Häufige Fragen · 2026
FAQ: Hypothek Spanien & Portugal
Was deutsche Immobilienkäufer über Hypotheken in Spanien und Portugal wissen wollen — Beleihung, Eigenkapital, NIE, NIF, CPCV, Banken, Steuern, IFICI.
Finanzierung & Beleihung
Finanzierung & Beleihung
Meine Bank zahlt den Neubau erst bei der Bauabnahme. Was kann ich tun?
Das ist der Normalfall: Vor der Bauabnahme existiert keine eintragungsfähige Sicherheit, und ohne Licencia de Primera Ocupación darf weder beurkundet noch übergeben werden. Die Bauabnahme dauert mitsamt Lizenz üblicherweise drei bis sechs Monate, in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre — so lange müssten Sie die Bauträgerraten selbst tragen. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zahlt eines die Raten während der Bauzeit: Sie bringen Ihr Eigenkapital zuerst ein, danach zahlt die Bank jede fällige Rate voll, direkt an den Bauträger. Mehr zu Bauraten während der Bauzeit
Ich habe den Neubau bereits voll bezahlt und warte auf die Bauabnahme. Ist es zu spät?
Nein. Auch nachträglich lassen sich bis zu 70 % der Tasación als Finanzierung herausholen, selbst wenn Sie mit deutlich mehr Eigenkapital eingestiegen sind. Entscheidend ist der Zeitpunkt: am besten vor der Bauabnahme. Danach bleibt nur ein kurzes Fenster für Finanzierung und Eintragung; wo genau es zugeht, gibt die Bank vor. Wer es verpasst, fällt in die Beleihung von Bestand — in der Regel bis 50 % statt bis 70 %. Praxisbericht
Kann ich meine abbezahlte Immobilie in Spanien beleihen, um eine weitere zu kaufen?
Ja, aber nur bei wenigen Häusern. Voraussetzung: Der Bestand ist lastenfrei, und die Verwendung des Kapitals liegt nachweislich in Spanien — die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Üblich sind bis zu 50 % der Tasación. Von 15 bis 20 Instituten, die wir anfragen, machen das zwei. Mehr zum Bestand beleihen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in Spanien als Nicht-Resident?
Typisch 30–40 % Eigenkapital auf den Kaufpreis plus 10–13 % Nebenkosten. Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten meist bis 60–70 % des Kaufpreises bzw. des Tasación-Werts (Bankgutachten) — der niedrigere der beiden Werte ist maßgeblich. Mit besonders guter Bonität sind Ausnahmen möglich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Portugal?
Typisch 20–30 % Eigenkapital plus 7–10 % Nebenkosten. Portugiesische Banken sind bei Nicht-Residenten oft etwas großzügiger als spanische — bis zu 80 % Beleihung auf den Kaufpreis oder den Avaliação-Wert (Bankwert), je nach Bank.
Wie lange dauert ein Hypotheken-Antrag in Spanien?
Von Erstantrag bis Notarvertrag rechnen Sie mit 6–10 Wochen. Beleihungsprüfung (Tasación) 2–4 Wochen, dann Notarvertrag 4–6 Wochen. In Portugal etwas schneller, oft 4–8 Wochen.
Welches Zinsmodell ist besser — variabel, fest oder Hipoteca Mixta (gemischt)?
Das hängt von Ihrer Risikoneigung und der Marktphase ab. Variabel (Euríbor-gekoppelt) ist günstig bei sinkenden Zinsen, mit niedriger Vorfälligkeitsstrafe. Fest bietet Planungssicherheit bis 25 Jahre. Die Hipoteca Mixta (gemischt, 5–15 Jahre fix, dann variabel) ist 2026 bei deutschen Käufern beliebt — Schutz am Anfang, Flexibilität später.
Kann ich meine deutsche Immobilie als Eigenkapitalquelle nutzen?
Ja. Mit einer Nachranghypothek in Deutschland bis 80 % können Sie auch eine bereits belastete Immobilie weiterbeleihen. Das so gewonnene Kapital dient als Eigenkapital für den Kauf in Spanien oder Portugal — kein Verkauf der deutschen Immobilie nötig.
Steuern & Vertragsrecht
Steuern & Vertragsrecht
Wie läuft der Immobilienkauf in Spanien ab und in welcher Reihenfolge?
Der häufigste Fehler ist, erst die Immobilie zu suchen und danach die Finanzierung zu klären — der Vorvertrag (contrato de arras) bindet meist 10 % Anzahlung, bevor eine Bank geprüft hat. Die condición suspensiva koppelt den Vertrag an die Bankzusage. Ablauf und Vorlaufzeiten Schritt für Schritt: Ablauf Immobilienkauf Spanien.
Was ist der Unterschied zwischen NIE in Spanien und NIF in Portugal?
Spanien NIE (Número de Identidad de Extranjero): Pflicht für jeden ausländischen Käufer, beantragt bei spanischer Botschaft oder vor Ort. Dauert 2–4 Wochen. Portugal NIF (Número de Identificação Fiscal): die portugiesische Steuernummer, einfacher zu beantragen über Steuerberater oder Finanzamt — oft per Vollmacht in 1–2 Wochen.
