Deutsche Immobilie beleihen: wie hoch der Kredit ist, wenn Sie eine zweite Immobilie finanzieren – Finanzierung einer Auslandsimmobilie
Die deutsche Bank stellt das Kapital gern. Nur interessiert sie sich nicht dafür, was in Spanien daraus wird, und die spanische Seite sieht die deutsche nicht. Dazwischen gehen Fälle verloren. Besonders trifft das die Finanzierung einer Auslandsimmobilie, wenn Sie eine zweite Immobilie finanzieren möchten und die deutsche dafür einsetzen wollen.
Wie hoch fällt der Kredit für die Auslandsimmobilie aus, wenn ich meine deutsche Immobilie beleihe?
Die deutsche Immobilie sichert den Kredit für die Auslandsimmobilie ab, bis 80 % des Beleihungswerts, ab rund 150.000 € Darlehen, und Sie kaufen in Spanien bar. Sie dient als Sicherheit (Grundschuld), das Kapital ist frei verwendbar, die spanische Immobilie bleibt unbelastet. Am einfachsten ist sie lastenfrei; Vorlast und neues Darlehen müssen innerhalb der Beleihungsgrenze der Bank bleiben.
Was drinsteht:
- Beleihung · bis 80 % des Beleihungswerts der deutschen Immobilie
- Sicherheit · Grundschuld in Deutschland — die spanische Immobilie bleibt frei
- Stolperstein · wohnwirtschaftliche Verwendung nachweisen
- Klammer · beide Beine, ein Ansprechpartner
PDF direkt öffnen — ohne Formular (Nederlands · Français) · Deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen (PDF)
Alle Größenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonität — bonitätsabhängig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Wie ist die Struktur aufgebaut — und wovon ist sie zu unterscheiden?
Die deutsche Immobilie wird bis 80 % ihres Beleihungswerts beliehen, und der spanische Kauf läuft aus derselben Hand. Anders als bei einer gewöhnlichen Kapitalbeschaffung wird der spanische Teil von Anfang an mitgedacht.
- Muss die deutsche Immobilie lastenfrei sein? Am einfachsten ja, aber eine bestehende Belastung schließt es nicht aus — Vorlast und neues Darlehen zusammen müssen innerhalb der Beleihungsgrenze der Bank bleiben.
- Kann ich das Kapital für den Kauf in Spanien nutzen? Ja, der klassische Fall: die deutsche Immobilie dient als Sicherheit (Grundschuld), das Kapital finanziert den Spanien-Kauf — die spanische Immobilie bleibt unbelastet.
- Ist die spanische Hypothek nicht günstiger? Manchmal. Deshalb rechnen wir beide Wege gegeneinander — deutsche Kapitalbeschaffung, spanische Finanzierung oder eine Kombination — statt einen zu verkaufen.
- Nicht gedacht für: Käufer ohne deutsches Immobilieneigentum — dort führt der Weg über die spanische Bank.
- Nicht gedacht für: Kurzfristige Liquidität ohne Immobilienzweck — dafür ist das der falsche Kredit.
- Nicht gedacht für: Capital privado: Privatkapital in Spanien ist schnell zu haben und teuer bezahlt.
- Nicht gedacht für: Teilverkauf oder Verrentung der deutschen Immobilie — anderes Produkt, andere Folgen.
Kann ich einen Kredit für die Auslandsimmobilie mit meiner deutschen Immobilie absichern? Ja — eine lastenfreie Immobilie in Deutschland sichert einen Kredit für die Auslandsimmobilie bis 80 Prozent des Beleihungswerts ab, und das Kapital ist frei verwendbar.
Der eigentliche Gewinn liegt nicht im Zinssatz, sondern in der Stellung, die Sie damit in Spanien einnehmen: Die spanische Immobilie bleibt unbelastet, Sie treten als Barkäufer auf und verhandeln entsprechend — ohne Finanzierungsvorbehalt, ohne Tasación-Risiko, ohne Wartezeit auf eine spanische Zusage.
Der Haken liegt in der Zuständigkeit. Die deutsche Bank stellt das Kapital bereit, interessiert sich aber nicht dafür, was in Spanien daraus wird; die spanische Seite wiederum sieht die deutsche Sicherheit gar nicht.
Beide Hälften müssen zeitlich zusammenpassen, weil der spanische Privatvertrag und die deutsche Grundschuld nicht im selben Takt laufen. Genau diese Klammer ist der Fall — beide Beine aus einer Hand, unter §34i GewO.
