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Alle ITP-Sätze je Autonomer Gemeinschaft stehen direkt hier, mit Rechtsgrundlage.
Sätze auf der Seite · Excel zum Selbstrechnen
Kaufnebenkosten Spanien und Portugal — Sätze je Region und was dazukommt
Die Erwerbsteuer ist in Spanien Sache der Autonomen Gemeinschaft und reicht von 6 % in Madrid bis zu gestaffelten 13 % auf den Balearen und in Katalonien. Alle Sätze mit Rechtsgrundlage stehen hier auf der Seite. Wer mit eigenen Zahlen rechnen will, bekommt zusätzlich die Excel-Mappe.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien und Portugal?
In Spanien setzt jede Autonome Gemeinschaft ihre Erwerbsteuer selbst fest: Die ITP beim Bestandskauf reicht von 6 % in Madrid über 6,5 % auf den Kanaren bis zu gestaffelten 13 % auf den Balearen und in Katalonien. Beim Neubau vom Bauträger tritt an ihre Stelle die IVA von 10 % — auf den Kanaren die IGIC von 7 % — zuzüglich der Stempelsteuer AJD auf die Kaufurkunde. Dazu kommen Notar, Grundbuch, die Tasación und, falls beauftragt, der Anwalt. In der Summe sind je nach Region und Objektart rund 10 bis 13 % des Kaufpreises einzuplanen, die keine Bank mitfinanziert. Für Portugal gilt seit dem 25.05.2026 ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % für Nicht-Residenten, dazu 0,8 % Imposto do Selo auf den Erwerb und 0,6 % auf das Darlehen ab fünf Jahren Laufzeit. Die Tabellen unten nennen zu jedem Satz die Rechtsgrundlage. Ermäßigte Sätze setzen fast durchgängig Eigennutzung als Hauptwohnsitz voraus und sind für Nicht-Residenten meist nicht erreichbar.
Kurz beantwortet
Gibt es einen Kaufnebenkosten-Rechner für Spanien?
Plus Excel zum Selbstrechnen
Kaufpreis, Region und Darlehenshöhe eintragen — die Mappe rechnet Nebenkosten und Eigenkapitalbedarf durch.
Für Spanien und Portugal
Regionale Sätze für Spanien und die IMT-Pauschale für Portugal sind beide hinterlegt.
Spanien · Stand 19.08.2026
Erwerbsteuer je Autonomer Gemeinschaft
Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie an. Beim Neubau vom Bauträger tritt an ihre Stelle die IVA von 10 % — auf den Kanaren die IGIC von 7 % — zuzüglich der Stempelsteuer AJD auf die Kaufurkunde. Die Sätze ändern sich politisch und teils unterjährig; Katalonien zuletzt zum 27.06.2025, Murcia zum 25.07.2025, Valencia zum 01.06.2026.
| Gemeinschaft | ITP Bestandskauf | AJD | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Illes Balears Mallorca, Ibiza, Menorca | ITP 8 / 9 / 10 / 12 / 13 % gestaffelt (Stufen bei 400.000 €, 600.000 €, 1 Mio. €, 2 Mio. €) | AJD 1,5 % · Erstwohnung bis 270.151,20 € → 1 % | DL 1/2014 Art. 10, 14 quater, 17 · reformiert durch DL 4/2023 vom 18.07.2023, integriert durch Ley 11/2023 |
| Catalunya Barcelona, Costa Brava | ITP 10 / 11 / 12 / 13 % gestaffelt (Stufen bei 600.000 €, 900.000 €, 1,5 Mio. €) · 20 % für Großinvestoren ab 10 Objekten | AJD 1,5 % · Hypothekenbestellung 2 % | DL 1/2024 vom 12.03.2024 (DOGC) · Decret Llei 5/2025 vom 25.03.2025 (BOE-A-2025-10270), in Kraft seit 27.06.2025 |
| Comunitat Valenciana Costa Blanca, Valencia, Dénia, Jávea, Moraira, Torrevieja | ITP 9 % bis 1 Mio. €, 11 % darüber | AJD 1,4 % | Ley 13/1997 Art. 13/14 · Ley 5/2025 vom 30.05.2025 (DOGV 31.05.2025), gültig seit 01.06.2026 |
