Kaufnebenkosten-Rechner Spanien: Welcher Satz gilt in Ihrer Region?

Kaufnebenkosten Spanien und Portugal berechnen (XLSX, 2 Blätter, DE/EN) — direkt öffnen, ohne Formular.

Kaufnebenkosten Spanien berechnen: Kaufpreis und Region eintragen

Der Rechner setzt die Sätze aus der Tabelle an und zeigt Steuer, Notar, Grundbuch und Anwalt als Summe in Euro und Prozent. Es wird nichts gesendet.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien und Portugal? Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien hängen vor allem an der Erwerbsteuer, die jede Autonome Gemeinschaft selbst festsetzt: Die ITP beim Bestandskauf reicht von 6 % in Madrid über 6,5 % auf den Kanaren bis zu gestaffelten 13 % auf den Balearen und in Katalonien.

Beim Neubau vom Bauträger tritt an ihre Stelle die IVA von 10 % — auf den Kanaren die IGIC von 7 % — zuzüglich der Stempelsteuer AJD auf die Kaufurkunde. Dazu kommen Notar, Grundbuch, die Tasación und, falls beauftragt, der Anwalt.

In der Summe sind je nach Region und Objektart rund 10 bis 13 % des Kaufpreises einzuplanen, die keine Bank mitfinanziert.

Für Portugal gilt seit dem 25.05.2026 ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % für Nicht-Residenten, dazu 0,8 % Imposto do Selo auf den Erwerb und 0,6 % auf das Darlehen ab fünf Jahren Laufzeit. Die Tabellen unten nennen zu jedem Satz die Rechtsgrundlage.

Ermäßigte Sätze setzen fast durchgängig Eigennutzung als Hauptwohnsitz voraus und sind für Nicht-Residenten meist nicht erreichbar.

Der Rechner setzt die Sätze aus der Tabelle weiter unten an und zeigt Steuer, Notar, Grundbuch und Anwalt als Summe in Euro und Prozent. Das Ergebnis bleibt auf dieser Seite, es wird nichts gesendet.

Beispiel ohne Rechner: Bestandskauf für 400.000 € auf den Balearen. ITP 8 % = 32.000 €, Notar 2.000 bis 4.000 €, Grundbuch 1.200 bis 2.000 €, Anwalt 4.000 €, zusammen 39.200 bis 42.000 € (9,8 bis 10,5 % des Kaufpreises).

Plus Excel zum Selbstrechnen: Kaufpreis, Region und Darlehenshöhe eintragen — die Mappe rechnet Nebenkosten und Eigenkapitalbedarf durch.

Für Spanien und Portugal: Regionale Sätze für Spanien und die IMT-Pauschale für Portugal sind beide hinterlegt.

IMT für Nicht-Residenten: 7,5 % ab dem ersten Euro

Portugal kennt keine regionale Staffelung wie Spanien. Für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz gilt beim Erwerb eines städtischen Gebäudes oder einer Eigentumseinheit zu Wohnzwecken ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % — ab dem ersten Euro, ohne progressive Staffel und ohne die Befreiung für die Hauptwohnung. Grundlage ist Artigo 17.º Nr. 10 des Código do IMT, eingeführt durch das Decreto-Lei 97/2026 und in Kraft seit dem 25.05.2026.

Dazu kommt die Stempelsteuer Imposto do Selo von 0,8 % auf den Erwerb und, wenn finanziert wird, weitere 0,6 % Stempelsteuer auf das Darlehen, sofern dessen Laufzeit fünf Jahre oder mehr beträgt. Für Madeira und die Azoren führt Artigo 17 CIMT keine eigenen Sätze — dort gilt dieselbe Pauschale wie auf dem Festland.

Erstattet wird die Differenz nur in zwei Fällen: wenn Sie binnen zwei Jahren den Steuerwohnsitz in Portugal begründen, oder bei moderater Vermietung — Mietvertrag binnen sechs Monaten, höchstens 2.300 € Monatsmiete, mindestens 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre. Rechenbeispiele und Ausnahmen im Detail.

Referenzwert: Warum die Steuer höher sein kann, als der Kaufpreis erwarten lässt: Beim Bestandskauf wird die ITP nicht allein vom vereinbarten Kaufpreis berechnet, sondern vom höheren Wert aus Kaufpreis und dem Referenzwert (valor de referencia), den das Kataster für die Immobilie führt. Die Regel gilt seit dem 01.01.2022 (Ley 11/2021, Art. 10 Abs. 2 TRLITPAJD) und nicht im Baskenland und in Navarra, die eigene Steuerregeln haben.

Liegt der Referenzwert über Ihrem Kaufpreis, fällt die ITP entsprechend höher aus, als der Rechner ohne Referenzwert zeigt. Tragen Sie ihn im Rechner oben im Feld „Katasterreferenzwert“ ein, wenn Sie ihn kennen. Den Wert fragen Sie vor der Unterschrift beim Kataster oder über Ihren Steuerberater ab.

