Lastenfrei — nicht „fast"
Lastenfreiheit ist die Eintrittskarte, keine Rechengröße. Eine Immobilie mit laufender Restschuld trägt die Struktur nicht, auch dann nicht, wenn rechnerisch noch Spielraum wäre.
Bestand · Kapitalfreisetzung · Spanien
Ihre bezahlte Immobilie in Spanien liegt still. Sie muss nicht.
Verkaufen, um kaufen zu können, kostet Steuer, Provision und die Wertsteigerung, die Sie noch mitgenommen hätten. Es geht auch, ohne den Bestand anzufassen.
Information
Die kurze Antwort. Auf einen lastenfreien Bestand in Spanien wird eine Hypothek eingetragen — in der Größenordnung bis 50 Prozent der Tasación. Das freigesetzte Kapital geht nachweislich in die nächste Immobilie in Spanien. Der Bestand bleibt, wo er ist. Die meisten Häuser in Spanien machen das nicht; wir arbeiten mit zweien, die es tun.
Welche spanische Bank beleiht eine bezahlte Immobilie?
Der spanische Hypothekenmarkt ist auf den Erwerb zugeschnitten. Die klassische hipoteca finanziert einen Vorgang: Kaufvertrag, Kaufpreis, Bewertung, Auszahlung an den Verkäufer. Alles daran ist standardisiert — und die Kreditvergabe läuft weitgehend automatisiert.
Eine Kapitalfreisetzung auf eine Immobilie, die Ihnen bereits gehört, passt in dieses Raster nicht. Sie müsste jemand von Hand prüfen — und dazu hat die Filiale keine Vollmacht. Für Residenten ist sie schon die Ausnahme. Für Nicht-Residenten kommt hinzu, dass ein Teil der Häuser sie grundsätzlich ablehnt, weil eine Vollstreckung im Ausland schwierig wäre.
Wie eng der Markt ist, sagt die Konkurrenz selbst. Der spanische Makler IMS Mortgages schreibt öffentlich, dass Remortgaging in Spanien von genau einem Haus angeboten wird, dass die Banken eine Refinanzierung für Nicht-Residenten derzeit nicht anbieten und dass eine Beleihung nur bei lastenfreiem Objekt in Frage kommt — und dass die Mittel Spanien nicht verlassen dürfen, weil die Banken die Verwendung kontrollieren (IMS Mortgages, abgerufen 14.07.2026). Seit 2007 haben sich viele Häuser ganz aus der Refinanzierung zurückgezogen.
Das Nein, das Sie bekommen, ist deshalb meistens eine Aussage über das Institut — nicht über Ihren Fall.
Was Ihr Bestand mitbringen muss
Marktgängigkeit
Eine Bank, die im Ernstfall verwerten müsste, will Käufer finden. Liquide, international nachgefragte Märkte tragen die Struktur; in dünnen Märkten scheitert genau hier.
Nachweisliche Verwendung
Das Kapital geht in die nächste Immobilie in Spanien — dokumentiert. Freie Verwendung ist nicht Teil dieser Struktur, und wer sie verspricht, meint etwas anderes.
Zwei Darlehen, nicht eines
Am Ende bedienen Sie zwei Finanzierungen. Die Tragfähigkeit muss beide aushalten — auch in einem Jahr, in dem eine der Immobilien leer steht.
Was Sie sonst noch angeboten bekommen — und was es ist
Wenn Sie zu diesem Thema suchen, landen Sie schnell bei Anbietern, die Ihnen binnen 72 Stunden Geld gegen Ihre Immobilie versprechen. Das ist capital privado — Privatkapital. Es ist schnell, es ist verfügbar, und es kostet ein Vielfaches. Für eine kurzfristige Überbrückung kann das richtig sein.
Was wir hier beschreiben, ist etwas anderes: eine Bank, mit Bankkonditionen, mit Bankprüfung und mit dem Tempo, das dazugehört. Der Unterschied zeigt sich nicht am Tag der Auszahlung. Er zeigt sich über die Laufzeit.
- Klumpenrisiko. Am Ende hängen zwei Immobilien am selben Markt — und beide sind belastet.
- Der Bestand ist nicht mehr frei. Das schuldenfreie Rückgrat geben Sie bewusst auf. Das ist eine Entscheidung, keine Formalie.
