Teilverkauf Immobilie: was er wirklich kostet und was die Alternative ist
Teilverkauf klingt nach einer einfachen Lösung: einen Anteil verkaufen, den Rest behalten, Kapital freisetzen. Was dabei selten im Vordergrund steht, ist der Preis — ein laufendes Nutzungsentgelt und eine Beteiligung des Käufers an der künftigen Wertsteigerung. Wir zeigen, wie das Modell funktioniert und wann die Beleihung der deutlich günstigere Weg ist.
Welche zwei Kostenposten fallen beim Teilverkauf an, die eine Beleihung nicht hat?
Ein Teilverkauf der Immobilie kostet Nutzungsentgelt und künftige Wertsteigerung, eine Beleihung kostet nur Zinsen. Sie verkaufen meist 10 bis 50 % an einen Anbieter und zahlen das Entgelt, das nichts tilgt, solange Sie wohnen bleiben. Beim späteren Gesamtverkauf erhält der Anbieter seinen Anteil am dann aktuellen Wert zurück, inklusive der Wertsteigerung.
Warum sprechen wir über Teilverkauf, obwohl wir ihn nicht vermitteln?
Viele Eigentümer mit abbezahlter Immobilie stoßen zuerst auf ein Teilverkaufs-Angebot, bevor sie die Alternative kennen. Wir wollen, dass Sie beide Wege verstehen, bevor Sie sich entscheiden.
- Teilverkauf: meist 10 bis 50 %: Anbieter kaufen meist 10 bis 50 % des Immobilienwerts. Der Rest bleibt Ihr Eigentum, das Nutzungsentgelt läuft auf den verkauften Anteil.
- Der Anbieter verdient an der Wertsteigerung mit: Der Anbieter partizipiert im Verhältnis seines Anteils — steigt der Wert, steigt sein Betrag beim Rückkauf. Das unterscheidet den Teilverkauf grundlegend von einem Darlehen mit fester Restschuld.
- Wann ist die Beleihung besser? Für alle mit tragendem Einkommen: Die Immobilie bleibt zu 100 % im Vermögen, keine Abgabe künftiger Wertsteigerung, die Erben erben die volle Immobilie abzüglich Restschuld.
- Was kostet ein Teilverkauf der Immobilie im Vergleich zur Beleihung? Ein Teilverkauf der Immobilie kostet ein laufendes Nutzungsentgelt und den Anteil des Anbieters an der künftigen Wertsteigerung: Sie verkaufen meist 10 bis 50 % an einen spezialisierten Anbieter und zahlen das Entgelt, solange Sie wohnen bleiben.
Das Entgelt tilgt nichts, es ist eine reine Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil. Beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie erhält der Anbieter seinen Anteil am dann aktuellen Wert zurück — inklusive der Wertsteigerung seit dem Teilverkauf, plus meist ein Durchführungsentgelt.
Eine Beleihung funktioniert anders: Sie bleiben zu 100 % Eigentümer, die Bank trägt eine Grundschuld ein und zahlt eine Darlehenssumme aus, die Sie verzinsen und tilgen. Die Immobilie bleibt vollständig in Ihrem Vermögen und geht — abzüglich der Restschuld — vollständig auf die Erben über.
Für die meisten Eigentümer mit laufendem Einkommen ist die Beleihung der günstigere Weg, weil sie keinen Anteil an der künftigen Wertsteigerung abgibt. Ein Teilverkauf lohnt sich vor allem, wenn eine Beleihung nicht mehr darstellbar ist.
Wir vermitteln keine Teilverkaufs-Modelle. Unser Geschäft ist die Beleihung — die Kapitalbeschaffung über ein klassisches Bankdarlehen mit Grundschuld. Diese Seite existiert, weil viele Eigentümer, die eine abbezahlte Immobilie besitzen und Kapital brauchen, zuerst auf ein Teilverkaufs-Angebot stoßen — bevor sie die Alternative überhaupt kennen. Wir wollen, dass Sie beide Wege verstehen, bevor Sie sich entscheiden.
Teilverkauf Immobilie: Wie ist der Ablauf?
Ein spezialisierter Anbieter kauft einen Anteil Ihrer Immobilie — meist zwischen 10 und 50 % des Verkehrswerts. Sie erhalten den entsprechenden Anteil als Kapital ausgezahlt, bleiben aber im Haus wohnen und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt an den Anbieter, solange Sie den nicht verkauften Teil weiter allein nutzen.
Das Nutzungsentgelt tilgt nichts. Es ist eine reine Nutzungsgebühr für den Anteil, der jetzt dem Anbieter gehört — vergleichbar mit einer Art Miete auf den verkauften Teil, nicht mit einer Kreditrate.
Beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie — sei es zu Lebzeiten oder durch die Erben — erhält der Anbieter seinen Anteil am dann aktuellen Marktwert zurück, nicht am ursprünglichen Verkaufswert. Ist die Immobilie in der Zwischenzeit im Wert gestiegen, steigt auch die Auszahlung an den Anbieter entsprechend mit. Zusätzlich fällt beim Gesamtverkauf meist ein Durchführungsentgelt an.
Warum kostet Teilverkauf Eigentum und Beleihung Zinsen?
Bei der Beleihung bleiben Sie zu 100 % Eigentümer. Die Bank trägt eine Grundschuld ins Grundbuch ein und zahlt eine Darlehenssumme aus, die Sie verzinsen und nach vereinbartem Plan tilgen. Die Immobilie bleibt vollständig in Ihrem Vermögen — jede künftige Wertsteigerung gehört ausschließlich Ihnen, nicht anteilig einem Anbieter. Beim Erbfall geht die Immobilie vollständig auf die Erben über, abzüglich der zu diesem Zeitpunkt noch offenen Restschuld.