Die Lösung: Die deutsche Immobilie wird bis 80 % ihres Beleihungswerts beliehen, und der spanische Kauf läuft aus derselben Hand: §34i GewO für die deutsche Seite. Abgrenzung: Nicht zu verwechseln mit einer gewöhnlichen Kapitalbeschaffung. Das Produkt selbst ist bekannt; der Unterschied liegt darin, dass der spanische Teil von Anfang an mitgedacht wird.
Immobilie beleihen: Warum erleichtert Kapital aus Deutschland den Kauf im Ausland?
Einer der elegantesten Wege, eine zweite Immobilie finanzieren zu können, ist die Kapitalbeschaffung über das deutsche Bestandsvermögen. Indem Sie eine bestehende, abbezahlte deutsche Immobilie beleihen, erhalten Sie von deutschen Banken vergleichsweise zinsgünstiges Kapital, das Sie im Ausland als Eigenkapital einsetzen — ohne dass eine ausländische Bank das dortige Objekt separat bewerten muss.
- Was diese Struktur kann: Sie kaufen bar (Position): In Spanien treten Sie als Barkäufer auf. Kein Finanzierungsvorbehalt, kein Warten auf die Bankzusage — das ist beim Preis ein Argument, und beim Bauträger erst recht.
- Eine Bank statt zwei (Prüfung): Die spanische Nicht-Residenten-Prüfung entfällt: keine übersetzten Unterlagen, keine Verschuldungsquote nach spanischem Maßstab, keine zweite Bewertung.
- Deutschland trägt — bis 80 % (Sicherheit): Bewertet wird, was die Bank kennt: Ihre Immobilie in Deutschland, beliehen bis 80 % des Beleihungswerts. Das spanische Objekt muss sie nicht einschätzen — ein Grund, warum die Zusage oft schneller kommt.
- Der Zweck entscheidet (Grenze): Ferienimmobilie im Ausland? Dann wird die Liste der Häuser kürzer — nicht leer. Genau diese Liste zu kennen, ist die Arbeit.
- Das Einkommen trägt beide Raten gleichzeitig: Gerechnet wird mit der deutschen Tranche und — falls vorhanden — der spanischen Rate nebeneinander, nicht nacheinander.
- Die NIE ist beantragt oder terminiert: Vor Ort in Spanien ein bis zwei Tage, über ein Konsulat in Deutschland mehrere Wochen bis Monate — der größte vermeidbare Zeitverlust im ganzen Ablauf.
Warum ist das ein Perini-Fall?
Der Grund ist unspektakulär und entscheidend: Diese Struktur hat zwei Beine, und die meisten Anbieter haben nur eines.
Ein deutscher Finanzierungsvermittler bringt die Kapitalbeschaffung durch und übergibt Sie dann sich selbst. Ein spanischer Makler kennt das Objekt, aber nicht die deutsche Bank, ihre Beleihungswerte und ihre Zweckbindung. Wer die Kapitalbeschaffung ohne den spanischen Kaufprozess aufsetzt, merkt zu spät, dass Zeitachse, Nachweise und Auszahlung nicht zueinander passen.
Wir halten beide Beine: § 34i GewO für die Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland (Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95), die grenzüberschreitende Tätigkeit in Spanien und ein Standbein vor Ort seit 2019; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Deshalb koordinieren Sie hier nicht zwei Berater, von denen jeder die halbe Wahrheit kennt.
Die deutsche Seite dieser Struktur — Beleihungswert, Verwendungszweck, Grundschuld, was die deutsche Bank sehen will und woran sie scheitert — steht ausführlich auf unserer deutschen Domain: Deutsche Immobilie beleihen — Immobilienkauf im Ausland finanzieren.
Reihenfolge. Die Zusage aus Deutschland gehört vor die Reservierung in Spanien — nicht danach. Nachweis. Der geplante Immobilienkauf ist der Zweck, der die Kapitalbeschaffung trägt. Er gehört dokumentiert, bevor er verlangt wird.
Steuer. Ob Halten und Beleihen der deutschen Immobilie steuerlich klug ist, entscheidet Ihr Steuerberater. Wir liefern die Finanzierungsseite und sagen, wo die Frage aufschlägt. Es ist keine Zusage. Alle Größenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition.
Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonität — bonitätsabhängig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Finanzierung einer Auslandsimmobilie: Welcher Ablauf, welche Zeitschiene bis zur Auszahlung?