- Es ist keine Zusage. Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Rechenbeispiel · Mallorca
Neubauvilla in Son Gual ohne Eigenkapitaleinsatz erwerben
Finanziert über zwei spanische Immobilien — der Bestand bleibt im Familienvermögen
Eine Unternehmerfamilie aus Bayern besitzt eine lastenfreie Villa in Santa Ponsa. Erworben werden soll eine Neubauvilla in Son Gual als künftiger Lebensmittelpunkt. Wertpapierdepot und Unternehmensbeteiligungen sollen unangetastet bleiben.
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Bestandsvilla Santa Ponsa · Tasación | 5.000.000 € | lastenfrei |
| Neubauvilla Son Gual · Kaufpreis | 4.200.000 € | |
| Kaufnebenkosten (rund 12 %) | 504.000 € | |
| Gesamtinvestition | 4.704.000 € | |
| Neubaufinanzierung (70 % des Kaufpreises) | 2.940.000 € | besichert auf der neuen Villa |
| Verbleibender Bedarf (Eigenanteil + Nebenkosten) | 1.764.000 € | |
| Beleihung der Bestandsvilla | 1.764.000 € | = 35,3 % der Tasación |
Möglich wären 50 % gewesen — das entspräche 2.500.000 €. Gezogen wird nur, was der Kauf braucht. Der Spielraum bleibt für später.
Und die andere Seite: Gesamtfinanzierung 4.704.000 €, besichert auf beiden Objekten. Die bisher lastenfreie Villa ist nach der Beleihung Sicherheit — das ist der Preis dafür, sie nicht verkaufen zu müssen.
Hinweis: Dieses Rechenbeispiel basiert auf typischen Finanzierungskonstellationen aus der Finanzierungspraxis. Alle Beträge, Personen und Objektdaten wurden zur Veranschaulichung anonymisiert oder beispielhaft dargestellt. Es handelt sich nicht um einen Erfahrungsbericht. Jede Finanzierung wird individuell anhand der persönlichen Bonität, der Tasación der Immobilie und der jeweiligen Bankvorgaben geprüft.
Region: Immobilienfinanzierung Mallorca
Kostenloser Leitfaden
Bestand beleihen und nachkaufen — Spanien — der Leitfaden als PDF
Wie die Struktur aufgebaut ist, was sie kippt, welche Unterlagen die Bank sehen will und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen. Kostenlos, per E-Mail, ohne Vorabkosten.
Was drinsteht:
- Beleihung · bis 50 % der Tasación
- Voraussetzung · Bestand lastenfrei
- Mittelverwendung · nachweislich in die naechste Immobilie in Spanien
- Haeuser · zwei
- Häuser, die das zeichnen · 2 von 15–20 angefragten (Perini-Marktcheck 07/2026)
Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Häufige Fragen
Meine spanische Bank sagt, das gehe nicht. Stimmt das?
Für diese Bank stimmt es wahrscheinlich. Die meisten Häuser finanzieren ausschließlich Kaufvorgänge und lehnen Kapitalfreisetzung bei Nicht-Residenten ab. Das ist eine Aussage über das Institut, nicht über den Markt.
Warum 50 % und nicht 70 % wie beim Kauf?
Weil beim Kauf ein Kaufpreis den Wert bestätigt — jemand zahlt ihn gerade. Beim Bestand gibt es nur die Bewertung. Der Sicherheitsabschlag fällt größer aus.
Meine Immobilie ist zu 80 % abbezahlt. Reicht das?
Nein. Lastenfrei heißt lastenfrei. Ob sich die Restschuld vorher ablösen lässt und ob das sinnvoll ist, rechnen wir durch — aber die 50 % beziehen sich nicht auf den freien Rest, sondern setzen einen unbelasteten Bestand voraus.
Muss ich meinen Bestand verkaufen?
Genau das ist der Punkt: nein. Der übliche Weg — verkaufen, um kaufen zu können — kostet Steuer, Provision und die Wertsteigerung, die Sie noch mitgenommen hätten. Die Beleihung lässt den Bestand liegen, wo er ist.
Zwei Häuser sagen hier Ja. Die anderen nicht.
Schicken Sie uns die Eckdaten des Bestands und der geplanten Immobilie. Wir sagen Ihnen, ob die Kette trägt — bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
Fall besprechenVerwandt: Beleihung auf den Balearen · Neubau in Raten · alle drei Strukturen