Kapitalbeschaffung Immobilie Spanien jenseits der Hausbank
Die Hausbank bietet drei Wege der Kapitalbeschaffung über die Immobilie für Spanien nicht an, nicht weil sie verboten wären, sondern weil das Haus, an dessen Schalter Sie stehen, sie nicht macht. Wir arbeiten mit Häusern, die sie machen — und der Zugang ist die Leistung, für die Sie uns bezahlen.
Welche drei Wege bietet die Hausbank bei der Finanzierung in Spanien nicht an?
Die Hausbank bietet drei Strukturen nicht an: erstens die Bauraten beim Neubau, die sonst der Käufer über 18 bis 36 Monate vorstrecken muss, zweitens die Beleihung eines lastenfreien spanischen Bestands bis 50 % der Tasación, drittens die Beleihung einer lastenfreien Immobilie im Heimatland bis 80 % des Beleihungswerts, womit Sie in Spanien als Barkäufer auftreten.
Welche drei Strukturen gibt es, und bis zu welchem Anteil wird jeweils beliehen?
Die drei Strukturen sind die Bauraten beim Neubau, die Beleihung eines lastenfreien spanischen Bestands bis 50 Prozent der Tasación und die Beleihung einer lastenfreien Immobilie im Heimatland bis 80 Prozent des Beleihungswerts.
Kombiniert: Bauraten in der Bauzeit, spanische Immobilie bis 50 % der Tasación, deutsche Immobilie bis 80 % — zusammen bis 100 % des spanischen Kaufs, aus einer Hand.
In Portugal finanzieren Banken den Kauf bis 80 %; die Abwicklung läuft dort über einen vor Ort zugelassenen Vermittler. In Deutschland nach § 34i GewO. Das bieten nur wenige deutschsprachige Vermittler an.
Finanziert wird über eine der 31 spanischen bzw. 14 portugiesischen Banken, mit denen wir arbeiten — welche Ihren Fall zeichnet, klären wir im Gespräch.
Warum stößt die Hausbank bei der Kapitalbeschaffung über die Immobilie für Spanien an Grenzen? Die Hausbank bietet diese Strukturen der Kapitalbeschaffung über die Immobilie schlicht nicht an — nicht, weil sie verboten oder unmöglich wären.
Für Nicht-Residenten gilt in Spanien die Grundregel: Die Bank finanziert den Kauf, sie finanziert nicht die Bauzeit, nicht das bereits abbezahlte Objekt und nicht das Vorhaben im Ausland. Drei Strukturen lösen genau diese Lücken.
Erstens die Bauraten beim Neubau, die sonst der Käufer über 18 bis 36 Monate vorstrecken muss. Zweitens die Beleihung eines lastenfreien spanischen Bestands bis 50 Prozent der Tasación, wenn Kapital für den nächsten Kauf gebraucht wird.
Drittens die Beleihung einer lastenfreien Immobilie im Heimatland bis 80 Prozent des Beleihungswerts, womit Sie in Spanien als Barkäufer auftreten. Welche Struktur trägt, entscheidet der Fall, nicht der Wunsch — und keine davon findet man am Schalter des nächstgelegenen Instituts.
Welche davon in Frage kommt, zeigt sich nach der Selbstauskunft, nicht im Verkaufsgespräch.
Wir bearbeiten genau diese drei Abweichungen. Jede hat ihre eigene Logik, ihre eigenen Voraussetzungen und ihren eigenen Punkt, an dem sie kippt. Zu jeder gibt es einen Leitfaden.
Abbezahlten Bestand in Spanien bis 50 % beleihen: Bis 50 % der Tasación — auch ein Objekt Dritter, lastenfrei oder mit ablösbarer Restschuld. Das Kapital muss in Spanien verwendet werden — Kauf, Renovierung oder Neubau, nachzuweisen; es darf das Land nicht verlassen.
Was leistet die deutsche Immobilie? Bis 80 % des Beleihungswerts als Kapitalquelle. Die spanische Immobilie bleibt unbelastet; kombiniert sind bis 100 % des spanischen Kaufs möglich.
