Die üblichen Banken zahlen erst bei der Bauabnahme. Bis dahin strecken Sie vor — und nach dem letzten Handschlag auf der Baustelle wartet noch das Rathaus. Siegfried Perini: „Die Bank, die wir vermitteln, zahlt jede Rate, wenn sie fällig wird.“
Von 30+ Instituten, die wir je Fall anfragen, zahlt eines jede Bauträgerrate bei Fälligkeit voll aus, direkt an den Bauträger und nicht auf Ihr Konto. Ihr Eigenkapital fließt zuerst, bemessen an der Tasación, danach übernimmt die Bank jede fällige Rate. Voraussetzung ist, dass die Struktur vor dem Privatvertrag steht.
Die Bauraten beim Neubau in Spanien zahlen in der Regel Sie selbst — und das ist die Lücke, an der die meisten Neubaukäufe scheitern. Spanische Standardbanken zahlen erst bei der Bauabnahme aus, weil die Hypothek erst mit Fertigstellung und Eintragung im Registro de la Propiedad entsteht.
Danach kommt die Licencia de Primera Ocupación hinzu: gesetzlich ein bis drei Monate, in der Praxis meist drei bis sechs, vereinzelt bis zu zwei Jahre. Über die gesamte Bauzeit von 18 bis 36 Monaten müssen die fälligen Bauträgerraten aus eigenem Kapital kommen, typischerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises.
Von 30+ Instituten, die wir je Fall anfragen, zahlt eines diese Raten direkt an den Bauträger. Die Mechanik dabei: Ihr Eigenkapital fließt zuerst, danach übernimmt die Bank jede fällige Rate vollständig. Keine Rate wird geteilt, und Sie gehen zu keinem Zeitpunkt in Vorlage. Vorausgesetzt, die Struktur steht vor dem Privatvertrag — danach ist sie nicht mehr nachträglich einzubauen.
Ihr Eigenkapital fließt zuerst, danach zahlt die Bank jede fällige Bauträgerrate in voller Höhe direkt an den Bauträger; nicht gemeint ist die Autopromoción, der Selbstbau auf eigenem Grundstück.
Gemeint ist der Kauf vom Bauträger — obra nueva mit Baugenehmigung und Bankbürgschaft.
| Gedacht für | Nicht gedacht für |
|---|---|
| Bauträger-Neubau mit Baugenehmigung und aval | Autopromoción — Selbstbau auf eigenem Grundstück läuft nach anderen Regeln |
| Käufer, die den Zahlungsplan noch nicht unterschrieben haben | Fälle, in denen der Privatvertrag längst bindet und der Kalender feststeht |
| Objekte, deren Tasación den Kaufpreis trägt | Erwartung, dass die Bank eine Bewertungslücke mitfinanziert |
| Käufer, deren Liquidität die Bauzeit nicht überbrücken soll | Zwischenfinanzierung ohne Immobiliensicherheit — anderes Produkt |
| Auch Fälle, in denen die erste Bank bereits abgesprungen ist | Sanierungs- oder Umbauvorhaben im Bestand — dafür gilt eine andere Struktur |
Weil vorher keine eintragbare Sicherheit existiert und ohne Licencia de Primera Ocupación weder beurkundet noch übergeben werden darf — diese Lizenz braucht üblicherweise drei bis sechs Monate nach Bauabnahme.
Ihr Eigenkapital nach Tasación — danach übernimmt die Bank jede fällige Rate in voller Höhe, ohne dass Sie in Vorleistung gehen.
Die Bank zahlt erst bei der Escritura aus; davor stehen die Reservierung, der Privatvertrag mit einer ersten größeren Zahlung nach der Baugenehmigung und Raten nach Baufortschritt.
Genau in der Lücke zwischen letzter Baurate und Escritura zahlt die vermittelte Bank — der Käufer geht nie in Vorlage.
