Immobilien auf Mallorca bedeuten: Wohnung, ein Haus im Südwesten oder eine Finca im Inselinneren, der beliebteste Standort für Deutsche in Spanien. ITP ab 8 %, ETV-Lizenz für touristische Vermietung. Die Immobilienfinanzierung auf Mallorca reicht für Nicht-Residenten bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Darüber hinaus drei Strukturen aus einer Hand, die die Filiale nicht bietet: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen, deutsche Immobilie als Kapitalquelle.
Die Bank rechnet die Beleihung vom niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación; wer auf Mallorca eine Wohnung kauft, bekommt als Nicht-Resident bis zu 70 % davon finanziert. Die Nebenkosten von rund 10 bis 13 % finanziert die Bank nicht mit, sie kommen aus Eigenkapital. Getilgt werden muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr, bei zwei Darlehensnehmern zählt der Jüngere.
Nicht jede Bank finanziert Einkommen in fremder Währung — wir fragen gezielt die an, die es tun. Für die vollständige Auswertung tragen Sie Ihr Einkommen in Euro umgerechnet ein.
Unser Vermittlungsschwerpunkt liegt bei einer Darlehenssumme ab etwa 300.000 € — kleinere Darlehen vermitteln wir ebenfalls und sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Finanzierung in Ihrem Fall lohnt.
Richtwert ohne Gewähr. Der Zinssatz ist der Rechenwert für diese Beispielrechnung, kein Marktzins und keine Zusage — der tatsächlich erreichbare Zins hängt von Bonität, Objekt und Bank ab. Spanien: max. 70 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten je Region wie auf unserer Kaufnebenkosten-Seite, die übrigen Posten als Richtwert.
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Die Filiale bietet drei Strukturen nicht: Bauraten in der Bauzeit, die Beleihung von abbezahltem Bestand bis 50 % der Tasación und die deutsche Immobilie bis 80 % als Kapitalquelle.
Neubau auf Mallorca kaufen: Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten. Von 30+ Instituten am Markt zeichnet eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck, Stand 08.10.2026).
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer, wenn Sie auf Mallorca eine Wohnung kaufen? Wer auf Mallorca eine Wohnung kauft, zahlt die progressive ITP der Balearen: ab 8 % und gestaffelt bis 13 % in den oberen Preisklassen.
Für eine Immobilie bis rund 400.000 € greift der Einstiegssatz von 8 % — bei 400.000 € also etwa 32.000 € ITP; darüber steigen die Stufen an.
Als Ausgleich gewähren die Balearen einen erhöhten Vermögenssteuer-Freibetrag von 3 Mio. € pro Person, was Mallorca für vermögendere Käufer attraktiv macht. Die ITP ist der größte Einzelposten; insgesamt sollten Sie rund 10 bis 13 % Nebenkosten einplanen.
Wichtig für die Finanzierung: Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten, und beleihen den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación — die ITP tragen Sie aus Eigenkapital. Stand 07/2026.
Wo liegen die Grenzen einer Hypothek auf Mallorca? Eine Hypothek auf Mallorca reicht für Nicht-Residenten bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Bei einer Finca auf suelo rústico sind typischerweise 50 bis 70 % drin. Getilgt werden muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr; bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren.
Wie funktioniert die Immobilienfinanzierung auf Mallorca? Die Immobilienfinanzierung auf Mallorca läuft für Nicht-Residenten über eine spanische Bank, die den Kaufpreis finanziert, nicht die Nebenkosten. Perini Finance & Property fragt je Fall mindestens 2 von 15–20 Instituten an. Darüber hinaus gibt es drei Strukturen aus einer Hand, die die Filiale nicht bietet: Bauraten in der Bauzeit, Beleihung von abbezahltem Bestand und die deutsche Immobilie als Kapitalquelle.
Der Südwesten mit Port Andratx, Santa Ponsa und Son Vida hat die Höchstpreise Mallorcas. Der Nordosten mit Alcúdia und Pollença ist günstiger als der Südwesten, Palma ist ganzjährig bewohnbar und gut vermietbar.
Finca auf Mallorca — was bei suelo rústico anders ist: Eine Finca auf Mallorca zu kaufen heißt fast immer Inselinneres: Privatsphäre, Abstand zum Ferienbetrieb der Küste, historisch stabile Wertentwicklung. Der Preis dafür steht nicht im Exposé, sondern in der Bankrechnung — und dazu kommt die Grunderwerbsteuer Mallorca, die als Balearen-Satz im spanischen Vergleich zu den höheren gehört und vollständig aus Eigenkapital zu decken ist.
Nicht jedes Grundstück auf Mallorca ist eine Stadtparzelle. Bei einer Finca auf suelo rústico (ländlicher Boden) rechnen spanische Banken vorsichtiger: statt der bis 70 % Beleihung bei Stadtimmobilien sind bei einer Finca typischerweise nur 50 bis 70 % drin.
