Murcia & Costa Cálida — Hypothek für Nicht-Residenten
Der Küstenstreifen südlich der Costa Blanca: Mar Menor, La Manga, Cartagena, Mazarrón, Águilas. Eigene Autonome Gemeinschaft mit eigenen Steuersätzen — die Regionsgrenze verläuft mitten durch das, was viele noch für die Costa Blanca halten.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer an der Costa Cálida?
Seit dem 25.07.2025 beträgt die ITP in der Región de Murcia 7,75 %, zuvor waren es 8 % — gesenkt durch die Ley 3/2025. Bei Neubau vom Bauträger fallen stattdessen 10 % IVA plus 1,5 % AJD an; auch dieser Satz wurde von 2 % gesenkt, weshalb ältere Quellen noch den höheren Wert nennen. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert. Wichtig ist die Regionsgrenze: Murcia ist eine eigene Autonome Gemeinschaft, und der Küstenstreifen südlich der Costa Blanca gehört bereits dazu. Zwei Objekte wenige Kilometer voneinander entfernt unterliegen deshalb unterschiedlichen Sätzen. Die ermäßigten Sätze von 3 % und 5 % setzen Erstwohnsitz und persönliche Merkmale voraus und stehen Nicht-Residenten nicht offen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Drei Finanzierungen, an denen die Filiale scheitert
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zeichnet eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck).
Eine eigene Region, die oft mit der Costa Blanca verwechselt wird
La Manga, Los Alcázares, San Javier
Die Lagune und die Nehrung La Manga. Stark von deutschen und nordeuropäischen Zweitwohnsitzkäufern geprägt. Der ökologische Zustand des Mar Menor ist seit Jahren Gegenstand behördlicher Maßnahmen und gehört in jede Standortprüfung.
Hafenstadt mit ganzjährigem Leben
Anders als die reinen Ferienorte ein ganzjährig bewohnter Markt mit eigener Wirtschaft. Aus Banksicht ist das ein Vorteil bei der Verwertbarkeit.
Mazarrón, Águilas, Puerto de Mazarrón
Der ruhigere Süden Richtung Almería. Weniger Bauträgerneubau, mehr Bestand — was für die Finanzierung eine andere Struktur bedeutet als beim Kauf ab Plan.
Wichtig für die Steuer: Die Grenze zwischen der Comunitat Valenciana und der Región de Murcia ist eine echte Steuergrenze. Zwei Objekte, wenige Kilometer voneinander entfernt, unterliegen unterschiedlichen Sätzen. Wer den Standort noch nicht festgelegt hat, sollte das wissen, bevor er unterschreibt.
Was der Kauf an Steuer kostet
- ITP 7,75 % beim Kauf aus zweiter Hand — gesenkt von 8 % auf 7,75 % durch die Ley 3/2025 vom 23.07.2025, wirksam seit dem 25.07.2025. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert.
- AJD 1,5 % bei Neubau vom Bauträger, zusätzlich zu 10 % IVA. Auch dieser Satz wurde durch dieselbe Ley 3/2025 gesenkt, zuvor lagen 2 % an. Ältere Quellen nennen deshalb noch den höheren Wert.
- Die ermäßigten Sätze von 3 % und 5 % greifen hier nicht. Sie setzen Erstwohnsitz und persönliche Merkmale wie Alter oder Familienstatus voraus und sind für den typischen Nicht-Residenten-Kauf nicht zugänglich.
Steuersätze ändern sich. Diese Angaben sind auf dem Stand Juli 2026 und ersetzen keine Steuerberatung.
Einfamilienhaus, 820.000 €
Ein Ehepaar aus Niedersachsen plant den Umzug innerhalb von drei Jahren und sucht ein freistehendes Haus mit Platz für Homeoffice und Gäste. Zum Kaufzeitpunkt sind beide noch in Deutschland ansässig, also Nicht-Residenten. Vor dem Einzug stehen Küche, Bäder, Klimatisierung und Böden an.
Die Hürde: Die Bank rechnet hier mit deutschem Einkommen und spanischer Belastung gleichzeitig, während die deutsche Immobilie noch nicht verkauft ist. Zugleich wollten die Käufer Reserve behalten. Beides zusammen begrenzt die Beleihung stärker als der Objektwert.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 820.000 € |
| Nebenkosten, rund 10 % (davon ITP 7,75 % = 63.550 €) | 82.000 € |
| Modernisierung | 55.000 € |
| Gesamtinvestition | 957.000 € |
| Darlehen, rund 62 % des Kaufpreises | 508.000 € |
| Eigenkapital | 449.000 € |
| Monatliche Rate bei 2,8 % | 2.766,77 € |
| Ohne Bonifikation, 3,8 % | 3.025,11 € — rund 3.100 € mehr im Jahr |
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht. Französische Annuität, Volltilger, keine Restschuld. Zahlen gerundet, Nebenkostenquote als Bandbreite. Repräsentatives Beispiel nach § 17 PAngV: 200.000 € Darlehen, 65 % Beleihung, 20 Jahre, Sollzins 2,8 % gebunden, TAE 2,86 %, Rate 1.089,28 €, Gesamtbetrag 261.426 € (Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision, keine gekoppelten Produkte). Konditionen Stand 20.07.2026, kein Angebot.