Und dann kommt das Rathaus. Ist der Bau technisch fertig, fehlt noch die Licencia de Primera Ocupación. Ohne sie werden keine Versorger angeschlossen, wird nicht beurkundet, werden keine Schlüssel übergeben — und die Banken genehmigen keine Hypothek. Üblich sind drei bis sechs Monate — in einzelnen Gemeinden zieht sich das Verfahren bis zu zwei Jahre (Perini-Marktcheck, 08.10.2026). Dazu kommt der Registereintrag, der die letzte Auszahlung weiter verzögert.
Rechnen Sie zusammen: Der Bauträger will sein Geld nach Baufortschritt. Die Bank zahlt nach der Lizenz. Dazwischen liegen Monate, in denen der Käufer Millionen vorstrecken muss — und wer das nicht kann, kauft nicht. Nicht wegen der Bonität. Wegen der Vorlage.
Vom Prüfen der Struktur über Reservierung, Anfrage bei mindestens 2 von 15 bis 20 Instituten und Tasación bis zum Schlüssel; die realistische Dauer jeder Station steht in der Tabelle.
| Station | Was passiert | Realistische Dauer |
|---|---|---|
| 1 · Struktur prüfen, bevor etwas bindet | Zahlungsplan, Bauträger, Tasación-Erwartung | 1 bis 2 Wochen |
| 2 · Reservierung | einige tausend Euro, damit die Einheit vom Markt geht | Tage |
| 3 · Anfrage bei mindestens 2 von 15 bis 20 Instituten | eines von 30+ Instituten zahlt Bauraten vor der Abnahme | parallel |
| 4 · Tasación des Neubauvorhabens | bewertet wird gegen Baubeschreibung und Zahlungsplan | 5 bis 10 Arbeitstage |
| 5 · Zusage und Auszahlungsplan | welche Rate wann direkt an den Bauträger geht | bis 10 Tage bei vollständigen Unterlagen |
| 6 · Privatvertrag (contrato privado) | erst jetzt — eine erste größere Zahlung wird fällig | nach der Zusage |
| 7 · Bauzeit mit Raten nach Baufortschritt | monatlich, quartalsweise oder halbjährlich, je nach Kalender des Bauträgers | 18 bis 36 Monate |
| 8 · Technisches Bauende | Fertigstellung, Abnahme durch den Architekten | Ende der Bauzeit |
| 9 · Licencia de Primera Ocupación | ohne sie keine Versorger, keine Beurkundung, keine Hypothek | gesetzlich 1–3 Monate, in der Praxis 3–6 Monate, einzelne Gemeinden bis zu 2 Jahre |
| 10 · FEIN und zwei Notartermine | verbindliches Angebot, Belehrung, dann Kauf- und Hypothekenurkunde | mindestens 10 Tage FEIN-Frist, insgesamt mindestens 11 Tage |
| 11 · Escritura, Registro, Schlüssel | erst mit Eintragung entsteht die Hypothek | Tage bis Wochen |
Zeile 9 ist die Zeile, die Käufe kippt. Zwischen der letzten Baurate und dem Tag, an dem eine Standardbank auszahlt, liegt ein Amtsvorgang, auf den niemand Einfluss hat. Rechnen Sie ihn in Ihre Liquiditätsplanung ein, auch wenn Sie diese Struktur nicht nutzen: Über die gesamte Bauzeit sind es typischerweise 20 % bis 30 % des Kaufpreises, die aus eigenem Kapital kommen müssen — plus die Wartezeit auf die Lizenz.
Nicht die Höhe ist die Nachricht — 60 bis 70 Prozent sind für Nicht-Residenten der marktübliche Deckel (Obergrenze 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación), den bekommen Sie an jedem Schalter. Die Nachricht ist die Vorlage, genauer: dass es keine gibt.
Nach Einbringung des Eigenkapitals zahlt die Bank jede Rate bei Fälligkeit. Ihre Liquidität muss weder die Bauzeit noch die Wartezeit auf die Lizenz überbrücken.
Gezahlt wird gegen Baufortschrittsnachweis an die Promotora, nicht auf Ihr Konto.
Obra nueva vom Promotor, mit Aval und Baugenehmigung. Kein Selbstbau — die Autopromoción ist eine andere Baustelle im Wortsinn.