| Andalucía Costa del Sol, Marbella, Málaga | ITP 7 % | AJD 1,2 % | Ley 5/2021 vom 20.10.2021 (BOE-A-2021-17915), Art. 41 und 50 |
| Región de Murcia Murcia, Küste südlich der Costa Blanca | ITP 7,75 % | AJD 1,5 % | DL 1/2010 (BOE-A-2011-10542) · geändert durch Ley 3/2025, wirksam ab 25.07.2025 (BORM) |
| Canarias Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote | ITP 6,5 % · beim Neubau statt der IVA die IGIC 7 % | AJD 0,75 % · bei IGIC-/IVA-Vorgängen 1 % | DL 1/2009 vom 21.04.2009 (BOC 77), Art. 31–37 · geändert durch Ley 11/2015 und Ley 19/2019 |
| Comunidad de Madrid Madrid | ITP 6 % | AJD 0,75 % | DL 1/2010 vom 21.10.2010, Art. 28 und 36/38 bis · gesenkt durch Ley 5/2024 vom 20.11.2024 |
Quellenlage: Spanien sekundär mit benannter Rechtsgrundlage (je Gemeinschaft abgerufen am 19.08.2026), Portugal amtlich. Vor einer verbindlichen Aussage gegenüber Ihrem Notar oder Steuerberater gegen BOE, BOC, DOGC oder DOGV prüfen. Wiedervorlage quartalsweise.
Ermäßigte Sätze sind für Nicht-Residenten meist nicht erreichbar. Sie setzen fast durchgängig Eigennutzung als Hauptwohnsitz voraus und hängen an persönlichen Merkmalen — Alter, kinderreiche Familie, Behinderung ab 65 %, in Murcia zusätzlich an einer Einkommensgrenze von 40.000 €. Für die typische Zweitwohnsitz-Konstellation gilt der Regelsatz.
Details je Standort: Costa Blanca · Mallorca · Valencia · Marbella · Kanaren · Madrid · Murcia.
Portugal
IMT für Nicht-Residenten: 7,5 % ab dem ersten Euro
Portugal kennt keine regionale Staffelung wie Spanien. Für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz gilt beim Erwerb eines städtischen Gebäudes oder einer Eigentumseinheit zu Wohnzwecken ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % — ab dem ersten Euro, ohne progressive Staffel und ohne die Befreiung für die Hauptwohnung. Grundlage ist Artigo 17.º Nr. 10 des Código do IMT, eingeführt durch das Decreto-Lei 97/2026 und in Kraft seit dem 25.05.2026.
Dazu kommt die Stempelsteuer Imposto do Selo von 0,8 % auf den Erwerb und, wenn finanziert wird, weitere 0,6 % Stempelsteuer auf das Darlehen, sofern dessen Laufzeit fünf Jahre oder mehr beträgt. Für Madeira und die Azoren führt Artigo 17 CIMT keine eigenen Sätze — dort gilt dieselbe Pauschale wie auf dem Festland.
Erstattet wird die Differenz nur in zwei Fällen: wenn Sie binnen zwei Jahren den Steuerwohnsitz in Portugal begründen, oder bei moderater Vermietung — Mietvertrag binnen sechs Monaten, höchstens 2.300 € Monatsmiete, mindestens 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre. Rechenbeispiele und Ausnahmen im Detail.
Alle Posten
Woraus sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen
In Spanien liegen die Kaufnebenkosten insgesamt bei 10 bis 13 % des Kaufpreises, in Portugal bei rund 10 % (Perini-Checklisten Hypothek Spanien und Portugal, Stand Juli 2026). Die Steuer ist der größte, aber nicht der einzige Posten:
Erwerbsteuer — der größte Posten
Beim Bestandskauf die ITP der Autonomen Gemeinschaft (Tabelle oben). Beim Neubau vom Bauträger tritt an ihre Stelle die IVA von 10 % — auf den Kanaren stattdessen die IGIC von 7 %. Bemessungsgrundlage ist auf den Kanaren der höhere Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert.