Die beiden Zeilen mit den festen Fristen sind die, die Zeitpläne kippen: Das verbindliche Bankangebot (FEIN) muss dem Notar mindestens zehn Tage vor der Beurkundung vorliegen, und die Hypothek darf erst nach einem gesonderten Belehrungstermin beurkundet werden. Zwischen Zusage und Schlüssel liegen deshalb mindestens elf weitere Tage — wer das nicht einplant, gerät genau dann in Verzug, wenn die Arras-Frist ausläuft.
| Schritt | Was passiert | Realistische Dauer |
|---|---|---|
| 1 · Selbstauskunft und Voreinschätzung | Unterlagen sichten, Rahmen beider Seiten abstecken | 2 bis 5 Tage |
| 2 · NIE beantragen | vor Ort bei Polizei oder Ausländerbehörde | 1 bis 2 Tage vor Ort — über ein Konsulat mehrere Wochen bis Monate |
| 3 · Bewertung der deutschen Immobilie | Beleihungswert ermitteln, freien Rang klären | 1 bis 3 Wochen |
| 4 · Anfrage bei mindestens 2 von 15 bis 20 Instituten | nur Häuser, die die Konstellation tatsächlich zeichnen | parallel, nicht nacheinander |
| 5 · Zusage der deutschen Bank | Grundlage für den Auftritt als Barkäufer in Spanien | bis 10 Tage bei vollständigen Unterlagen |
| 6 · Arras-Vertrag mit condición suspensiva | jetzt erst, nicht früher — Anzahlung üblich 10 % | nach Zusage |
| 7 · Tasación des spanischen Objekts | nur nötig, wenn ein spanisches Darlehen dazukommt | 5 bis 10 Arbeitstage |
| 8 · FEIN und Notarbelehrung | das verbindliche Angebot muss dem Notar vorliegen | mindestens 10 Tage vor der Beurkundung — nicht verhandelbar |
| 9 · Zwei Notartermine | erst Belehrung mit Vorprotokoll, frühestens am Folgetag die Urkunden | mindestens 11 Tage nach der Zusage |
| 10 · Auszahlung, Registro, Ummeldungen | Grundschuld in Deutschland, Eintragung in Spanien, IBI und Versorger | Tage bis Wochen |
Woran scheitern solche Fälle, wenn Sie eine zweite Immobilie finanzieren?
Die Reihenfolge wird umgedreht: Erst der Arras-Vertrag, dann die Bank: Damit sind 10 % des Kaufpreises gebunden, bevor jemand geprüft hat, ob die Struktur trägt. Ohne condición suspensiva ist das Geld bei einer Absage verloren.
- Marktwert statt Beleihungswert gerechnet: Die 80 % rechnen auf den Beleihungswert. Wer mit dem Verkehrswert plant, hat regelmäßig einen fünfstelligen Betrag zu wenig eingeplant.
- Nebenkosten als finanzierbar behandelt: Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Bei 70 % Beleihung und Nebenkosten von 10 bis 13 % brauchen Sie 40 bis 43 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln.
- Die Zehn-Tage-Frist übersehen: FEIN, Belehrungstermin, zweiter Notartermin: Diese elf Tage stehen fest, während die Arras-Frist läuft.
- AJD als Käuferkosten eingeplant: Bei der Hypothekenurkunde ist seit dem 10.11.2018 die Bank Schuldner der AJD (Real Decreto-ley 17/2018, bestätigt durch Ley 5/2019). Als Käufer zahlen Sie AJD nur beim Neubau, dort auf die Kaufurkunde.
Eine durchgerechnete Konstellation: Was ergibt die Modellrechnung, deutsche Immobilie beleihen und an der Costa Blanca kaufen?
Annahmen, alle selbst gesetzt: Bestandswohnung an der Costa Blanca (Comunitat Valenciana), Kaufpreis 400.000 €, Tasación in Höhe des Kaufpreises. In Deutschland eine lastenfreie Immobilie mit einem Beleihungswert von 500.000 €. Laufzeit 20 Jahre. Keine Zusage, kein Angebot — eine Rechnung, die zeigt, wo das Geld herkommt.
| Position | Betrag | Herkunft der Zahl |
|---|---|---|
| Spanische Hypothek, 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación | 280.000 € | marktüblicher Deckel für Nicht-Residenten |
| Verbleibender Bedarf: Eigenanteil 120.000 € plus Nebenkosten 45.012 € | 165.012 € | Differenz |
| Kapitalbeschaffung auf die deutsche Immobilie | 165.012 € | 33,0 % des Beleihungswerts — Rahmen wären 80 % = 400.000 € |
| Eigenkapitalbedarf aus liquiden Mitteln | 0 € | Depot und Rücklage bleiben unangetastet |
| Gesamtverschuldung über beide Objekte | 445.012 € | besichert in Spanien und in Deutschland |
Was macht die deutsche Tranche anders?
