2-Zimmer · 220.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 88.000 € (40 %) |
| Hypothek | 132.000 € (60 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~22.000 € (ITP 9 %) |
| Beleihung | 60 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~735 €/Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Valencia-Niederlassung |
Schwerpunktregion · Spanien · §34i
Grunderwerbsteuer valencia: Haus kaufen in Valencia – Wie viel Grunderwerbsteuer zahlen Nicht-Residenten?
Ein Haus in Valencia kaufen heißt: 30–40 % günstiger als Madrid, mit soliden Bruttomietrenditen. Valencia ist der drittstärkste Markt für ausländische Käufer in Spanien und einer der am schnellsten wachsenden.
Wer berät beim Haus kaufen in Valencia?
Siegfried Perini berät Sie beim Haus kaufen in Valencia: unverbindliche Erstberatung auf Deutsch, auch in vier weiteren Sprachen. Wir fragen je Fall 30+ Institute an, in Valencia darunter mehrere spanische Großbanken mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen sowie regionale Institute. Die Konditionen sind wie im übrigen Spanien: bis zu 70 % Beleihung, bis zu 25 Jahre Laufzeit.
Nicht jede Bank finanziert Einkommen in fremder Währung — wir fragen gezielt die an, die es tun. Für die vollständige Auswertung tragen Sie Ihr Einkommen in Euro umgerechnet ein.
Ihr Richtwert
- Monatliche Rate(Rechenwert-Zins—)—
- Darlehensbetrag—
- Beleihung (LTV)—
- Kaufnebenkosten—
Unser Vermittlungsschwerpunkt liegt bei einer Darlehenssumme ab etwa 300.000 € — kleinere Darlehen vermitteln wir ebenfalls und sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Finanzierung in Ihrem Fall lohnt.
Richtwert ohne Gewähr. Der Zinssatz ist der Rechenwert für diese Beispielrechnung, kein Marktzins und keine Zusage — der tatsächlich erreichbare Zins hängt von Bonität, Objekt und Bank ab. Spanien: max. 70 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten je Region wie auf unserer Kaufnebenkosten-Seite, die übrigen Posten als Richtwert.
Haus kaufen Valencia: drei Finanzierungen, an denen die Filiale scheitert
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer, wenn Sie in Valencia ein Haus kaufen? Wer in der Stadt Valencia oder der umliegenden Provinz ein Haus kauft, zahlt den ITP-Satz der Valencianischen Gemeinschaft. Die Grunderwerbsteuer in Valencia heißt in Spanien ITP.
Seit dem 1. Juni 2026 (Ley 5/2025) liegt der allgemeine Satz bei 9 % des höheren Werts aus Kaufpreis und Katasterreferenz — ein Prozentpunkt weniger als die vorherigen 10 %.
Erst über 1 Mio. € steigt er auf 11 %, was die meisten Stadtwohnungen nicht betrifft. Für junge Käufer und bestimmte Gruppen gibt es reduzierte Sätze; für die ausländische Zweitwohnung gilt der Regelsatz von 9 %.
Die ITP ist der größte Einzelposten; insgesamt rund 10 bis 12 % Nebenkosten. Valencia gewinnt als lebenswerte Großstadt mit Strand und Flughafen VLC an Nachfrage.
Wichtig für die Finanzierung: Die Bank beleiht den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación und finanziert den Preis, nicht die Nebenkosten — die ITP tragen Sie aus Eigenkapital. Stand 07/2026.
Welche Banken finanzieren in Valencia? 30+ Institute je Fall angefragt, in Valencia darunter mehrere spanische Großbanken mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen sowie regionale Institute.
Zu welchen Konditionen? Bis zu 70 % Beleihung, bis zu 25 Jahre Laufzeit — Konditionen wie im übrigen Spanien.
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten. Von 30+ Instituten, die wir je Fall anfragen, zeichnet eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck, Stand 01.09.2026).
Valencia & Costa Azahar — Wachstumsmarkt
Valencia ist 30–40 % günstiger als Madrid und hat eine der besten Mietrenditen aller spanischen Großstädte, die Costa Azahar nördlich von Valencia ist günstiger als die Costa Blanca.
- Ruzafa, El Carmen, Eixample (Valencia-Stadt): Ruzafa — trendiges, junges Viertel. El Carmen — historische Altstadt. Eixample — bürgerlich-elegant, Modernisme-Architektur. Ciudad de las Artes — Premium-Neubau in der Stadt-der-Künste-Zone.
- Oropesa, Peñíscola, Alcocéber (Costa Azahar): „Orangenblüten-Küste“ — nördlich von Valencia. Oropesa del Mar, Peñíscola (Burgstadt am Meer), Alcocéber, Vinaròs. Günstiger als die Costa Blanca, mehr Authentizität. Wachsender deutscher Markt.
- 30–40 % günstiger als Madrid (Preisvergleich): Quadratmeterpreise Valencia-Stadt: 2.500–4.500 € in Top-Lagen. Madrid-Vergleich: 4.500–7.000 €. Costa Azahar: 1.500–3.000 €. Damit bessere Bruttorenditen und weniger Marktrisiko.
- Solide Bruttomietrenditen (Mietrendite): Valencia hat eine der besten Mietrenditen aller spanischen Großstädte. Studierende der Universitat de València ergänzen den klassischen Wohnungsmarkt. Mietpreisbindung gilt — anders als in Barcelona — nicht.