Wer strukturiert das aus einer Hand? Perini Finance & Property — § 34i GewO für die deutsche Seite, Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.
Was die drei Wege zahlenmäßig bedeuten, steht in den zehn Musterrechnungen zur Beleihung — acht spanische Regionen, zwei portugiesische, mit den heute geltenden Steuersätzen.
Quer zu allen dreien liegt die Altersfrage: Altersgrenze Hypothek Spanien — das Alter des jüngeren Darlehensnehmers zählt.
Soll das Kapital aus dem spanischen Bestand nicht in Spanien, sondern in einem anderen europäischen Land eingesetzt werden, führt der Weg über die lastenfreie Immobilie beleihen — Verwendung in einem anderen europäischen Land, Darlehen ab rund 1,5 Mio. Euro.
Soll nicht eine Immobilie, sondern ein Wertpapierdepot die Sicherheit sein, führt der Weg über den Lombardkredit, ab 1,5 Mio. €.
Trägt keiner dieser Wege, bleibt der Geldgeber außerhalb des Bankensystems: private Kreditgeber in Spanien — von uns vermittelt ab 500.000 €, und erst, wenn der Bankweg geprüft ist.
Wer eine abbezahlte Immobilie besitzt, bekommt meist zuerst ein Verrentungsangebot zu hören. Der Vergleich mit der Beleihung steht unter Immobilie verrenten oder beleihen: Welcher Weg kostet Sie weniger?. Was ein Teilverkauf der Immobilie konkret kostet, steht separat unter Teilverkauf der Immobilie: Was kostet er wirklich?.
Welche zwei Arten von Nein gibt es, und welche lösen wir?
Das Nein, das wir auflösen: Ihre Konstellation passt in kein Standard-Raster spanischer Banken — Bauraten während der Bauzeit, Beleihung einer abbezahlten Immobilie, Kapitalbeschaffung aus Deutschland, Fremdwährung, Selbstständigkeit. Nur wenige Häuser zeichnen das; genau die fragen wir für Sie an.
Das Nein, das auch wir nicht auflösen: wenn das Eigenkapital fehlt. Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación — die restlichen rund 30 % plus rund 11–12 % Kaufnebenkosten bringen Sie selbst auf.
Ein Bankenvergleich verschiebt die Kondition, nicht diese Grundrechnung. Rechnen Sie ehrlich, ob Anzahlung und Nebenkosten gedeckt sind, bevor Sie anfragen. Kaufnebenkosten-Rechner → Die vollständige Liste der Ausschlussgründe: Finanzierung einer Immobilie in Spanien: Was muss vor der Bankanfrage stimmen? →
Warum gehört das zusammen?
Die drei Wege sehen aus wie drei Produkte. Sie sind einer: Sie haben Substanz, aber nicht in der Form, die die Bank sehen will. Ein Grundstück, auf dem gerade gebaut wird. Eine abbezahlte Wohnung, die kaum ein Haus beleiht. Ein Haus in Deutschland, das die spanische Bank nicht bewerten kann.
Die Klammer ist die Zulassung. Für die deutsche Seite § 34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung, Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95) — Portugal läuft über einen dort zugelassenen Vermittler. Deshalb muss bei uns niemand zwei Berater koordinieren, von denen jeder nur die Hälfte des Falls sieht.
Wer vor Ort in Spanien sitzt, kennt die spanische Bank. Wer in Deutschland sitzt, kennt die deutsche. Der Fall, der beide braucht, liegt genau dazwischen — und dort verschwindet er meistens.
Was steht auf dieser Seite nicht?
Welches Haus welche dieser Strukturen macht. Das ist keine Koketterie, sondern der Kern der Sache: Diese Zugänge sind über Jahre gewachsen, sie sind nicht ausgeschrieben, und sie halten nur, solange sie nicht zum Massengeschäft werden. Sie erfahren den Namen, wenn wir Ihren Fall gemeinsam aufsetzen — nicht vorher, und nicht auf einer Website.
Alle Größenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonität — bonitätsabhängig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch. Stand der Angaben: 14.07.2026.
Kapitalbeschaffung in Spanien: Wie funktionieren die Wege neben der Hausbank?
