Hypothek aufnehmen im Alter: wie Sie als Rentner mit über 65 einen Immobilienkredit auf ein Haus in Spanien bekommen

Bis zu welchem Alter bekommt man eine Hypothek in Spanien?

Beim Abschluss liegt das Höchstalter in der Regel bei 65 Jahren, und bis zum 75. Lebensjahr muss die letzte Rate gezahlt sein. Bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren.

• Getilgt bis 75 — die Restlaufzeit zählt: Entscheidend ist die Restlaufzeit, nicht das Alter beim Abschluss: Das Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr getilgt sein.
• Mit jüngerem Partner zählt dessen Alter: Bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren. Bei 62 und 52 wird mit 52 gerechnet: 23 statt 13 Jahre Laufzeit, die Rate sinkt entsprechend — oft wird die Finanzierung dadurch erst möglich.
• Braucht der Jüngere ein eigenes Einkommen? Nein, eigenes Einkommen ist nicht erforderlich. Beide werden ins Grundbuch eingetragen; der kleinere Eigentumsanteil muss mindestens zehn Prozent betragen.
• Wer rechnet das mit dem Jüngeren? Perini — wir kennen die Banken, die bei zwei Darlehensnehmern das Alter des Jüngeren nehmen; beide ins Grundbuch, Mindestanteil 10 %. Vermittlung nach §34i GewO.
• Kann ich im Alter von 65 noch eine Hypothek in Spanien aufnehmen? In vielen Fällen ja — auch mit 65 können Sie in Spanien eine Hypothek aufnehmen; pauschale Absagen beruhen meist auf einer verkürzten Rechnung.

Als Regel gilt, dass das Darlehen bis zum 75. Lebensjahr getilgt sein muss; daraus ergibt sich mit 65 eine Laufzeit von rund zehn Jahren und eine entsprechend hohe Rate.

Entscheidend ist der Punkt, den kaum jemand nennt: Bei zwei Darlehensnehmern rechnet die Bank in der Regel mit dem Alter des Jüngeren. Ein zwölf Jahre jüngerer Ehepartner oder ein mithaftendes erwachsenes Kind verlängert die mögliche Laufzeit entsprechend und senkt die Rate auf ein tragfähiges Maß.

Drei Bedingungen müssen dafür erfüllt sein: Die Bonität muss insgesamt tragen, beide Darlehensnehmer werden ins Grundbuch eingetragen, und der kleinere Eigentumsanteil beträgt mindestens zehn Prozent. Zudem muss die Bank die Konstruktion überhaupt akzeptieren. Ein eigenes anrechenbares Einkommen des Jüngeren ist nicht erforderlich.

Nicht jede Bank akzeptiert diese Konstruktion — genau deshalb ist die Bankauswahl hier die eigentliche Arbeit. Wer die Absage einer Bank als Marktantwort nimmt, verschenkt genau diese Konstellation.

Beim Abschluss liegt das Höchstalter in der Regel bei 65 Jahren. Die oft genannten 75 Jahre sind keine Grenze für den Antrag, sondern für die Rückzahlung: Bis zum 75. Lebensjahr muss die letzte Rate gezahlt sein. Wer älter als 65 ist, kommt mit einem jüngeren Mitdarlehensnehmer weiter, weil die Bank dann mit dessen Alter rechnet.

Immobilienkredit mit 60 Jahren: Welche Laufzeit ist möglich? Mit 60 Jahren sind bis zu 15 Jahre Laufzeit möglich, weil die Hypothek bis zum 75. Lebensjahr zurückgezahlt sein muss. Mit 65 bleiben rund zehn Jahre, entsprechend höher ist die Rate.

Welche drei Bedingungen gelten, wenn das Alter des Jüngeren zählen soll?

Die Bonität muss insgesamt tragen, beide Darlehensnehmer werden ins Grundbuch eingetragen, und der kleinere Eigentumsanteil muss mindestens zehn Prozent betragen.

• Die Gesamtrechnung muss tragen: Beide werden zusammen betrachtet. Der jüngere Darlehensnehmer verlängert die Laufzeit — er ersetzt keine tragfähige Haushaltsrechnung. Maßstab bleibt die Schuldendienstquote von 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens, bei Ruheständlern der Nettorente.
• Beide ins Grundbuch: Reine Mithaftung ohne Eigentum ist nicht der Weg. Wer als Darlehensnehmer im Vertrag steht, wird auch Eigentümer — beide werden ins Grundbuch eingetragen.
• Mindestens 10 Prozent Anteil: Der kleinere Eigentumsanteil muss mindestens zehn Prozent betragen — bei wem er liegt, ist gleich. Einer von beiden reicht.

Die Regel gilt für jede spanische Hypothek — auch für das Beleihungsdarlehen auf einen abbezahlten Bestand.

Was tun, wenn die Laufzeit trotzdem nicht reicht?

Es gibt Fälle, in denen auch die Rechnung über den Jüngeren nicht aufgeht: Es gibt keinen zweiten Darlehensnehmer, oder beide sind nah beieinander. Dann bleiben drei Hebel, und alle drei setzen an der Rate an, nicht am Alter.

• Mehr Eigenkapital. Ein kleineres Darlehen bei gleicher kurzer Laufzeit senkt die Rate proportional. Das ist der unspektakulärste und wirksamste Hebel — und der Grund, warum sich die Frage bei Käufern mit vorhandenem Immobilienbesitz oft ganz anders stellt als bei Erstkäufern.
• Kapital aus vorhandenem Bestand. Eine abbezahlte Immobilie in Deutschland lässt sich beleihen, ohne sie zu verkaufen; der Erlös geht als Eigenkapital in den spanischen Kauf. Siehe deutsche Immobilie beleihen und, für den umgekehrten Fall, Immobilie in Spanien beleihen.
• Kombination statt Entweder-oder. Ein Teil über die spanische Bank, ein Teil über eine deutsche Nachbeleihung — beschrieben unter Nachbeleihung Immobilie.

Nicht zu den Hebeln gehört der Teilverkauf. Was er tatsächlich kostet und warum die Beleihung in fast allen Konstellationen der günstigere Weg ist, steht unter Teilverkauf Immobilie und verrenten oder beleihen.

Und in Portugal? Portugal kennt dieselbe Systematik — eine Obergrenze für das Alter bei Laufzeitende, gerechnet auf den jüngeren Darlehensnehmer —, setzt sie aber nicht überall auf denselben Wert wie Spanien. Die Grenze ist dort stärker bankabhängig, weshalb wir sie im Einzelfall abfragen, statt sie pauschal zuzusagen. Der übrige Rahmen für Nicht-Residenten steht unter Voraussetzungen für eine Hypothek in Portugal.

Für die Planung heißt das: Wer zwischen beiden Ländern noch offen ist und nahe an der Grenze liegt, sollte beide Märkte parallel anfragen lassen, statt nacheinander. Eine Absage in einem Land sagt über das andere nichts aus.

Fälle aus der Praxis mit Käufern jenseits der 60 — was tatsächlich möglich war und was nicht — stehen unter Hypothek in Spanien mit 60+.

Häufige Fragen