Premium-Andalusien: Goldene Meile, Puerto Banús, Estepona, Málaga-Stadt. ITP nur 7 %, niedrigster Satz der Mittelmeer-Küstenregionen. Die Vermögenssteuer in Andalusien liegt effektiv bei 0.
Nein, die Bank finanziert nur den Kaufpreis, bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, nicht die Nebenkosten. Wer in Marbella ein Haus kauft, zahlt einheitlich 7 % ITP, die Sie wie die weiteren Nebenkosten aus Eigenkapital tragen. Insgesamt rechnen Sie mit rund 9 bis 10 % Nebenkosten.
Nicht jede Bank finanziert Einkommen in fremder Währung — wir fragen gezielt die an, die es tun. Für die vollständige Auswertung tragen Sie Ihr Einkommen in Euro umgerechnet ein.
Unser Vermittlungsschwerpunkt liegt bei einer Darlehenssumme ab etwa 300.000 € — kleinere Darlehen vermitteln wir ebenfalls und sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Finanzierung in Ihrem Fall lohnt.
Richtwert ohne Gewähr. Der Zinssatz ist der Rechenwert für diese Beispielrechnung, kein Marktzins und keine Zusage — der tatsächlich erreichbare Zins hängt von Bonität, Objekt und Bank ab. Spanien: max. 70 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten je Region wie auf unserer Kaufnebenkosten-Seite, die übrigen Posten als Richtwert.
Kaufnebenkosten in Marbella & Málaga exakt mit dem Excel-Rechner durchrechnen →
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten.
Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich, wenn ich in Marbella ein Haus kaufen will? Wer in Marbella ein Haus kaufen will, zahlt nach andalusischem Recht, das seit der Steuerreform eine der käuferfreundlichsten Regelungen Spaniens bietet: Die ITP beträgt einheitlich 7 % (auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenz); AJD trägt der Käufer nur beim Neubau.
Der eigentliche Vorteil liegt darüber hinaus bei der Vermögenssteuer: Andalusien gewährt eine Bonifikation von 100 %, sodass die Vermögenssteuer effektiv bei null liegt — ein starkes Argument für vermögende Käufer an der Costa del Sol.
Die ITP bleibt der größte Einzelposten; insgesamt rund 9 bis 10 % Nebenkosten. Marbella und Estepona bilden das Premium-Segment, der Flughafen Málaga liegt rund 40 Minuten entfernt.
Wichtig für die Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht die 7 % ITP und die weiteren Nebenkosten — diese tragen Sie aus Eigenkapital, zusätzlich zum Eigenanteil. Stand 07/2026.
Von 30+ Instituten am Markt zeichnet eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck, Stand 08.10.2026).
Marbella mit Goldener Meile, Puerto Banús und Sierra Blanca bildet das Premium-Segment. Andalusien hat 7 % Pauschal-ITP und hat die Vermögenssteuer seit 2022 effektiv auf 0 reduziert.
Nur 7 % ITP — niedrigster Satz der Mittelmeer-Küstenregionen: Andalusien hat 7 % Pauschal-ITP — günstiger als die Balearen (8–13 % gestaffelt) oder Katalonien (10–13 % gestaffelt); nur Madrid liegt mit 6 % darunter. Bei 500.000 € Kaufpreis: rund 6.000 € Ersparnis gegenüber Mallorca.
Vermögenssteuer in Andalusien effektiv 0: Seit 2022 hat Andalusien die Vermögenssteuer effektiv auf 0 reduziert. Damit ist Andalusien die attraktivste Region für Premium-Käufer in Spanien — selbst bei Vermögen ab 5 Mio. € fällt keine Vermögenssteuer an.
Bis 70 % Beleihung: Spanische Banken: 70 % LTV Nicht-Residenten. Laufzeit bis 25 Jahre, alle drei Modelle (fijo, variable, mixto).
Zwei typische Costa-del-Sol-Konstellationen zwischen Marbella und Estepona — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
Ihre Kosten schnell kalkulieren: Vorausgefüllt mit typischen Werten für diese Region — anpassen, die Rechnung läuft sofort mit; Region und Steuersatz sind schon eingestellt.
