Kaufnebenkosten Immobilie Spanien: Nebenkosten Hauskauf Spanien (Gastos de Compra)
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Steuern, Notar, Grundbuch, Tasación und gegebenenfalls Anwalt an; sie werden grundsätzlich aus Eigenkapital getragen, nicht von der Bank mitfinanziert. Die Kaufnebenkosten für Immobilien in Spanien fallen unabhängig von der Finanzierungsart an.
Was gehört zu den Kaufnebenkosten, und mit wie viel muss ich rechnen?
Zu den Kaufnebenkosten gehören Steuer, Notar, Grundbuch, Tasación und gegebenenfalls Anwalt; sie kommen zusätzlich zum Kaufpreis und werden aus Eigenkapital getragen. Den größten Posten bildet meist die Steuer, bei einer gebrauchten Immobilie die ITP, bei einem Neubau IVA plus AJD. Je nach Region und Kaufpreis summieren sich die Nebenkosten oft auf rund 10 bis 13 % des Kaufpreises.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Aus welchen Einzelposten sich die Gastos zusammensetzen: Beim Zusammenstellen hilft eine feste Reihenfolge: zuerst die Steuer nach Objektart, dann die gebundenen Gebühren (Notar, Grundbuch, Tasación), zuletzt die freiwilligen Posten (Anwalt, Übersetzung, Vollmacht). Nur der erste Block ist regional verschieden, die übrigen sind gut vorhersehbar.
Wie viel insgesamt realistisch einzuplanen ist: Die Spanne ist kein Sicherheitszuschlag, sondern eine echte Unsicherheit. Wer den Satz seiner Region kennt, kann die obere Hälfte der Spanne meist streichen — und weiß dann, wie viel Eigenkapital neben dem Kaufpreis tatsächlich gebunden ist.
Warum die Gastos die Eigenkapitalplanung dominieren
Da spanische Banken bei Nicht-Residenten ohnehin einen niedrigeren LTV ansetzen (siehe LTV para no residentes), summiert sich die notwendige Eigenkapitalreserve aus dem nicht finanzierten Kaufpreisanteil und den vollständig separat zu deckenden Gastos de compra — beide Positionen zusammen, nicht isoliert betrachtet, ergeben den realistischen Gesamtkapitalbedarf für den Kauf.
Wer welchen Posten trägt — Gesetz, Brauch und Vereinbarung: Die Aufteilung folgt drei verschiedenen Quellen, und das erklärt die Verwirrung. Gesetzlich trägt der Verkäufer die Plusvalía municipal und die Kosten der Escritura-Urschrift, der Käufer die Kosten der Ausfertigungen, der Eintragung und die ITP beziehungsweise IVA.
Regional gibt es abweichende Bräuche, und beides lässt sich im Kaufvertrag anders vereinbaren — was bei Verkäufen an Ausländer regelmäßig geschieht, meist zulasten des Käufers. Der zweite Punkt: Die Maklercourtage schuldet in Spanien üblicherweise der Verkäufer, sie ist aber im Preis enthalten.
Wer aufgefordert wird, sie zusätzlich zu zahlen, sollte die Grundlage schriftlich sehen wollen, bevor er zustimmt.
Die ITP-Sätze der wichtigsten Regionen
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Gastos, und sie wird regional festgelegt — dieselbe Immobilie kostet in Madrid und auf Mallorca unterschiedlich viel Steuer.
Madrid liegt mit 6 Prozent am unteren Ende, Andalusien mit einem festen Satz von 7 Prozent knapp darüber, Katalonien bei 10 Prozent.
Die Comunitat Valenciana, zu der die Costa Blanca gehört, verlangt seit dem 1. Juni 2026 nach der Ley 5/2025 9 Prozent bis zu einer Bemessungsgrundlage von einer Million Euro und 11 Prozent darüber; der AJD-Regelsatz liegt dort bei 1,4 Prozent.
Auf den Balearen ist die ITP gestaffelt: 8 Prozent bis 400.000 Euro, 9 Prozent bis 600.000 Euro, 10 Prozent bis eine Million, 12 Prozent bis zwei Millionen und 13 Prozent darüber.
Auf den Kanaren gilt beim Gebrauchtkauf ein Regelsatz von 6,5 Prozent; die ermäßigten Sätze von 5, 4, 1 oder 0 Prozent hängen am Erstwohnsitz und an persönlichen Merkmalen und gelten für Nicht-Residenten mit Zweitwohnsitz gerade nicht.
