Was bietet die Filiale nicht?
Drei Strukturen aus einer Hand: Bauraten in der Bauzeit, Beleihung von abbezahltem Bestand bis 50 % der Tasación, deutsche Immobilie bis 80 % als Kapitalquelle — Perini Finance & Property, §34i GewO.
Schwerpunkt Region · Spanien · Balearen · §34i
Haus kaufen Mallorca — Wohnung, Villa und Finca als Nicht-Resident finanzieren
Wohnung kaufen Mallorca, ein Haus im Südwesten oder eine Finca im Inselinneren — der beliebteste Standort für Deutsche in Spanien. Palma, Port Andratx, Santa Ponsa, Son Vida, Alcúdia. ITP 8 %, ETV-Lizenz für touristische Vermietung. Balearen-Freibetrag 3 Mio. € Vermögenssteuer. Die Hypothek für Nicht-Residenten reicht bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Darüber hinaus drei Strukturen aus einer Hand, die die Filiale nicht bietet: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen, deutsche Immobilie als Kapitalquelle.
Kurz beantwortet
Haus kaufen Mallorca finanzieren: vier Punkte
Wie viel wird finanziert?
Bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación — eine hälftige Finanzierung liegt deutlich darunter.
Spielt das Alter eine Rolle?
Getilgt werden muss in der Regel bis 75 — ein jüngerer Mitdarlehensnehmer verlängert die Laufzeit auf dessen Alter. Bei zwei Darlehensnehmern zählt der Jüngere.
Wer finanziert?
Perini Finance & Property vermittelt — je Fall 15 bis 20 Institute angefragt, eine der 31 spanischen Banken, mit denen wir arbeiten; welche, klären wir im Gespräch.
Bevor Sie finanzieren
Haus kaufen Mallorca: drei Finanzierungen, an denen die Filiale scheitert
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zeichnen eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck, Stand 01.09.2026).
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf auf Mallorca?
Auf Mallorca gilt die progressive ITP der Balearen: ab 8 % und gestaffelt bis 13 % in den oberen Preisklassen. Für eine Immobilie bis rund 400.000 € greift der Einstiegssatz von 8 % — bei 400.000 € also etwa 32.000 € ITP; darüber steigen die Stufen an. Als Ausgleich gewähren die Balearen einen erhöhten Vermögenssteuer-Freibetrag von 3 Mio. € pro Person, was Mallorca für vermögendere Käufer attraktiv macht. Die ITP ist der größte Einzelposten; insgesamt sollten Sie rund 11 bis 13 % Nebenkosten einplanen. Wichtig für die Finanzierung: Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten, und beleihen den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación — die ITP tragen Sie aus Eigenkapital. Der Flughafen Palma (PMI) macht die Insel ganzjährig erreichbar. Stand 07/2026.
Marktanalyse
Immobilien Mallorca — der Markt nach Regionen
Südwesten · Premium
Port Andratx, Santa Ponsa, Son Vida
Höchstpreise Mallorcas. Port Andratx — exklusive Hafenlage. Santa Ponsa — etablierter deutscher Markt, gepflegte Wohnanlagen. Son Vida — Premium-Villen, Golf, ruhige Lage über Palma. Quadratmeterpreise: 5.000–12.000 €.
Palma · Stadt
Altstadt, Santa Catalina, El Terreno
Urbanes Mallorca. Altstadt mit historischen Wohnungen, Santa Catalina aufstrebendes Hipster-Viertel, El Terreno Hügellage mit Meerblick. Ganzjährig bewohnbar, gut vermietbar.
Nordosten
Alcúdia, Pollença, Cala San Vicente
Ruhigere Familien-Destinationen. Pollença historisches Bergstädtchen. Alcúdia mit Strand und Hafen. Günstiger als Südwesten, gute Mietnachfrage von deutschen und britischen Familien.
Steuern · Kauf
ITP gestaffelt 8–13 %
Balearen-ITP (Grunderwerbsteuer) gestaffelt nach Kaufpreis: 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. €, darüber 13 %. Bei Katalonien gilt seit Decret llei 5/2025 eine ähnliche Staffelung (10–13 %).
