Haus oder Immobilien in Murcia und an der Costa Calida kaufen: Grunderwerbsteuer (ITP 7,75 %) für Nicht-Residenten und wie Sie die Kaufnebenkosten berechnen
Bei Immobilien in Murcia geht es um den Küstenstreifen südlich der Costa Blanca: Mar Menor, La Manga, Cartagena, Mazarrón, Águilas. Murcia ist eine eigene Autonome Gemeinschaft mit eigenen Steuersätzen, und die Regionsgrenze verläuft mitten durch das, was viele noch für die Costa Blanca halten.
Wohnung in La Manga kaufen: Gilt für Nicht-Residenten ein Sondersatz bei der ITP?
Wer in Murcia ein Haus kauft, zahlt als Nicht-Resident keinen Sondersatz, sondern den Regelsatz von 7,75 % ITP seit dem 25.07.2025, zuvor waren es 8 %. Für Immobilien an der Costa Cálida gilt dieser Satz in der gesamten Region Murcia. Die ermäßigten Sätze von 3 % und 5 % stehen Nicht-Residenten nicht offen.
An welchen drei Finanzierungen scheitert die Filiale?
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten.
Grunderwerbsteuer 7,75 % seit dem 25.07.2025: 7,75 % seit dem 25.07.2025 (zuvor 8 %), bemessen am höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenz. Beim Neubau stattdessen 10 % IVA plus 1,5 % AJD. Neubau in Raten finanzieren.
Die Autonome Gemeinschaft entscheidet über den Steuersatz, nicht der Küstenname: Maßgeblich ist allein die Autonome Gemeinschaft, in der das Objekt liegt — nicht der Küstenname im Prospekt. Wir prüfen das vor der Kalkulation. Die Regionen im Überblick.
Haus in Murcia kaufen: als Nicht-Resident rund 70 % Beleihung: Die übliche Grenze liegt bei rund 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Entscheidend ist, ob ein Institut Einkommensart, Wohnsitzstaat und Objekt zusammen zeichnet.
Grunderwerbsteuer in Murcia: Was gilt bei Gebrauchtkauf, Neubau und an der Regionsgrenze? Wer in der Región de Murcia ein Haus kauft, zahlt seit dem 25.07.2025 7,75 % ITP, zuvor waren es 8 % — gesenkt durch die Ley 3/2025.
Bei Neubau vom Bauträger fallen stattdessen 10 % IVA plus 1,5 % AJD an; auch dieser Satz wurde von 2 % gesenkt, weshalb ältere Quellen noch den höheren Wert nennen. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert.
Wichtig ist die Regionsgrenze: Murcia ist eine eigene Autonome Gemeinschaft, und der Küstenstreifen südlich der Costa Blanca gehört bereits dazu. Zwei Objekte wenige Kilometer voneinander entfernt unterliegen deshalb unterschiedlichen Sätzen.
Die ermäßigten Sätze von 3 % und 5 % setzen Erstwohnsitz und persönliche Merkmale voraus und stehen Nicht-Residenten nicht offen. Für Nicht-Residenten gilt damit durchgängig der Regelsatz. Notar, Registereintrag und Gestoría kommen hinzu.
Von 30+ Instituten am Markt zeichnet eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck).
Warum ist Murcia eine eigene Region für Immobilien, auch wenn sie oft mit der Costa Blanca verwechselt wird?
Immobilien in Murcia liegen verwaltungstechnisch getrennt von der Costa Blanca, auch wenn die Küstenlinie nahtlos übergeht. Wer sich für Immobilien an der Costa Cálida statt für die murcianische Landeshauptstadt interessiert, bewegt sich am Meer — mit eigenem ITP-Satz und eigener Bankenlage, nicht identisch mit der Nachbarregion:
- La Manga, Los Alcázares, San Javier (Mar Menor): Die Lagune und die Nehrung La Manga. Stark von deutschen und nordeuropäischen Zweitwohnsitzkäufern geprägt. Der ökologische Zustand des Mar Menor ist seit Jahren Gegenstand behördlicher Maßnahmen und gehört in jede Standortprüfung.
- Hafenstadt mit ganzjährigem Leben (Cartagena): Anders als die reinen Ferienorte ein ganzjährig bewohnter Markt mit eigener Wirtschaft. Aus Banksicht ist das ein Vorteil bei der Verwertbarkeit.
- Mazarrón, Águilas, Puerto de Mazarrón (Südküste): Der ruhigere Süden Richtung Almería. Weniger Bauträgerneubau, mehr Bestand — was für die Finanzierung eine andere Struktur bedeutet als beim Kauf ab Plan.
Wichtig für die Steuer: Die Grenze zwischen der Comunitat Valenciana und der Región de Murcia ist eine echte Steuergrenze. Zwei Objekte, wenige Kilometer voneinander entfernt, unterliegen unterschiedlichen Sätzen. Wer den Standort noch nicht festgelegt hat, sollte das wissen, bevor er unterschreibt.