AJD — nur beim Neubau ein Käuferposten
Die Stempelsteuer AJD zahlt der Käufer auf die Kaufurkunde, weil diese der IVA unterliegt. Auf die Hypothekenurkunde zahlt sie seit dem 10.11.2018 die Bank, nicht der Kunde: Real Decreto-ley 17/2018 vom 08.11.2018 (BOE 09.11.2018) hat Art. 29 RDLeg 1/1993 geändert, die Ley 5/2019 (LCCI) hat es bestätigt. Abwälzen per Vertragsklausel ist ausgeschlossen. Jede Nebenkostenaufstellung mit der Zeile „AJD auf die Hypothek“ als Käuferkosten ist falsch.
Notar (notario)
Die Beurkundung der Escritura folgt einer staatlich festgelegten Gebührentabelle, nicht freier Vereinbarung — Kaufpreis, Urkundenlänge und Zahl der Kopien bestimmen den Betrag. Bei einer Finanzierung entsteht eine zweite, getrennte Notargebühr für die Darlehensurkunde.
Registro de la Propiedad (Grundbuch)
Die Eintragung des Eigentums und gegebenenfalls der Hypothek ins spanische Grundbuch. Sie geschieht nach der Beurkundung und verzögert bei Neubauten regelmäßig die letzte Auszahlung der Bank.
Gestoría
Die Gestoría übernimmt nach der Unterschrift die Verwaltungsschritte: Steuervoranmeldung, Registereintragung, Ummeldung der Versorger. Sie ersetzt nicht den Anwalt, der vor der Unterschrift Nota Simple, Vertragsklauseln und Lastenfreiheit prüft — beide Rollen sind getrennt.
Tasación (Bankbewertung)
Ohne Tasación keine Hypothek. Finanziert wird stets der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación — liegt die Bewertung unter dem Kaufpreis, zahlen Sie die Differenz aus Eigenmitteln, zusätzlich zu den Nebenkosten.
NIE und laufende Nebenkosten
Die NIE ist vor Vertragsabschluss erforderlich. Nach dem Kauf laufen IBI, Gemeinschaftskosten und — bei Nicht-Residenten — die jährliche Steuererklärung weiter; das ist keine Kaufnebenkosten-, sondern eine Haltekostenfrage.
Der Punkt, an dem Käufe scheitern: die Bank finanziert die Nebenkosten nicht. Beleihungsgrundlage ist der Objektwert, nicht der Gesamtaufwand. Zu den rund 30 % Eigenkapital, die eine spanische Bank von Nicht-Residenten erwartet, kommen die 10 bis 13 % Nebenkosten also obendrauf — sie sind vollständig aus eigenen Mitteln zu tragen. Wer diese Lücke erst beim Notartermin bemerkt, hat ein Problem, das keine Kondition mehr löst. Ein Weg, sie zu schließen.
Was die Excel-Mappe zusätzlich kann
Die Sätze oben stehen offen auf dieser Seite — dafür brauchen Sie nichts anzufordern. Die Mappe nimmt Ihnen das Rechnen ab: Sie tragen Kaufpreis, Region und Darlehenshöhe ein, die Datei setzt den passenden Satz an und weist Nebenkosten, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihr Objekt aus.
- Mit eigenen Zahlen rechnen · alle blau markierten Felder sind frei änderbar
- Spanien und Portugal · regionale Sätze und IMT-Pauschale hinterlegt
- Varianten vergleichen · dieselbe Immobilie in zwei Regionen nebeneinander
- Direkt per E-Mail · als Anhang, sofort nutzbar
Kaufnebenkosten Spanien und Portugal berechnen (XLSX, 2 Blätter, DE/EN) — direkt öffnen, ohne Formular.
Hinweis
Was dieser Rechner nicht ersetzt
Modellrechnung auf Basis Ihrer Annahmen, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten sowie das Anwaltshonorar richten sich nach Aufwand und Objekt; die Größenordnungen dieser Posten stehen auf der Seite Kosten beim Immobilienkauf in Spanien. Für Ihre Steuererklärung ziehen Sie einen Steuerberater hinzu.
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FAQ
Häufige Fragen
Gibt es einen Rechner für die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
Ja — die Sätze je Autonomer Gemeinschaft stehen offen auf dieser Seite (ITP von 6 % in Madrid bis gestaffelt 13 % auf den Balearen und in Katalonien), und zusätzlich gibt es eine kostenlose Excel-Mappe: Kaufpreis, Region und Darlehenshöhe eintragen, sie rechnet Nebenkosten, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihr Objekt durch — für Spanien und Portugal.