Keine
Nach Einbringung des Eigenkapitals zahlt die Bank jede Rate bei Fälligkeit. Ihre Liquidität muss weder die Bauzeit noch die Wartezeit auf die Lizenz überbrücken.
Neubau · Bauphase · Spanien
Welche Bank in Spanien zahlt die Bauraten, bevor der Bau abgenommen ist?
Die üblichen zahlen erst bei der Bauabnahme. Bis dahin strecken Sie vor — und nach dem letzten Handschlag auf der Baustelle wartet noch das Rathaus. Siegfried Perini: „Wir zahlen jede Rate, wenn sie fällig wird."
Wer zahlt beim spanischen Neubau die Raten während der Bauzeit?
In der Regel Sie selbst — und das ist die Lücke, an der die meisten Neubaukaeufe scheitern. Spanische Standardbanken zahlen erst bei der Bauabnahme aus, weil die Hypothek erst mit Fertigstellung und Eintragung im Registro de la Propiedad entsteht. Danach kommt die Licencia de Primera Ocupación hinzu: gesetzlich ein bis drei Monate, in der Praxis drei bis neun. Über die gesamte Bauzeit von 18 bis 36 Monaten müssen die fälligen Bauträgerraten aus eigenem Kapital kommen, typischerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zahlt eines diese Raten direkt an den Bauträger. Die Mechanik dabei: Ihr Eigenkapital fließt zuerst, danach übernimmt die Bank jede fällige Rate vollständig. Keine Rate wird geteilt, und Sie gehen zu keinem Zeitpunkt in Vorlage. Vorausgesetzt, die Struktur steht vor dem Privatvertrag — danach ist sie nicht mehr nachträglich einzubauen.
Kurz gefasst
Die Struktur in zwei Sätzen — und wovon sie zu unterscheiden ist
- Die Lösung: Ihr Eigenkapital fließt zuerst, bemessen an der Tasación. Danach übernimmt die Bank jede fällige Bauträgerrate in voller Höhe und zahlt direkt an den Bauträger — Sie gehen zu keinem Zeitpunkt in Vorlage.
- Abgrenzung: Nicht zu verwechseln mit der Autopromoción, dem Selbstbau auf eigenem Grundstück. Die gibt es am Markt, sie folgt anderen Regeln und ist hier nicht gemeint.
Wann zahlt eine spanische Bank den Neubau aus?
- Reservierung. Ein paar tausend Euro, damit die Einheit vom Markt geht.
- Privatvertrag (contrato privado). Sobald die Baugenehmigung vorliegt: eine erste größere Zahlung.
- Raten nach Baufortschritt. Monatlich, quartalsweise oder halbjährlich — je nach Kalender des Bauträgers, über die gesamte Bauzeit.
- Escritura. Erst jetzt, bei Übergabe, wird der Rest fällig — und erst jetzt kann eine Hypothek eingetragen werden.
Genau in der Lücke zwischen letzter Baurate und Escritura zahlen wir vor — der Käufer geht nie in Vorlage.
Und dann kommt das Rathaus. Ist der Bau technisch fertig, fehlt noch die Licencia de Primera Ocupación. Ohne sie werden keine Versorger angeschlossen, wird nicht beurkundet, werden keine Schlüssel übergeben — und die Banken genehmigen keine Hypothek. Üblich sind drei bis sechs Monate — in einzelnen Gemeinden zieht sich das Verfahren bis zu zwei Jahre (Perini-Marktcheck, 14.07.2026). Dazu kommt der Registereintrag, der die letzte Auszahlung weiter verzögert.
Rechnen Sie zusammen: Der Bauträger will sein Geld nach Baufortschritt. Die Bank zahlt nach der Lizenz. Dazwischen liegen Monate, in denen der Käufer Millionen vorstrecken muss — und wer das nicht kann, kauft nicht. Nicht wegen der Bonität. Wegen der Vorlage.