Steuersätze in Murcia: ITP 7,75 % beim Kauf aus zweiter Hand — gesenkt von 8 % auf 7,75 % durch die Ley 3/2025 vom 23.07.2025, wirksam seit dem 25.07.2025.
AJD 1,5 % bei Neubau vom Bauträger, zusätzlich zu 10 % IVA. Auch dieser Satz wurde durch dieselbe Ley 3/2025 gesenkt, zuvor fielen 2 % an. Ältere Quellen nennen deshalb noch den höheren Wert.
Die ermäßigten Sätze von 3 % und 5 % greifen hier nicht. Sie setzen Erstwohnsitz und persönliche Merkmale wie Alter oder Familienstatus voraus und sind für den typischen Nicht-Residenten-Kauf nicht zugänglich.
Steuersätze ändern sich.
Praxisfall Murcia: Wer kauft das Einfamilienhaus für 820.000 €?
Ein Ehepaar aus Niedersachsen plant den Umzug innerhalb von drei Jahren und sucht ein freistehendes Haus mit Platz für Homeoffice und Gäste. Zum Kaufzeitpunkt sind beide noch in Deutschland ansässig, also Nicht-Residenten. Vor dem Einzug stehen Küche, Bäder, Klimatisierung und Böden an.
Die Hürde: Die Bank rechnet hier mit deutschem Einkommen und spanischer Belastung gleichzeitig, während die deutsche Immobilie noch nicht verkauft ist. Zugleich wollten die Käufer Reserve behalten. Beides zusammen begrenzt die Beleihung stärker als der Objektwert.
Modellrechnung — Sollzins 2,4 % gebunden, 20 Jahre Volltilger: Kaufpreis — Betrag: 820.000 €. Nebenkosten, rund 10 % (davon ITP 7,75 % = 63.550 €) — Betrag: 82.000 €. Modernisierung — Betrag: 55.000 €. Gesamtinvestition — Betrag: 957.000 €. Darlehen, rund 62 % des Kaufpreises — Betrag: 508.000 €. Eigenkapital — Betrag: 449.000 €. Monatliche Rate bei 2,4 % — Betrag: 2.667,23 €. Ohne Bonifikation, 3,4 % — Betrag: 2.920,16 € — rund 3.040 € mehr im Jahr.
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht. Volltilgerdarlehen, keine Restschuld. Zahlen gerundet, Nebenkostenquote als Bandbreite.
Repräsentatives Beispiel nach § 17 PAngV: 200.000 € Darlehen, 70 % Beleihung, 20 Jahre, Sollzins 2,4 % gebunden, TAE 2,45 %, Rate 1.050,09 €, Gesamtbetrag 252.022 € (Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision; der Sollzins gilt mit Bonifikation, sie verlangt je nach Bank zwei bis vier gekoppelte Produkte, deren laufende Kosten in der TAE nicht enthalten sind). Konditionen Stand 06.10.2026.
Praxisfall: Wer kauft die Villa nahe dem Mar Menor für 1,15 Mio. €?
Ein Unternehmer aus Bayern plant mit seiner Frau den schrittweisen Umzug und sucht eine freistehende Villa mit Arbeitszimmer für die letzten Berufsjahre. Auch hier gilt: zum Kaufzeitpunkt noch nicht in Spanien ansässig.
Die Hürde: Das Vermögen lag überwiegend in Wertpapieren, und die sollten nicht aufgelöst werden. Spanische Banken rechnen Depotvermögen aber nicht als Einkommen an — es verbessert das Bild, ersetzt aber keinen laufenden Zahlungsstrom.
Modellrechnung — Sollzins 2,4 % gebunden, 20 Jahre Volltilger: Kaufpreis — Betrag: 1.150.000 €. Nebenkosten, rund 10 % (davon ITP 7,75 % = 89.125 €) — Betrag: 115.000 €. Modernisierung — Betrag: 85.000 €. Gesamtinvestition — Betrag: 1.350.000 €.
Darlehen, 68 % des Kaufpreises — Betrag: 782.000 €. Eigenkapital — Betrag: 568.000 €. Monatliche Rate bei 2,4 % — Betrag: 4.105,85 €. Ohne Bonifikation, 3,4 % — Betrag: 4.495,20 € — rund 4.670 € mehr im Jahr.
Ein Hinweis, der oft untergeht: Nebenkosten und Modernisierung finanziert die spanische Bank nicht mit — sie rechnet auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Bar aufbringen muss man sie deshalb aber nicht: Wer in Deutschland lastenfreies Eigentum hat, kann genau diese Posten über eine deutsche Nachbeleihung darstellen. Entscheidend ist nur, dass beides vor der Zusage kalkuliert ist — eine Nachfinanzierung ist der Vorgang, der bei Nicht-Residenten am häufigsten scheitert.
