Abbezahlte Immobilie in Spanien beleihen ohne Verkauf: wie viel Kapital per Kredit möglich ist, welche Nachteile das hat und wann verkaufen besser ist
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen, um kaufen zu können, zahlen Sie Steuer und Provision und geben die Wertsteigerung ab, die Sie noch mitgenommen hätten. Es geht auch, ohne den Bestand anzufassen. Die Nachteile, wenn Sie eine Immobilie beleihen: laufende Zinsen und ein Klumpenrisiko, weil beide Immobilien am selben Markt hängen.
Lässt sich eine Immobilie in Spanien beleihen, auch als Nicht-Resident?
Ja, aber bei mindestens zwei von 15 bis 20 angefragten Häusern. Der spanische Markt ist auf den Erwerb zugeschnitten, eine Kapitalfreisetzung auf Bestand ist die Ausnahme, bei Nicht-Residenten zusätzlich erschwert. Beliehen wird in der Regel bis zu 50 % der Tasación; der Bestand muss lastenfrei sein, und die Verwendung des Kapitals muss in Spanien liegen und nachgewiesen werden.
Was drinsteht:
- Beleihung · bis 50 % der Tasación
- Voraussetzung · Bestand lastenfrei
- Mittelverwendung · nachweislich in die nächste Immobilie in Spanien
- Häuser, die das zeichnen · mindestens 2 von 15–20 angefragten (Perini-Marktcheck, Stand 08.10.2026)
PDF direkt öffnen — ohne Formular (Nederlands · Français) · Bestand beleihen und nachkaufen — Spanien (PDF)
Alle Größenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonität — bonitätsabhängig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Wie ist die Struktur aufgebaut — und wovon ist sie zu unterscheiden?
Auf den lastenfreien Bestand wird eine neue Hypothek eingetragen, und das freigesetzte Kapital wird nachweislich in Spanien verwendet. Zu unterscheiden ist das von capital privado, das schnell verfügbar und teuer ist.
Kann ich eine bereits abbezahlte Immobilie in Spanien beleihen? Ja, eine abbezahlte Immobilie in Spanien können Sie beleihen, wenn sie lastenfrei ist — dann wird eine Hypothek bis zu 50 Prozent der Tasación eingetragen und das Kapital steht für den nächsten Kauf zur Verfügung.
Der Weg lohnt sich, weil die Alternative teuer ist: Wer verkauft, um kaufen zu können, zahlt Steuer und Provision und gibt die weitere Wertsteigerung ab. Zwei Einschränkungen sind wichtig.
Erstens muss die Verwendung in Spanien liegen und nachgewiesen werden; die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Zweitens ist das Angebot dünn: Von 30+ angefragten Häusern zeichnen zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand, und seit 2007 haben sich viele Häuser aus diesem Geschäft zurückgezogen.
Immobilie beleihen Kredit oder Konsumentenkredit — was ist der Unterschied? Was Ihnen am Schalter stattdessen angeboten wird, ist häufig ein Konsumentenkredit zu ganz anderen Konditionen. Der Unterschied gehört vor der Unterschrift geprüft. Auch die Höhe hängt an der Tasación, nicht am ursprünglichen Kaufpreis Ihres Bestands.
Die Lösung: Auf den lastenfreien Bestand wird eine neue Hypothek eingetragen; das freigesetzte Kapital wird nachweislich in Spanien verwendet. Das Objekt bleibt dabei in Ihrem Eigentum. Abgrenzung: Nicht zu verwechseln mit capital privado: Privatkapital ist schnell verfügbar und teuer. Hier geht es um eine Bank — mit Bankkonditionen, Bankprüfung und dem Tempo, das dazugehört. Den privaten Weg vermitteln wir ab 500.000 €, wenn der Bankweg ausscheidet.
Gedacht für: auch Schenkungen innerhalb Spaniens.
Nicht gedacht für: Umschuldung einer laufenden spanischen Hypothek — das ist ein anderer Vorgang.
Wie viel lässt sich beleihen? In der Regel bis zu 50 % der Tasación (Bankbewertung), nicht der übliche Kaufsatz — weil beim Bestand kein Kaufpreis den Wert bestätigt.
Was muss der Bestand mitbringen? Lastenfrei sein — oder die Restschuld wird bei der neuen Finanzierung mit abgelöst — und die Verwendung des Kapitals muss in Spanien liegen und nachgewiesen werden.
Immobilie beleihen ohne Verkauf: Was bringt das gegenüber dem Verkauf?
