Wohnung oder Immobilie in Spanien und Portugal kaufen: Regionen im Vergleich
Beim Thema Immobilien in Spanien und Portugal entscheidet zuerst die Region, und die Region entscheidet über Steuersatz, Bewertung und Bankenlage. Hypotheken für Nicht-Residenten in allen wichtigen Regionen: bis 70 % Beleihung Spanien, bis 80 % Portugal. Jede Detailseite erklärt Grunderwerbsteuer, Besonderheiten und Finanzierung der Region. Unabhängig von der Region: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen und die deutsche Immobilie als Kapitalquelle, drei Strukturen aus einer Hand.
Wohnung in Spanien kaufen: Was ändert die Region bei Steuer und Beleihung?
Die Region ändert die Steuer, nicht die Beleihung von bis zu 70 %. Wer als Nicht-Resident in Spanien kauft, erreicht in jeder Region marktüblich rund 70 % des Schätzwerts, in Portugal bis zu 80 %. Beim Bestandskauf gilt die ITP der Region: 9 % in der Comunitat Valenciana, 6,5 % auf den Kanaren, 7 % in Andalusien.
Wie viel Beleihung bekommen Nicht-Residenten in den Regionen?
Wer als Nicht-Resident eine Wohnung in Spanien kauft, erreicht in jeder Region marktüblich rund 70 Prozent des Schätzwerts, in Portugal bis zu 80 Prozent — der Beleihungsrahmen hängt am Land, nicht an der Region.
Regional unterscheidet sich dagegen die Steuer — und zwar erheblich. Beim Bestandskauf greift die Grunderwerbsteuer ITP der jeweiligen Comunidad Autónoma: 9 Prozent in der Comunitat Valenciana, ab einer Million Euro 11 Prozent, 6,5 Prozent auf den Kanaren, 7 Prozent in Andalusien, auf den Balearen gestaffelt bis 13 Prozent.
Beim Neubau fällt stattdessen die IVA von 10 Prozent an, auf den Kanaren die IGIC von 7 Prozent, jeweils zuzüglich AJD. In Portugal gilt seit dem 25. Mai 2026 für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz ein fester IMT-Satz von 7,5 Prozent. Auf den Detailseiten steht jeweils, was das für Ihre Eigenkapitalplanung bedeutet.
Welche Steuer gilt auf den Kanaren beim Kauf?
Kanaren: ITP 6,5 % gebraucht, IGIC 7 % beim Neubau: Auf dem spanischen Festland liegt die ITP je nach Region zwischen 6 und 13 %; die Sätze stehen auf jeder Regionsseite.
Was wurde in den Regionen wirklich gezahlt?
Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene.
Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. → Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Wohnung oder Haus in Spanien kaufen: Was ändert die Objektart für die Bank?
Eine Immobilie in Spanien kaufen heißt für die Bank zuerst: welche Art von Objekt? Eine Wohnung in einer gepflegten Anlage mit funktionierender Eigentümergemeinschaft bewertet sie anders als ein freistehendes Haus im Hinterland — und noch einmal anders als eine Finca auf rústico-Boden, wo der Beleihungsrahmen von 70 % auf 50 bis 70 % sinken kann. Die Region bestimmt den Steuersatz, die Objektart bestimmt den Beleihungsrahmen; erst beides zusammen ergibt den Eigenkapitalbedarf.
Praktische Folge: Wer eine Spanien-Immobilie kaufen will und den Kaufpreis kennt, kennt seinen Kapitalbedarf noch nicht. Rechnen Sie ihn mit dem Kaufnebenkosten-Rechner für die konkrete Region durch, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Von der Region zur konkreten Immobilie: Spanien hat einen klaren Favoriten — der stärkste Einzelmarkt ist und bleibt die größte Balearen-Insel: Haus kaufen auf Mallorca: Preise, Regionen, Hypothek bis 70 %. Unsicher, welche Region passt? Der Regionsfinder ordnet — je ein Finder für Spanien und für Portugal — Charakter, Preis-Positionierung und Nutzung in einer Minute den passendsten Regionen zu. Noch offener: Ferienhaus oder Ferienwohnung in Spanien kaufen — Eigenkapital und Finanzierung, bevor Sie sich auf eine Region festlegen.
Immobilien in Spanien: Welche Schwerpunktregionen gibt es?