Beim Neubau vom Bauträger bemisst sich die IVA am vereinbarten Preis, der Referenzwert spielt dafür keine Rolle. Ob und wie er bei der AJD auf die Kaufurkunde wirkt, klären Sie vor der Beurkundung mit Notar oder Steuerberater.

Quelle: Colegio de Registradores / Notarios y Registradores, „Entrada en vigor del valor de referencia fiscal“; Rechtsgrundlage Ley 11/2021, abgerufen am 01.10.2026.

Wann welches Geld anfällt: die Zahlungsreihenfolge beim Immobilienkauf in Spanien

Die Kaufnebenkosten werden nicht am Tag der Beurkundung auf einmal fällig, und die Bank finanziert sie nicht. Wer nur den Notartermin plant, braucht das Geld für die ersten Schritte schon früher:

• NIE beantragen: Die Steuernummer ist vor Vertragsabschluss nötig. Vor Ort dauert sie 1 bis 2 Tage, über ein Konsulat mehrere Wochen bis Monate.
• Arras-Vertrag und Anzahlung: Der Vorvertrag (arras penitenciales) verlangt üblicherweise eine Anzahlung von 10 %. Ohne Finanzierungsvorbehalt (condición suspensiva) ist sie bei einer Absage der Bank verloren.
• Tasación und Bankzusage: Das Wertgutachten dauert 5 bis 10 Arbeitstage, vorab beauftragt geht es schneller. Die Bearbeitung bis zur Zusage braucht bei vollständigen Unterlagen 3 Tage bis 4 Wochen, und zwischen Bankangebot (FEIN) und Beurkundung liegen mindestens 10 Tage.
• Beurkundung beim Notar: Am Tag der Urkunde fließen der Restkaufpreis und die Notargebühr. Bei einer Finanzierung entsteht dazu die zweite, getrennte Notargebühr für die Darlehensurkunde.
• Steuer und Grundbuch nach der Unterschrift: Danach folgen die Steuer des Geschäfts (ITP beim Bestand, IVA und AJD beim Neubau) und die Eintragung ins Grundbuch, die in der Regel die Gestoría abwickelt.

Quelle: Perini-Checkliste Hypothek Spanien (Stand 21.09.2026), Ley 5/2019 (FEIN-Frist).

Was dieser Rechner nicht ersetzt: Modellrechnung auf Basis Ihrer Annahmen, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten sowie das Anwaltshonorar richten sich nach Aufwand und Objekt; die Größenordnungen dieser Posten stehen auf der Seite Kosten beim Immobilienkauf in Spanien. Für Ihre Steuererklärung ziehen Sie einen Steuerberater hinzu.

Weiter: Finanzierungsrechner · Unterlagen-Checklisten

Nebenkosten Kauf Immobilie Spanien: Welche Posten fallen in Ihrer Region an? In jeder Region fallen Erwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Tasación und, falls beauftragt, der Anwalt an. Die Erwerbsteuer legt jede Autonome Gemeinschaft selbst fest: Beim Bestandskauf reicht die ITP von 6 % in Madrid über 6,5 % auf den Kanaren bis zu gestaffelten 13 % auf den Balearen und in Katalonien. Beim Neubau tritt die IVA von 10 % plus AJD an ihre Stelle.

Wann fließt welches Geld beim Kauf? Zuerst kommt die Anzahlung im Arras-Vertrag, üblicherweise 10 % des Kaufpreises. Am Tag der Beurkundung folgen der Restkaufpreis und die Notargebühr, danach die Steuer des Geschäfts und die Grundbuch-Eintragung. Die einzelnen Schritte mit Fristen stehen im Abschnitt zur Zahlungsreihenfolge.

Gelten ermäßigte Steuersätze auch für Nicht-Residenten? Meist nicht. Ermäßigte Sätze setzen fast durchgängig Eigennutzung als Hauptwohnsitz voraus und hängen an persönlichen Merkmalen wie Alter, kinderreicher Familie oder Behinderung ab 65 %. Für die typische Zweitwohnsitz-Konstellation gilt der Regelsatz, auf den der Rechner oben rechnet.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Portugal? Für Nicht-Residenten gilt seit dem 25.05.2026 ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % ab dem ersten Euro, dazu 0,8 % Imposto do Selo auf den Erwerb. Wird finanziert, kommen 0,6 % Stempelsteuer auf das Darlehen hinzu, wenn es fünf Jahre oder länger läuft. Insgesamt sind es rund 10 % des Kaufpreises.

Welche Kosten fallen nach dem Kauf an? Nach dem Kauf laufen die kommunale Grundsteuer IBI und die Gemeinschaftskosten weiter, bei Nicht-Residenten kommt die jährliche Steuererklärung hinzu. Das sind keine Kaufnebenkosten, sondern Haltekosten, und sie stehen nicht im Rechner oben.

Häufige Fragen