Nebenkosten Hauskauf Spanien (Gastos de Compra)

Warum die Gastos die Eigenkapitalplanung dominieren

Da spanische Banken bei Nicht-Residenten ohnehin einen niedrigeren LTV ansetzen (siehe LTV para no residentes), summiert sich die notwendige Eigenkapitalreserve aus dem nicht finanzierten Kaufpreisanteil und den vollständig separat zu deckenden Gastos de compra — beide Positionen zusammen, nicht isoliert betrachtet, ergeben den realistischen Gesamtkapitalbedarf für den Kauf.

Wer welchen Posten trägt — Gesetz, Brauch und Vereinbarung

Die Aufteilung folgt drei verschiedenen Quellen, und das erklärt die Verwirrung. Gesetzlich trägt der Verkäufer die Plusvalía municipal und die Kosten der Escritura-Urschrift, der Käufer die Kosten der Ausfertigungen, der Eintragung und die ITP beziehungsweise IVA. Regional gibt es abweichende Bräuche, und beides lässt sich im Kaufvertrag anders vereinbaren — was bei Verkäufen an Ausländer regelmäßig geschieht, meist zulasten des Käufers. Der zweite Punkt: Die Maklercourtage schuldet in Spanien üblicherweise der Verkäufer, sie ist aber im Preis enthalten. Wer sie zusätzlich zu zahlen aufgefordert wird, sollte die Grundlage schriftlich sehen wollen, bevor er zustimmt.

Die ITP-Sätze der wichtigsten Regionen

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Gastos, und sie wird regional festgelegt — dieselbe Immobilie kostet in Madrid und auf Mallorca unterschiedlich viel Steuer. Madrid liegt mit 6 Prozent am unteren Ende, Andalusien mit einem festen Satz von 7 Prozent knapp darüber, Katalonien bei 10 Prozent. Die Comunitat Valenciana, zu der die Costa Blanca gehört, verlangt seit dem 1. Juni 2026 nach der Ley 5/2025 9 Prozent bis zu einer Bemessungsgrundlage von einer Million Euro und 11 Prozent darüber; der AJD-Regelsatz liegt dort bei 1,4 Prozent. Auf den Balearen ist die ITP gestaffelt: 8 Prozent bis 400.000 Euro, 9 Prozent bis 600.000 Euro, 10 Prozent bis eine Million, 12 Prozent bis zwei Millionen und 13 Prozent darüber. Auf den Kanaren gilt beim Gebrauchtkauf ein Regelsatz von 6,5 Prozent; die ermäßigten Sätze von 5, 4, 1 oder 0 Prozent hängen am Erstwohnsitz und an persönlichen Merkmalen und gelten für Nicht-Residenten mit Zweitwohnsitz gerade nicht.

Bemessungsgrundlage ist nicht immer der Kaufpreis

Gerechnet wird nicht zwingend mit dem beurkundeten Kaufpreis, sondern mit dem höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert. Wer unter dem Referenzwert kauft, zahlt die Steuer trotzdem auf den höheren Betrag — ein Punkt, der in Nebenkostenrechnungen regelmäßig fehlt und die Kalkulation im Nachhinein sprengt. Der Referenzwert lässt sich vor dem Angebot beim Kataster abfragen; das kostet nichts und verhindert die teuerste Überraschung dieser Kostenposition.

Beim Neubau gilt eine andere Rechnung

Ein Neubau unterliegt nicht der ITP, sondern der IVA von 10 Prozent, dazu kommt die AJD auf die Kaufurkunde. Auf den Kanaren tritt an die Stelle der IVA die IGIC von 7 Prozent plus AJD zum Regelsatz von 0,75 Prozent. Die Ersparnis der Kanaren gegenüber dem Festland ist damit real, aber klein: rund 0,5 bis 3,5 Prozentpunkte beim Gebrauchtkauf und etwa drei Punkte beim Neubau — nicht der Steuerfreihafen, als der die Inseln gelegentlich beschrieben werden.

Die AJD auf die Hypothek zahlt die Bank

Eine Zeile, die in Nebenkostenaufstellungen für Käufer nichts zu suchen hat: die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde. Seit dem 10. November 2018 ist nach dem Real Decreto-ley 17/2018 der Darlehensgeber Steuerschuldner, nicht der Darlehensnehmer; die Ley 5/2019 hat das bestätigt, und per Vertragsklausel lässt es sich nicht auf den Kunden abwälzen. Der Käufer zahlt AJD ausschließlich beim Neubau, und zwar auf die Kaufurkunde, weil diese der IVA unterliegt. Jede Aufstellung, die eine Position AJD für die Hypothek beim Käufer führt, rechnet zu hoch.

Was sich vorab durchrechnen lässt

Weil die Steuer regional und gestaffelt ist, liefert eine Pauschalannahme von zehn Prozent nur eine grobe Hausnummer. Der Kaufnebenkosten-Rechner auf perini.es rechnet die Posten mit dem Satz der jeweiligen Region durch und zeigt neben den Gastos auch den gesamten Eigenkapitalbedarf — also den nicht finanzierten Kaufpreisanteil plus die Nebenkosten. Genau diese Summe entscheidet, ob ein Angebot tragfähig ist, und sie gehört vor die Reservierung, nicht zwischen Privatvertrag und Notartermin.

Finanzierungsrechner