- ITP 9 % Valencia-Region (Steuern): Comunitat Valenciana ITP-Grunderwerbsteuer 9 % — 11 % ab 1 Mio. € Bemessungsgrundlage. Damit niedriger als Katalonien (10 %), höher als Andalusien (7 %). Vermögenssteuer-Freibetrag 500.000 € pro Person. Bei größerem Vermögen Steuerberater einschalten.
- Flughafen Valencia (VLC) (Erreichbarkeit): Direktflüge aus Frankfurt, München, Berlin, Düsseldorf. AVE-Hochgeschwindigkeitszug Madrid–Valencia in 1:50 h. Sehr gut angebunden.
- Zwei Beispielfälle aus Valencia: Zwei typische Valencia-Konstellationen zwischen Stadtwohnung und Küstennähe — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
Ihre Kosten schnell kalkulieren
Vorausgefüllt mit typischen Werten für diese Region — anpassen, die Rechnung läuft sofort mit; Region und Steuersatz sind schon eingestellt. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb in der Region spürbare Nebenkosten an.
Der größte Posten davon ist die Grunderwerbsteuer in Valencia (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP): Sie wird von der Comunitat Valenciana selbst festgelegt und liegt bei 9 %, ab 1 Mio. € Bemessungsgrundlage bei 11 %. Sie gilt für Bestandsimmobilien und ist vollständig aus Eigenkapital aufzubringen — mitfinanziert wird sie nicht.
Vollständige Auswertung per E-Mail: Alles, was der Rechner auf der Seite nicht zeigt: Eigenkapitalbedarf inklusive Nebenkosten, alle Nebenkosten einzeln, Gesamtzinsen und Gesamtaufwand — und mit Ihrem Einkommen, wie viel Sie sich nach der 35-%-Regel leisten können. Für Ihren Fall fragen wir 30+ Banken an; welche passen, klären wir im Gespräch.
Eine Immobilie in Valencia als Kapitalquelle nutzen
Stadt und Umland von Valencia gehören zur Comunitat Valenciana und unterliegen derselben Regelung wie die Costa Blanca. Eine abbezahlte Immobilie in Valencia muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
Erbschaftsteuer, Comunitat Valenciana: 99 % Bonifikation, seit 28.05.2023 (rückwirkend) — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Art. 12 bis Ley 13/1997, Fassung der Ley 6/2023 vom 22.11.2023).
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Dies ist keine Steuerberatung; die Angaben zur Erbschaftsteuer gelten für Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene.
Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. → Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Praxisberichte Costa de Valencia
Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie an der Costa de Valencia finanziert haben.
Valencia: die Steuer folgt dem Preis, die Finanzierung nicht: In der Comunitat Valenciana wird die ITP seit der Ley 5/2025 nach Kaufpreis gestaffelt erhoben. Wichtig für die Planung ist weniger der Satz selbst als seine Stellung: Die Erwerbsteuer ist kein Teil der Finanzierung.
Die Bank beleiht bis zu einem Anteil des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, und alles darüber hinaus — Steuer, Notar, Registro, Tasación, rechtliche Vertretung — kommt aus Barmitteln.
Wer in Valencia eine Wohnung im Bestand kauft und dabei mit dem beworbenen Beleihungsanteil rechnet, unterschätzt den Eigenkapitalbedarf regelmäßig um einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises.
Marbella & Málaga (Region · Spanien): Costa del Sol — ITP 7 % Andalusien.
Costa Brava (Region · Spanien): Girona-Provinz, ohne Barcelona-Preisdeckel.
Wohnung am Meer · 175.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 52.500 € (30 %) |
| Hypothek | 122.500 € (70 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~17.500 € |
| Beleihung | 70 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~685 €/Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Castellón-Provinz |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Wer berät bei Immobilienkauf und Finanzierung in Valencia?
Siegfried Perini — unverbindliche Erstberatung auf Deutsch, auch Englisch, Französisch, Spanisch und Russisch. Angefragt werden je Fall 30+ Institute; in Valencia sind mehrere spanische Großbanken mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen vertreten, dazu regionale Institute — zu den marktüblichen Konditionen von bis zu 70 % LTV und bis zu 25 Jahren Laufzeit.
Warum ist Valencia so attraktiv?
Größtenteils 30–40 % günstiger als Madrid bei vergleichbarer Lebensqualität. In der Regel bessere Mietrenditen als in Madrid. Drittgrößter Markt für ausländische Käufer in Spanien — und einer der am schnellsten wachsenden.
Gilt die Mietpreisbindung auch in Valencia?
Nein — die Ley de Vivienda 2023 mit Mietpreisbindung gilt nur in Gebieten, die die Regionalregierung explizit als angespannt erklärt. Die Comunitat Valenciana hat das bisher (Stand 2026) nicht getan. Mieten sind frei verhandelbar.
Lohnt sich die Costa Azahar als Alternative zur Costa Blanca?
Wer ruhige, authentische Küstenorte sucht: ja. Costa Azahar (Oropesa, Peñíscola, Alcocéber) ist 20–30 % günstiger als die Costa Blanca, deutsch-spanische Communities wachsend. Wer britisch-internationalen Tourismus sucht: eher Costa Blanca.
Hypothek anfragen
Sie planen einen Kauf in Valencia? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Spanisch, Russisch. Wir prüfen Ihre Konstellation und finden die passende Bank in Spanien.
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Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.