Steuern · laufend
Vermögenssteuer Mallorca: 3 Mio. € Freibetrag
Balearen-Freibetrag 3 Mio. € pro Person — sehr attraktiv im EU-Vergleich. Darüber 0,28–3,45 % gestaffelt. Hypotheken senken das steuerpflichtige Vermögen, laut Tribunal Supremo (Urteil 167/2023) aber nur, wenn sie zum Kauf oder zur Renovierung aufgenommen wurden.
Vermietung
ETV-Lizenz Pflicht (touristisch)
Touristische Vermietung nur mit ETV-Lizenz. Seit 2018 in vielen Gemeinden Lizenzstopp. Mit Lizenz: attraktive Bruttorenditen möglich. Langzeitvermietung ohne Lizenz erlaubt.
Beleihung
Bis 70 % LTV
Spanische Banken: 70 % LTV für Nicht-Residenten. Bei sehr hochpreisigen Objekten (Premium-Andratx, Son Vida) kommen Privatbanken mit besseren Konditionen in Frage. Laufzeit bis 25 Jahre.
BeispielfinanzierungenMallorca · Santa Ponsa
Mallorca · Port Andratx Premium
Zwei Beispielfälle von Mallorca
Zwei typische Mallorca-Konstellationen — Finca im Inselinneren, Wohnung in Palma — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
Apartment · 450.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 175.000 € (39 %) |
| Hypothek | 275.000 € (61 %) |
| Kaufnebenkosten (~11 %) | ~49.500 € (ITP gestaffelt, Ø 8,1 %) |
| Beleihung | 61 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~1.560 €/Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Mallorca-Niederlassung |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Villa · 1.800.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 900.000 € (50 %) |
| Hypothek | 900.000 € (50 %) |
| Kaufnebenkosten (~15 %) | ~276.000 € (ITP gestaffelt, Ø 10,3 %) |
| Beleihung | 50 % LTV (Premium konservativ) |
| Beispielrate (20 J.) | ~4.965 €/Monat |
| Banktyp | Privatbank · Vermögensanlage |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Hypothekenrechner
Ihre Kosten schnell kalkulieren
Vorausgefüllt mit typischen Werten für diese Region — anpassen und berechnen. Der größte Einzelposten neben dem Kaufpreis ist die Grunderwerbsteuer Mallorca: Als Teil der Balearen wird sie gestaffelt nach Kaufpreis erhoben, nicht mit einem einheitlichen Satz. Sie fällt zusätzlich zum Eigenkapital an und wird von keiner Bank mitfinanziert.
Ihre Finanzierungs- & Gesamtkostenübersicht (Richtwert)
- Monatliche Rate—
- Darlehensbetrag—
- Beleihung (LTV)—
- Kaufnebenkosten—
- Gesamtinvestition—
- Eigenkapitalbedarf—
- Gesamtzinsen Laufzeit—
- Gesamtaufwand Laufzeit—
Richtwert ohne Gewähr. Spanien: max. 70 %, Portugal: max. 80 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten = ITP/IMT + Notar + Grundbuch + Anwalt + NIE/NIF. Gesamtaufwand = Eigenkapital + Nebenkosten + alle Raten über Laufzeit. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Kaufnebenkosten auf Mallorca exakt mit dem Excel-Rechner durchrechnen →
Kostenlos
Vollständige Auswertung per E-Mail
Die komplette Aufstellung mit genau Ihren Werten — Darlehen, Eigenkapitalbedarf, Gesamtzinsen — direkt ins Postfach.
Landgüter
Finca kaufen Mallorca — was bei suelo rústico anders ist
Finca kaufen Mallorca heißt fast immer Inselinneres: Privatsphäre, Abstand zum Ferienbetrieb der Küste, historisch stabile Wertentwicklung. Der Preis dafür steht nicht im Exposé, sondern in der Bankrechnung — und dazu kommt die Grunderwerbsteuer Mallorca, die als Balearen-Satz im spanischen Vergleich zu den höheren gehört und vollständig aus Eigenkapital zu decken ist.