Die Bewertung bestimmt, wie viel Eigenkapital Sie zuerst einbringen. Liegt die Tasación unter dem Kaufpreis, steigt Ihr Anteil — unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Es kippt am Bauträger ohne Baugenehmigung oder Bankbürgschaft, an der falschen Reihenfolge, an einer Tasación unter dem Preis und an Nebenkosten, die als finanzierbar behandelt werden.
Welches Haus das macht, steht nicht auf dieser Seite. Es ist ein einziges, der Zugang ist über Jahre gewachsen, und er hält nur, solange er nicht zum Massengeschäft wird. Sie erfahren den Namen, wenn wir Ihren Fall aufsetzen.
Alle drei Fälle kommen bei uns an. Alle drei sind lösbar — aber nicht mehr zu jedem Zeitpunkt gleich gut.
Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Der beste Zeitpunkt. Wir prüfen den Zahlungsplan des Bauträgers, bevor er bindend wird, und sagen Ihnen vorher, ob die Struktur trägt. Wer erst unterschreibt und dann zur Finanzierung kommt, hat den Zahlungsplan bereits geschluckt.
Bauraten in der Bauzeit finanzierenMündliche Zusage, der Gutachter kommt heraus, und dann heißt es: Wir müssen die Bauabnahme abwarten. Die Reservierung liegt da, das Geld ist gebunden, der Kauf wackelt. Dieser Fall kommt bei uns regelmäßig an — und er ist lösbar, solange das Objekt noch nicht abgenommen ist.
Fall prüfen lassenDas Kapital steckt fest, im Grundbuch steht noch nichts, eine Hypothek gibt es nicht. Auch dann ist es nicht vorbei: Es lassen sich bis zu 70 % der Tasación nachträglich als Finanzierung herausholen — auch wenn Sie mit deutlich mehr Eigenkapital eingestiegen sind. Aber das Zeitfenster ist eng.
Kapital zurückholenDas Zeitfenster. Am besten vor der Bauabnahme. Ist der Bau bereits abgenommen, bleibt nach unserer Erfahrung nur ein kurzes Fenster von wenigen Monaten für Finanzierung und Eintragung. Wo genau dieses Fenster zugeht, gibt die Bank vor — es ist keine gesetzliche Frist, und wir behandeln es im Einzelfall.
Wer es verpasst, ist kein Käufer mehr, der finanziert, sondern Eigentümer einer abbezahlten Immobilie. Dann greift nur noch die Beleihung von Bestand: in der Regel bis 50 % der Tasación statt bis 70 %, mit zweckgebundener Verwendung. Der Unterschied sind zwanzig Prozentpunkte auf einen Millionenbetrag.
Und der Fall, den wir am häufigsten sehen und am seltensten lösen können: Menschen, die uns gar nicht gefunden haben. Sie haben den Neubau nicht gekauft — nicht weil sie ihn nicht bezahlen konnten, sondern weil ihnen niemand die Finanzierung besorgt hat. Genau diese Lücke schließen wir.
Eigenkapital zuerst, danach jede fällige Rate voll aus dem Darlehen
Ein Käuferpaar erwirbt vom Bauträger eine Neubauvilla in Es Cubells; Bauzeit rund 24 Monate. Die spanische Standardbank zahlt erst bei der Bauabnahme — und bis dahin vergeht nach dem Bauende noch die Zeit für die Licencia de Primera Ocupación (nach unserer Erhebung 3 bis 6 Monate, in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre — Perini-Marktcheck, Stand 08.10.2026). So lange müsste das Paar vorstrecken.
