Lastenfrei — oder Restschuld wird abgelöst
Die 50 Prozent rechnen auf den unbelasteten Bestand. Eine geringe Restschuld ist kein Hindernis: Sie wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst — sie schmälert nur das freigesetzte Kapital.
Bestand · Kapitalfreisetzung · Spanien
Eine abbezahlte Immobilie beleihen in Spanien — Ihr Objekt liegt still, es muss nicht
Verkaufen, um kaufen zu können, kostet Steuer, Provision und die Wertsteigerung, die Sie noch mitgenommen hätten. Es geht auch, ohne den Bestand anzufassen.
Kann ich eine bereits abbezahlte Immobilie in Spanien beleihen?
Ja, wenn sie lastenfrei ist — dann wird eine Hypothek bis zu 50 Prozent der Tasación eingetragen und das Kapital steht für den nächsten Kauf zur Verfügung. Der Weg lohnt sich, weil die Alternative teuer ist: Wer verkauft, um kaufen zu können, zahlt Steuer und Provision und gibt die weitere Wertsteigerung ab. Zwei Einschränkungen sind wichtig. Erstens muss die Verwendung in Spanien liegen und nachgewiesen werden; die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Zweitens ist das Angebot dünn: Eine Refinanzierung für Nicht-Residenten bieten die spanischen Banken derzeit praktisch nicht an, und seit 2007 haben sich viele Häuser aus diesem Geschäft zurückgezogen. Was Ihnen am Schalter stattdessen angeboten wird, ist häufig ein Konsumentenkredit zu ganz anderen Konditionen. Der Unterschied gehört vor der Unterschrift geprüft. Auch die Höhe hängt an der Tasación, nicht am ursprünglichen Kaufpreis Ihres Bestands.
Kurz gefasst
Die Struktur in zwei Sätzen — und wovon sie zu unterscheiden ist
- Die Lösung: Auf den lastenfreien Bestand wird eine neue Hypothek eingetragen; das freigesetzte Kapital wird nachweislich in Spanien verwendet. Das Objekt bleibt dabei in Ihrem Eigentum.
- Abgrenzung: Nicht zu verwechseln mit capital privado: Privatkapital ist schnell verfügbar und teuer. Hier geht es um eine Bank — mit Bankkonditionen, Bankprüfung und dem Tempo, das dazugehört.
Welche spanische Bank beleiht eine abbezahlte Immobilie?
Wer eine Immobilie in Spanien verkaufen will, tut das oft nicht aus Überdruss, sondern weil das Kapital gebraucht wird und im Stein festliegt. Die Beleihung ist der Weg, der beides trennt: Kapital jetzt, Objekt bleibt. Wer eine abbezahlte Immobilie beleihen möchte, um neues Kapital freizusetzen, profitiert im Erfolgsfall von einem schnellen Prozess ohne neue Kaufabwicklung. Die Immobilie beleihen Nachteile gehören genauso in die Rechnung: Es entstehen erneute Notar-, Grundbuch- und Gutachterkosten, und das Objekt wird bei Zahlungsverzug vollstreckbar — genau wie bei jeder anderen Hypothek auch.
Der spanische Hypothekenmarkt ist auf den Erwerb zugeschnitten. Die klassische hipoteca finanziert einen Vorgang: Kaufvertrag, Kaufpreis, Bewertung, Auszahlung an den Verkäufer. Alles daran ist standardisiert — und die Kreditvergabe läuft weitgehend automatisiert.
Eine Kapitalfreisetzung auf eine Immobilie, die Ihnen bereits gehört, passt in dieses Raster nicht. Sie müsste jemand von Hand prüfen — und dazu hat die Filiale keine Vollmacht. Für Residenten ist sie schon die Ausnahme. Für Nicht-Residenten kommt hinzu, dass ein Teil der Häuser sie grundsätzlich ablehnt, weil eine Vollstreckung im Ausland schwierig wäre.