Unsere Schwerpunktregionen in Spanien sind Mallorca, Ibiza und Menorca, die Costa Brava mit Barcelona, Valencia, die Costa Blanca mit Dénia, Jávea, Moraira und Torrevieja, Madrid, Murcia, die Costa del Sol mit Marbella und Málaga sowie die Kanaren mit Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura.
In jeder Region: Drei Strukturen aus einer Hand, die die Filiale nicht bietet: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen bis 50 % der Tasación, deutsche Immobilie bis 80 % als Kapitalquelle — Perini Finance & Property, §34i GewO, mindestens 2 von 15–20 Banken je Fall.
Mallorca (Spanien · Insel)
Beliebtester Standort für Deutsche in Spanien. Palma, Port Andratx, Santa Ponsa, Son Vida, Alcúdia. ITP gestaffelt 8–13 %, ETV-Lizenz beachten.
Ibiza (Spanien · Insel)
Knappes Angebot, hohe Wertstabilität. Balearen-Freibetrag 3 Mio. € Vermögenssteuer. Ibiza-Stadt, Santa Eulària, San José.
Costa Brava (Spanien · Region)
Die ruhige Alternative zu Barcelona. Frei vermietbar, deutsch-niederländischer Wachstumsmarkt. Bis 70 % Beleihung.
Valencia & Costa Azahar (Spanien · Wachstumsmarkt)
30–40 % günstiger als Madrid, mit soliden Bruttomietrenditen. Drittgrößter Markt für ausländische Käufer in Spanien.
Costa Blanca (Spanien · Costa Blanca)
Nr. 1 bei Auslandskäufern in Spanien. Nord (Dénia, Jávea, Calpe, Altea) und Süd (Torrevieja, Orihuela Costa). ITP 9 %, Flughafen Alicante.
Dénia (Spanien · Costa Blanca Nord)
Größte Gemeinde im grünen Norden der Costa Blanca, Hafenstadt mit Fährverbindung zu den Balearen. ITP 9 %, bis 70 % Beleihung.
Jávea (Spanien · Costa Blanca Nord)
Arenal, Puerto und Montgó-Hanglagen mit drei sehr unterschiedlichen Teilmärkten. ITP 9 %, bis 70 % Beleihung.
Moraira (Spanien · Costa Blanca Nord)
Kleinster, exklusivster Ort im Norden — freistehende Villen statt Massentourismus. ITP 9 %, bis 70 % Beleihung.
Torrevieja (Spanien · Costa Blanca Süd)
Größter, liquidester Markt der Costa Blanca Süd. ITP 9 %, breite internationale Käuferschaft, viel Neubau.
Madrid (Spanien · Madrid)
Stadtmarkt statt Ferienmarkt. Salamanca, Chamberí, Chamartín. ITP 6 % — niedrigster Satz der großen Regionen.
Murcia & Costa Cálida (Spanien · Costa Cálida)
Mar Menor, La Manga, Cartagena, Águilas. Eigene Gemeinschaft, ITP 7,75 % seit Juli 2025.
Marbella & Málaga (Spanien · Costa del Sol)
Premium-Andalusien. Goldene Meile, Puerto Banús, Estepona. ITP 7 % — niedrigster Satz der Mittelmeer-Küstenregionen.
Málaga-Stadt (Spanien · Andalusien)
Eine der am schnellsten wachsenden Städte Spaniens. ITP 7 %, Vermögenssteuer effektiv 0, ganzjährige Nachfrage statt Ferienmarkt.
Costa del Sol (Spanien · Costa del Sol)
Málaga bis Estepona — internationaler Immobilienmarkt, gefragte Objekte oft schnell vergeben. ITP 7 %, bis 70 % Beleihung.
Kanarische Inseln (Spanien · Inseln)
Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura. ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf, IGIC 7 % beim Neubau. Ganzjährig gefragt.
Teneriffa (Spanien · Kanaren)
Größte Kanareninsel: Premium-Süden (Costa Adeje) und günstiger Ganzjahres-Norden. Zwei Flughäfen, ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf.
Gran Canaria (Spanien · Kanaren)
Las Palmas als echte Ganzjahresstadt plus Tourismus-Süden um Maspalomas. IGIC 7 % beim Neubau, bis 70 % Beleihung.
Lanzarote (Spanien · Kanaren)
Von César Manrique geprägte Bauordnung, knappes Angebot. ITP 6,5 %, bis 70 % Beleihung.