Wer eine Immobilie in Spanien verkaufen will, tut das oft nicht aus Überdruss, sondern weil das Kapital gebraucht wird und im Stein festliegt. Die Beleihung ist der Weg, der beides trennt: Kapital jetzt, Objekt bleibt.
Wer eine abbezahlte Immobilie beleihen möchte, um neues Kapital freizusetzen, profitiert im Erfolgsfall von einem schnellen Prozess ohne neue Kaufabwicklung. Die Nachteile, eine Immobilie zu beleihen, gehören genauso in die Rechnung: Es entstehen erneute Notar-, Grundbuch- und Gutachterkosten, und das Objekt wird bei Zahlungsverzug vollstreckbar — genau wie bei jeder anderen Hypothek auch.
Welche spanische Bank beleiht eine abbezahlte Immobilie? Der spanische Hypothekenmarkt ist auf den Erwerb zugeschnitten. Die klassische hipoteca finanziert einen Vorgang: Kaufvertrag, Kaufpreis, Bewertung, Auszahlung an den Verkäufer. Alles daran ist standardisiert — und die Kreditvergabe läuft weitgehend automatisiert.
Eine Kapitalfreisetzung auf eine Immobilie, die Ihnen bereits gehört, passt in dieses Raster nicht. Sie müsste jemand von Hand prüfen — und dazu hat die Filiale keine Vollmacht. Für Residenten ist sie schon die Ausnahme. Für Nicht-Residenten kommt hinzu, dass ein Teil der Häuser sie grundsätzlich ablehnt, weil eine Vollstreckung im Ausland schwierig wäre.
Wie eng der Markt ist, sagt die Konkurrenz selbst. Ein spanischer Makler schreibt öffentlich, dass Remortgaging in Spanien von genau einem Haus angeboten wird, dass die Banken eine Refinanzierung für Nicht-Residenten derzeit nicht anbieten und dass eine Beleihung nur bei lastenfreiem Objekt in Frage kommt — und dass die Mittel Spanien nicht verlassen dürfen, weil die Banken die Verwendung kontrollieren (abgerufen 14.07.2026). Seit 2007 haben sich viele Häuser ganz aus der Refinanzierung zurückgezogen.
Das Nein, das Sie bekommen, ist deshalb meistens eine Aussage über das Institut — nicht über Ihren Fall.
Was muss Ihr Bestand mitbringen?
Ihr Bestand muss lastenfrei sein oder die Restschuld wird mit abgelöst, die Lage muss marktgängig sein, die Verwendung in Spanien dokumentiert, und Ihre Tragfähigkeit muss zwei Finanzierungen aushalten.
- Lastenfrei — oder Restschuld wird abgelöst (Objekt): Die 50 Prozent rechnen auf den unbelasteten Bestand. Eine geringe Restschuld ist kein Hindernis: Sie wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst — sie schmälert nur das freigesetzte Kapital.
- Marktgängigkeit (Lage): Eine Bank, die im Ernstfall verwerten müsste, will Käufer finden. Liquide, international nachgefragte Märkte tragen die Struktur; in dünnen Märkten scheitert sie genau hier.
- Nachweisliche Verwendung (Zweck): Das Kapital ist an eine Immobilie in Spanien gebunden — Kauf, Renovierung oder Neubau, dokumentiert; die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Eine freie Verwendung ist nicht Teil dieser Struktur.
- Zwei Darlehen, nicht eines (Bonität): Am Ende bedienen Sie zwei Finanzierungen. Die Tragfähigkeit muss beide aushalten — auch in einem Jahr, in dem eine der Immobilien leer steht.
- Die Eigentumslage ist eindeutig: Mehrere Eigentümer, Erbengemeinschaften oder ein nicht eingetragener Anbau verzögern oder verhindern die Eintragung der neuen Hypothek.
- Registro und Catastro stimmen überein: Eine nicht eingetragene Erweiterung mindert den bewertbaren Bestand — und damit die Beleihung, obwohl die Fläche vorhanden ist.
- IBI, Gemeinschaftsgeld und Versorger sind rückstandsfrei: Offene Posten der Eigentümergemeinschaft haften am Objekt und tauchen spätestens beim Gutachter auf.
- Was Sie sonst noch angeboten bekommen — und was es ist: Wenn Sie zu diesem Thema suchen, landen Sie schnell bei Anbietern, die Ihnen binnen 72 Stunden Geld gegen Ihre Immobilie versprechen. Das ist capital privado — Privatkapital. Es ist schnell, es ist verfügbar, und es kostet ein Vielfaches. Für eine kurzfristige Überbrückung kann das richtig sein — private Kreditgeber vermitteln wir ab 500.000 €, wenn der Bankweg ausscheidet.