Wie eng der Markt ist, sagt die Konkurrenz selbst. Der spanische Makler IMS Mortgages schreibt öffentlich, dass Remortgaging in Spanien von genau einem Haus angeboten wird, dass die Banken eine Refinanzierung für Nicht-Residenten derzeit nicht anbieten und dass eine Beleihung nur bei lastenfreiem Objekt in Frage kommt — und dass die Mittel Spanien nicht verlassen dürfen, weil die Banken die Verwendung kontrollieren (IMS Mortgages, abgerufen 14.07.2026). Seit 2007 haben sich viele Häuser ganz aus der Refinanzierung zurückgezogen.
Das Nein, das Sie bekommen, ist deshalb meistens eine Aussage über das Institut — nicht über Ihren Fall.
Was Ihr Bestand mitbringen muss
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Eine Bank, die im Ernstfall verwerten müsste, will Käufer finden. Liquide, international nachgefragte Märkte tragen die Struktur; in dünnen Märkten scheitert genau hier.
Nachweisliche Verwendung
Die Verwendung muss in Spanien liegen und dokumentiert werden — die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Der Kauf einer weiteren Immobilie ist der häufigste Fall, auch eine Schenkung innerhalb Spaniens ist möglich. Freie Verwendung im Ausland ist nicht Teil dieser Struktur.
Zwei Darlehen, nicht eines
Am Ende bedienen Sie zwei Finanzierungen. Die Tragfähigkeit muss beide aushalten — auch in einem Jahr, in dem eine der Immobilien leer steht.
Was Sie sonst noch angeboten bekommen — und was es ist
Wenn Sie zu diesem Thema suchen, landen Sie schnell bei Anbietern, die Ihnen binnen 72 Stunden Geld gegen Ihre Immobilie versprechen. Das ist capital privado — Privatkapital. Es ist schnell, es ist verfügbar, und es kostet ein Vielfaches. Für eine kurzfristige Überbrückung kann das richtig sein.
Was wir hier beschreiben, ist etwas anderes: eine Bank, mit Bankkonditionen, mit Bankprüfung und mit dem Tempo, das dazugehört. Der Unterschied zeigt sich nicht am Tag der Auszahlung. Er zeigt sich über die Laufzeit.
- Klumpenrisiko. Am Ende hängen zwei Immobilien am selben Markt — und beide sind belastet.
- Der Bestand ist nicht mehr frei. Das schuldenfreie Rückgrat geben Sie bewusst auf. Das ist eine Entscheidung, keine Formalie.
- Es ist keine Zusage. Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Rechenbeispiel · Mallorca
Neubauvilla in Son Gual ohne Eigenkapitaleinsatz erwerben
Finanziert über zwei spanische Immobilien — der Bestand bleibt im Familienvermögen
Eine Unternehmerfamilie aus Bayern besitzt eine lastenfreie Villa in Santa Ponsa. Erworben werden soll eine Neubauvilla in Son Gual als künftiger Lebensmittelpunkt. Wertpapierdepot und Unternehmensbeteiligungen sollen unangetastet bleiben.
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Bestandsvilla Santa Ponsa · Tasación | 5.000.000 € | lastenfrei |
| Neubauvilla Son Gual · Kaufpreis | 4.200.000 € | |
| Kaufnebenkosten (rund 12 %) | 504.000 € | |
| Gesamtinvestition | 4.704.000 € | |
| Neubaufinanzierung (70 % des Kaufpreises) | 2.940.000 € | besichert auf der neuen Villa |
| Verbleibender Bedarf (Eigenanteil + Nebenkosten) | 1.764.000 € | |
| Beleihung der Bestandsvilla | 1.764.000 € | = 35,3 % der Tasación |
Möglich wären 50 % gewesen — das entspräche 2.500.000 €. Gezogen wird nur, was der Kauf braucht. Der Spielraum bleibt für später.
Und die andere Seite: Gesamtfinanzierung 4.704.000 €, besichert auf beiden Objekten. Die bisher lastenfreie Villa ist nach der Beleihung Sicherheit — das ist der Preis dafür, sie nicht verkaufen zu müssen.