Vollständige Auswertung per E-Mail: Alles, was der Rechner auf der Seite nicht zeigt: Eigenkapitalbedarf inklusive Nebenkosten, alle Nebenkosten einzeln, Gesamtzinsen und Gesamtaufwand — und mit Ihrem Einkommen, wie viel Sie sich nach der 35-%-Regel leisten können. Wir arbeiten mit 15–20 von über 30 Banken zusammen und fragen für Ihren Fall mindestens 2 davon an; welche passen, klären wir im Gespräch.
Marbella gehört zu Andalusien. Der andalusische Abzug gilt ohne Wertgrenze, also auch im oberen Preissegment. Eine abbezahlte Immobilie in Marbella muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
Erbschaftsteuer, Andalusien: 99 % Bonifikation, ohne Wertgrenze, seit 11.04.2019 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Art. 33 bis Decreto Legislativo 1/2018, eingefügt durch Decreto-ley 1/2019).
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Die Angaben zur Erbschaftsteuer gelten für Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene.
Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. → Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Praxisberichte Costa del Sol: Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie an der Costa del Sol finanziert haben.
Rechenbeispiel Marbella: Villa in Sierra Blanca für 4.000.000 € plus 480.000 € Nebenkosten. Die spanische Bank finanziert 70 %; die restlichen 1.680.000 € kommen aus der Kapitalbeschaffung auf das abbezahlte Haus in Deutschland (60 % des Verkehrswerts) — kein Euro aus dem Depot.
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht — Annahmen und Gegenrechnung stehen vollständig auf der Strukturseite.
Marbella: der planbare Satz und der unplanbare Rest: In Andalusien beträgt die ITP einheitlich 7 %, unabhängig vom Kaufpreis. Das ist in Marbella ein echter Vorteil gegenüber den gestaffelten Regionen, weil im oberen Preissegment kein zusätzlicher Progressionseffekt entsteht.
Planbar ist damit die Steuer — nicht der Rest. Bei hochpreisigen Objekten fällt die Tasación häufiger deutlich unter den Kaufpreis, weil sie sich an vergleichbaren Verkäufen orientiert und ein knapper Markt kurzfristige Preissprünge nicht abbildet.
Da die Beleihung am niedrigeren der beiden Werte hängt, entsteht genau dort die Lücke. Sie ist vorher ermittelbar: Wer die Tasación vor der Preisverhandlung anstößt, verhandelt mit einer Zahl statt mit einer Erwartung.
Mallorca (Region · Spanien): Beliebtester Standort für Deutsche in Spanien.
Valencia & Costa Azahar (Region · Spanien): Drittgrößter Markt für ausländische Käufer.
Ablauf und Reihenfolge: Warum die condición suspensiva der Hebel ist.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 120.000 € (32 %) |
| Hypothek | 260.000 € (68 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~38.000 € (ITP 7 % Andalusien) |
| Beleihung | 68 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~1.365 € pro Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Costa del Sol |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 1.250.000 € (50 %) |
| Hypothek | 1.250.000 € (50 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~250.000 € (ITP 7 % Andalusien) |
| Beleihung | 50 % LTV (Premium konservativ) |
| Beispielrate (20 J.) | ~6.565 € pro Monat |
| Banktyp | Privatbank · Marbella-Niederlassung |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Mild — Winter selten unter 12 °C. Wintergäste (Skandinavier, Briten) ergänzen den Sommermarkt. Effektive Vermietbarkeit höher als an reinen Sommer-Destinationen wie der Costa Brava.
Wer Premium-Lage und Steuer-Optimierung verbindet, findet in Marbella beides: einen internationalen Premium-Markt bei 7 % ITP und seit 2022 effektiv aufgehobener Vermögensteuer. Wer pure Rendite sucht: Costa-del-Sol-Hinterland (Mijas, Coín) oder Málaga-Stadt bieten bessere Bruttoquoten.
ITP 7 % (Pauschal) + Notar 0,5–1 % + Grundbuch 0,5 % + Anwalt 1 % + NIE = ca. 9–10 % gesamt. Günstiger als Mallorca oder Costa Brava.
Sie planen einen Kauf in Marbella oder an der Costa del Sol? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Spanisch, Russisch. Wir prüfen Ihre Konstellation und finden die passende Bank in Spanien.
Dies ist keine Steuerberatung.
Eigene Seite, gleicher Steuerrahmen, anderer Markt.
Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.