Sie kaufen bar
In Spanien treten Sie als Barkäufer auf. Kein Finanzierungsvorbehalt, kein Warten auf die Bankzusage — das ist beim Preis ein Argument, und beim Bauträger erst recht.
Deutschland · Kapitalbeschaffung
Deutsche Immobilie beleihen bis 80 % — und damit in Spanien kaufen
Die deutsche Bank stellt das Kapital gern. Nur interessiert sie sich nicht dafür, was in Spanien daraus wird — und die spanische Seite sieht die deutsche nicht. Dazwischen gehen Fälle verloren.
Information
Die kurze Antwort. Eine lastenfreie Immobilie in Deutschland lässt sich bis 80 % des Beleihungswerts beleihen — abgesichert über eine Grundschuld, das Kapital steht für den Kauf in Spanien zur Verfügung (Beleihungsgrenze 80 %: Dr. Klein, abgerufen 14.07.2026). Die spanische Immobilie bleibt dabei unbelastet, und Sie treten dort als Barkäufer auf. Der kritische Punkt ist nicht der Wert Ihrer Immobilie, sondern der Verwendungszweck: Banken unterscheiden zwischen Immobiliar- und Verbraucherdarlehen und verlangen häufig den Nachweis wohnwirtschaftlicher Verwendung. Und dann die Frage, die niemand beantwortet: Wer macht eigentlich den spanischen Teil?
Was diese Struktur kann
Eine Bank statt zwei
Die spanische Nicht-Residenten-Prüfung entfällt: keine übersetzten Unterlagen, keine Verschuldungsquote nach spanischem Maßstab, keine zweite Bewertung.
Deutschland trägt — bis 80 %
Bewertet wird, was die Bank kennt: Ihre Immobilie in Deutschland, beliehen bis 80 % des Beleihungswerts. Das spanische Objekt muss sie nicht einschätzen — ein Grund, warum die Zusage oft schneller kommt.
Der Zweck entscheidet
Ferienimmobilie im Ausland? Dann wird die Liste der Häuser kürzer — nicht leer. Genau diese Liste zu kennen, ist die Arbeit.
Warum das ein Perini-Fall ist
Der Grund ist unspektakulär und entscheidend: Diese Struktur hat zwei Beine, und die meisten Anbieter haben nur eines.
Ein deutscher Finanzierungsvermittler bringt die Kapitalbeschaffung durch und übergibt Sie dann sich selbst. Ein spanischer Makler kennt das Objekt, aber nicht die deutsche Bank, ihre Beleihungswerte und ihre Zweckbindung. Wer die Kapitalbeschaffung ohne den spanischen Kaufprozess aufsetzt, merkt zu spät, dass Zeitachse, Nachweise und Auszahlung nicht zueinander passen.
Wir halten beide Beine: § 34i GewO für die Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland (Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95), BAFA-Notifizierung für die grenzüberschreitende Tätigkeit in Spanien und Portugal, und ein Standbein vor Ort seit 2019. Deshalb koordinieren Sie hier nicht zwei Berater, von denen jeder die halbe Wahrheit kennt.
Die deutsche Seite dieser Struktur — Beleihungswert, Verwendungszweck, Grundschuld, was die deutsche Bank sehen will und woran sie scheitert — steht ausführlich auf unserer deutschen Domain: Deutsche Immobilie beleihen — Immobilienkauf im Ausland finanzieren.
- Reihenfolge. Die Zusage aus Deutschland gehört vor die Reservierung in Spanien — nicht danach.
- Nachweis. Der geplante Immobilienkauf ist der Zweck, der die Kapitalbeschaffung trägt. Er gehört dokumentiert, bevor er verlangt wird.
- Steuer. Ob Halten und Beleihen der deutschen Immobilie steuerlich klug ist, entscheidet Ihr Steuerberater. Wir liefern die Finanzierungsseite und sagen, wo die Frage aufschlägt.
- Es ist keine Zusage. Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Rechenbeispiel · Marbella
Villa in Sierra Blanca kaufen — Eigenkapital kommt aus dem deutschen Haus
Beide Beine: Kapitalbeschaffung in Deutschland, Finanzierung in Spanien
Ein Unternehmerpaar aus Nordrhein-Westfalen besitzt ein abbezahltes Haus in Deutschland und will in Sierra Blanca eine Villa erwerben. Die spanische Bank finanziert 70 % — der Rest samt Nebenkosten soll nicht aus dem Depot kommen.