Was unsere Bank anders macht
Nicht die Höhe ist die Nachricht — 60 bis 70 Prozent sind für Nicht-Residenten der marktübliche Deckel, den bekommen Sie an jedem Schalter. Die Nachricht ist die Vorlage, genauer: dass es keine gibt.
- Sie bringen Ihr Eigenkapital zuerst ein. Die Höhe richtet sich nach der Tasación.
- Danach zahlt die Bank. Jede fällige Bauträgerrate wird voll aus dem Darlehen bedient — nicht anteilig, nicht später, sondern wenn sie fällig ist.
- Gezahlt wird direkt an den Bauträger. Nicht auf Ihr Konto. Das ist für die Bank der Grund, warum sie es überhaupt tut.
- Die Bauabnahme wartet nicht auf Ihr Geld. Und Sie warten nicht auf die Lizenz.
Direkt an den Bauträger
Gezahlt wird gegen Baufortschrittsnachweis an die Promotora, nicht auf Ihr Konto. Das ist für die Bank der Grund, warum sie es überhaupt tut.
Bauträger-Neubau
Obra nueva vom Promotor, mit Aval und Baugenehmigung. Kein Selbstbau — die Autopromoción ist eine andere Baustelle im Wortsinn.
Tasación, nicht Kaufpreis
Die Bewertung bestimmt, wie viel Eigenkapital Sie zuerst einbringen. Liegt die Tasación unter dem Kaufpreis, steigt Ihr Anteil — unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Wo es kippt
- Der Bauträger. Ohne Baugenehmigung, ohne Bankbürgschaft (aval) für die geleisteten Zahlungen und ohne belastbaren Fertigstellungstermin ist die Struktur nicht darstellbar. Die Bonität der Promotora wird mitgeprüft — nicht nur Ihre.
- Die Reihenfolge. Wer den Privatvertrag unterschreibt und danach zur Finanzierung kommt, hat die Verhandlungsposition bereits abgegeben. Der Zahlungskalender steht dann fest, unsere Struktur muss sich danach richten — nicht umgekehrt.
- Die Tasación. Neubaubewertungen liegen nicht automatisch beim Verkaufspreis. Die Differenz zahlen Sie.
- Es ist keine Zusage. Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Welches Haus das macht, steht nicht auf dieser Seite. Es ist ein einziges, der Zugang ist über Jahre gewachsen, und er hält nur, solange er nicht zum Massengeschäft wird. Sie erfahren den Namen, wenn wir Ihren Fall aufsetzen.
Drei Wege, wie Sie hier landenFall 1 Fall 2 Fall 3
An welchem Punkt stehen Sie?
Alle drei Fälle kommen bei uns an. Alle drei sind lösbar — aber nicht mehr zu jedem Zeitpunkt gleich gut.
Rechner
Finanzierungsrechner
Monatliche Rate, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihre konkreten Zahlen.
Finanzierungsrechner →Sie haben ein Objekt im Auge — und noch nichts unterschrieben
Der beste Zeitpunkt. Wir prüfen den Zahlungsplan des Bauträgers, bevor er bindend wird, und sagen Ihnen vorher, ob die Struktur trägt. Wer erst unterschreibt und dann zur Finanzierung kommt, hat den Zahlungsplan bereits geschluckt.
Bauraten in der Bauzeit finanzierenIhre Bank hat zugesagt — und die Zusage zurückgezogen
Mündliche Zusage, der Gutachter kommt heraus, und dann heißt es: Wir müssen die Bauabnahme abwarten. Die Reservierung liegt da, das Geld ist gebunden, der Kauf wackelt. Dieser Fall kommt bei uns regelmäßig an — und er ist lösbar, solange das Objekt noch nicht abgenommen ist.