Welche Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
Etwa 10–13 % zusätzlich zum Kaufpreis. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer ITP beim Gebrauchtkauf: Kanaren 6,5 %, Andalusien 7 %, Balearen ab 8 %, Comunitat Valenciana 9 %, Katalonien gestaffelt 10–13 %. Dazu Notar (0,5–1 %), Grundbuch (0,5 %), Anwalt (1 %) und Bewertungsgutachten (300–600 €). Beim Neubau tritt IVA (10 %) plus AJD an die Stelle der ITP.
Welche Nebenkosten beim Immobilienkauf in Portugal?
Etwa 7–10 % zusätzlich zum Kaufpreis: IMT-Grunderwerbsteuer (gestaffelt 1–8 %), IS-Stempelsteuer (0,8 %), Notar/Grundbuch (1–1,5 %), Anwalt (1–1,5 %), NIF-Beantragung.
Was ist IFICI / der NHR-Nachfolger in Portugal?
Seit 2024 ersetzt IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) das alte NHR-Programm. Steuerlich begünstigt sind nun nur noch qualifizierte Berufe in Forschung, Hochschule oder strategischen Sektoren — nicht mehr alle Zuziehenden. Für deutsche Käufer ohne Forschungstätigkeit ergibt sich i.d.R. kein Steuervorteil mehr aus IFICI.
Was ist CPCV in Portugal?
Contrato-Promessa de Compra e Venda — der portugiesische Vorvertrag. Üblich: 10–30 % Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, Restsumme bei Notartermin (Escritura). Bindend mit Schadensersatzpflicht — wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen. Bei Bauträgern oft mit Sonderklauseln; vorab anwaltlich prüfen lassen.
Praxis & Banken
Praxis & Banken
Welche Sprachen werden bei der Beratung gesprochen?
Deutsch, Englisch, Französisch, Niederländisch, Spanisch und Russisch. Notarverträge sind in Spanien und Portugal in der Landessprache zu beurkunden — ich organisiere beeidigte Übersetzer.
Welche Banken finanzieren in Spanien Nicht-Residenten?
BBVA, Santander, CaixaBank, Banco Sabadell, Bankinter und einige internationale Banken haben Nicht-Residenten-Programme. Welche im Einzelfall die besten Konditionen bietet, finde ich für Sie im Vergleich heraus.
Welche Banken finanzieren in Portugal Nicht-Residenten?
Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander, Novobanco und BPI bieten Nicht-Residenten-Hypotheken. Beleihungssätze und Zinsen variieren stark je nach Objekt und Bonität.
Was passiert mit einer Hypothek wenn ich nach Spanien/Portugal umziehe?
Wenn Sie steuerlich nach Spanien oder Portugal umziehen, ändern sich Wegzugs-Konstellationen, Kapitalertragsteuer und Mietbesteuerung. Eine bestehende Hypothek bleibt in der Regel bestehen, aber sprechen Sie mit einem grenzüberschreitend tätigen Steuerberater.
Wie hoch sind die aktuellen Zinsen für Nicht-Residenten?
Konkrete Zinssätze nennen wir hier bewusst nicht. Sie hängen an Bonität, Beleihungshöhe, Laufzeit und Bank und ändern sich laufend — eine Zahl auf einer Website ist am Tag Ihrer Anfrage bereits veraltet. Was sich sagen lässt: Der Beleihungsauslauf ist der stärkste Preistreiber, und feste, variable und gemischte Hypotheken werden nach völlig unterschiedlicher Logik bepreist. Die aktuellen Konditionen für Ihre Konstellation klären wir im Erstgespräch.
Was kostet die Beratung?
Erstgespräch, Bankvergleich und Antragskoordination sind kostenlos. Als unabhängiger Vermittler arbeite ich auf Erfolgsbasis — Sie zahlen nur dann ein Honorar, wenn ich Ihnen eine Finanzierung beschaffe, die Sie auch annehmen. Kein Risiko ohne Abschluss.
Ihre Frage nicht dabei?
Schreiben Sie mir kurz per WhatsApp oder buchen Sie ein 30-Minuten-Gespräch — kostenlos und unverbindlich.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina — für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wer bezahlt die Vermittlung — und woran lässt sich die Unabhängigkeit prüfen?
Das Honorar zahlt der Auftraggeber, nicht die Bank, und ausschließlich im Erfolgsfall. Daraus folgt der eigentliche Unterschied: Wer von der Bankprovision lebt, kann nur Häuser anbieten, die eine Provision zahlen. Wir stellen den aufbereiteten Fall auch dort vor, wo es keine gibt — bis hin zu Online-Banken, mit denen sonst kein Vermittler arbeitet, weil sich der Aufwand für ihn nicht rechnet. Zugang besteht zu 45 Banken in Spanien und Portugal, plus deutsche Partner; angefragt werden je Fall 15 bis 20 Institute. Die Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO und § 34c GewO trägt die Vermittlerregister-Nummer D-W-132-ZUCB-95, eingetragen seit dem 26. September 2016 bei der IHK Mittlerer Niederrhein, für Spanien notifiziert nach § 34i Abs. 4 GewO über die BAFA, Berufshaftpflicht bei der Allianz. Jede dieser Angaben ist kostenlos unter vermittlerregister.info nachprüfbar. Beraten wird in sechs Sprachen (DE/EN/FR/NL/ES/RU). Wie sich das Honorar zusammensetzt und rechnet, steht dort im Einzelnen.