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Immobilie in Deutschland · Verkehrswert | 2.800.000 € | lastenfrei |
| Villa Sierra Blanca · Kaufpreis | 4.000.000 € | |
| Kaufnebenkosten (rund 12 %) | 480.000 € | |
| Spanische Finanzierung (70 % des Kaufpreises) | 2.800.000 € | besichert auf der Villa |
| Verbleibender Bedarf (Eigenanteil + Nebenkosten) | 1.680.000 € | |
| Kapitalbeschaffung auf die deutsche Immobilie | 1.680.000 € | = 60 % des Verkehrswerts |
Kein Euro aus dem Depot, kein Verkauf in Deutschland. Zwei Rechtsordnungen, ein Kauf — und ein Ansprechpartner für beide Seiten.
Und die andere Seite: Gesamtfinanzierung 4.480.000 €: 2.800.000 € besichert auf der Villa in Spanien, 1.680.000 € per Grundschuld auf dem deutschen Haus. Der Verwendungszweck (Immobilienerwerb) muss der deutschen Bank nachgewiesen werden; er entscheidet über die Einstufung des Darlehens.
Hinweis: Dieses Rechenbeispiel basiert auf typischen Finanzierungskonstellationen aus der Finanzierungspraxis. Alle Beträge, Personen und Objektdaten wurden zur Veranschaulichung anonymisiert oder beispielhaft dargestellt. Es handelt sich nicht um einen Erfahrungsbericht. Jede Finanzierung wird individuell anhand der persönlichen Bonität, der Tasación der Immobilie und der jeweiligen Bankvorgaben geprüft.
Region: Immobilienfinanzierung Marbella
Kostenloser Leitfaden
Deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen — der Leitfaden als PDF
Wie die Struktur aufgebaut ist, was sie kippt, welche Unterlagen die Bank sehen will und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen. Kostenlos, per E-Mail, ohne Vorabkosten.
Was drinsteht:
- Beleihung · bis 80 % des Beleihungswerts der deutschen Immobilie
- Sicherheit · Grundschuld in Deutschland — die spanische Immobilie bleibt frei
- Stolperstein · wohnwirtschaftliche Verwendung nachweisen
- Klammer · beide Beine, ein Ansprechpartner
Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Häufige Fragen
Muss die deutsche Immobilie lastenfrei sein?
Am einfachsten ist es lastenfrei. Eine bestehende Belastung schließt die Kapitalbeschaffung nicht aus — Vorlast und neues Darlehen zusammen müssen aber innerhalb der Beleihungsgrenze der Bank bleiben, und nicht jedes Haus akzeptiert Vorlasten.
Ich lebe nicht mehr in Deutschland. Geht das trotzdem?
Grundsätzlich ja — aber die Zahl der Häuser wird kleiner. Wohnsitzland, Einkommenswährung und Art der Tätigkeit entscheiden mit. Das ist unser Kernthema: Finanzierungen mit Auslandsbezug.
Kann ich das Geld frei verwenden?
Formal ist die Kapitalbeschaffung nicht zweckgebunden. Praktisch fragt die Bank nach dem Zweck — und die Einstufung als Immobiliardarlehen hängt daran. Wer „freie Verwendung" sagt und Ferienimmobilie meint, verkleinert die Auswahl unnötig.
Ist die spanische Hypothek nicht günstiger?
Manchmal. Deshalb rechnen wir beide Wege gegeneinander, statt einen zu verkaufen: deutsche Kapitalbeschaffung, spanische Finanzierung — oder eine Kombination. Was am Ende günstiger ist, hängt an Ihrer Bonität, der Bewertung und der Laufzeit.
Beide Beine, ein Ansprechpartner
Schicken Sie uns die Eckdaten Ihrer deutschen Immobilie und des geplanten Kaufs in Spanien. Wir rechnen die Wege gegeneinander, bevor Sie sich für einen entscheiden.
Beide Seiten prüfen lassenVerwandt: Spanische oder deutsche Bank? · alle drei Strukturen