Wer berät?
Siegfried Perini — unverbindliche Erstberatung auf Deutsch, auch in fünf weiteren Sprachen.
Schwerpunkt Region · Spanien · §34i
Haus kaufen Valencia & Costa Azahar — Hypothek für Nicht-Residenten
30–40 % günstiger als Madrid, mit soliden Bruttomietrenditen. Drittstärkster Markt für ausländische Käufer in Spanien — und einer der am schnellsten wachsenden.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf in Valencia?
In der Stadt Valencia und der umliegenden Provinz gilt der ITP-Satz der Valencianischen Gemeinschaft. Seit dem 1. Juni 2026 (Ley 5/2025) liegt der allgemeine Satz bei 9 % des höheren Werts aus Kaufpreis und Katasterreferenz — ein Prozentpunkt weniger als die vorherigen 10 %. Erst über 1 Mio. € steigt er auf 11 %, was die meisten Stadtwohnungen nicht betrifft. Für junge Käufer und bestimmte Gruppen gibt es reduzierte Sätze; für die ausländische Zweitwohnung gilt der Regelsatz von 9 %. Die ITP ist der größte Einzelposten; insgesamt rund 10 bis 12 % Nebenkosten. Valencia gewinnt als lebenswerte Großstadt mit Strand und Flughafen VLC an Nachfrage. Wichtig für die Finanzierung: Die Bank beleiht den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación und finanziert den Preis, nicht die Nebenkosten — die ITP tragen Sie aus Eigenkapital. Stand 07/2026.
Kurz beantwortet
Beratung Valencia: drei Punkte
Grunderwerbsteuer Valencia und die Frage: welche Banken?
15 bis 20 Institute je Fall angefragt, in Valencia darunter mehrere spanische Großbanken mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen sowie regionale Institute.
Zu welchen Konditionen?
Bis zu 70 % LTV, bis zu 25 Jahre Laufzeit — Konditionen wie im übrigen Spanien.
Bevor Sie finanzieren
Haus kaufen Valencia: drei Finanzierungen, an denen die Filiale scheitert
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zeichnen eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck, Stand 01.09.2026).
Marktanalyse
Valencia & Costa Azahar — Wachstumsmarkt
Valencia-Stadt
Ruzafa, El Carmen, Eixample
Ruzafa — trendiges, junges Viertel. El Carmen — historische Altstadt. Eixample — bürgerlich-elegant, Modernisme-Architektur. Ciudad de las Artes — Premium-Neubau in der Stadt-der-Künste-Zone.
Costa Azahar
Oropesa, Peñíscola, Alcocéber
„Orangenblüten-Küste“ — nördlich von Valencia. Oropesa del Mar, Peñíscola (Burgstadt am Meer), Alcocéber, Vinaròs. Günstiger als Costa Blanca, mehr Authentizität. Wachsender deutscher Markt.
Preisvergleich
30–40 % günstiger als Madrid
Quadratmeterpreise Valencia-Stadt: 2.500–4.500 € in Top-Lagen. Madrid-Vergleich: 4.500–7.000 €. Costa Azahar: 1.500–3.000 €. Damit bessere Bruttorenditen und weniger Marktrisiko.
Mietrendite
Solide Bruttomietrenditen
Valencia hat eine der besten Mietrenditen aller spanischen Großstädte. Studenten der Universidade de Valencia ergänzen den klassischen Wohnungsmarkt. Mietpreisbindung gilt — anders als in Barcelona — nicht.
Steuern
ITP 9 % Valencia-Region
Comunitat Valenciana ITP-Grunderwerbsteuer 9 % — 11 % ab 1 Mio. € Bemessungsgrundlage. Damit niedriger als Katalonien (10 %), höher als Andalusien (7 %). Vermögenssteuer-Freibetrag 500.000 € pro Person. Bei größerem Vermögen Steuerberater einschalten.
Erreichbarkeit
Flughafen Valencia (VLC)
Direktflüge aus Frankfurt, München, Berlin, Düsseldorf. AVE-Hochgeschwindigkeitszug Madrid–Valencia in 1:50 h. Sehr gut angebunden.
BeispielfinanzierungenValencia · Ruzafa
Costa Azahar · Peñíscola
Zwei Beispielfälle aus Valencia
Zwei typische Valencia-Konstellationen zwischen Stadtwohnung und Küstennähe — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
2-Zimmer · 220.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 88.000 € (40 %) |
| Hypothek | 132.000 € (60 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~22.000 € (ITP 9 %) |
| Beleihung | 60 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~735 €/Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Valencia-Niederlassung |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Wohnung am Meer · 175.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 52.500 € (30 %) |
| Hypothek | 122.500 € (70 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~17.500 € |
| Beleihung | 70 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~685 €/Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Castellón-Provinz |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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Vorausgefüllt mit typischen Werten für diese Region — anpassen und berechnen. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb in der Region spürbare Nebenkosten an. Der größte Posten davon ist die Grunderwerbsteuer Valencia (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP): Sie wird von der Comunitat Valenciana selbst festgelegt und liegt bei 9 %, ab 1 Mio. € Bemessungsgrundlage bei 11 %. Sie gilt für Bestandsimmobilien und ist vollständig aus Eigenkapital aufzubringen — mitfinanziert wird sie nicht.