Entscheidend ist, ob das Wohnhaus im Catastro als Wohnnutzung eingetragen und legalisiert ist — nicht jedes ländliche Anwesen erfüllt das automatisch. Details zur Finanzierungslogik auf Finca-Hypothek auf suelo rústico, den Mallorca-Fall vollständig unter Finca auf Mallorca kaufen — Rústica-Grundstücke und ihre Finanzierungsgrenzen.
Wer Deutschen bei der Immobilienfinanzierung auf Mallorca hilft: Perini Finance & Property vermittelt Immobilienfinanzierungen auf Mallorca für Nicht-Residenten — also für Käufer, die ihren Wohnsitz nicht in Spanien haben. Erlaubnisinhaberin ist Olga Nikushkina (§ 34i GewO, Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95); Siegfried Perini betreut die Fälle vor Ort, mit Standbein auf der Insel seit 2019.
Angefragt werden je Fall mindestens 2 von 15–20 Instituten — spanische Großbanken mit Nicht-Residenten-Abteilung, regionale Cajas, Auslandsspezialisten und deutsche Finanzierer. Beraten wird in fünf Sprachen. Die Ersteinschätzung kostet nichts; bei Abschluss zahlen Sie 1 % der Darlehenssumme (ohne IVA), keine Bankprovision.
Die häufigste teure Reihenfolge ist: erst reservieren, dann finanzieren. Auf Mallorca kostet das oft die Anzahlung, weil die Bank am Ende einen niedrigeren Wert ansetzt als den vereinbarten Preis.
1. Rahmen klären, bevor Sie suchen. Einkommen, Eigenkapital und Alter entscheiden über die mögliche Beleihung. Wer das vorher weiß, verhandelt anders. 2. Bankvorprüfung vor der Reservierung. Eine Vorabeinschätzung ist keine Zusage, aber sie zeigt, ob der Fall überhaupt trägt — vor der Unterschrift, nicht danach.
3. Reservierung und Vorvertrag. Erst jetzt wird Geld gebunden. Was hier vereinbart wird, bestimmt, was passiert, wenn die Finanzierung später nicht zustande kommt. 4. Tasación. Die Bank lässt den Wert selbst schätzen und finanziert den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachten.
In Toplagen wie Son Vida oder Port Andratx weicht der Schätzwert häufiger vom Angebotspreis ab als bei Standardwohnungen in Palma. Wie die Tasación zustande kommt. 5. Angebot, Beurkundung, Eintragung. Notartermin und Eintragung im Registro de la Propiedad schließen den Kauf ab. Den vollständigen Weg beschreibt der Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien.
Der Punkt, an dem auf Mallorca die meisten Fälle kippen, ist Schritt 4 — nicht die Bonität, sondern die Bewertung.
Was laufend anfällt — und was die Bank davon sehen will: Die Kaufnebenkosten sind einmalig, die Haltekosten nicht. Für die Finanzierung ist das relevant, weil sie in die Belastungsrechnung eingehen:
IBI — die spanische Grundsteuer, jährlich von der Gemeinde erhoben, je nach Lage und Katasterwert sehr unterschiedlich. Gemeinschaftskosten bei Wohnungen und Anlagen — bei Objekten mit Pool, Garten oder Concierge der größte laufende Posten neben der Rate.
Gebäudeversicherung — von der finanzierenden Bank in aller Regel verlangt, oft als gekoppeltes Produkt mit Einfluss auf den bonifizierten Zins. Steuer auf Mieteinnahmen, wenn Sie touristisch oder langfristig vermieten — unabhängig von der ETV-Lizenzfrage zu klären.
Erträge aus der Vermietung rechnet die Bank bei der Zusage in aller Regel nicht mit.
Einmalige Kaufnebenkosten im Detail: Kaufnebenkosten in Spanien · aktuelle Zinsspannen: Hypothekenzinsen Spanien: Was kosten fest, variabel und gemischt aktuell?
Repräsentatives Beispiel: Wer mit einem Zinssatz wirbt, muss zeigen, was er in Zahlen bedeutet. Hier ist er — gerechnet mit Bonifikation zum günstigsten Satz der Spanne. Je nach Bank und Bonität liegt der Zins höher. Was der Rabatt verlangt, was er wert ist und was ohne ihn gilt, steht darunter.
Nettodarlehensbetrag: 200.000 €. Beleihung: 70 %. Laufzeit: 20 Jahre, Volltilgerdarlehen. Gebundener Sollzins: 2,4 % (mit Bonifikation). Monatliche Rate: 1.050,09 €. Effektiver Jahreszins (TAE): 2,45 % — ohne die laufenden Kosten der gekoppelten Produkte (bankabhängig). Gesamtbetrag: 252.022 €.