Für sie gilt eine eigene Mechanik, und sie ist der Grund, warum die Rate der beiden Tranchen nicht vergleichbar ist:
| Merkmal | Deutsche Tranche | Warum das zählt |
|---|---|---|
| Laufzeit | setzt die deutsche Bank fest, in der Praxis kürzer als in Spanien | kürzere Laufzeit bedeutet höhere Monatsrate bei gleicher Summe — die Größenordnung holen wir mit dem Angebot ein, statt sie zu schätzen |
| Sondertilgung | vertraglich zu vereinbaren | wer schneller zurückführen will, muss das vor der Unterschrift verhandeln |
Gilt das auch für Käufer aus Österreich und der Schweiz?
Die spanische Seite dieser Struktur ändert sich durch Ihren Wohnsitz nicht: Spanische Banken behandeln Nicht-Residenten gleich, ob sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz gemeldet sind. Zwei Punkte verschieben sich trotzdem.
Die Sicherheit bleibt im Heimatland. Beliehen wird immer dort, wo die Immobilie liegt — eine Wiener oder Zürcher Immobilie wird von einem dort zugelassenen Institut beliehen, nicht von einer deutschen Bank. Unsere Erlaubnis nach § 34i GewO trägt die Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland. Für die Beleihung eines österreichischen oder schweizerischen Objekts brauchen Sie deshalb einen Partner vor Ort; wir setzen die spanische Seite darauf auf und stimmen Reihenfolge und Zeitachse ab.
Einkommen in Franken zählt anders. Wer in CHF verdient und in Euro finanziert, bekommt von spanischen Banken einen Sicherheitsabschlag auf das anrechenbare Einkommen und häufig einen Beleihungsrahmen unter dem für Nicht-Residenten üblichen Deckel. Planbar wird das über Eurokapital, das vor der ersten Zahlung bereitsteht — nicht über die Hoffnung auf einen günstigen Kurs zum Zahlungstermin.
Deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen: Was übernehmen wir — und was kosten wir?
Vorprüfung vor der Unterschrift. Wir sagen Ihnen vor dem Vorvertrag, ob die Struktur trägt — nicht nachdem die Anzahlung geflossen ist.
- Bankenauswahl statt Bankbesuch. Wir arbeiten mit 15 bis 20 Instituten zusammen und fragen je Fall mindestens 2 davon an: spanische Großbanken, regionale Cajas, Nicht-Residenten-Spezialisten und internationale Häuser. Für die deutsche Tranche kommen deutsche Banken hinzu. Gezählt wird, wer die Struktur zeichnet, nicht wer sie für denkbar hält (Perini-Marktcheck, Stand 08.10.2026).
- Unterlagen in Bankform. Wir sortieren, übersetzen lassen und reichen ein — die Bearbeitung dauert bei vollständigen Unterlagen 3 Tage bis 4 Wochen.
- Vertrags-Check. Arras-Vertrag und Zahlungsplan werden geprüft, bevor sie binden.
- Begleitung bis zum Notar. Zwei Termine, zehn Tage FEIN-Frist, Registereintrag — die Reihenfolge ist die halbe Miete.
Unser Honorar beträgt 1 % der tatsächlich vermittelten Darlehenssumme — nicht des Kaufpreises —, wird ausschließlich bei erfolgreicher Vermittlung fällig und trägt keine IVA. Kommt keine Finanzierung zustande, zahlen Sie nichts: keine Vorkasse, keine Bearbeitungspauschale. Wird das Darlehen kleiner als geplant, wird auch das Honorar kleiner.
Deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen — der Leitfaden als PDF
Wie die Struktur aufgebaut ist, was sie kippt, welche Unterlagen die Bank sehen will und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen.
Kostenlos, per E-Mail, ohne Vorabkosten.
Häufige Fragen
Muss die deutsche Immobilie lastenfrei sein?
Am einfachsten ist es lastenfrei. Eine bestehende Belastung schließt die Kapitalbeschaffung nicht aus — Vorlast und neues Darlehen zusammen müssen aber innerhalb der Beleihungsgrenze der Bank bleiben, und nicht jedes Haus akzeptiert Vorlasten.
Ich lebe nicht mehr in Deutschland. Geht das trotzdem?
Grundsätzlich ja — aber die Zahl der Häuser wird kleiner. Wohnsitzland, Einkommenswährung und Art der Tätigkeit entscheiden mit. Das ist unser Kernthema: Finanzierungen mit Auslandsbezug.