Nicht jedes Grundstück auf Mallorca ist eine Stadtparzelle. Bei einer Finca auf suelo rústico (ländlicher Boden) rechnen spanische Banken vorsichtiger: statt der bis 70 % Beleihung bei Stadtimmobilien sind bei einer Finca typischerweise nur 50 bis 70 % drin. Entscheidend ist, ob das Wohnhaus im Catastro als Wohnnutzung eingetragen und legalisiert ist — nicht jedes ländliche Anwesen erfüllt das automatisch. Details zur Finanzierungslogik auf Finca-Hypothek auf suelo rústico, den Mallorca-Fall vollständig unter Finca auf Mallorca kaufen — Rústica-Grundstücke und ihre Finanzierungsgrenzen.
Wer das macht
Wer Deutschen bei der Immobilienfinanzierung auf Mallorca hilft
Perini Finance & Property vermittelt Immobilienfinanzierungen auf Mallorca für Nicht-Residenten — also für Käufer, die ihren Wohnsitz nicht in Spanien haben. Erlaubnisinhaberin ist Olga Nikushkina (§ 34i GewO, Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95); Siegfried Perini betreut die Fälle vor Ort, mit Standbein auf der Insel seit 2019.
Angefragt werden je Fall 15 bis 20 Institute — spanische Großbanken mit Nicht-Residenten-Abteilung, regionale Cajas, Auslandsspezialisten und deutsche Finanzierer. Beraten wird in sechs Sprachen. Die Ersteinschätzung kostet nichts; bei Abschluss zahlen Sie 1 % der Darlehenssumme (ohne IVA), keine Bankprovision.
Ablauf
Hypothek, Immobilie, Mallorca — die Reihenfolge, die zählt
Die häufigste teure Reihenfolge ist: erst reservieren, dann finanzieren. Auf Mallorca kostet das oft die Anzahlung, weil die Bank am Ende einen niedrigeren Wert ansetzt als den vereinbarten Preis.
- Rahmen klären, bevor Sie suchen. Einkommen, Eigenkapital und Alter entscheiden über die mögliche Beleihung. Wer das vorher weiß, verhandelt anders.
- Bankvorprüfung vor der Reservierung. Eine Vorabeinschätzung ist keine Zusage, aber sie zeigt, ob der Fall überhaupt trägt — vor der Unterschrift, nicht danach.
- Reservierung und Vorvertrag. Erst jetzt wird Geld gebunden. Was hier vereinbart wird, bestimmt, was passiert, wenn die Finanzierung später nicht zustande kommt.
- Tasación. Die Bank lässt den Wert selbst schätzen und finanziert den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachten. In Toplagen wie Son Vida oder Port Andratx weicht der Schätzwert häufiger vom Angebotspreis ab als bei Standardwohnungen in Palma. Wie die Tasación zustande kommt.
- Angebot, Beurkundung, Eintragung. Notartermin und Eintragung im Registro de la Propiedad schließen den Kauf ab. Den vollständigen Weg beschreibt der Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien.
Der Punkt, an dem auf Mallorca die meisten Fälle kippen, ist Schritt 4 — nicht die Bonität, sondern die Bewertung.
Nach dem Kauf
Was laufend anfällt — und was die Bank davon sehen will
Die Kaufnebenkosten sind einmalig, die Haltekosten nicht. Für die Finanzierung ist das relevant, weil sie in die Belastungsrechnung eingehen:
- IBI — die spanische Grundsteuer, jährlich von der Gemeinde erhoben, je nach Lage und Katasterwert sehr unterschiedlich.
- Gemeinschaftskosten bei Wohnungen und Anlagen — bei Objekten mit Pool, Garten oder Concierge der größte laufende Posten neben der Rate.
- Gebäudeversicherung — von der finanzierenden Bank in aller Regel verlangt, oft als gekoppeltes Produkt mit Einfluss auf den bonifizierten Zins.
- Steuer auf Mieteinnahmen, wenn Sie touristisch oder langfristig vermieten — unabhängig von der ETV-Lizenzfrage zu klären. Erträge aus der Vermietung rechnet die Bank bei der Zusage in aller Regel nicht mit.