Fall prüfen lassenSie haben bereits bezahlt — und warten seit Monaten auf die Bauabnahme
Das Kapital steckt fest, im Grundbuch steht noch nichts, eine Hypothek gibt es nicht. Auch dann ist es nicht vorbei: Es lassen sich bis zu 70 % der Tasación nachträglich als Finanzierung herausholen — auch wenn Sie mit deutlich mehr Eigenkapital eingestiegen sind. Aber das Zeitfenster ist eng.
Kapital zurückholenDas Zeitfenster. Am besten vor der Bauabnahme. Ist der Bau bereits abgenommen, bleibt nach unserer Erfahrung nur ein kurzes Fenster von wenigen Monaten für Finanzierung und Eintragung. Wo genau dieses Fenster zugeht, gibt die Bank vor — es ist keine gesetzliche Frist, und wir behandeln es im Einzelfall. Wer es verpasst, ist kein Käufer mehr, der finanziert, sondern Eigentümer einer abbezahlten Immobilie. Dann greift nur noch die Beleihung von Bestand: in der Regel bis 50 % der Tasación statt bis 70 %, mit zweckgebundener Verwendung. Der Unterschied sind zwanzig Prozentpunkte auf einen Millionenbetrag.
Und der Fall, den wir am häufigsten sehen und am seltensten lösen können: Menschen, die uns gar nicht gefunden haben. Sie haben den Neubau nicht gekauft — nicht weil sie ihn nicht bezahlen konnten, sondern weil ihnen niemand die Finanzierung besorgt hat. Genau diese Lücke schließen wir.
Rechenbeispiel · Ibiza
Bauraten auf Ibiza zahlt die Bank — nicht die Rücklage
Eigenkapital zuerst, danach jede fällige Rate voll aus dem Darlehen
Ein Käuferpaar erwirbt vom Bauträger eine Neubauvilla in Es Cubells; Bauzeit rund 24 Monate. Die spanische Standardbank zahlt erst bei der Bauabnahme — und bis dahin vergeht nach dem Bauende noch die Zeit für die Licencia de Primera Ocupación (nach unserer Erhebung 3 bis 6 Monate, in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre — Perini-Marktcheck 07/2026). So lange müsste das Paar vorstrecken.
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis (= Tasación) | 4.500.000 € | Bauträger-Neubau, kein Selbstbau |
| Kaufnebenkosten (rund 13 %) | 585.000 € | IVA, AJD, Notar, Registro |
| Eigenkapital, zuerst eingebracht | 1.350.000 € | Höhe richtet sich nach der Tasación |
| Darlehen | 3.150.000 € | jede weitere Rate wird voll daraus bezahlt |
| Vorlage des Käufers nach Einbringung des Eigenkapitals | 0 € | die Bank zahlt bei Fälligkeit |
| Vorlage im Standardfall (bis Bauabnahme + LPO) | alle weiteren Raten | aus eigener Liquidität, oft über Monate |
Der Unterschied ist nicht die Höhe, sondern die Vorlage. Im Standardfall trägt der Käufer jede Rate bis zur Bauabnahme selbst — und wartet danach noch auf die LPO. Hier zahlt die Bank, sobald die Rate fällig ist.
Und die andere Seite: Gesamtdarlehen 3.150.000 €, besichert auf der Neubauimmobilie. Eigenmittel über die gesamte Transaktion: 1.935.000 € (Eigenkapital plus Nebenkosten). Die Staffel der Auszahlungen richtet sich nach dem Zahlungsplan des Bauträgers und der Zusage der Bank.
Hinweis: Dieses Rechenbeispiel basiert auf typischen Finanzierungskonstellationen aus der Finanzierungspraxis. Alle Beträge, Personen und Objektdaten wurden zur Veranschaulichung anonymisiert oder beispielhaft dargestellt. Es handelt sich nicht um einen Erfahrungsbericht. Jede Finanzierung wird individuell anhand der persönlichen Bonität, der Tasación der Immobilie und der jeweiligen Bankvorgaben geprüft.