Annahmen: Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision (comisión de apertura 0 %). Der ausgewiesene Sollzins gilt mit Bonifikation; sie verlangt zwei bis vier gekoppelte Produkte, je nach Bank, deren laufende Kosten in der TAE nicht enthalten sind.
Ohne Bonifikation liegt der Zins bei 3,4 % → Rate 1.149,67 €, TAE 3,48 %. Der Rabatt ist damit rund 1.195 € im Jahr wert. Er verlangt je nach Bank zwei bis vier gekoppelte Produkte (typisch: Konto, Risikolebens- und Gebäudeversicherung, Alarmanlage).
Die gekoppelten Produkte verursachen laufende Kosten, die den Zinsvorteil ganz oder teilweise aufzehren können. Ob sich die Bonifikation rechnet, hängt davon ab, was die Produkte im Einzelfall kosten — das rechnen wir vor der Unterschrift gegen. Konditionen Stand 06.10.2026.
Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand Oktober 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Welcher Zins tatsächlich zustande kommt, hängt von Bank, Objekt und Unterlagen ab.
Liegt die Immobilie auf Mallorca, gilt balearisches Recht — dieselbe Regelung wie auf Ibiza und Menorca. Der deutsche Wohnsitz ändert daran nichts. Eine abbezahlte Immobilie auf Mallorca muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
Erbschaftsteuer, Balearen: 100 % Bonifikation auf die Steuerschuld, ohne Wertgrenze, seit 18.07.2023 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Decreto Ley 4/2023, bestätigt durch Ley 11/2023). Ley 11/2023 stellt ausdrücklich klar, dass die Bonifikation auch für Nicht-Residenten gilt.
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Die Angaben zur Erbschaftsteuer gelten für Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene.
Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. → Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Praxisberichte Mallorca: Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie auf Mallorca finanziert haben.
Rechenbeispiel Mallorca: lastenfreie Villa in Santa Ponsa (Tasación 5.000.000 €), Neubauvilla in Son Gual für 4.200.000 € plus 504.000 € Nebenkosten. 70 % Neubaufinanzierung, der Rest über eine Beleihung von 35,3 % auf den Bestand — Kauf und Nebenkosten vollständig gedeckt, ohne Depotauflösung.
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht — Annahmen und Gegenrechnung stehen vollständig auf der Strukturseite.
Die Eigenkapitallücke auf Mallorca — was die Bank nicht mitfinanziert: Die Grunderwerbsteuer ITP wird auf den Balearen nach Kaufpreis gestaffelt erhoben, Grundlage ist das Decreto Ley 4/2023.
Das hat eine Folge, die in keiner Beleihungsrechnung auftaucht: Mit steigendem Kaufpreis wächst nicht nur die Steuer, sondern auch der effektive Satz — und keine spanische Bank finanziert diesen Posten mit. Er kommt zusammen mit Notar, Registro, Tasación und Anwalt aus Barmitteln.
Bei einer Finanzierung bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación braucht es deshalb nicht 30 % Eigenkapital, sondern spürbar mehr.
Genau an dieser Stelle scheitern Mallorca-Käufe am häufigsten — nicht an der Bonität, sondern daran, dass die Nebenkosten zu spät in die Rechnung kommen.
Grunderwerbsteuer auf Mallorca: Welche ITP-Stufen gibt es? Die Balearen-ITP ist gestaffelt: 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. €, darüber 13 %. Bei 400.000 € sind das etwa 32.000 € ITP. Insgesamt sollten Sie rund 10 bis 13 % Nebenkosten einplanen.
Ibiza (Region · Spanien): Knappes Angebot, ETV-Lizenzstopp.
Marbella & Málaga (Region · Spanien): Costa del Sol — ITP 7 % (günstiger).
Finanzierungsrechner: Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Vermögenssteuer Spanien: Freibeträge je Region 2026.
Ablauf und Reihenfolge: Warum die condición suspensiva der Hebel ist.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 175.000 € (39 %) |
| Hypothek | 275.000 € (61 %) |
| Kaufnebenkosten (~11 %) | ~49.500 € (ITP gestaffelt, Ø 8,1 %) |
| Beleihung | 61 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~1.445 € pro Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Mallorca-Niederlassung |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 900.000 € (50 %) |
| Hypothek | 900.000 € (50 %) |
| Kaufnebenkosten (~15 %) | ~276.000 € (ITP gestaffelt, Ø 10,3 %) |
| Beleihung | 50 % LTV (Premium konservativ) |
| Beispielrate (20 J.) | ~4.725 € pro Monat |
| Banktyp | Privatbank · Vermögensanlage |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Perini Finance & Property vermittelt genau solche Fälle — eine Finanzierung von rund der Hälfte des Kaufpreises liegt deutlich unter der marktüblichen Grenze von bis zu 70 % für Nicht-Residenten. Die Laufzeit richtet sich nach dem Alter: Das Darlehen muss in der Regel bis 75 getilgt sein.
