Wer eine Immobilie in Spanien oder Portugal kaufen will, entscheidet zuerst über die Region — und die Region entscheidet über Steuersatz, Bewertung und Bankenlage. Hypotheken für Nicht-Residenten in allen wichtigen Regionen: bis 70 % Beleihung Spanien, bis 80 % Portugal. Jede Detailseite erklärt Grunderwerbsteuer, Besonderheiten und Finanzierung der Region. Unabhängig von der Region: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen und die deutsche Immobilie als Kapitalquelle — drei Strukturen aus einer Hand.
Drei Strukturen aus einer Hand, die die Filiale nicht bietet: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen bis 50 % der Tasación, deutsche Immobilie bis 80 % als Kapitalquelle — Perini Finance & Property, §34i GewO, 15 bis 20 Banken je Fall.
Perini Finance & Property — Nicht-Resident-Hypotheken auf Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura.
Bis zu 70 % Beleihung — wie im übrigen Spanien üblich.
ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf, IGIC 7 % beim Neubau.
Der Beleihungsrahmen hängt am Land, nicht an der Region: In Spanien sind für Nicht-Residenten marktüblich rund 70 Prozent des Schätzwerts erreichbar, in Portugal bis zu 80 Prozent. Regional unterscheidet sich dagegen die Steuer — und zwar erheblich. Beim Bestandskauf greift die Grunderwerbsteuer ITP der jeweiligen Comunidad Autónoma: 9 Prozent in der Comunitat Valenciana, ab einer Million Euro 11 Prozent, 6,5 Prozent auf den Kanaren, 7 Prozent in Andalusien, auf den Balearen gestaffelt bis 13 Prozent. Beim Neubau tritt stattdessen die IVA von 10 Prozent, auf den Kanaren die IGIC von 7 Prozent zuzüglich AJD. In Portugal gilt seit dem 25. Mai 2026 für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz ein fester IMT-Satz von 7,5 Prozent. Auf den Detailseiten steht jeweils, was das für Ihre Eigenkapitalplanung bedeutet.
Eine Immobilie in Spanien kaufen heißt für die Bank zuerst: welche Art von Objekt? Eine Wohnung in einer gepflegten Anlage mit funktionierender Eigentümergemeinschaft bewertet sie anders als ein freistehendes Haus im Hinterland — und noch einmal anders als eine Finca auf rústico-Boden, wo der Beleihungsrahmen von 70 auf 50 bis 70 % fällt. Die Region bestimmt den Steuersatz, die Objektart bestimmt den Beleihungsrahmen; erst beides zusammen ergibt den Eigenkapitalbedarf.
Praktische Folge: Wer eine Spanien-Immobilie kaufen will und den Kaufpreis kennt, kennt seinen Kapitalbedarf noch nicht. Rechnen Sie ihn mit dem Kaufnebenkosten-Rechner für die konkrete Region durch, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Von der Region zur konkreten Immobilie: Spanien hat einen klaren Favoriten — der stärkste Einzelmarkt ist und bleibt die größte Balearen-Insel: Haus kaufen auf Mallorca: Preise, Regionen, Hypothek bis 70 %. Unsicher, welche Region passt? Der Regionsfinder ordnet Land, Charakter, Preis-Positionierung und Nutzung in einer Minute den drei passendsten Regionen zu. Noch offener: Ferienhaus oder Ferienwohnung in Spanien kaufen — Eigenkapital und Finanzierung, bevor Sie sich auf eine Region festlegen.
Beliebtester Standort für Deutsche in Spanien. Palma, Port Andratx, Santa Ponsa, Son Vida, Alcúdia. ITP 8 %, ETV-Lizenz beachten.
Knappes Angebot, hohe Wertstabilität. Balearen-Freibetrag 3 Mio. € Vermögenssteuer. Ibiza-Stadt, Santa Eulària, San José.
Die ruhige Alternative zu Barcelona. Frei vermietbar, deutsch-niederländischer Wachstumsmarkt. Bis 70 % Beleihung.
30–40 % günstiger als Madrid, mit soliden Bruttomietrenditen. Drittgrößter Markt für ausländische Käufer in Spanien.
Nr. 1 bei Auslandskäufern in Spanien. Nord (Dénia, Jávea, Calpe, Altea) und Süd (Torrevieja, Orihuela Costa). ITP 9 %, Flughafen Alicante.
Größte Gemeinde im grünen Norden der Costa Blanca, Hafenstadt mit Fährverbindung zu den Balearen. ITP 9 %, bis 70 % Beleihung.
Arenal, Puerto und Montgó-Hanglagen mit drei sehr unterschiedlichen Teilmärkten. ITP 9 %, bis 70 % Beleihung.
Kleinster, exklusivster Ort im Norden — freistehende Villen statt Massentourismus. ITP 9 %, bis 70 % Beleihung.
Größter, liquidester Markt der Costa Blanca Süd. ITP 9 %, breite internationale Käuferschaft, viel Neubau.
Stadtmarkt statt Ferienmarkt. Salamanca, Chamberí, Chamartín. ITP 6 % — niedrigster Satz der großen Regionen.
Mar Menor, La Manga, Cartagena, Águilas. Eigene Gemeinschaft, ITP 7,75 % seit Juli 2025.
Premium-Andalusien. Goldene Meile, Puerto Banús, Estepona. ITP 7 % — niedrigster Satz der Mittelmeer-Küstenregionen.
Eine der am schnellsten wachsenden Städte Spaniens. ITP 7 %, Vermögenssteuer effektiv 0, ganzjährige Nachfrage statt Ferienmarkt.
Málaga bis Estepona — internationaler Immobilienmarkt, gefragte Objekte oft schnell vergeben. ITP 7 %, bis 70 % Beleihung.
Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura. ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf, IGIC 7 % beim Neubau. Ganzjährig gefragt.
Größte Kanareninsel: Premium-Süden (Costa Adeje) und günstiger Ganzjahres-Norden. Zwei Flughäfen, ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf.
Las Palmas als echte Ganzjahresstadt plus Tourismus-Süden um Maspalomas. IGIC 7 % beim Neubau, bis 70 % Beleihung.
Von César Manrique geprägte Bauordnung, knappes Angebot. ITP 6,5 %, bis 70 % Beleihung.
Günstigster Einstieg der Kanaren, die konstantesten Windverhältnisse Europas. ITP 6,5 %, bis 70 % Beleihung.
Ruhiger und günstiger als Mallorca — dieselbe Bankenlage. ITP gestaffelt 8–13 %, bis 70 % Beleihung.
Internationale Großstadt am Meer. ITP gestaffelt 10–13 %, bis 70 % Beleihung.
Bis 80% Beleihung — eine der höchsten Quoten Südeuropas. Regionen, Ablauf und Kosten auf einen Blick.
Premium-West (Lagos, Vilamoura) und Wachstums-Ost (Tavira, Olhão). 300 Sonnentage, bis 80 % Beleihung.
Teuerster Markt Portugals, höchste Nachfrage. IMT 7,5 %, bis 80 % Beleihung.
UNESCO-Welterbe, Universitätsstadt, ganzjähriger Mietmarkt. 30 % günstiger als Lissabon.
Autonome Region mit eigenen Steuersätzen. Funchal und Südküste, ganzjähriges Klima 18–25 °C.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene. Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten.
→ Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
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