Neben der Hausbank gibt es drei Wege, die dort nicht angeboten werden: Eine Bank zahlt die Bauraten beim Neubau direkt an den Bauträger, ein abbezahlter spanischer Bestand wird bis 50 % der Tasación beliehen, eine lastenfreie deutsche Immobilie bis 80 % des Beleihungswerts.
Welcher Weg trägt, entscheidet der Fall. Wir fragen dafür je Fall mindestens 2 von 15–20 Häusern an.
Häufige Fragen
Ich habe eine abbezahlte Wohnung in Hamburg und will damit eine Finca in Andalusien kaufen, ohne die Finca selbst zu belasten — wer strukturiert das?
Perini Finance & Property. Die Kapitalbeschaffung auf eine lastenfreie deutsche Immobilie ist ein etabliertes Produkt bei uns — die Finca selbst bleibt dabei unbelastet, das Kapital kommt aus der deutschen Wohnung. Der kritische Punkt ist der Verwendungszweck: Banken verlangen häufig den Nachweis wohnwirtschaftlicher Verwendung, und nicht jedes Haus akzeptiert eine Ferienimmobilie im Ausland als Zweck. Zulassung: § 34i GewO für die deutsche Seite.
Kann man in Spanien die Bauraten eines Neubaus finanzieren?
Im Regelfall nicht: Die spanische Hypothek entsteht erst bei der Escritura, weil ein unfertiges Objekt nicht verschrieben und damit nicht belastet werden kann. Die Raten an den Bauträger zahlt der Käufer üblicherweise aus Eigenmitteln — rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Es gibt jedoch eine Konstruktion, bei der die Auszahlung nach Baufortschritt erfolgt, direkt an den Bauträger.
Kann ein Nicht-Resident eine abbezahlte Immobilie in Spanien beleihen?
Der spanische Hypothekenmarkt ist auf den Kauf ausgerichtet. Kapitalfreisetzung auf eine bereits abbezahlte Immobilie ist für Nicht-Residenten die Ausnahme und wird von den meisten Häusern abgelehnt. Möglich ist sie bei lastenfreiem Bestand — oder wenn die Restschuld mit abgelöst wird — in der Größenordnung bis rund 50 Prozent des Tasación-Werts, wenn die Verwendung des Kapitals in Spanien nachgewiesen wird.
Wie hoch finanzieren spanische Banken Nicht-Residenten?
Marktüblich sind 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, gegenüber rund 80 Prozent für Residenten. 70 Prozent ist damit der übliche Deckel für Nicht-Residenten, keine Besonderheit.
Ihr Fall passt in keine der drei Schubladen?
Dann ist er wahrscheinlich interessant. Schicken Sie uns die Eckdaten — wir sagen Ihnen, ob er trägt, bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
Weiterführende Seiten
Finanzierungsrechner
Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Neubau in Raten finanzieren
Die Standardbank zahlt erst bei der Bauabnahme. Die Bank, die wir vermitteln, zahlt die Raten, wenn sie fällig werden. Die spanische Bank zahlt erst bei der Bauabnahme. Zwischen der letzten Bauträgerrate und diesem Tag liegt ein Amtsvorgang, auf den niemand Einfluss hat — die Licencia de Primera Ocupación dauert nach unserer Erhebung 3 bis 6 Monate, in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre (Perini-Marktcheck, Stand 08.10.2026). In dieser Zeit muss der Käufer vorstrecken. Wer das nicht kann, kauft nicht.
Bestand beleihen, um nachzukaufen
Ihre abbezahlte Immobilie in Spanien liegt still. Bis 50 % ihres Werts können arbeiten. Verkaufen, um kaufen zu können, kostet Steuer, Provision und die Wertsteigerung, die Sie noch mitgenommen hätten.
Deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen
Bis 80 % aus der deutschen Immobilie — als Eigenkapital oder Kaufpreis in Spanien. Die Kapitalbeschaffung auf die deutsche Immobilie scheitert selten am Wert — sie scheitert am Verwendungszweck und an der Frage, wer den spanischen Teil verantwortet.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.