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Finanzierungsstrukturen · Spanien

Kapitalbeschaffung Immobilie — drei Wege, die Ihnen am Bankschalter niemand anbietet

Nicht, weil sie verboten wären. Sondern weil das Haus, an dessen Schalter Sie stehen, sie nicht macht. Wir arbeiten mit Häusern, die sie machen — und der Zugang ist die Leistung, für die Sie uns bezahlen.

Warum sagt meine Bank Nein zu einer Finanzierung in Spanien?

Weil sie diese Struktur nicht anbietet — nicht, weil sie verboten oder unmöglich wäre. Für Nicht-Residenten gilt in Spanien die Grundregel: Die Bank finanziert den Kauf, sie finanziert nicht die Bauzeit, nicht das bereits abbezahlte Objekt und nicht das Vorhaben im Ausland. Drei Strukturen lösen genau diese Lücken. Erstens die Bauraten beim Neubau, die sonst der Käufer über 18 bis 36 Monate vorstrecken muss. Zweitens die Beleihung eines lastenfreien spanischen Bestands bis 50 Prozent der Tasación, wenn Kapital für den nächsten Kauf gebraucht wird. Drittens die Beleihung einer lastenfreien Immobilie im Heimatland bis 80 Prozent des Beleihungswerts, womit Sie in Spanien als Barkäufer auftreten. Welche Struktur trägt, entscheidet der Fall, nicht der Wunsch — und keine davon findet man am Schalter des nächstgelegenen Instituts. Welche davon in Frage kommt, zeigt sich nach der Selbstauskunft, nicht im Verkaufsgespräch.

Wir bearbeiten genau diese drei Abweichungen. Jede hat ihre eigene Logik, ihre eigenen Voraussetzungen und ihren eigenen Punkt, an dem sie kippt. Zu jeder gibt es einen Leitfaden.

Die drei Strukturen

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Neubau · Bauphase

Neubau in Raten finanzieren

Die spanische Bank zahlt erst bei der Bauabnahme. Wir zahlen die Raten, wenn sie faellig werden.

Die spanische Bank zahlt erst bei der Bauabnahme. Zwischen der letzten Bauträgerrate und diesem Tag liegt ein Amtsvorgang, auf den niemand Einfluss hat — die Licencia de Primera Ocupación dauert nach unserer Erhebung 3 bis 6 Monate, in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre (Perini-Marktcheck, Stand 07/2026). In dieser Zeit muss der Kaeufer vorstrecken. Wer das nicht kann, kauft nicht.

Neubau in Raten finanzieren — Leitfaden ansehen

Was die drei Wege zahlenmäßig bedeuten, steht in den zehn Musterrechnungen zur Beleihung — acht spanische Regionen, zwei portugiesische, mit den heute geltenden Steuersätzen.

Quer zu allen dreien liegt die Altersfrage: Altersgrenze Hypothek Spanien — das Alter des jüngeren Darlehensnehmers zählt.

Wer eine abbezahlte Immobilie besitzt, bekommt meist zuerst ein Verrentungsangebot zu hören. Der Vergleich mit der Beleihung steht unter Immobilie verrenten oder beleihen — was mehr Kapital freisetzt. Was ein Teilverkauf Immobilie konkret kostet, steht separat unter Teilverkauf Immobilie — was er wirklich kostet.

Warum das zusammengehört

Die drei Wege sehen aus wie drei Produkte. Sie sind einer: Sie haben Substanz, aber nicht in der Form, die die Bank sehen will. Ein Grundstück, auf dem gerade gebaut wird. Eine abbezahlte Wohnung, die niemand beleiht. Ein Haus in Deutschland, das die spanische Bank nicht bewerten kann.

Die Klammer ist die Zulassung. Für die deutsche Seite § 34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung, Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95), für Spanien die BAFA-Notifizierung für grenzüberschreitende Tätigkeit — Portugal läuft über einen dort zugelassenen Vermittler. Deshalb muss bei uns niemand zwei Berater koordinieren, von denen jeder nur die Hälfte des Falls sieht.

Wer vor Ort in Spanien sitzt, kennt die spanische Bank. Wer in Deutschland sitzt, kennt die deutsche. Der Fall, der beide braucht, liegt genau dazwischen — und dort verschwindet er meistens.

Was auf dieser Seite nicht steht

Welches Haus welche dieser Strukturen macht. Das ist keine Koketterie, sondern der Kern der Sache: Diese Zugänge sind über Jahre gewachsen, sie sind nicht ausgeschrieben, und sie halten nur, solange sie nicht zum Massengeschäft werden. Sie erfahren den Namen, wenn wir Ihren Fall gemeinsam aufsetzen — nicht vorher, und nicht auf einer Website.

Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch. Stand der Angaben: 14.07.2026.

Ihr Fall passt in keine der drei Schubladen?

Dann ist er wahrscheinlich interessant. Schicken Sie uns die Eckdaten — wir sagen Ihnen, ob er trägt, bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.

Fall besprechen
Häufige Fragen

Fragen zu den Finanzierungsstrukturen

Kann man in Spanien die Bauraten eines Neubaus finanzieren?
Im Regelfall nicht: Die spanische Hypothek entsteht erst bei der Escritura, weil ein unfertiges Objekt nicht verschrieben und damit nicht belastet werden kann. Die Raten an den Bauträger zahlt der Käufer üblicherweise aus Eigenmitteln — rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Es gibt jedoch eine Konstruktion, bei der die Auszahlung nach Baufortschritt erfolgt, direkt an den Bauträger.
Kann ein Nicht-Resident eine abbezahlte Immobilie in Spanien beleihen?
Der spanische Hypothekenmarkt ist auf den Kauf ausgerichtet. Kapitalfreisetzung auf eine bereits abbezahlte Immobilie ist für Nicht-Residenten die Ausnahme und wird von den meisten Häusern abgelehnt. Möglich ist sie bei lastenfreiem Bestand in der Größenordnung bis rund 50 Prozent des Tasación-Werts, wenn die Verwendung des Kapitals in Spanien nachgewiesen wird.
Kann ich meine deutsche Immobilie beleihen, um in Spanien zu kaufen?
Ja. Die Kapitalbeschaffung auf eine lastenfreie deutsche Immobilie ist ein etabliertes Produkt. Der kritische Punkt ist der Verwendungszweck: Banken verlangen häufig den Nachweis wohnwirtschaftlicher Verwendung, und nicht jedes Haus akzeptiert eine Ferienimmobilie im Ausland als Zweck.
Wie hoch finanzieren spanische Banken Nicht-Residenten?
Marktüblich sind 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, gegenüber rund 80 Prozent für Residenten. 70 Prozent ist damit der übliche Deckel für Nicht-Residenten, keine Besonderheit.

Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß §34i GewO, für Spanien über die BAFA notifiziert; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.

Stand: 25.07.2026