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis (= Tasación) | 4.500.000 € | Bauträger-Neubau, kein Selbstbau |
| Kaufnebenkosten (rund 13 %) | 585.000 € | IVA, AJD, Notar, Registro |
| Eigenkapital, zuerst eingebracht | 1.350.000 € | Höhe richtet sich nach der Tasación |
| Darlehen | 3.150.000 € | jede weitere Rate wird voll daraus bezahlt |
| Vorlage des Käufers nach Einbringung des Eigenkapitals | 0 € | die Bank zahlt bei Fälligkeit |
| Vorlage in der Regel (bis Bauabnahme + LPO) | alle weiteren Raten | aus eigener Liquidität, oft über Monate |
Der Unterschied ist nicht die Höhe, sondern die Vorlage. In der Regel trägt der Käufer jede Rate bis zur Bauabnahme selbst — und wartet danach noch auf die LPO. Hier zahlt die Bank, sobald die Rate fällig ist.
Und die andere Seite: Gesamtdarlehen 3.150.000 €, besichert auf der Neubauimmobilie. Eigenmittel über die gesamte Transaktion: 1.935.000 € (Eigenkapital plus Nebenkosten). Die Staffel der Auszahlungen richtet sich nach dem Zahlungsplan des Bauträgers und der Zusage der Bank.
Hinweis: Dieses Rechenbeispiel basiert auf typischen Finanzierungskonstellationen aus der Finanzierungspraxis. Alle Beträge, Personen und Objektdaten wurden zur Veranschaulichung anonymisiert oder beispielhaft dargestellt. Es handelt sich nicht um einen Erfahrungsbericht. Jede Finanzierung wird individuell anhand der persönlichen Bonität, der Tasación der Immobilie und der jeweiligen Bankvorgaben geprüft.
Region: Immobilienfinanzierung Ibiza
Annahmen, alle selbst gesetzt: Bauträger-Neubau an der Costa Blanca (Comunitat Valenciana), Kaufpreis 500.000 €, Tasación in Höhe des Kaufpreises, Bauzeit 24 Monate, Laufzeit 20 Jahre. Keine Zusage, kein Angebot.
| Position | Betrag | Herkunft der Zahl |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten zusammen | 66.412 € | 13,3 % — oberhalb des Bandes von 10 bis 13 %, weil IVA und AJD allein 11,4 % ausmachen |
| Darlehen, 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación | 350.000 € | marktüblicher Deckel für Nicht-Residenten |
| Eigenkapital, zuerst eingebracht | 150.000 € | Höhe richtet sich nach der Tasación |
| Vorlage nach Einbringung des Eigenkapitals | 0 € | die Bank zahlt jede Rate bei Fälligkeit |
| Vorlage in der Regel bis zur Escritura | 100.000 € bis 150.000 € | Bauraten von 20 % bis 30 % des Kaufpreises aus eigener Liquidität |
So fließen die 150.000 € Eigenkapital: 6.000 € bei der Reservierung, 100.000 € mit dem Privatvertrag und die restlichen 44.000 € mit der Restzahlung bei der Escritura. Die vier Bauraten (200.000 €) zahlt die Bank voll und direkt an den Bauträger. Die Nebenkosten von 66.412 € kommen zusätzlich aus Eigenmitteln.
Wir übernehmen Vorprüfung, Bankenauswahl, Unterlagen, Vertrags-Check und Begleitung bis zum Notar; unser Honorar beträgt 1 % der tatsächlich vermittelten Darlehenssumme.
Unser Honorar beträgt 1 % der tatsächlich vermittelten Darlehenssumme — nicht des Kaufpreises —, wird ausschließlich bei erfolgreicher Vermittlung fällig und trägt keine IVA. Kommt keine Finanzierung zustande, zahlen Sie nichts: keine Vorkasse, keine Bearbeitungspauschale. Wird das Darlehen kleiner als geplant, wird auch das Honorar kleiner.
Wie die Struktur aufgebaut ist, was sie kippt, welche Unterlagen die Bank sehen will und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen. Kostenlos, per E-Mail, ohne Vorabkosten.
PDF direkt öffnen — ohne Formular (Nederlands · Français) · Neubau in Raten finanzieren — Spanien (PDF)
Alle Größenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonität — bonitätsabhängig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Von den 30+ Häusern, die wir pro Fall anfragen, zahlt üblicherweise eines die Bauträgerraten laufend nach Baufortschritt aus — direkt an den Bauträger, sobald jede Rate fällig wird. Voraussetzung: Sie bringen Ihr Eigenkapital nach Tasación zuerst ein, danach übernimmt die Bank die Raten in voller Höhe. Das schließt die Lücke, die sonst zwischen den Bauträgerraten und der Auszahlung der Bank bei der Escritura entsteht — die üblichen Häuser zahlen erst nach der Bauabnahme.