Was wir hier beschreiben, ist etwas anderes: eine Bank, mit Bankkonditionen, mit Bankprüfung und mit dem Tempo, das dazugehört. Der Unterschied zeigt sich nicht am Tag der Auszahlung. Er zeigt sich über die Laufzeit.
Klumpenrisiko. Am Ende hängen zwei Immobilien am selben Markt — und beide sind belastet. Der Bestand ist nicht mehr frei. Das schuldenfreie Rückgrat geben Sie bewusst auf. Das ist eine Entscheidung, keine Formalie. Es ist keine Zusage. Alle Größenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonität — bonitätsabhängig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Immobilie in Spanien beleihen: Welcher Ablauf, welche Zeitschiene bis zur Auszahlung?
Der gesamte Vorgang läuft bei vollständigen Unterlagen zwischen drei Tagen und vier Wochen bis zur Zusage. Was ihn verlängert, ist selten die Bank: Auslandsunterlagen, Nachweise zur Mittelherkunft, Fremdwährungseinkommen, Selbstständigkeit und fehlende Objektunterlagen sind die Verzögerungen, die wir regelmäßig sehen.
| Schritt | Was passiert | Realistische Dauer |
|---|---|---|
| 1 · Selbstauskunft und Voreinschätzung | Rahmen aus Tasación und Einkommen abstecken | 2 bis 5 Tage |
| 2 · Lastenfreiheit prüfen | Nota Simple, Catastro-Abgleich, Gemeinschaftskosten | 3 bis 10 Tage |
| 3 · Anfrage bei mindestens 2 von 15 bis 20 Instituten | nur Häuser, die lastenfreien Bestand für Nicht-Residenten zeichnen | parallel, nicht nacheinander |
| 4 · Tasación beauftragen | sie bestimmt den Rahmen, nicht Ihr damaliger Kaufpreis | 5 bis 10 Arbeitstage |
| 5 · Verwendungsnachweis vorlegen | Exposé, Reservierung oder Vorvertrag des Nachkaufs | parallel zur Bewertung |
| 6 · Zusage | Rahmen, Zinsbindung und Auszahlungsweg stehen fest | bis 10 Tage bei vollständigen Unterlagen |
| 7 · FEIN beim Notar | das verbindliche Angebot muss vorliegen | mindestens 10 Tage vor der Beurkundung |
| 8 · Zwei Notartermine | Belehrung mit Vorprotokoll, dann die Hypothekenurkunde | mindestens 11 Tage nach der Zusage |
| 9 · Eintragung im Registro | erst damit ist die Hypothek wirksam bestellt | Tage bis Wochen |
| 10 · Auszahlung und Mittelverwendung | die Bank kontrolliert, dass das Kapital in Spanien bleibt | mit oder direkt nach der Eintragung |
Woran scheitern solche Fälle, wenn Sie eine abbezahlte Immobilie beleihen?
Eine nicht eingetragene Erweiterung: Angebauter Wintergarten, ausgebautes Untergeschoss, aufgestockte Terrasse: Was im Registro nicht steht, zählt für die Bewertung nicht mit — obwohl es gebaut und bezahlt ist.
Das Zeitfenster nach einem Neubaukauf wird verpasst: Wer nach vollständiger Zahlung zu lange wartet, ist kein Käufer mehr, der finanziert, sondern Eigentümer einer abbezahlten Immobilie: dann in der Regel bis 50 % der Tasación statt bis 70 %, mit zweckgebundener Verwendung.
Neubauvilla in Son Gual: hohe Beleihung bei starker Bonität
Finanziert über zwei spanische Immobilien — der Bestand bleibt im Familienvermögen
Eine Unternehmerfamilie aus Bayern besitzt eine lastenfreie Villa in Santa Ponsa. Erworben werden soll eine Neubauvilla in Son Gual als künftiger Lebensmittelpunkt. Wertpapierdepot und Unternehmensbeteiligungen sollen unangetastet bleiben.
Bestandsvilla Santa Ponsa · Tasación — Betrag: 5.000.000 €; Anmerkung: lastenfrei. Neubauvilla Son Gual · Kaufpreis — Betrag: 4.200.000 €; Anmerkung: Kaufnebenkosten (rund 12 %) — Betrag: 504.000 €; Anmerkung: Gesamtinvestition — Betrag: 4.704.000 €; Anmerkung: Neubaufinanzierung (70 % des Kaufpreises) — Betrag: 2.940.000 €; Anmerkung: besichert auf der neuen Villa. Verbleibender Bedarf (Eigenanteil + Nebenkosten) — Betrag: 1.764.000 €; Anmerkung: Beleihung der Bestandsvilla — Betrag: 1.764.000 €; Anmerkung: = 35,3 % der Tasación.
