Wer eine Immobilie in Spanien oder Portugal kaufen will, entscheidet zuerst über die Region — und die Region entscheidet über Steuersatz, Bewertung und Bankenlage. Hypotheken für Nicht-Residenten in allen wichtigen Regionen: bis 70 % Beleihung Spanien, bis 80 % Portugal. Jede Detailseite erklärt Grunderwerbsteuer, Besonderheiten und Finanzierung der Region. Unabhängig von der Region: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen und die deutsche Immobilie als Kapitalquelle — drei Strukturen aus einer Hand.
Drei Strukturen aus einer Hand, die die Filiale nicht bietet: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen bis 50 % der Tasación, deutsche Immobilie bis 80 % als Kapitalquelle — Perini Finance & Property, §34i GewO, 15 bis 20 Banken je Fall.
Perini Finance & Property — Nicht-Resident-Hypotheken auf Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura.
Bis zu 70 % Beleihung — wie im übrigen Spanien üblich.
ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf, IGIC 7 % beim Neubau.
Der Beleihungsrahmen hängt am Land, nicht an der Region: In Spanien sind für Nicht-Residenten marktüblich rund 70 Prozent des Schätzwerts erreichbar, in Portugal bis zu 80 Prozent. Regional unterscheidet sich dagegen die Steuer — und zwar erheblich. Beim Bestandskauf greift die Grunderwerbsteuer ITP der jeweiligen Comunidad Autónoma: 9 Prozent in der Comunitat Valenciana, ab einer Million Euro 11 Prozent, 6,5 Prozent auf den Kanaren, 7 Prozent in Andalusien, auf den Balearen gestaffelt bis 13 Prozent. Beim Neubau tritt stattdessen die IVA von 10 Prozent, auf den Kanaren die IGIC von 7 Prozent zuzüglich AJD. In Portugal gilt seit dem 25. Mai 2026 für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz ein fester IMT-Satz von 7,5 Prozent. Auf den Detailseiten steht jeweils, was das für Ihre Eigenkapitalplanung bedeutet.
Eine Immobilie in Spanien kaufen heißt für die Bank zuerst: welche Art von Objekt? Eine Wohnung in einer gepflegten Anlage mit funktionierender Eigentümergemeinschaft bewertet sie anders als ein freistehendes Haus im Hinterland — und noch einmal anders als eine Finca auf rústico-Boden, wo der Beleihungsrahmen von 70 auf 50 bis 70 % fällt. Die Region bestimmt den Steuersatz, die Objektart bestimmt den Beleihungsrahmen; erst beides zusammen ergibt den Eigenkapitalbedarf.
Praktische Folge: Wer eine Spanien-Immobilie kaufen will und den Kaufpreis kennt, kennt seinen Kapitalbedarf noch nicht. Rechnen Sie ihn mit dem Kaufnebenkosten-Rechner für die konkrete Region durch, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Von der Region zur konkreten Immobilie: Spanien hat einen klaren Favoriten — der stärkste Einzelmarkt ist und bleibt die größte Balearen-Insel: Haus kaufen auf Mallorca: Preise, Regionen, Hypothek bis 70 %. Unsicher, welche Region passt? Der Regionsfinder ordnet Land, Charakter, Preis-Positionierung und Nutzung in einer Minute den drei passendsten Regionen zu. Noch offener: Ferienhaus oder Ferienwohnung in Spanien kaufen — Eigenkapital und Finanzierung, bevor Sie sich auf eine Region festlegen.
Beliebtester Standort für Deutsche in Spanien. Palma, Port Andratx, Santa Ponsa, Son Vida, Alcúdia. ITP 8 %, ETV-Lizenz beachten.
Knappes Angebot, hohe Wertstabilität. Balearen-Freibetrag 3 Mio. € Vermögenssteuer. Ibiza-Stadt, Santa Eulària, San José.
Die ruhige Alternative zu Barcelona. Frei vermietbar, deutsch-niederländischer Wachstumsmarkt. Bis 70 % Beleihung.
30–40 % günstiger als Madrid, mit soliden Bruttomietrenditen. Drittgrößter Markt für ausländische Käufer in Spanien.
Nr. 1 bei Auslandskäufern in Spanien. Nord (Dénia, Jávea, Calpe, Altea) und Süd (Torrevieja, Orihuela Costa). ITP 9 %, Flughafen Alicante.
Größte Gemeinde im grünen Norden der Costa Blanca, Hafenstadt mit Fährverbindung zu den Balearen. ITP 9 %, bis 70 % Beleihung.
Arenal, Puerto und Montgó-Hanglagen mit drei sehr unterschiedlichen Teilmärkten. ITP 9 %, bis 70 % Beleihung.
Kleinster, exklusivster Ort im Norden — freistehende Villen statt Massentourismus. ITP 9 %, bis 70 % Beleihung.
Größter, liquidester Markt der Costa Blanca Süd. ITP 9 %, breite internationale Käuferschaft, viel Neubau.
Stadtmarkt statt Ferienmarkt. Salamanca, Chamberí, Chamartín. ITP 6 % — niedrigster Satz der großen Regionen.
Mar Menor, La Manga, Cartagena, Águilas. Eigene Gemeinschaft, ITP 7,75 % seit Juli 2025.
Premium-Andalusien. Goldene Meile, Puerto Banús, Estepona. ITP 7 % — niedrigster Satz der Mittelmeer-Küstenregionen.
Eine der am schnellsten wachsenden Städte Spaniens. ITP 7 %, Vermögenssteuer effektiv 0, ganzjährige Nachfrage statt Ferienmarkt.
Málaga bis Estepona — internationaler Immobilienmarkt, gefragte Objekte oft schnell vergeben. ITP 7 %, bis 70 % Beleihung.
Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura. ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf, IGIC 7 % beim Neubau. Ganzjährig gefragt.
Größte Kanareninsel: Premium-Süden (Costa Adeje) und günstiger Ganzjahres-Norden. Zwei Flughäfen, ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf.
Las Palmas als echte Ganzjahresstadt plus Tourismus-Süden um Maspalomas. IGIC 7 % beim Neubau, bis 70 % Beleihung.
Von César Manrique geprägte Bauordnung, knappes Angebot. ITP 6,5 %, bis 70 % Beleihung.
Günstigster Einstieg der Kanaren, die konstantesten Windverhältnisse Europas. ITP 6,5 %, bis 70 % Beleihung.
Ruhiger und günstiger als Mallorca — dieselbe Bankenlage. ITP gestaffelt 8–13 %, bis 70 % Beleihung.
Internationale Großstadt am Meer. ITP gestaffelt 10–13 %, bis 70 % Beleihung.
Bis 80% Beleihung — eine der höchsten Quoten Südeuropas. Regionen, Ablauf und Kosten auf einen Blick.
Premium-West (Lagos, Vilamoura) und Wachstums-Ost (Tavira, Olhão). 300 Sonnentage, bis 80 % Beleihung.
Teuerster Markt Portugals, höchste Nachfrage. IMT 7,5 %, bis 80 % Beleihung.
UNESCO-Welterbe, Universitätsstadt, ganzjähriger Mietmarkt. 30 % günstiger als Lissabon.
Autonome Region mit eigenen Steuersätzen. Funchal und Südküste, ganzjähriges Klima 18–25 °C.
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