FAQ: Hypothek Spanien & Portugal

Das ist der Normalfall: Vor der Bauabnahme existiert keine eintragungsfähige Sicherheit, und ohne Licencia de Primera Ocupación darf weder beurkundet noch übergeben werden. Die Bauabnahme dauert mitsamt Lizenz üblicherweise drei bis sechs Monate, in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre — so lange müssten Sie die Bauträgerraten selbst tragen. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zahlt eines die Raten während der Bauzeit: Sie bringen Ihr Eigenkapital zuerst ein, danach zahlt die Bank jede fällige Rate voll, direkt an den Bauträger. Mehr dazu

Nein. Auch nachträglich lassen sich bis zu 70 % der Tasación als Finanzierung herausholen, selbst wenn Sie mit deutlich mehr Eigenkapital eingestiegen sind. Entscheidend ist der Zeitpunkt: am besten vor der Bauabnahme. Danach bleibt nur ein kurzes Fenster für Finanzierung und Eintragung; wo genau es zugeht, gibt die Bank vor. Wer es verpasst, fällt in die Beleihung von Bestand — in der Regel bis 50 % statt bis 70 %. Praxisbericht

Ja, aber nur bei wenigen Häusern. Voraussetzung: Der Bestand ist lastenfrei, und das Kapital fließt nachweislich in die nächste Immobilie in Spanien — Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Üblich sind bis zu 50 % der Tasación. Von 15 bis 20 Instituten, die wir anfragen, machen das zwei. Mehr dazu

Typisch 30–40 % Eigenkapital auf den Kaufpreis plus 10–13 % Nebenkosten. Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten meist bis 60–70 % des Kaufpreises bzw. des Tasación-Werts (Bankgutachten) — der niedrigere der beiden Werte ist maßgeblich. Mit besonders guter Bonität sind Ausnahmen möglich.

Typisch 20–30 % Eigenkapital plus 7–10 % Nebenkosten. Portugiesische Banken sind bei Nicht-Residenten oft etwas großzügiger als spanische — bis zu 80 % Beleihung auf den Kaufpreis oder den Avaliação-Wert (Bankwert), je nach Bank.

Von Erstantrag bis Notarvertrag rechnen Sie mit 6–10 Wochen. Beleihungsprüfung (Tasación) 2–4 Wochen, dann Notarvertrag 4–6 Wochen. In Portugal etwas schneller, oft 4–8 Wochen.

Das hängt von Ihrer Risikoneigung und der Marktphase ab. Variabel (Euríbor-gekoppelt) ist günstig bei sinkenden Zinsen, mit niedriger Vorfälligkeitsstrafe. Fest bietet Planungssicherheit bis 25 Jahre. Gemischt (5–15 Jahre fix, dann variabel) ist 2026 bei deutschen Käufern beliebt — Schutz am Anfang, Flexibilität später.

Ja. Mit einer Nachranghypothek in Deutschland bis 80 % können Sie auch eine bereits belastete Immobilie weiterbeleihen. Das so gewonnene Kapital dient als Eigenkapital für den Kauf in Spanien oder Portugal — kein Verkauf der deutschen Immobilie nötig.

Deutsch, Englisch, Französisch, Niederländisch, Spanisch und Russisch. Notarverträge sind in Spanien und Portugal in der Landessprache zu beurkunden — ich organisiere beeidigte Übersetzer.

BBVA, Santander, CaixaBank, Banco Sabadell, Bankinter und einige internationale Banken haben Nicht-Residenten-Programme. Welche im Einzelfall die besten Konditionen bietet, finde ich für Sie im Vergleich heraus.

Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander, Novobanco und BPI bieten Nicht-Residenten-Hypotheken. Beleihungssätze und Zinsen variieren stark je nach Objekt und Bonität.

Wenn Sie steuerlich nach Spanien oder Portugal umziehen, ändern sich Wegzugs-Konstellationen, Kapitalertragsteuer und Mietbesteuerung. Eine bestehende Hypothek bleibt in der Regel bestehen, aber sprechen Sie mit einem grenzüberschreitend tätigen Steuerberater.

Konkrete Zinssätze nennen wir hier bewusst nicht. Sie hängen an Bonität, Beleihungshöhe, Laufzeit und Bank und ändern sich laufend — eine Zahl auf einer Website ist am Tag Ihrer Anfrage bereits veraltet. Was sich sagen lässt: Der Beleihungsauslauf ist der stärkste Preistreiber, und feste, variable und gemischte Hypotheken werden nach völlig unterschiedlicher Logik bepreist. Die aktuellen Konditionen für Ihre Konstellation klären wir im Erstgespräch.

Erstgespräch, Bankvergleich und Antragskoordination sind kostenlos. Als unabhängiger Vermittler arbeite ich auf Erfolgsbasis — Sie zahlen nur dann ein Honorar, wenn ich Ihnen eine Finanzierung beschaffe, die Sie auch annehmen. Kein Risiko ohne Abschluss.