Fuerteventura (Spanien · Kanaren)
Günstigster Einstieg der Kanaren, die konstantesten Windverhältnisse Europas. ITP 6,5 %, bis 70 % Beleihung.
Menorca (Spanien · Balearen)
Ruhiger und günstiger als Mallorca — dieselbe Bankenlage. ITP gestaffelt 8–13 %, bis 70 % Beleihung.
Barcelona (Spanien · Katalonien)
Internationale Großstadt am Meer. ITP gestaffelt 10–13 %, bis 70 % Beleihung.
Welche Regionen gibt es in Portugal?
In Portugal finanzieren wir an der Algarve, in Lissabon, in Porto und auf Madeira, für Nicht-Residenten bis 80 % Beleihung.
Immobilie in Spanien kaufen: Welche Region passt zu Ihnen? Zuerst entscheidet die Region, weil sie über Steuersatz, Bewertung und Bankenlage bestimmt. Der Regionsfinder ordnet in einer Minute Charakter, Preis-Positionierung und Nutzung den passendsten Regionen zu, je ein Finder für Spanien und für Portugal.
Portugal im Überblick (Portugal · Übersicht)
Bis 80 % Beleihung — eine der höchsten Quoten Südeuropas. Regionen, Ablauf und Kosten auf einen Blick.
Algarve (Portugal · Region)
Premium-West (Lagos, Vilamoura) und Wachstums-Ost (Tavira, Olhão). 300 Sonnentage, bis 80 % Beleihung.
Lissabon (Portugal · Hauptstadt)
Teuerster Markt Portugals, höchste Nachfrage. IMT 7,5 %, bis 80 % Beleihung.
Porto (Portugal · Stadt)
UNESCO-Welterbe, Universitätsstadt, ganzjähriger Mietmarkt. 30 % günstiger als Lissabon.
Madeira (Portugal · Insel)
Autonome Region mit eigenen Steuersätzen. Funchal und Südküste, ganzjähriges Klima 18–25 °C.
Häufige Fragen
Wer finanziert eine Immobilie auf den Kanaren (Teneriffa, Gran Canaria) für Nicht-Residenten?
Perini Finance & Property vermittelt Nicht-Resident-Hypotheken auf den Kanarischen Inseln — Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura — bis zu 70 % Beleihung, wie im übrigen Spanien üblich. Beim Gebrauchtkauf fällt die ITP von 6,5 % an, beim Neubau statt der ITP die IGIC von 7 %.
Wie hoch ist die ITP beim Bestandskauf in den spanischen Regionen?
Beim Bestandskauf gilt die ITP der Region: 9 % in der Comunitat Valenciana und ab einer Million Euro 11 %, 6,5 % auf den Kanaren, 7 % in Andalusien, auf den Balearen gestaffelt bis 13 %.
Welche Finanzierungsstrukturen gibt es unabhängig von der Region in Spanien und Portugal?
Unabhängig von der Region gibt es drei Strukturen aus einer Hand: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen und die deutsche Immobilie als Kapitalquelle.
Welche Regionen in Spanien sind beliebt — auch für Andalusien?
Beliebte Regionen in Spanien für Immobilienkäufer sind Costa del Sol, Balearen, Valencia und Andalusien; jede Region hat eigene Steuerregeln, Nebenkosten und Marktbedingungen.
Ihre Region ist nicht dabei?
Wir vermitteln in ganz Spanien und Portugal — die Schwerpunkt-Seiten decken nur die häufigsten Käuferregionen ab. Fragen Sie Ihre Region einfach direkt an.
Weiterführende Seiten
Kaufnebenkosten-Rechner
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien: ITP je Region mit Rechtsgrundlage, IMT Portugal, alle Posten erklärt — plus Excel-Rechner.
Haus kaufen auf Mallorca: Preise, Regionen, Hypothek bis 70 %
Wohnung oder Haus auf Mallorca kaufen: Palma, Andratx, Santa Ponsa, Alcúdia. Immobilienfinanzierung auf Mallorca für Nicht-Residenten bis 70 %.
Regionsfinder
Immobilie in Spanien am Meer oder in Portugal: zwei Regionsfinder mit je 3 Fragen zu Charakter, Preis-Positionierung und Nutzung — aus 21 Regionen in Spanien und 4 in Portugal.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.