Möglich wären 50 % gewesen — das entspräche 2.500.000 €. Gezogen wird nur, was der Kauf braucht. Der Spielraum bleibt für später.
Und die andere Seite: Gesamtfinanzierung 4.704.000 €, besichert auf beiden Objekten. Die bisher lastenfreie Villa ist nach der Beleihung Sicherheit — das ist der Preis dafür, sie nicht verkaufen zu müssen.
Hinweis: Dieses Rechenbeispiel basiert auf typischen Finanzierungskonstellationen aus der Finanzierungspraxis. Alle Beträge, Personen und Objektdaten wurden zur Veranschaulichung anonymisiert oder beispielhaft dargestellt. Es handelt sich nicht um einen Erfahrungsbericht. Jede Finanzierung wird individuell anhand der persönlichen Bonität, der Tasación der Immobilie und der jeweiligen Bankvorgaben geprüft.
Region: Immobilienfinanzierung Mallorca
Eine durchgerechnete Konstellation: Was ergibt die Modellrechnung, Bestand an der Costa Blanca beleihen und nachkaufen?
Annahmen, alle selbst gesetzt: lastenfreie Bestandswohnung an der Costa Blanca (Comunitat Valenciana) mit einer Tasación von 600.000 €. Nachgekauft wird eine zweite Bestandswohnung derselben Region für 260.000 €. Laufzeit 20 Jahre. Keine Zusage, kein Angebot — eine Rechnung, die zeigt, was der Rahmen hergibt und was der Kauf braucht.
| Position | Betrag | Herkunft der Zahl |
|---|---|---|
| Beleihungsrahmen 50 % der Tasación | 300.000 € | Regelfall dieser Struktur bei Nicht-Residenten |
| Kaufnebenkosten zusammen | 29.400 € | 11,3 % — im Band von 10 bis 13 % |
| Tatsächlich aus dem Bestand gezogen | 289.400 € | 48,2 % der Tasación — gezogen wird, was der Kauf braucht |
| Eigenkapitalbedarf aus liquiden Mitteln | 0 € | der Bestand wird nicht verkauft und nicht angetastet |
| Gesamtverschuldung | 289.400 € | besichert auf dem bisher lastenfreien Bestand |
Bestand in Spanien beleihen: Was übernehmen wir — und was kosten wir?
Vorprüfung vor der Unterschrift. Wir sagen Ihnen vor dem Vorvertrag, ob die Struktur trägt — nicht nachdem die Anzahlung geflossen ist.
- Bankenauswahl statt Bankbesuch. Wir arbeiten mit 15 bis 20 Instituten zusammen und fragen je Fall mindestens 2 davon an: spanische Großbanken, regionale Cajas, Nicht-Residenten-Spezialisten und internationale Häuser. Gezählt wird, wer die Struktur zeichnet, nicht wer sie für denkbar hält (Perini-Marktcheck, Stand 08.10.2026).
- Unterlagen in Bankform. Wir sortieren, übersetzen lassen und reichen ein — die Bearbeitung dauert bei vollständigen Unterlagen 3 Tage bis 4 Wochen.
- Vertrags-Check. Arras-Vertrag und Zahlungsplan werden geprüft, bevor sie binden.
- Begleitung bis zum Notar. Zwei Termine, zehn Tage FEIN-Frist, Registereintrag — die Reihenfolge ist die halbe Miete.
Unser Honorar beträgt 1 % der tatsächlich vermittelten Darlehenssumme — nicht des Kaufpreises —, wird ausschließlich bei erfolgreicher Vermittlung fällig und trägt keine IVA. Kommt keine Finanzierung zustande, zahlen Sie nichts: keine Vorkasse, keine Bearbeitungspauschale. Wird das Darlehen kleiner als geplant, wird auch das Honorar kleiner.
Bestand beleihen und nachkaufen — Spanien — der Leitfaden als PDF
Wie die Struktur aufgebaut ist, was sie kippt, welche Unterlagen die Bank sehen will und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen. Kostenlos, per E-Mail, ohne Vorabkosten.
Immobilie beleihen ohne Verkauf: So bleibt der Bestand erhalten: Die Beleihung trennt Kapitalbedarf und Verkauf: Auf den lastenfreien Bestand wird eine neue Hypothek eingetragen, das Objekt bleibt in Ihrem Eigentum. Wer verkauft, zahlt Steuer und Provision und gibt die weitere Wertsteigerung ab. Das freigesetzte Kapital muss in Spanien verwendet und nachgewiesen werden.