Bemessungsgrundlage ist nicht immer der Kaufpreis
Gerechnet wird nicht zwingend mit dem beurkundeten Kaufpreis, sondern mit dem höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert. Wer unter dem Referenzwert kauft, zahlt die Steuer trotzdem auf den höheren Betrag — ein Punkt, der in Nebenkostenrechnungen regelmäßig fehlt und die Kalkulation im Nachhinein sprengt. Der Referenzwert lässt sich vor dem Angebot beim Kataster abfragen; das kostet nichts und verhindert die teuerste Überraschung dieser Kostenposition.
Beim Neubau gilt eine andere Rechnung: Ein Neubau unterliegt nicht der ITP, sondern der IVA von 10 Prozent, dazu kommt die AJD auf die Kaufurkunde. Auf den Kanaren tritt an die Stelle der IVA die IGIC von 7 Prozent plus AJD von 1 Prozent.
Die Ersparnis der Kanaren gegenüber dem Festland ist damit real, aber klein: rund 0,5 bis 3,5 Prozentpunkte beim Gebrauchtkauf und etwa drei Punkte beim Neubau — nicht der Steuerfreihafen, als der die Inseln gelegentlich beschrieben werden.
Die AJD auf die Hypothek zahlt die Bank
Eine Zeile, die in Nebenkostenaufstellungen für Käufer nichts zu suchen hat: die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde. Seit dem 10. November 2018 ist nach dem Real Decreto-ley 17/2018 der Darlehensgeber Steuerschuldner, nicht der Darlehensnehmer; die Ley 5/2019 hat das bestätigt, und per Vertragsklausel lässt es sich nicht auf den Kunden abwälzen.
Der Käufer zahlt AJD ausschließlich beim Neubau, und zwar auf die Kaufurkunde, weil diese der IVA unterliegt. Jede Aufstellung, die eine Position AJD für die Hypothek beim Käufer führt, rechnet zu hoch.
Was sich vorab durchrechnen lässt: Weil die Steuer regional und gestaffelt ist, liefert eine Pauschalannahme von zehn Prozent nur eine grobe Hausnummer. Der Kaufnebenkosten-Rechner auf perini.es rechnet die Posten mit dem Satz der jeweiligen Region durch und zeigt neben den Gastos auch den gesamten Eigenkapitalbedarf — also den nicht finanzierten Kaufpreisanteil plus die Nebenkosten. Genau diese Summe entscheidet, ob ein Angebot tragfähig ist, und sie gehört vor die Reservierung, nicht zwischen Privatvertrag und Notartermin.
ITP Spanien (Grunderwerbsteuer) →
Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist die spanische Steuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, deren Satz die autonome Region festlegt.
Die ITP ist oft der größte einzelne Nebenkostenposten – sie früh einzuplanen hält das Kaufbudget realistisch.
LTV para no residentes →
Der maximale Beleihungsauslauf (LTV) liegt bei Nicht-Residenten in Spanien in der Regel deutlich niedriger als bei spanischen Residenten.
Realistische LTV-Erwartungen verhindern, dass die Suche an der Finanzierung scheitert.
Tasación (Wertgutachten) →
Die Tasación ist das von einer zugelassenen Gesellschaft erstellte Wertgutachten der Immobilie.
Wer die Tasación versteht, weiß, warum nicht der Kaufpreis, sondern der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Gutachten die Finanzierung bestimmt.
Häufige Fragen
Wie stelle ich die Nebenkosten beim Hauskauf in Spanien zusammen?
Beim Zusammenstellen hilft eine feste Reihenfolge: zuerst die Steuer nach Objektart, dann die gebundenen Gebühren (Notar, Grundbuch, Tasación), zuletzt die freiwilligen Posten (Anwalt, Übersetzung, Vollmacht). Nur der erste Block ist regional verschieden, die übrigen sind gut vorhersehbar.
Wer trägt welche Kosten?
Die Aufteilung folgt drei verschiedenen Quellen, und das erklärt die Verwirrung.
Wovon hängt die Grunderwerbsteuer ab?
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Gastos, und sie wird regional festgelegt — dieselbe Immobilie kostet in Madrid und auf Mallorca unterschiedlich viel Steuer. Madrid liegt mit 6 Prozent am unteren Ende, Andalusien mit einem festen Satz von 7 Prozent knapp darüber, Katalonien bei 10 Prozent. Die Comunitat Valenciana, zu der die Costa Blanca gehört, verlangt seit dem 1.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.