
Предварительный договор (CPCV) с задатком юридически обязывает обе стороны, прежде чем состоится окончательное нотариальное оформление (Escritura). Одобрение ипотеки желательно получить до подписания CPCV, а не после.
Второй вариант
Если португальский банк не одобряет нужную сумму
Индивидуальные предприниматели с нестабильным доходом, покупатели, приближающиеся к возрастному пределу, или доход за пределами еврозоны не всегда получают желаемое финансирование от португальского банка. В этих случаях альтернативой может стать привлечение капитала под залог уже выплаченной или почти выплаченной недвижимости в Германии — без необходимости оценки объекта в Португалии со стороны местного банка.
Второй рынок
Испания: другие условия, тот же принцип
В отличие от Португалии, испанские банки финансируют нерезидентов обычно до 70% от наименьшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки (tasación). Налог на переход права собственности (ITP) сильно варьируется по регионам: 6% в Мадриде, 7% в Андалусии, 8–13% на Балеарских островах (Майорка, Ибица), 9–11% в Валенсийском сообществе (Коста Бланка).
Общая логика та же: банк оценивает объект самостоятельно и финансирует не запрашиваемую цену, а свою оценку — независимо от того, идёт ли речь о Португалии или Испании.
Документы и срокиДоход Оценка Сроки Весь путь
Что банк хочет увидеть — и сколько это занимает
Португальский банк открывает досье только после получения NIF — португальского налогового номера — и, как правило, местного банковского счёта. Всё остальное — это подтверждение платёжеспособности, и требования здесь строже, чем ожидает большинство покупателей.
Без пробелов, актуально, правдоподобно
Расчётные листки за последние три–шесть месяцев, налоговые декларации за два года, для предпринимателей — отчётность по бизнесу. Ориентир: платёж по новому кредиту вместе со всеми действующими обязательствами не должен превышать примерно 35 % чистого дохода.
Avaliação, а не цена договора
Банк заказывает собственную оценку и считает от наименьшей из двух величин — цены покупки и оценки. Если оценка ниже цены, сумма кредита снижается, а разницу покупатель вносит сам.
От 3 дней до 4 недель на решение
При полном пакете документов и одном источнике дохода. Несколько источников дохода, самозанятость или объект премиального сегмента требуют больше документов и увеличивают срок. Заложите этот запас в план заранее.
3–6 месяцев до Escritura
Вместе с получением NIF, поиском объекта и подписанием CPCV. Одобрение ипотеки должно быть на руках до CPCV, а не после — иначе задаток оказывается под риском.
Расходы по сделке банк не финансирует: при 80 % финансирования вам понадобится 20 % собственных средств плюс примерно 10–11 % расходов — то есть около 30–31 % от цены объекта до первого платежа по кредиту. Налог IMT при этом рассчитывается с наибольшей из двух величин — цены договора или налоговой стоимости объекта (VPT).
FAQ
Частые вопросы
Сколько процентов от стоимости недвижимости финансирует банк в Португалии?
Как правило, до 80% от наименьшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки. Это один из самых высоких показателей LTV в Южной Европе для нерезидентов.
Какой налог на переход права собственности (IMT) в Португалии?
Для нерезидентов действует единая ставка 7,5% с 25 мая 2026 года. Дополнительно взимается гербовый сбор (Imposto do Selo) 0,8%, а также расходы на нотариуса и регистрацию.
В чём разница между CPCV и Escritura?
CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) — это обязывающий предварительный договор с задатком. Escritura — окончательный нотариальный акт купли-продажи. Между ними обычно проходит от двух до шести месяцев.
Финансируете ли вы также покупку недвижимости в Испании?
Да. Условия в Испании отличаются от Португалии: финансирование обычно до 70% (не 80%), налог на переход права собственности (ITP) варьируется по регионам от 6 до 13%. Подробности — во втором разделе этой страницы.
Работаете ли вы с клиентами, проживающими в Израиле или других странах Европы?
Да. Большинство наших русскоязычных клиентов проживают не в России, а в Европе или Израиле — консультация возможна на русском языке независимо от страны проживания.
Бесплатная консультация по финансированию
Сравню условия португальских и испанских банков для вашей конкретной ситуации — на русском языке, без предварительных обязательств.
Обсудить ситуацию