Nachteile, wenn Sie eine Immobilie beleihen: Zinsen und Klumpenrisiko: Die Nachteile sind die laufenden Zinsen und ein Klumpenrisiko, weil beide Immobilien am selben Markt hängen. Es entstehen erneute Notar-, Grundbuch- und Gutachterkosten, und das Objekt wird bei Zahlungsverzug vollstreckbar, wie bei jeder anderen Hypothek.
Häufige Fragen
Ich habe eine abbezahlte Immobilie in Spanien und will sie beleihen, um eine zweite zu kaufen. Geht das als Nicht-Resident, und wer macht so eine Bestandsbeleihung?
Ja, es geht — aber bei mindestens zwei von 15 bis 20 angefragten Häusern, und nur unter klaren Bedingungen: Das Objekt muss lastenfrei sein (oder die Restschuld wird bei der neuen Finanzierung mit abgelöst), die Beleihung liegt in der Regel bei bis zu 50 % der Tasación, und die Verwendung des Kapitals muss in Spanien liegen und nachgewiesen werden — meist der Kauf einer weiteren Immobilie.
Der spanische Hypothekenmarkt ist auf den Erwerb zugeschnitten; eine Kapitalfreisetzung auf Bestand ist die Ausnahme, bei Nicht-Residenten kommt die Ablehnung mancher Häuser wegen erschwerter Vollstreckung im Ausland hinzu.
Meine spanische Bank sagt, das gehe nicht. Stimmt das?
Für diese Bank stimmt es wahrscheinlich. Die meisten Häuser finanzieren ausschließlich Kaufvorgänge und lehnen Kapitalfreisetzung bei Nicht-Residenten ab. Das ist eine Aussage über das Institut, nicht über den Markt.
Warum 50 % und nicht 70 % wie beim Kauf?
Weil beim Kauf ein Kaufpreis den Wert bestätigt — jemand zahlt ihn gerade. Beim Bestand gibt es nur die Bewertung. Der Sicherheitsabschlag fällt größer aus.
Meine Immobilie ist zu 80 % abbezahlt. Reicht das?
In der Regel ja. Als grobe Faustregel bei dieser Darlehensart gilt: Ist weniger als etwa 70–80 % der ursprünglichen Hypothek getilgt, wird ein Antrag nur selten bewilligt — Ihr Fall liegt also im tragfähigen Bereich. Die verbleibende Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst; die 50 Prozent rechnen dann auf den unbelasteten Bestand. Je kleiner die Restschuld, desto mehr bleibt vom freigesetzten Kapital übrig.
Kann auch die Immobilie meiner Eltern beliehen werden?
Ja. Beliehen werden kann das Objekt eines Dritten. Das Darlehen nimmt dann der Eigentümer selbst auf — er steht im Grundbuch und haftet mit seiner Immobilie für seinen Anteil. In der Praxis entstehen daraus meist mehrere getrennte Darlehen. Und wer in einem Darlehen als Darlehensnehmer steht, muss an der zugehörigen Immobilie mit mindestens 10 Prozent im Grundbuch stehen.
Gibt es eine Mindestsumme — und wie lange dauert es?
Das Beleihungsdarlehen sollte mindestens rund 300.000 Euro betragen. Die Beantragung dauert je nach Fall wenige Tage bis mehrere Wochen. Und auch hier gilt die Altersregel: getilgt bis zum 75. Lebensjahr — bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren.
Muss ich meinen Bestand verkaufen?
Genau das ist der Punkt: nein. Der übliche Weg — verkaufen, um kaufen zu können — kostet Steuer, Provision und die Wertsteigerung, die Sie noch mitgenommen hätten. Die Beleihung lässt den Bestand liegen, wo er ist.
Abbezahlte Immobilie beleihen: Welche Nachteile und Kosten entstehen?
Die Nachteile sind die laufenden Zinsen und ein Klumpenrisiko, weil beide Immobilien am selben Markt hängen. Dazu kommen erneute Notar-, Grundbuch- und Gutachterkosten.
Mindestens zwei Häuser sagen hier Ja. Die anderen nicht.
Schicken Sie uns die Eckdaten des Bestands und der geplanten Immobilie. Wir sagen Ihnen, ob die Kette trägt — bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
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In der Regel sind bis zu 50 Prozent der Tasación möglich — nicht der Satz, der beim Kauf gilt, denn beim Bestand bestätigt kein Kaufpreis den Wert.
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Warum aus einem Nein oft ein Ja wird, wenn ein jüngerer zweiter Darlehensnehmer mit ins Grundbuch kommt (Mindestanteil 10 %).
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.