Region: Immobilienfinanzierung Ibiza
Kostenloser Leitfaden
Neubau in Raten finanzieren — Spanien — der Leitfaden als PDF
Wie die Struktur aufgebaut ist, was sie kippt, welche Unterlagen die Bank sehen will und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen. Kostenlos, per E-Mail, ohne Vorabkosten.
Was drinsteht:
- Auszahlung · jede faellige Rate voll, waehrend gebaut wird
- Eigenkapital · zuerst, Hoehe nach Tasación
- Empfaenger · direkt an den Bauträger
- Objektart · Bauträger-Neubau (obra nueva) — kein Selbstbau
- Häuser, die das zeichnen · 1 von 15–20 angefragten (Perini-Marktcheck 07/2026)
PDF direkt öffnen — ohne Formular · Neubau in Raten finanzieren — Spanien (PDF)
Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Häufige Fragen
Warum zahlt die spanische Bank erst bei der Bauabnahme?
Weil vorher keine Sicherheit existiert, die eingetragen werden könnte, und weil ohne Licencia de Primera Ocupación weder beurkundet noch übergeben werden darf. Die Bauabnahme mitsamt Lizenz dauert üblicherweise drei bis sechs Monate, in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre (Perini-Marktcheck, 14.07.2026). Genau diese Wartezeit finanziert im Standardfall der Käufer.
Ich habe die Immobilie bereits voll bezahlt — geht dann noch etwas?
Ja. Es lassen sich bis zu 70 % der Tasación nachträglich als Finanzierung herausholen, auch wenn Sie mit deutlich mehr Eigenkapital eingestiegen sind. Entscheidend ist der Zeitpunkt: am besten vor der Bauabnahme. Danach bleibt nur ein kurzes Fenster, und wer es verpasst, landet in der Beleihung von Bestand — in der Regel bis 50 % statt bis 70 %.
Muss ich Eigenkapital einbringen?
Ja, und zwar zuerst. Die Höhe richtet sich nach der Tasación. Danach übernimmt die Bank jede fällige Rate in voller Höhe — es wird nichts geteilt und nichts gestundet.
Kann ich mich in die Hypothek des Bauträgers einkaufen (subrogación)?
Oft ja — aber auch die greift erst bei Übergabe. Sie löst das Problem der Bauzeit nicht, sie verkürzt nur den Weg zur Schlussfinanzierung. Und seit der Reform von 2019 ist sie nicht mehr automatisch die günstigere Variante; sie gehört gegengerechnet.
Reicht der Aval Bancario nicht als Lösung?
Nein — er beantwortet eine andere Frage. Aval Bancario oder Kautionsversicherung sichern die gezahlten Raten ab: Scheitert der Bauträger, kommt das Geld zurück. Bezahlt werden die Raten damit trotzdem aus Eigenmitteln. Die Finanzierung der Raten während der Bauzeit — das, worum es auf dieser Seite geht — ist der davon getrennte zweite Schritt.
Ist das nicht einfach eine Autopromoción?
Nein. Die Autopromoción ist Selbstbau auf eigenem Grundstück — dort ist die Auszahlung nach Baufortschritt üblich, und mehrere Häuser bieten sie an. Hier kaufen Sie beim Bauträger. Genau in dieser Konstellation zahlen Käufer die Bauzeit sonst selbst.
Ich habe schon Raten gezahlt. Kommt das zu spät?
Nicht zwingend — aber je später, desto enger. Was bereits abgeflossen ist, ist abgeflossen; strukturieren lässt sich nur, was noch kommt. Melden Sie sich mit dem Zahlungskalender, dann sehen wir, was davon noch trägt.
Bevor Sie den Privatvertrag unterschreiben
Schicken Sie uns den Zahlungsplan des Bauträgers und die Eckdaten des Objekts. Wir sagen Ihnen, ob die Struktur in Ihrem Fall trägt — vorher, nicht hinterher.
Zahlungsplan prüfen lassenVerwandt: Neubau in Spanien finanzieren · Bestand beleihen · alle drei Strukturen