Teilverkauf Immobilie — was er wirklich kostet, und die Alternative
Teilverkauf klingt nach einer einfachen Lösung: einen Anteil verkaufen, den Rest behalten, Kapital freisetzen. Was dabei selten im Vordergrund steht, ist der Preis — ein laufendes Nutzungsentgelt und eine Beteiligung des Käufers an der künftigen Wertsteigerung. Wir zeigen, wie das Modell funktioniert und wann die Beleihung der deutlich günstigere Weg ist.
Was kostet ein Teilverkauf der Immobilie im Vergleich zur Beleihung?
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie — meist 10 bis 50 % — an einen spezialisierten Anbieter und zahlen dafür ein laufendes Nutzungsentgelt, solange Sie wohnen bleiben. Das Entgelt tilgt nichts, es ist eine reine Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil. Beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie erhält der Anbieter seinen Anteil am dann aktuellen Wert zurück — inklusive der Wertsteigerung seit dem Teilverkauf, plus meist ein Durchführungsentgelt. Eine Beleihung funktioniert anders: Sie bleiben zu 100 % Eigentümer, die Bank trägt eine Grundschuld ein und zahlt eine Darlehenssumme aus, die Sie verzinsen und tilgen. Die Immobilie bleibt vollständig in Ihrem Vermögen und geht — abzüglich der Restschuld — vollständig auf die Erben über. Für die meisten Eigentümer mit laufendem Einkommen ist die Beleihung der günstigere Weg, weil sie keinen Anteil an der künftigen Wertsteigerung abgibt. Ein Teilverkauf lohnt sich vor allem, wenn eine Beleihung nicht mehr darstellbar ist.
Warum wir über Teilverkauf sprechen, obwohl wir ihn nicht vermitteln
Wir vermitteln keine Teilverkaufs-Modelle. Unser Geschäft ist die Beleihung — die Kapitalbeschaffung über ein klassisches Bankdarlehen mit Grundschuld. Diese Seite existiert, weil viele Eigentümer, die eine abbezahlte Immobilie besitzen und Kapital brauchen, zuerst auf ein Teilverkaufs-Angebot stoßen — bevor sie die Alternative überhaupt kennen. Wir wollen, dass Sie beide Wege verstehen, bevor Sie sich entscheiden.
Teilverkauf Immobilie: der Ablauf
Ein spezialisierter Anbieter kauft einen Anteil Ihrer Immobilie — meist zwischen 10 und 50 % des Verkehrswerts. Sie erhalten den entsprechenden Anteil als Kapital ausgezahlt, bleiben aber im Haus wohnen und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt an den Anbieter, solange Sie den nicht verkauften Teil weiter allein nutzen.
Das Nutzungsentgelt tilgt nichts. Es ist eine reine Nutzungsgebühr für den Anteil, der jetzt dem Anbieter gehört — vergleichbar mit einer Art Miete auf den verkauften Teil, nicht mit einer Kreditrate.
Beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie — sei es zu Lebzeiten oder durch die Erben — erhält der Anbieter seinen Anteil am dann aktuellen Marktwert zurück, nicht am ursprünglichen Verkaufswert. Ist die Immobilie in der Zwischenzeit im Wert gestiegen, steigt auch die Auszahlung an den Anbieter entsprechend mit. Zusätzlich fällt beim Gesamtverkauf meist ein Durchführungsentgelt an.
Teilverkauf kostet Eigentum, Beleihung kostet Zinsen
Bei der Beleihung bleiben Sie zu 100 % Eigentümer. Die Bank trägt eine Grundschuld ins Grundbuch ein und zahlt eine Darlehenssumme aus, die Sie verzinsen und nach vereinbartem Plan tilgen. Die Immobilie bleibt vollständig in Ihrem Vermögen — jede künftige Wertsteigerung gehört ausschließlich Ihnen, nicht anteilig einem Anbieter. Beim Erbfall geht die Immobilie vollständig auf die Erben über, abzüglich der zu diesem Zeitpunkt noch offenen Restschuld.
Der Preis der Beleihung sind die Zinsen auf das ausgezahlte Kapital — ein bekannter, kalkulierbarer Kostenfaktor. Der Preis des Teilverkaufs ist der abgegebene Eigentumsanteil samt seiner künftigen Wertsteigerung — ein Kostenfaktor, der sich erst beim Verkauf zeigt und in einem starken Immobilienmarkt deutlich teurer ausfallen kann als eine Kreditrate über dieselbe Laufzeit.
Kapital für den Kauf im Ausland — ohne Anteile abzugeben
Der häufigste Grund, aus dem Eigentümer bei uns landen, ist nicht der Wunsch nach Zusatzeinkommen im Alter, sondern ein konkretes Vorhaben: eine Immobilie in Spanien oder Portugal. Die Beleihung der deutschen Immobilie schafft dafür Eigenkapital, bevor im Ausland verhandelt wird — ohne dass dafür Anteile an der deutschen Immobilie und ihrer künftigen Wertsteigerung abgegeben werden müssen.
Wie diese Struktur konkret aussieht, steht unter Deutsche Immobilie beleihen. Den direkten Vergleich zwischen Verrentungsmodellen insgesamt (Teilverkauf, Leibrente, Umkehrhypothek) und der Beleihung führt Immobilie verrenten oder beleihen aus.
Die ehrliche Ausnahme
Ein Teilverkauf kann sinnvoll sein, wenn eine Beleihung nicht mehr darstellbar ist — etwa ohne laufendes Einkommen, das eine Kreditrate tragen könnte, oder bei einer Immobilie, die schwer bewertbar ist. In diesen Fällen ist der Teilverkauf eine der wenigen verbleibenden Optionen, Kapital freizusetzen, ohne die Immobilie vollständig zu verkaufen.
Wer dagegen über ein laufendes Einkommen verfügt — auch Rente, Miet- oder Kapitaleinkünfte zählen — sollte die Beleihung mindestens durchrechnen lassen, bevor Eigentumsanteile abgegeben werden.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent meiner Immobilie kann ich beim Teilverkauf verkaufen?
Was passiert beim Teilverkauf mit der Wertsteigerung?
Kann ich einen Teilverkauf später rückgängig machen?
Für wen ist die Beleihung statt Teilverkauf die bessere Wahl?
Kann ich mit dem Kapital aus einem Teilverkauf im Ausland kaufen?
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