LTV para no residentes
Der maximale Beleihungsauslauf liegt bei Nicht-Residenten in Spanien in der Regel deutlich niedriger als bei Residenten — angesetzt wird meist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Schätzwert, entsprechend ist mehr Eigenkapital nötig als bei einer inländischen Finanzierung. Wo innerhalb dieses Rahmens Sie landen, hängt von Bank, Herkunftsland des Käufers und Objektart ab.
Was bedeutet „LTV para no residentes“?
Bei Nicht-Residenten liegt die übliche Obergrenze des LTV, des Beleihungsauslaufs, bei bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, während spanische Residenten häufig 80 % oder mehr erhalten. Spanische Banken legen nicht den vereinbarten Kaufpreis allein zugrunde. Liegt die Tasación unter dem Kaufpreis, sinkt der finanzierbare Betrag entsprechend.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Wie sich die typischen LTV-Werte unterscheiden: Weil jede Bank innerhalb dieses Rahmens anders rechnet, ist der Bankenvergleich kein Zusatz, sondern der eigentliche Arbeitsschritt. Zwei Häuser können bei identischem Objekt und identischem Einkommen unterschiedlich weit gehen — der Unterschied ist bares Eigenkapital.
Warum der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación gilt
Deshalb gehört in jede Planung ein Puffer für den Fall, dass die Tasación unter dem Kaufpreis liegt.
Wer diesen Betrag erst kennt, wenn das Gutachten vorliegt, hat den Vorvertrag in aller Regel schon unterschrieben.
Was das für die Eigenkapitalplanung bedeutet
Wer als Nicht-Resident eine spanische Immobilie kauft, sollte realistisch mit einem deutlich höheren Eigenkapitalanteil planen als bei einer Finanzierung im eigenen Wohnsitzland üblich — die Differenz zwischen dem finanzierbaren LTV-Anteil und dem tatsächlichen Kaufpreis plus den Gastos de compra muss vollständig aus eigenen Mitteln gedeckt werden, ein Faktor, der von Anfang an in die Budgetplanung gehört.
Der LTV ist nicht die einzige Grenze
Der Beleihungsauslauf begrenzt, wie viel die Bank gemessen am Objektwert überhaupt herausgibt.
Daneben steht eine zweite Grenze, die in der Praxis genauso oft bindet: das Verhältnis der monatlichen Belastung zum verfügbaren Nettoeinkommen.
Spanische Banken rechnen dabei sämtliche laufenden Verpflichtungen mit, auch solche im Wohnsitzland — eine bestehende Finanzierung der eigenen Wohnung zählt also mit, selbst wenn sie mit Spanien nichts zu tun hat.
Wer nur den LTV im Blick hat, wundert sich, wenn die Bank trotz hohem Eigenkapital weniger anbietet als erwartet. Beide Grenzen wirken unabhängig voneinander, und die niedrigere von beiden bestimmt am Ende den Betrag.
Für die Planung heißt das: Eigenkapital und laufende Belastung gehören zusammen betrachtet, nicht nacheinander.
Welche Einkommensnachweise tatsächlich anerkannt werden
Nicht jedes nachgewiesene Einkommen wird auch angerechnet.
Spanische Banken erwarten in der Regel zwei Jahre nachvollziehbare Historie und rechnen variable Bestandteile — Bonus, Überstunden, Provision — nur anteilig oder gar nicht. Einkünfte aus Vermietung werden häufig mit einem Abschlag angesetzt, Kapitalerträge oft überhaupt nicht.
Bei Selbstständigen zählt der versteuerte Gewinn, nicht der Umsatz, und die Steuerbescheide der letzten beiden Jahre sind Pflicht. Der zweite Punkt betrifft die Form: Verlangt werden meist Originaldokumente mit amtlicher Übersetzung, bei einigen Häusern zusätzlich mit Apostille.
Wer das erst nach der Zusage erfährt, verliert Wochen — und die Zusage ist befristet.
Hipoteca no residente →
Eine Hipoteca no residente ist ein spanischer Immobilienkredit für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien.
Mit der richtigen Bankauswahl und einer sauber aufbereiteten Akte findet sich ein passender Kreditgeber, und die Bearbeitung verkürzt sich spürbar.
Tasación (Wertgutachten) →
Die Tasación ist das von einer zugelassenen Gesellschaft erstellte Wertgutachten der Immobilie.
Wer die Tasación versteht, weiß, warum nicht der Kaufpreis, sondern der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Gutachten die Finanzierung bestimmt.
Nebenkosten Immobilienkauf Spanien (Gastos de compra) →
Die Gastos de compra sind die gesamten Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis: Steuer, Notar, Grundbuch, Tasación und gegebenenfalls Anwalt.
Wer die Gastos kennt, kalkuliert den echten Kapitalbedarf richtig statt nur den Kaufpreis zu betrachten.
Euribor (Euríbor hipotecario) →
Der Euribor ist der Referenzzins variabler Hypotheken. In Spanien zählt nicht der Tageswert, sondern der offizielle Monatsdurchschnitt.
Wer den Referenzmonat im eigenen Vertrag kennt, kann die nächste Anpassung der eigenen Rate vorab abschätzen.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital sollten Nicht-Residenten einplanen?
Wer als Nicht-Resident eine spanische Immobilie kauft, sollte realistisch mit einem deutlich höheren Eigenkapitalanteil planen als bei einer Finanzierung im eigenen Wohnsitzland üblich — die Differenz zwischen dem finanzierbaren LTV-Anteil und dem tatsächlichen Kaufpreis plus den Gastos de compra muss vollständig aus eigenen Mitteln gedeckt werden, ein Faktor, der von Anfang an in die Budgetplanung gehört.
Ist der Beleihungsauslauf die einzige Grenze?
Der Beleihungsauslauf begrenzt, wie viel die Bank gemessen am Objektwert überhaupt herausgibt. Daneben steht eine zweite Grenze, die in der Praxis genauso oft bindet: das Verhältnis der monatlichen Belastung zum verfügbaren Nettoeinkommen.
Wird jedes nachgewiesene Einkommen angerechnet?
Nicht jedes nachgewiesene Einkommen wird auch angerechnet. Spanische Banken erwarten in der Regel zwei Jahre nachvollziehbare Historie und rechnen variable Bestandteile — Bonus, Überstunden, Provision — nur anteilig oder gar nicht. Einkünfte aus Vermietung werden häufig mit einem Abschlag angesetzt, Kapitalerträge oft überhaupt nicht.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.