Villa nahe dem Mar Menor, 1,15 Mio. €
Ein Unternehmer aus Bayern plant mit seiner Frau den schrittweisen Umzug und sucht eine freistehende Villa mit Arbeitszimmer für die letzten Berufsjahre. Auch hier gilt: zum Kaufzeitpunkt noch nicht in Spanien ansässig.
Die Hürde: Das Vermögen lag überwiegend in Wertpapieren, und die sollten nicht aufgelöst werden. Spanische Banken rechnen Depotvermögen aber nicht als Einkommen an — es verbessert das Bild, ersetzt aber keinen laufenden Zahlungsstrom.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 1.150.000 € |
| Nebenkosten, rund 10 % (davon ITP 7,75 % = 89.125 €) | 115.000 € |
| Modernisierung | 85.000 € |
| Gesamtinvestition | 1.350.000 € |
| Darlehen, 68 % des Kaufpreises | 782.000 € |
| Eigenkapital | 568.000 € |
| Monatliche Rate bei 2,8 % | 4.259,08 € |
| Ohne Bonifikation, 3,8 % | 4.656,76 € — rund 4.772 € mehr im Jahr |
Ein Hinweis, der oft untergeht: Nebenkosten und Modernisierung finanziert die spanische Bank nicht mit — sie rechnet auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Bar aufbringen muss man sie deshalb aber nicht: Wer in Deutschland lastenfreies Eigentum hat, kann genau diese Posten über eine deutsche Nachbeleihung darstellen. Entscheidend ist nur, dass beides vor der Zusage kalkuliert ist — eine Nachfinanzierung ist der Vorgang, der bei Nicht-Residenten am häufigsten scheitert.
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht. Französische Annuität, Volltilger, keine Restschuld. Zahlen gerundet, Nebenkostenquote als Bandbreite. Repräsentatives Beispiel nach § 17 PAngV: 200.000 € Darlehen, 65 % Beleihung, 20 Jahre, Sollzins 2,8 % gebunden, TAE 2,86 %, Rate 1.089,28 €, Gesamtbetrag 261.426 € (Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision, keine gekoppelten Produkte). Konditionen Stand 20.07.2026, kein Angebot.
Eine Immobilie auf der Costa Cálida als Kapitalquelle nutzen
Die Costa Cálida gehört zur Región de Murcia und damit nicht mehr zur Comunitat Valenciana — eine Grenze, die über den Steuersatz entscheidet. Wer hier bereits eine bezahlte Immobilie besitzt, muss sie nicht verkaufen, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
- Beleihungsgrenze. Für Nicht-Residenten gehen die Banken regelmäßig bis rund 50 % der Tasación. Das Objekt muss lastenfrei sein.
- Das Alter ist nicht das Hindernis, für das es gehalten wird. Wo das Alter des Eigentümers die Laufzeit verkürzen würde, trägt sie ein jüngerer Mitdarlehensnehmer — in der Regel das Kind. Die Mitunterschrift genügt; ein eigenes anrechenbares Einkommen ist nicht nötig.
- Die Mittel sind an Spanien gebunden, nicht an einen Zweck. Das Geld muss in Spanien investiert werden und darf das Land nicht verlassen; die Bank kontrolliert das. Kauf, Renovierung oder Neubau sind gleichermaßen möglich. Wer kauft, ist nicht der Punkt.
- Erbschaftsteuer, Region Murcia: 99 % Abzug, seit 01.01.2018 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Art. 3 Abs. 4 Decreto Legislativo 1/2010 (Murcia), eingefuehrt durch Ley 7/2017). Der Abzug gilt bei der Erbschaft nur fuer Gruppe I und II; Geschwister und Neffen zahlen den vollen Tarif.
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind ist ein deutscher Vorgang und wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien. Wie beide Seiten zusammenspielen — und warum meist der deutsche Freibetrag und nicht der spanische Satz die eigentliche Grenze ist — steht unter Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Dies ist keine Steuerberatung; Erbschaftsteuer Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht aendert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Häufige Fragen zur Costa Cálida
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in der Región de Murcia?
Gehört Torrevieja noch zur Costa Blanca oder schon zu Murcia?
Bekomme ich als Nicht-Resident hier eine Hypothek?
Was ist mit dem Zustand des Mar Menor?
Wie lange dauert die Finanzierung?
Hypothek anfragen
Sie planen einen Kauf an der Costa Cálida oder wollen vorhandenes Eigentum dort beleihen? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Niederländisch, Spanisch, Russisch.