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In Spanien treten Sie als Barkäufer auf. Kein Finanzierungsvorbehalt, kein Warten auf die Bankzusage — das ist beim Preis ein Argument, und beim Bauträger erst recht.
Deutschland · Kapitalbeschaffung
Deutsche Immobilie beleihen bis 80 % — und damit in Spanien kaufen
Die deutsche Bank stellt das Kapital gern. Nur interessiert sie sich nicht dafür, was in Spanien daraus wird — und die spanische Seite sieht die deutsche nicht. Dazwischen gehen Fälle verloren.
Kann ich meine deutsche Immobilie beleihen, um in Spanien zu kaufen?
Ja — eine lastenfreie Immobilie in Deutschland lässt sich bis 80 Prozent des Beleihungswerts belasten, und das Kapital ist frei verwendbar. Der eigentliche Gewinn liegt nicht im Zinssatz, sondern in der Stellung, die Sie damit in Spanien einnehmen: Die spanische Immobilie bleibt unbelastet, Sie treten als Barkäufer auf und verhandeln entsprechend — ohne Finanzierungsvorbehalt, ohne Tasación-Risiko, ohne Wartezeit auf eine spanische Zusage. Der Haken liegt in der Zuständigkeit. Die deutsche Bank stellt das Kapital bereit, interessiert sich aber nicht dafür, was in Spanien daraus wird; die spanische Seite wiederum sieht die deutsche Sicherheit gar nicht. Beide Hälften müssen zeitlich zusammenpassen, weil der spanische Privatvertrag und die deutsche Grundschuld nicht im selben Takt laufen. Genau diese Klammer ist der Fall — beide Beine aus einer Hand, unter §34i GewO und BAFA-Notifizierung.
Kurz gefasst
Die Struktur in zwei Sätzen — und wovon sie zu unterscheiden ist
- Die Lösung: Die deutsche Immobilie wird bis 80 % ihres Beleihungswerts beliehen, und der spanische Kauf läuft aus derselben Hand: §34i GewO für die deutsche Seite, BAFA-Notifizierung für Spanien.
- Abgrenzung: Nicht zu verwechseln mit einer gewöhnlichen Kapitalbeschaffung. Das Produkt selbst ist bekannt; der Unterschied liegt darin, dass der spanische Teil von Anfang an mitgedacht wird.
Immobilie beleihen zur Kapitalbeschaffung Immobilie im Ausland
Eine der elegantesten Wege, eine zweite Immobilie finanzieren zu können, ist die Kapitalbeschaffung über das deutsche Bestandsvermögen. Indem Sie eine bestehende, abbezahlte deutsche Immobilie beleihen, erhalten Sie von deutschen Banken vergleichsweise zinsgünstiges Kapital, das Sie im Ausland als Eigenkapital einsetzen — ohne dass eine ausländische Bank das dortige Objekt separat bewerten muss.
Was diese Struktur kann
Rechner
Finanzierungsrechner
Monatliche Rate, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihre konkreten Zahlen.
Finanzierungsrechner →Eine Bank statt zwei
Die spanische Nicht-Residenten-Prüfung entfällt: keine übersetzten Unterlagen, keine Verschuldungsquote nach spanischem Maßstab, keine zweite Bewertung.
Deutschland trägt — bis 80 %
Bewertet wird, was die Bank kennt: Ihre Immobilie in Deutschland, beliehen bis 80 % des Beleihungswerts. Das spanische Objekt muss sie nicht einschätzen — ein Grund, warum die Zusage oft schneller kommt.
Der Zweck entscheidet
Ferienimmobilie im Ausland? Dann wird die Liste der Häuser kürzer — nicht leer. Genau diese Liste zu kennen, ist die Arbeit.
Warum das ein Perini-Fall ist
Der Grund ist unspektakulär und entscheidend: Diese Struktur hat zwei Beine, und die meisten Anbieter haben nur eines.
Ein deutscher Finanzierungsvermittler bringt die Kapitalbeschaffung durch und übergibt Sie dann sich selbst. Ein spanischer Makler kennt das Objekt, aber nicht die deutsche Bank, ihre Beleihungswerte und ihre Zweckbindung. Wer die Kapitalbeschaffung ohne den spanischen Kaufprozess aufsetzt, merkt zu spät, dass Zeitachse, Nachweise und Auszahlung nicht zueinander passen.
Wir halten beide Beine: § 34i GewO für die Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland (Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95), BAFA-Notifizierung für die grenzüberschreitende Tätigkeit in Spanien; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler, und ein Standbein vor Ort seit 2019. Deshalb koordinieren Sie hier nicht zwei Berater, von denen jeder die halbe Wahrheit kennt.
Die deutsche Seite dieser Struktur — Beleihungswert, Verwendungszweck, Grundschuld, was die deutsche Bank sehen will und woran sie scheitert — steht ausführlich auf unserer deutschen Domain: Deutsche Immobilie beleihen — Immobilienkauf im Ausland finanzieren.
- Reihenfolge. Die Zusage aus Deutschland gehört vor die Reservierung in Spanien — nicht danach.