Ihre Finanzierungs- & Gesamtkostenübersicht (Richtwert)
- Monatliche Rate—
- Darlehensbetrag—
- Beleihung (LTV)—
- Kaufnebenkosten—
- Gesamtinvestition—
- Eigenkapitalbedarf—
- Gesamtzinsen Laufzeit—
- Gesamtaufwand Laufzeit—
Richtwert ohne Gewähr. Spanien: max. 70 %, Portugal: max. 80 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten = ITP/IMT + Notar + Grundbuch + Anwalt + NIE/NIF. Gesamtaufwand = Eigenkapital + Nebenkosten + alle Raten über Laufzeit. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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FAQ
Häufige Fragen zu Valencia & Costa Azahar
Wer berät bei Immobilienkauf und Finanzierung in Valencia?
Siegfried Perini — unverbindliche Erstberatung auf Deutsch, auch Englisch, Französisch, Niederländisch, Spanisch und Russisch. Angefragt werden je Fall 15 bis 20 Institute; in Valencia sind mehrere spanische Großbanken mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen vertreten, dazu regionale Institute — zu den marktüblichen Konditionen von bis zu 70 % LTV und bis zu 25 Jahren Laufzeit.
Warum ist Valencia so attraktiv?
Größtenteils 30–40 % günstiger als Madrid bei vergleichbarer Lebensqualität. In der Regel bessere Mietrenditen als in Madrid. Drittgrößter Markt für ausländische Käufer in Spanien — und einer der am schnellsten wachsenden.
Welche Stadtteile sind in Valencia am besten?
Ruzafa für Hipster und junge Berufstätige. El Carmen für Kultur und Tourismus (AL-Lizenz). Eixample für klassisch-bürgerlich. Ciudad de las Artes für Premium-Neubau. Ausgewählt nach Ihrer Strategie im Erstgespräch.
Gilt die Mietpreisbindung auch in Valencia?
Nein — die Ley de Vivienda 2023 mit Mietpreisbindung gilt nur in Gebieten, die die Regionalregierung explizit als angespannt erklärt. Comunitat Valenciana hat das bisher (Stand 2026) nicht getan. Mieten sind frei verhandelbar.
Welche Banken finanzieren in Valencia?
Je Fall fragen wir 15 bis 20 Institute an; in Valencia sind mehrere spanische Großbanken mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen vertreten, dazu regionale Institute. Welches Haus zu Ihrem Fall passt, klärt sich im Gespräch. Konditionen wie übriges Spanien: 70 % LTV, bis 25 Jahre Laufzeit.
Lohnt sich die Costa Azahar als Alternative zur Costa Blanca?
Wer ruhige, authentische Küstenorte sucht: ja. Costa Azahar (Oropesa, Peñíscola, Alcocéber) ist 20–30 % günstiger als Costa Blanca, deutsch-spanische Communities wachsend. Wer britisch-internationalen Tourismus sucht: eher Costa Blanca.
Weitere Regionen
Hypothek in anderen Regionen
Kapital freisetzen und weitergeben
Eine Immobilie auf Valencia als Kapitalquelle nutzen
Stadt und Umland von Valencia gehören zur Comunitat Valenciana und unterliegen derselben Regelung wie die Costa Blanca. Eine abbezahlte Immobilie auf Valencia muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
- Erbschaftsteuer, Comunitat Valenciana: 99 % Bonifikation, seit 28.05.2023 (rückwirkend) — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Art. 12 bis Ley 13/1997, Fassung der Ley 6/2023 vom 22.11.2023).
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Dies ist keine Steuerberatung; Erbschaftsteuer Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene. Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten.
→ Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
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Aus der Praxis
Praxisberichte Costa de Valencia
Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie an der Costa de Valencia finanziert haben.
Valencia: die Steuer folgt dem Preis, die Finanzierung nicht
In der Comunitat Valenciana wird die ITP seit der Ley 5/2025 nach Kaufpreis gestaffelt erhoben. Wichtig für die Planung ist weniger der Satz selbst als seine Stellung: Die Erwerbsteuer ist kein Teil der Finanzierung. Die Bank beleiht bis zu einem Anteil des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, und alles darüber hinaus — Steuer, Notar, Registro, Tasación, rechtliche Vertretung — kommt aus Barmitteln. Wer in Valencia eine Wohnung im Bestand kauft und dabei mit dem beworbenen Beleihungsanteil rechnet, unterschätzt den Eigenkapitalbedarf regelmäßig um einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises.