Immobilienfinanzierung Spanien Rechner: Was kostet Ihre Hypothek?

Immobilienfinanzierung Spanien Rechner: Was kostet Ihre Hypothek in Spanien?

Der Rechner rechnet mit bis 70 % Beleihung, rund 11 % Kaufnebenkosten und einer Rate, die an Zins und Laufzeit hängt. Das Ergebnis ist eine Schätzung, kein Angebot.

Womit rechnet der Rechner zur Immobilienfinanzierung in Spanien für Nicht-Residenten? Der Rechner zur Immobilienfinanzierung in Spanien rechnet mit drei Bausteinen, die deutsche Käufer regelmäßig unterschätzen.

Erstens die Beleihungsgrenze: Nicht-Residenten finanzieren in Spanien in der Regel bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación — der Rest ist Eigenkapital.

Zweitens die Kaufnebenkosten, die zusätzlich anfallen und nicht mitfinanziert werden: rund 11 % des Kaufpreises für Steuern, Notar, Grundbuch und Anwalt. Den größten Posten, die Grunderwerbsteuer, legt jede Region selbst fest.

Wer 350.000 € Kaufpreis plant, braucht also realistisch über 140.000 € Eigenmittel, bevor die erste Rate läuft. Drittens die Rate selbst: Sie hängt an Zins und Laufzeit.

Die Laufzeit wählen Sie im Rechner unten, der Zins ist ein fester Rechenwert — das Ergebnis ist Ihre Kalkulation, kein Angebot. Für konkrete Konditionen prüfen wir Ihre Unterlagen und holen Angebote bei spanischen Banken ein. Keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der Rechner gibt eine erste Orientierung für Ihre Finanzierung in Spanien. Er berücksichtigt die spanischen Nebenkosten von rund 11 Prozent des Kaufpreises.

Das Ergebnis ist eine Schätzung, kein Angebot. Für konkrete Konditionen prüfen wir Ihre Unterlagen und holen Angebote bei spanischen Banken ein.

Rund 11 % Nebenkosten, bis 70 % Beleihung: Mit diesen spanischen Eckwerten für Nicht-Residenten rechnet der Rechner — die Nebenkosten auf Wunsch genau nach Region.

Eine Schätzung, kein Angebot: Das Ergebnis dient der Planung. Für konkrete Konditionen prüfen wir Ihre Unterlagen bei spanischen Banken.

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Wie der Rechner rechnet

Das Darlehen ist ein Volltilgerdarlehen: eine gleichbleibende Rate über die gesamte Laufzeit, in der der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Das ist die in Spanien übliche Tilgungsform — sie erklärt, warum eine längere Laufzeit die Rate spürbar senkt, den Gesamtaufwand aber erhöht.

Darlehensbetrag = Kaufpreis minus Eigenkapital. Steigt das Eigenkapital, sinkt nicht nur die Rate, sondern auch die Beleihungsquote — und damit oft die Marge, die die Bank verlangt. Beleihung (LTV) = Darlehen geteilt durch Kaufpreis.

Der Rechner weist sie getrennt aus, weil sie die eigentliche Hürde ist: Übersteigt sie den für Nicht-Residenten üblichen Rahmen, scheitert die Anfrage an dieser Zahl, nicht am Einkommen.

Kaufnebenkosten rechnet der Rechner je Region: Erwerbsteuer nach den Sätzen der Autonomen Gemeinschaft (ITP beim Bestand, IVA 10 % bzw. IGIC 7 % plus AJD beim Neubau, Stand wie auf der Kaufnebenkosten-Seite) plus rund 2 % für Notar, Grundbuch, Gestoría, Anwalt und Bewertung.

Ohne Region gilt die Pauschale von 11 %. Die Nebenkosten sind nicht Teil des Darlehens und müssen zusätzlich zum Eigenkapital vorhanden sein. Gesamtaufwand = Eigenkapital plus Nebenkosten plus alle Raten über die Laufzeit.

Das ist die Zahl, die im Vergleich zweier Angebote zählt — nicht der Nominalzins allein. 35-%-Regel = Rate plus alle bestehenden Kreditraten höchstens 35 % des Nettoeinkommens — der Maßstab, an dem spanische und portugiesische Banken Nicht-Residenten messen.

In der vollständigen Auswertung rechnet der Rechner daraus die tragbare Rate, das maximal tragbare Darlehen und den Kaufpreis, den Ihr Eigenkapital samt Nebenkosten trägt. Laufzeit und Alter: Das Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr des jüngsten Käufers getilgt sein. Geben Sie das Alter an, begrenzt der Rechner die Laufzeit entsprechend.

Der Rechner verwendet einen festen Zinssatz von 2,75 % als Rechenwert für diese Beispielrechnung — kein Angebot und keine Zusage. Die tatsächlich verfügbaren Spannen — fest, variabel und gemischt — stehen unter Hypothekenzinsen Spanien, mit Quelle und Prüfdatum.

Repräsentatives Beispiel: Wer mit einem Zinssatz wirbt, muss zeigen, was er in Zahlen bedeutet. Hier ist er — gerechnet mit Bonifikation, dem Satz, zu dem die meisten Abschlüsse tatsächlich laufen. Was der Rabatt verlangt, was er wert ist und was ohne ihn gilt, steht darunter.

Nettodarlehensbetrag: 200.000 €. Beleihung: 70 %. Laufzeit: 20 Jahre, Volltilgerdarlehen. Gebundener Sollzins: 3,30 % (mit Bonifikation). Monatliche Rate: 1.139,47 €. Effektiver Jahreszins (TAE): 3,37 % — ohne die laufenden Kosten der gekoppelten Produkte (bankabhängig). Gesamtbetrag: 273.472 €.

Annahmen: Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision (comisión de apertura 0 %). Der ausgewiesene Sollzins gilt mit Bonifikation; sie verlangt zwei bis vier gekoppelte Produkte, je nach Bank, deren laufende Kosten in der TAE nicht enthalten sind.

Ohne Bonifikation liegt der Zins bei 4,30 % → Rate 1.243,81 €, TAE 4,41 %. Der Rabatt ist damit rund 1.252 € im Jahr wert. Er verlangt zwei bis vier, je nach Bank, gekoppelte Produkte (typisch: Konto, Risikolebens- und Gebäudeversicherung, Alarmanlage).

Die gekoppelten Produkte verursachen laufende Kosten, die den Zinsvorteil ganz oder teilweise aufzehren können. Ob sich die Bonifikation rechnet, hängt davon ab, was die Produkte im Einzelfall kosten — das rechnen wir vor der Unterschrift gegen. Konditionen Stand 21.09.2026.

Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand September 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Kein Angebot und keine Finanzierungszusage — welcher Zins tatsächlich zustande kommt, hängt von Bank, Objekt und Unterlagen ab.

Was er nicht beantworten kann — und wo Sie weiterkommen

Der Rechner sagt, was eine Finanzierung kostet, wenn sie zustande kommt. Er sagt nicht, ob sie zustande kommt. Dafür zählen die Schuldendienstquote, bestehende Verpflichtungen in Deutschland, die Einkommensart und die Währung, in der Sie verdienen. Eine grobe Einordnung dieser Punkte gibt der Hypothekenfähigkeits-Check; wie viel Objekt ein bestimmtes Nettoeinkommen trägt, ist unter Kaufkraft bei Nettoeinkommen durchgerechnet.

Ebenso wenig bildet er ab, dass nicht jede Struktur von jeder Bank gezeichnet wird. Bauraten in der Bauphase, Fincas auf rústico, Fremdwährungseinkommen oder die Beleihung eines abbezahlten Bestands zeichnet nur ein sehr viel kleinerer Kreis von Instituten — welche Struktur wie viele Häuser überhaupt zeichnen, steht im Marktcheck.

Und er ersetzt keine Zusage. Verbindlich wird eine Finanzierung in Spanien erst mit dem bindenden Angebot der Bank, das dem Notar vor der Beurkundung vorliegen muss — der vollständige Ablauf mit allen Fristen steht unter Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien.

Neubau in Raten finanzieren in Spanien: der Leitfaden als PDF: Wie die Struktur aufgebaut ist, was sie kippt, welche Unterlagen die Bank sehen will und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen. Kostenlos, per E-Mail, ohne Vorabkosten.

Was steckt im Gesamtaufwand? Der Gesamtaufwand ist das Eigenkapital plus die Nebenkosten plus alle Raten über die Laufzeit. Das ist die Zahl, die im Vergleich zweier Angebote zählt, nicht der Nominalzins allein. Sie steht in der vollständigen Auswertung per E-Mail.

Ab welcher Darlehenssumme vermittelt Perini? Der Vermittlungsschwerpunkt liegt bei einer Darlehenssumme ab etwa 300.000 €. Kleinere Darlehen vermitteln wir ebenfalls und sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Finanzierung in Ihrem Fall lohnt.

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