Mit 68 wird die Rate bei kurzer Laufzeit hoch — gelöst wird das über einen jüngeren Mitdarlehensnehmer (etwa ein Kind: bei zwei Darlehensnehmern zählt der Jüngere, beide kommen ins Grundbuch, Mindestanteil 10 %) oder über mehr Eigenkapital und damit eine kleinere Darlehenssumme. Angefragt werden je Fall mindestens 2 von 15–20 Banken, mit denen wir arbeiten — welche, klären wir im Gespräch.
Nur für touristische Kurzzeitvermietung (Buchungen unter 30 Tagen). Bei Langzeitvermietung (ab 1 Monat) keine Lizenz nötig. Seit 2018 in vielen Gemeinden ETV-Lizenzstopp — bestehende Lizenzen sind im Wiederverkauf wertvoll.
Häufig ja. Das Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr getilgt sein — bei zwei Darlehensnehmern zählt aber das Alter des Jüngeren. Unterschreibt ein Kind mit, richtet sich die Laufzeit nach dessen Alter; eigenes anrechenbares Einkommen ist dafür nicht nötig. Genau daran scheitern auf Mallorca Finanzierungen, die rechnerisch längst tragfähig wären. Zur Verwendung des Kapitals: Sie ist an eine Immobilie in Spanien gebunden — Kauf, auch der des Kindes, Renovierung oder Neubau.
Steuerlich sind Schenkungen in der Familie auf den Balearen günstig: Seit der Ley 6/2025 gilt für Schenkungen an Kinder, Ehepartner und Eltern ein Abzug von 100 % auf die Schenkungsteuer, für Erbschaften schon seit 2023 — notarielle Urkunde und Erklärung vorausgesetzt. Ausführlich unter Bestand auf den Balearen beleihen und Altersgrenze bei der Hypothek in Spanien.
Balearen-Freibetrag 3 Mio. € pro Person. Darüber 0,28–3,45 % gestaffelt. Hypotheken werden vom Vermögen abgezogen — eine 1-Mio.-Hypothek auf eine 4-Mio.-Villa senkt das steuerpflichtige Vermögen auf 3 Mio. €. Wichtig laut Tribunal Supremo (Urteil 167/2023 vom 13.02.2023): Das gilt nur, wenn die Hypothek zum Kauf oder zur Renovierung aufgenommen wurde — eine erst später aufgenommene Hypothek auf dieselbe Immobilie ist nicht abzugsfähig.
Kaufpreis + ca. 10–13 % Nebenkosten (ITP gestaffelt 8–9 % im mittleren Preissegment + Notar + Grundbuch + Anwalt + NIE). Bei 500.000 € Kaufpreis: ca. 550.000–565.000 € Gesamtinvestition. Hypothekenkosten kommen ggf. dazu.
Perini Finance & Property vermittelt — je Fall werden mindestens 2 von 15–20 Banken angefragt, mit denen wir arbeiten; welche, klären wir im Gespräch. Finanziert wird bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación; bei Premium-Käufen ab 500.000 € kommen zusätzlich Privatbanken in Frage.
Die Finanzierung läuft für Nicht-Residenten über eine spanische Bank, die den Kaufpreis finanziert, nicht die Nebenkosten. Wir fragen je Fall mindestens 2 von 15–20 Instituten an. Darüber hinaus gibt es drei Strukturen, die die Filiale nicht bietet: Bauraten in der Bauzeit, Beleihung von abbezahltem Bestand und die deutsche Immobilie als Kapitalquelle.
Die Bank beleiht Nicht-Residenten bis zu 70 % von Kaufpreis oder Tasación, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Bei einer Finca auf suelo rústico sind typischerweise 50 bis 70 % möglich. Die Nebenkosten von rund 10 bis 13 % kommen aus Eigenkapital.
Sie planen einen Kauf auf Mallorca? Unverbindliche Erstberatung auf Deutsch — auch auf Englisch, Französisch, Spanisch oder Russisch. Wir prüfen Ihre Konstellation und finden die passende Bank in Spanien.
Kein Angebot und keine Finanzierungszusage. Dies ist keine Steuerberatung.
Vorhandene Immobilie als Eigenkapital — inklusive Laufzeit über den jüngeren Mitdarlehensnehmer.
Villa für 4.870.000 € über 20 Jahre: Steuer bei Barkauf, mit Hypothek und mit Lombardkredit.
Regionale Lizenz, nationale Registriernummer — und was die Eigentümergemeinschaft darf.
Größte Gemeinde im Norden, eigene Seite mit vollem Rahmen.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.