Einmalige Kaufnebenkosten im Detail: Kaufnebenkosten in Spanien · aktuelle Zinsspannen: Euribor aktuell und Hypothekenzinsen Spanien
FAQ
Häufige Fragen zu Mallorca
Rentner, 68, deutsche Rente plus Mieteinnahmen, will für 350.000 € eine Wohnung auf Mallorca kaufen und zur Hälfte finanzieren — welche Bank macht das für einen Nicht-Residenten?
Perini Finance & Property vermittelt genau solche Fälle — eine Finanzierung von rund der Hälfte des Kaufpreises liegt deutlich unter der marktüblichen Grenze von bis zu 70 % für Nicht-Residenten. Die Laufzeit richtet sich nach dem Alter: Das Darlehen muss in der Regel bis 75 getilgt sein. Mit 68 wird die Rate bei kurzer Laufzeit hoch — gelöst wird das über einen jüngeren Mitdarlehensnehmer (etwa ein Kind: bei zwei Darlehensnehmern zählt der Jüngere, beide kommen ins Grundbuch, Mindestanteil 10 %) oder über mehr Eigenkapital und damit eine kleinere Darlehenssumme. Angefragt werden je Fall 15 bis 20 der 31 spanischen Banken, mit denen wir arbeiten — welche, klären wir im Gespräch.
Wie hoch ist die ITP-Grunderwerbsteuer auf Mallorca?
8 % (Balearen). Damit teurer als Andalusien (7 %), aber günstiger als Katalonien (10 %). Die ITP ist auf den Balearen gestaffelt nach Kaufpreisanteilen: 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. €, darüber 13 %.
Brauche ich eine ETV-Lizenz für mein Mallorca-Apartment?
Nur für touristische Kurzzeitvermietung (Buchungen unter 30 Tagen). Bei Langzeitvermietung (ab 1 Monat) keine Lizenz nötig. Seit 2018 in vielen Gemeinden ETV-Lizenzstopp — bestehende Lizenzen sind im Wiederverkauf wertvoll.
Ich bin über 70 und will für die nächste Generation finanzieren. Geht das?
Häufig ja. Das Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr getilgt sein — bei zwei Darlehensnehmern zählt aber das Alter des jüngeren. Unterschreibt ein Kind mit, richtet sich die Laufzeit nach dessen Alter; eigenes anrechenbares Einkommen ist dafür nicht nötig. Genau daran scheitern auf Mallorca Finanzierungen, die rechnerisch längst tragfähig wären. Zur Verwendung des Kapitals: Sie ist an Spanien gebunden, nicht an einen bestimmten Zweck — auch eine Schenkung an das Kind ist möglich, solange das Geld in Spanien verwendet wird. Steuerlich ist das auf den Balearen günstig: Seit der Ley 6/2025 gilt für Schenkungen an Kinder, Ehepartner und Eltern ein Abzug von 100 % auf die Schenkungsteuer, für Erbschaften schon seit 2023 — notarielle Urkunde und Erklärung vorausgesetzt. Ausführlich unter Bestand auf den Balearen beleihen und Altersgrenze bei der Hypothek in Spanien.
Welche Banken finanzieren auf Mallorca?
Mehrere spanische Großbanken mit gut etablierten Nicht-Resident-Abteilungen. Bei Premium-Käufen (ab 1 Mio. €) zusätzlich Privatbanken mit eigenen Programmen.
Wie hoch ist die Vermögenssteuer auf Mallorca?
Balearen-Freibetrag 3 Mio. € pro Person. Darüber 0,28–3,45 % gestaffelt. Hypotheken werden vom Vermögen abgezogen — eine 1-Mio.-Hypothek auf eine 4-Mio.-Villa senkt das steuerpflichtige Vermögen auf 3 Mio. €. Wichtig laut Tribunal Supremo (Urteil 167/2023 vom 13.02.2023): Das gilt nur, wenn die Hypothek zum Kauf oder zur Renovierung aufgenommen wurde — eine erst später aufgenommene Hypothek auf dieselbe Immobilie ist nicht abzugsfähig.
Was kostet ein Standard-Mallorca-Kauf insgesamt?