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht. Volltilgerdarlehen, keine Restschuld. Zahlen gerundet, Nebenkostenquote als Bandbreite. TAE 2,45 %, Rate 1.050,09 €, Gesamtbetrag 252.022 € (Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision; der Sollzins gilt mit Bonifikation, sie verlangt je nach Bank zwei bis vier gekoppelte Produkte, deren laufende Kosten in der TAE nicht enthalten sind). Konditionen Stand 06.10.2026.
Wie nutzen Sie eine Immobilie an der Costa Cálida als Kapitalquelle?
Die Costa Cálida gehört zur Región de Murcia und damit nicht mehr zur Comunitat Valenciana — eine Grenze, die über den Steuersatz entscheidet. Eine abbezahlte Immobilie an der Costa Cálida muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
Erbschaftsteuer, Region Murcia: 99 % Abzug, seit 01.01.2018 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Art. 3 Abs. 4 Decreto Legislativo 1/2010 (Murcia), eingeführt durch Ley 7/2017). Der Abzug gilt bei der Erbschaft nur für Gruppe I und II; Geschwister und Neffen zahlen den vollen Tarif.
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Die Angaben zur Erbschaftsteuer gelten für Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene.
Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. → Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Murcia: 7,75 % Erwerbsteuer, und keine Bank zahlt sie: Die Región de Murcia erhebt die ITP mit einem Einheitssatz von 7,75 %, beim Neubau statt der ITP 10 % IVA plus 1,5 % AJD; Rechtsgrundlage ist das Decreto Legislativo 1/2010 in der Fassung der Ley 3/2025.
Der Satz liegt damit über Andalusien und Madrid. Ermäßigungen auf 3 % gibt es für Käufer bis 40 Jahre, kinderreiche Familien und bei Behinderung ab 65 % — allerdings gebunden an eine Einkommensgrenze, die bei Nicht-Residenten selten greift. Unabhängig davon ist die Erwerbsteuer Eigenkapital.
In Murcia kommt hinzu, dass Banken bei den hier üblichen kleineren Darlehenssummen Mindestbeträge ansetzen, die im unteren Segment zur eigentlichen Hürde werden.
Häufige Fragen
Gehört Torrevieja noch zur Costa Blanca oder schon zu Murcia?
Die Frage entscheidet über den Steuersatz. Maßgeblich ist allein, in welcher Autonomen Gemeinschaft das Objekt liegt — nicht, welchen Küstennamen der Verkaufsprospekt trägt. Wir prüfen das vor der Kalkulation.
Bekomme ich als Nicht-Resident hier eine Hypothek?
Ja. Die übliche Grenze liegt bei rund 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Entscheidend ist, ob ein Institut den konkreten Fall zeichnet — Einkommensart, Wohnsitzstaat und Objekt zusammen.
Was ist mit dem Zustand des Mar Menor?
Der ökologische Zustand der Lagune ist seit Jahren Gegenstand behördlicher Maßnahmen und wird auch von Banken bei der Bewertung von Objekten in unmittelbarer Nähe berücksichtigt. Das ist kein Ausschlusskriterium, gehört aber in die Standortprüfung, bevor eine Zusage kalkuliert wird.
Wie lange dauert die Finanzierung?
Die Zusage ist in bis zu zehn Tagen möglich. Der Vorlauf liegt fast nie bei der Bank, sondern bei NIE, spanischem Konto und Notartermin.
Wie lassen sich die Kaufnebenkosten in Murcia berechnen?
Die Kaufnebenkosten in Murcia umfassen ITP (Grunderwerbsteuer), Notarkosten, Grundbucheintrag und Maklerprovision; mit dem Kaufnebenkosten-Rechner lässt sich die Gesamtsumme schnell abschätzen.
Hypothek anfragen
Sie planen einen Kauf an der Costa Cálida oder wollen vorhandenes Eigentum dort beleihen? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Spanisch, Russisch.
Diese Angaben sind auf dem Stand Juli 2026 und ersetzen keine Steuerberatung. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Kein Angebot.
Weiterführende Seiten
Die drei Strukturen ansehen
Kapitalbeschaffung über die Immobilie für Spanien: Bauraten in der Bauzeit, Kapital aus abbezahltem Bestand, deutsche Immobilie als Sicherheit.
Kaufnebenkosten berechnen
Immobilienfinanzierung Spanien Rechner: Monatsrate, Darlehen, Nebenkosten und Eigenkapital für Nicht-Residenten — kostenlos, sofort, Auswertung per E-Mail.
Kaufnebenkosten als Excel-Rechner anfordern
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien: ITP je Region mit Rechtsgrundlage, IMT Portugal, alle Posten erklärt — plus Excel-Rechner.
Dénia — Hypothek für Nicht-Residenten
Größte Gemeinde im Norden, eigene Seite mit vollem Rahmen.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.