Kann ich das Geld frei verwenden?
Formal ist die Kapitalbeschaffung nicht zweckgebunden. Praktisch fragt die Bank nach dem Zweck — und die Einstufung als Immobiliardarlehen hängt daran. Wer „freie Verwendung“ sagt und Ferienimmobilie meint, verkleinert die Auswahl unnötig.
Ist die spanische Hypothek nicht günstiger?
Manchmal. Deshalb rechnen wir beide Wege gegeneinander, statt einen zu verkaufen: deutsche Kapitalbeschaffung, spanische Finanzierung — oder eine Kombination. Was am Ende günstiger ist, hängt an Ihrer Bonität, der Bewertung und der Laufzeit.
Kann ich auch eine vermietete Wohnung beleihen?
Ja. Vermietete Wohnungen in Deutschland lassen sich ebenso als Sicherheit einsetzen wie selbstgenutzte — die Mieteinnahmen zählen dabei sogar als zusätzlicher Einkommensnachweis.
Kredit für die Auslandsimmobilie: Wie viel Kapital gibt die deutsche Immobilie?
Die deutsche Immobilie sichert einen Kredit bis zu 80 % des Beleihungswerts ab, und das Kapital ist frei verwendbar. Am einfachsten ist sie lastenfrei; eine bestehende Belastung schließt es nicht aus, doch Vorlast und neues Darlehen müssen zusammen innerhalb der Beleihungsgrenze der Bank bleiben.
Grundschuld für den Kredit eintragen: Was muss die deutsche Bank dafür sehen?
Die deutsche Bank bewertet Ihre Immobilie in Deutschland, nicht das spanische Objekt, und beleiht bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Eine bestehende Vorlast und das neue Darlehen müssen zusammen innerhalb der Beleihungsgrenze bleiben. Praktisch fragt die Bank nach dem Zweck: Der geplante Immobilienkauf sollte dokumentiert sein, bevor er verlangt wird. Die Einzelheiten stehen auf unserer deutschen Domain.
Finanzierung einer Ferienimmobilie in Spanien: Welche Häuser kommen infrage?
Bei einer Ferienimmobilie im Ausland entscheidet der Zweck, und die Liste der infrage kommenden Häuser wird kürzer, aber nicht leer. Diese Liste zu kennen, ist unsere Arbeit.
Beide Beine, ein Ansprechpartner
Schicken Sie uns die Eckdaten Ihrer deutschen Immobilie und des geplanten Kaufs in Spanien. Wir rechnen die Wege gegeneinander, bevor Sie sich für einen entscheiden.
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Welche drei Wege bietet die Hausbank nicht?
Kapitalbeschaffung über die Immobilie für Spanien: Bauraten in der Bauzeit, Kapital aus abbezahltem Bestand, deutsche Immobilie als Sicherheit.
Sind Sie mit über 65 zu alt für Spanien?
Hypothek aufnehmen im Alter in Spanien: bis 75 getilgt, bei zwei Darlehensnehmern zählt der Jüngere, beide im Grundbuch (Mindestanteil 10 %).
Haus beleihen: Wie finanzieren Sie die Anzahlungen an den Bauträger?
Beide Wege brauchen Vorlauf, weil zwei Rechtsordnungen beteiligt sind — die deutsche Beleihung und der spanische Kaufvertrag laufen nicht im selben Takt.
Nachbeleihung der deutschen Immobilie: Wie ergänzt sie die spanische Hypothek?
Läuft dort noch eine Finanzierung, kommt die neue Beleihung im Nachrang dazu; Vorlast und neues Darlehen zusammen müssen in der Grenze bleiben.
Abbezahlte Immobilie beleihen in Spanien: Wie viel Kapital ist möglich?
Abbezahlte Immobilie beleihen in Spanien als Nicht-Resident: mindestens zwei von 30+ Instituten, in der Regel bis 50 % der Tasación, mit nachzuweisender Verwendung.
Immobilie verrenten oder beleihen
Der vollständige Vergleich: Teilverkauf, Leibrente, Beleihung.
Immobilie als Sicherheit für einen Kredit: Darf das Geld in ein anderes europäisches Land?
In der Regel sind bis zu 50 Prozent der Tasación möglich — nicht der Satz, der beim Kauf gilt, denn beim Bestand bestätigt kein Kaufpreis den Wert.
Verrentung nur, wenn keine Beleihung darstellbar ist
Wenn eine Beleihung nicht darstellbar ist — ohne tragendes Einkommen, bei schwer bewertbarer Immobilie oder wenn ausdrücklich niemand erben soll.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.