- Nachweis. Der geplante Immobilienkauf ist der Zweck, der die Kapitalbeschaffung trägt. Er gehört dokumentiert, bevor er verlangt wird.
- Steuer. Ob Halten und Beleihen der deutschen Immobilie steuerlich klug ist, entscheidet Ihr Steuerberater. Wir liefern die Finanzierungsseite und sagen, wo die Frage aufschlägt.
- Es ist keine Zusage. Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Für Käufer aus Österreich und der Schweiz
Die spanische Seite dieser Struktur ändert sich durch Ihren Wohnsitz nicht: Spanische Banken behandeln Nicht-Residenten gleich, ob sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz gemeldet sind. Zwei Punkte verschieben sich trotzdem.
Die Sicherheit bleibt im Heimatland. Beliehen wird immer dort, wo die Immobilie liegt — eine Wiener oder Zürcher Immobilie wird von einem dort zugelassenen Institut beliehen, nicht von einer deutschen Bank. Unsere Erlaubnis nach § 34i GewO trägt die Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland, die BAFA-Notifizierung die grenzüberschreitende Tätigkeit in Spanien. Für die Beleihung eines österreichischen oder schweizerischen Objekts brauchen Sie deshalb einen Partner vor Ort; wir setzen die spanische Seite darauf auf und stimmen Reihenfolge und Zeitachse ab.
Einkommen in Franken zählt anders. Wer in CHF verdient und in Euro finanziert, bekommt von spanischen Banken einen Sicherheitsabschlag auf das anrechenbare Einkommen und häufig einen Beleihungsrahmen unter dem für Nicht-Residenten üblichen Deckel. Planbar wird das über Eurokapital, das vor der ersten Zahlung bereitsteht — nicht über die Hoffnung auf einen günstigen Kurs zum Zahlungstermin.
Kostenloser Leitfaden
Deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen — der Leitfaden als PDF
Wie die Struktur aufgebaut ist, was sie kippt, welche Unterlagen die Bank sehen will und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen. Kostenlos, per E-Mail, ohne Vorabkosten.
Was drinsteht:
- Beleihung · bis 80 % des Beleihungswerts der deutschen Immobilie
- Sicherheit · Grundschuld in Deutschland — die spanische Immobilie bleibt frei
- Stolperstein · wohnwirtschaftliche Verwendung nachweisen
- Klammer · beide Beine, ein Ansprechpartner
PDF direkt öffnen — ohne Formular · Deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen (PDF)
Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Häufige Fragen
Muss die deutsche Immobilie lastenfrei sein?
Am einfachsten ist es lastenfrei. Eine bestehende Belastung schließt die Kapitalbeschaffung nicht aus — Vorlast und neues Darlehen zusammen müssen aber innerhalb der Beleihungsgrenze der Bank bleiben, und nicht jedes Haus akzeptiert Vorlasten.
Ich lebe nicht mehr in Deutschland. Geht das trotzdem?
Grundsätzlich ja — aber die Zahl der Häuser wird kleiner. Wohnsitzland, Einkommenswährung und Art der Tätigkeit entscheiden mit. Das ist unser Kernthema: Finanzierungen mit Auslandsbezug.
Kann ich das Geld frei verwenden?
Formal ist die Kapitalbeschaffung nicht zweckgebunden. Praktisch fragt die Bank nach dem Zweck — und die Einstufung als Immobiliardarlehen hängt daran. Wer „freie Verwendung" sagt und Ferienimmobilie meint, verkleinert die Auswahl unnötig.
Ist die spanische Hypothek nicht günstiger?
Manchmal. Deshalb rechnen wir beide Wege gegeneinander, statt einen zu verkaufen: deutsche Kapitalbeschaffung, spanische Finanzierung — oder eine Kombination. Was am Ende günstiger ist, hängt an Ihrer Bonität, der Bewertung und der Laufzeit.
Kann ich auch eine vermietete Wohnung beleihen?
Ja. Vermietete Wohnungen in Deutschland lassen sich ebenso als Sicherheit einsetzen wie selbstgenutzte — die Mieteinnahmen zählen dabei sogar als zusätzlicher Einkommensnachweis.
Lässt sich auch ein abbezahltes Haus beleihen, das im Ausland liegt?
Ja, das ist der klassische Fall: ein lastenfreies deutsches Haus dient als Sicherheit für die spanische Finanzierung, ohne dass es verkauft oder selbst umgeschuldet werden muss.
Wie läuft die Beleihung Immobilie technisch über die Grundschuld ab?
Die deutsche Bank trägt eine Grundschuld ins Grundbuch der beliehenen Immobilie ein. Das Objekt bleibt im Eigentum des Kreditnehmers, dient aber als Sicherheit für das Darlehen.
Kann ich meine Immobilie als Sicherheit für Kredit im Ausland einsetzen?
Ja — genau das ist der Kern dieser Struktur: die deutsche Immobilie dient als Sicherheit, während das Kapital für den Kauf in Spanien verwendet wird.
Beide Beine, ein Ansprechpartner
Schicken Sie uns die Eckdaten Ihrer deutschen Immobilie und des geplanten Kaufs in Spanien. Wir rechnen die Wege gegeneinander, bevor Sie sich für einen entscheiden.
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