Hypothek in Spanien als Selbstständiger oder Unternehmer

Selbstständig: Die Bank sieht Ihren Gewinn, nicht Ihren Umsatz

Selbstständige und Unternehmer werden in Spanien finanziert — regelmäßig und ohne Aufschlag darauf, dass sie selbstständig sind. Sie scheitern an etwas anderem: daran, welche Zahl die Bank überhaupt als Einkommen ansieht.

Ein Angestellter reicht drei Gehaltsabrechnungen ein, und der Fall ist klar. Bei einem Selbstständigen prüft die spanische Bank Jahresabschlüsse und Steuerbescheide mehrerer Jahre und sucht darin nach einem stabilen, wiederkehrenden Ergebnis. Nicht nach dem besten Jahr. Nach dem verlässlichen.

Die drei Zahlen, die auseinanderlaufen

• Umsatz — beeindruckt niemanden. Er steht in keiner Zeile der Bankrechnung.
• Gewinn — das ist die Zahl, die zählt. Und zwar der versteuerte, nachgewiesene — aus mindestens zwei Jahresabschlüssen.
• Was im Unternehmen bleibt — zählt nicht. Gewinne, die in der GmbH thesauriert werden, sind kein Privateinkommen des Gesellschafters. Wer sich über Jahre bewusst wenig ausgezahlt hat, um Steuern zu optimieren, steht vor der Bank mit einem niedrigen Einkommen — und wundert sich.

Genau hier entsteht der teuerste Konflikt dieser Berufsgruppe: Steueroptimierung und Kreditwürdigkeit ziehen in entgegengesetzte Richtungen. Was dem Finanzamt gegenüber klug ist, sieht gegenüber der Bank schwach aus. Das ist kein Vorwurf an den Steuerberater — er hat seine Aufgabe erfüllt. Es heißt nur: Wer in zwei Jahren in Spanien kaufen will, sollte das heute in die Ausschüttungsplanung einbeziehen.

Und dann kommt die 30-Prozent-Grenze

Auch für Selbstständige gilt die Schuldendienstquote: 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens. Gerechnet wird dabei das tatsächliche Netto — der steuerliche Gewinn abzüglich Steuern und Sozialversicherung. Das ist in Deutschland nicht anders. Und es werden alle Verpflichtungen zusammengerechnet — Betriebsdarlehen, Leasing, Bürgschaften und die deutsche Baufinanzierung inklusive. Bei Unternehmern ist die Liste dieser Verpflichtungen fast immer länger, als sie selbst erwarten.

Ein verbreiteter Irrtum zum Schluss: Künftige Mieteinnahmen aus der spanischen Immobilie rechnen die Banken nicht mit. Wer die Finanzierung mit der geplanten Vermietung begründet, argumentiert an der Kreditrichtlinie vorbei. Bestehende Mieteinnahmen werden anerkannt — häufig aber nur anteilig.

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