Hinweis: Dieses Rechenbeispiel basiert auf typischen Finanzierungskonstellationen aus der Finanzierungspraxis. Alle Beträge, Personen und Objektdaten wurden zur Veranschaulichung anonymisiert oder beispielhaft dargestellt. Es handelt sich nicht um einen Erfahrungsbericht. Jede Finanzierung wird individuell anhand der persönlichen Bonität, der Tasación der Immobilie und der jeweiligen Bankvorgaben geprüft.
Region: Immobilienfinanzierung Mallorca
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Was drinsteht:
- Beleihung · bis 50 % der Tasación
- Voraussetzung · Bestand lastenfrei
- Mittelverwendung · nachweislich in die naechste Immobilie in Spanien
- Haeuser · zwei
- Häuser, die das zeichnen · 2 von 15–20 angefragten (Perini-Marktcheck 07/2026)
PDF direkt öffnen — ohne Formular · Bestand beleihen und nachkaufen — Spanien (PDF)
Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Häufige Fragen
Meine spanische Bank sagt, das gehe nicht. Stimmt das?
Für diese Bank stimmt es wahrscheinlich. Die meisten Häuser finanzieren ausschließlich Kaufvorgänge und lehnen Kapitalfreisetzung bei Nicht-Residenten ab. Das ist eine Aussage über das Institut, nicht über den Markt.
Warum 50 % und nicht 70 % wie beim Kauf?
Weil beim Kauf ein Kaufpreis den Wert bestätigt — jemand zahlt ihn gerade. Beim Bestand gibt es nur die Bewertung. Der Sicherheitsabschlag fällt größer aus.
Meine Immobilie ist zu 80 % abbezahlt. Reicht das?
In der Regel ja. Als grobe Faustregel bei dieser Darlehensart gilt: Ist weniger als etwa 70–80 % der ursprünglichen Hypothek getilgt, wird ein Antrag nur selten bewilligt — Ihr Fall liegt also im tragfähigen Bereich. Die verbleibende Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst; die 50 Prozent rechnen dann auf den unbelasteten Bestand. Je kleiner die Restschuld, desto mehr bleibt vom freigesetzten Kapital übrig.
Kann auch die Immobilie meiner Eltern beliehen werden?
Ja. Beliehen werden kann das Objekt eines Dritten. Das Darlehen nimmt dann der Eigentümer selbst auf — er steht im Grundbuch und haftet mit seiner Immobilie für seinen Anteil. In der Praxis entstehen daraus meist mehrere getrennte Darlehen. Und wer in einem Darlehen als Darlehensnehmer steht, muss an der zugehörigen Immobilie mit mindestens 10 Prozent im Grundbuch stehen.
Gibt es eine Mindestsumme — und wie lange dauert es?
Das Beleihungsdarlehen sollte mindestens rund 150.000 Euro betragen. Die Beantragung dauert je nach Fall wenige Tage bis mehrere Wochen. Und auch hier gilt die Altersregel: getilgt bis zum 75. Lebensjahr — bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren.
Muss ich meinen Bestand verkaufen?
Genau das ist der Punkt: nein. Der übliche Weg — verkaufen, um kaufen zu können — kostet Steuer, Provision und die Wertsteigerung, die Sie noch mitgenommen hätten. Die Beleihung lässt den Bestand liegen, wo er ist.
Kann ich ein abbezahltes Haus beleihen, ohne es zu verkaufen?
Ja. Das lastenfreie Haus bleibt im Eigentum, eine neue Grundschuld sichert lediglich das zusätzliche Darlehen — ein Verkauf ist dafür nicht nötig.
Zwei Häuser sagen hier Ja. Die anderen nicht.
Schicken Sie uns die Eckdaten des Bestands und der geplanten Immobilie. Wir sagen Ihnen, ob die Kette trägt — bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
Fall besprechenVerwandt: Beleihung auf den Balearen · Neubau in Raten · alle drei Strukturen