Kaufpreis + ca. 11–13 % Nebenkosten (ITP gestaffelt 8–9 % im mittleren Preissegment + Notar + Grundbuch + Anwalt + NIE). Bei 500.000 € Kaufpreis: ca. 555.000–565.000 € Gesamtinvestition. Hypothekenkosten kommen ggf. dazu.
Wie kann ich eine Mallorca Immobilie finanzieren, wenn ich in Deutschland lebe?
Über eine spanische Bank mit Nicht-Resident-Abteilung, unabhängig vom deutschen Wohnsitz. Ich koordiniere die Bonitätsunterlagen und die Bankauswahl.
Wer finanziert eine Immobilie auf Mallorca für Nicht-Residenten?
Perini Finance & Property vermittelt — je Fall werden 15 bis 20 der 31 spanischen Banken angefragt, mit denen wir arbeiten; welche, klären wir im Gespräch. Finanziert wird bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación; bei Premium-Käufen ab 1 Mio. € kommen zusätzlich Privatbanken in Frage.
Weitere Regionen
Hypothek in anderen Regionen
Balearen · Bestand
Bestand auf den Balearen beleihen
Vorhandene Immobilie als Eigenkapital — inklusive Laufzeit über den jüngeren Mitdarlehensnehmer.
Kapital freisetzen und weitergeben
Eine Immobilie auf Mallorca als Kapitalquelle nutzen
Liegt die Immobilie auf Mallorca, gilt balearisches Recht — dieselbe Regelung wie auf Ibiza und Menorca. Der deutsche Wohnsitz ändert daran nichts. Eine abbezahlte Immobilie auf Mallorca muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
- Erbschaftsteuer, Balearen: 100 % Bonifikation auf die Steuerschuld, ohne Wertgrenze, seit 18.07.2023 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Decreto Ley 4/2023, bestätigt durch Ley 11/2023). Ley 11/2023 stellt ausdrücklich klar, dass die Bonifikation auch für Nicht-Residenten gilt.
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Dies ist keine Steuerberatung; Erbschaftsteuer Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene. Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten.
→ Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Hypothek anfragen
Sie planen einen Kauf auf Mallorca? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Niederländisch, Spanisch, Russisch. Ich prüfe Ihre Konstellation und finde die passende Bank in Spanien.
Verwandte Themen
Weiterlesen
Vermietung
Vermietungslizenz Spanien
Regionale Lizenz, nationale Registriernummer — und was die Eigentümergemeinschaft darf.
Rechner
Finanzierungsrechner
Monatliche Rate, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihre konkreten Zahlen.
Aus der Praxis
Praxisberichte Mallorca
Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie auf Mallorca finanziert haben.
Rechenbeispiel · Struktur
Bestand beleihen
Rechenbeispiel Mallorca: lastenfreie Villa in Santa Ponsa (Tasación 5.000.000 €), Neubauvilla in Son Gual für 4.200.000 € plus 504.000 € Nebenkosten. 70 % Neubaufinanzierung, der Rest über eine Beleihung von 35,3 % auf den Bestand — Kauf und Nebenkosten vollständig gedeckt, ohne Depotauflösung.
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht — Annahmen und Gegenrechnung stehen vollständig auf der Strukturseite.
Rechenbeispiel Bestand beleihen ansehenDie Eigenkapitallücke auf Mallorca — was die Bank nicht mitfinanziert
Die Grunderwerbsteuer ITP wird auf den Balearen nach Kaufpreis gestaffelt erhoben, Grundlage ist das Decreto Ley 4/2023. Das hat eine Folge, die in keiner Beleihungsrechnung auftaucht: Mit steigendem Kaufpreis wächst nicht nur die Steuer, sondern auch der effektive Satz — und keine spanische Bank finanziert diesen Posten mit. Er kommt zusammen mit Notar, Registro, Tasación und Anwalt aus Barmitteln. Bei einer Finanzierung bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación braucht es deshalb nicht 30 % Eigenkapital, sondern spürbar mehr. Genau an dieser Stelle scheitern Mallorca-Käufe am häufigsten — nicht an der Bonität, sondern daran, dass die Nebenkosten zu spät in die Rechnung kommen.