Ja. Es lassen sich bis zu 70 % der Tasación nachträglich als Finanzierung herausholen, auch wenn Sie mit deutlich mehr Eigenkapital eingestiegen sind. Entscheidend ist der Zeitpunkt: am besten vor der Bauabnahme. Danach bleibt nur ein kurzes Fenster, und wer es verpasst, landet in der Beleihung von Bestand — in der Regel bis 50 % statt bis 70 %.
Oft ja — aber auch die greift erst bei Übergabe. Sie löst das Problem der Bauzeit nicht, sie verkürzt nur den Weg zur Schlussfinanzierung. Und seit der Reform von 2019 ist sie nicht mehr automatisch die günstigere Variante; sie gehört gegengerechnet.
Nein — er beantwortet eine andere Frage. Aval Bancario oder Kautionsversicherung sichern die gezahlten Raten ab: Scheitert der Bauträger, kommt das Geld zurück. Bezahlt werden die Raten damit trotzdem aus Eigenmitteln. Die Finanzierung der Raten während der Bauzeit — das, worum es auf dieser Seite geht — ist der davon getrennte zweite Schritt.
Nicht zwingend — aber je später, desto enger. Was bereits abgeflossen ist, ist abgeflossen; strukturieren lässt sich nur, was noch kommt. Melden Sie sich mit dem Zahlungskalender, dann sehen wir, was davon noch trägt.
Schicken Sie uns den Zahlungsplan des Bauträgers und die Eckdaten des Objekts. Wir sagen Ihnen, ob die Struktur in Ihrem Fall trägt — vorher, nicht hinterher.
Verwandt: Neubau in Spanien finanzieren · Bestand beleihen · alle drei Strukturen
Vor der Bauabnahme existiert keine eintragungsfähige Sicherheit, und ohne Licencia de Primera Ocupación darf weder beurkundet noch übergeben werden.
Von 30+ angefragten Instituten zahlt eines die Bauraten vor der Bauabnahme, daran scheitern Neubaukäufe von Nicht-Residenten, nicht an der Bonität.
Es gibt eine spanische Finanzierung, die nach Baufortschritt auszahlt. Sie gilt aber nur, wenn Sie selbst bauen — nicht, wenn Sie beim Bauträger kaufen.
Läuft dort noch eine Finanzierung, kommt die neue Beleihung im Nachrang dazu; Vorlast und neues Darlehen zusammen müssen in der Grenze bleiben.
Der Käufer muss die Bauträgerraten deshalb aus eigener Tasche vorstrecken, je nach Zahlungsplan typischerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises.
In der Regel sind bis zu 50 Prozent der Tasación möglich — nicht der Satz, der beim Kauf gilt, denn beim Bestand bestätigt kein Kaufpreis den Wert.
Jede davon steht in der Selbstauskunft, bevor irgendein Antrag gestellt wird — deshalb lässt sich schon an diesem Blatt sagen, ob ein Fall trägt.
Verzögerungen von einigen Monaten sind üblich. Entscheidend ist, ob der Vertrag Ihnen nach einer definierten Überschreitung ein echtes Ausstiegsrecht gibt.
Abbezahlte Immobilie beleihen in Spanien als Nicht-Resident: mindestens zwei von 30+ Instituten, in der Regel bis 50 % der Tasación, mit nachzuweisender Verwendung.
Warum aus einem Nein oft ein Ja wird, wenn ein jüngerer zweiter Darlehensnehmer mit ins Grundbuch kommt (Mindestanteil 10 %).
Privater Kreditgeber in Spanien: Capital privado, wenn keine Bank zeichnet. Wir vermitteln ab 500.000 € — nach Prüfung des Bankwegs, nicht statt seiner.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.