Der Preis der Beleihung sind die Zinsen auf das ausgezahlte Kapital — ein bekannter, kalkulierbarer Kostenfaktor. Der Preis des Teilverkaufs ist der abgegebene Eigentumsanteil samt seiner künftigen Wertsteigerung — ein Kostenfaktor, der sich erst beim Verkauf zeigt und in einem starken Immobilienmarkt deutlich teurer ausfallen kann als eine Kreditrate über dieselbe Laufzeit.
Wie kommt Kapital für den Kauf im Ausland, ohne Anteile abzugeben?
Der häufigste Grund, aus dem Eigentümer bei uns landen, ist nicht der Wunsch nach Zusatzeinkommen im Alter, sondern ein konkretes Vorhaben: eine Immobilie in Spanien oder Portugal. Die Beleihung der deutschen Immobilie schafft dafür Eigenkapital, bevor im Ausland verhandelt wird — ohne dass dafür Anteile an der deutschen Immobilie und ihrer künftigen Wertsteigerung abgegeben werden müssen.
Wie diese Struktur konkret aussieht, steht unter Deutsche Immobilie beleihen. Den direkten Vergleich zwischen Verrentungsmodellen insgesamt (Teilverkauf, Leibrente, Umkehrhypothek) und der Beleihung führt Immobilie verrenten oder beleihen aus.
Was ist die ehrliche Ausnahme?
Ein Teilverkauf kann sinnvoll sein, wenn eine Beleihung nicht mehr darstellbar ist — etwa ohne laufendes Einkommen, das eine Kreditrate tragen könnte, oder bei einer Immobilie, die schwer bewertbar ist. In diesen Fällen ist der Teilverkauf eine der wenigen verbleibenden Optionen, Kapital freizusetzen, ohne die Immobilie vollständig zu verkaufen.
Wer dagegen über ein laufendes Einkommen verfügt — auch Rente, Miet- oder Kapitaleinkünfte zählen — sollte die Beleihung mindestens durchrechnen lassen, bevor Eigentumsanteile abgegeben werden.
Teilverkauf eines Hauses: Wie funktioniert das Modell, und was kostet es? Ein spezialisierter Anbieter kauft meist 10 bis 50 % des Werts; Sie wohnen weiter im Haus und zahlen ein monatliches Nutzungsentgelt, das nichts tilgt. Beim späteren Gesamtverkauf erhält der Anbieter seinen Anteil am dann aktuellen Wert zurück, inklusive Wertsteigerung, meist plus Durchführungsentgelt. Wir vermitteln keine Teilverkaufs-Modelle.
Häufige Fragen
Was passiert beim Teilverkauf mit der Wertsteigerung?
Der Anbieter partizipiert an ihr im Verhältnis seines Anteils. Steigt der Immobilienwert, steigt auch der Betrag, den er beim Rückkauf oder Gesamtverkauf erhält — das unterscheidet den Teilverkauf grundlegend von einem klassischen Darlehen mit fester Restschuld.
Kann ich einen Teilverkauf später rückgängig machen?
Häufig ist ein Rückkauf des verkauften Anteils vertraglich vorgesehen, meist zum dann aktuellen Marktwert — nicht zum ursprünglichen Verkaufspreis. Das macht den Rückkauf bei steigenden Preisen teurer als der ursprüngliche Verkauf.
Kann ich mit dem Kapital aus einem Teilverkauf im Ausland kaufen?
Grundsätzlich ja, aber die Beleihung ist dafür in aller Regel der günstigere Weg — sie schafft dieselbe Liquidität, ohne dass Sie Eigentumsanteile und künftige Wertsteigerung abgeben.
Beleihung statt Teilverkauf durchrechnen lassen
Vier Eckdaten genügen für eine erste Einschätzung, ob eine Beleihung Ihren Kapitalbedarf ohne Anteilsabgabe deckt: ungefährer Wert und Restschuld der bestehenden Immobilie, Ihr laufendes Einkommen, Ihr Alter und die Größenordnung des geplanten Auslandskaufs.
Weiterführende Seiten
Immobilie verrenten oder beleihen
Der vollständige Vergleich: Teilverkauf, Leibrente, Beleihung.
Immobilie im Ausland kaufen: Über welchen der zwei Wege finanzieren Sie sie?
Häufig lässt sich beides kombinieren: ein Teil des Eigenkapitals aus einer Beleihung in Deutschland, der Rest über die lokale Bank am Zielort.
Kapitalbeschaffung Immobilie Spanien: Welche drei Wege bietet die Hausbank nicht?
In Portugal finanzieren Banken den Kauf bis 80 %; die Abwicklung läuft dort über einen vor Ort zugelassenen Vermittler. In Deutschland nach § 34i GewO.
Hypothek in Spanien und Portugal: Welcher Festzins gilt für Nicht-Residenten?
Zusätzlich möglich: deutsche Immobilie bis 80 % beleihen, spanische bis 50 %, zusammen bis 100 % des Kaufs, ohne die deutsche Immobilie zu verkaufen.
Abbezahlte Immobilie beleihen in Spanien: Wie viel Kapital ist möglich?
Abbezahlte Immobilie beleihen in Spanien als Nicht-Resident: mindestens zwei von 30+ Instituten, in der Regel bis 50 % der Tasación, mit nachzuweisender Verwendung.
Immobilie als Sicherheit für einen Kredit: Darf das Geld in ein anderes europäisches Land?
In der Regel sind bis zu 50 Prozent der Tasación möglich — nicht der Satz, der beim Kauf gilt, denn beim Bestand bestätigt kein Kaufpreis den Wert.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.