Glossar zur Hypothek in Spanien & Portugal
Die wichtigsten Begriffe rund um die Immobilienfinanzierung in Spanien und Portugal für Nicht-Residenten — neutral erklärt. Steuerfragen klärt Ihr Steuerberater oder Gestor.
Welche Begriffe zur Hypothek in Spanien & Portugal erklärt das Glossar für Nicht-Residenten?
Das Glossar erklärt die wichtigsten Begriffe zur Immobilienfinanzierung in Spanien und Portugal für Nicht-Residenten: NIE und NIF, Hipoteca, LTV, Tasación, Nebenkosten und Ablauf, dazu Steuern wie IBI, ITP, Plusvalía und Modelo 210. Jeder Begriff ist neutral erklärt; Steuerfragen klärt Ihr Steuerberater oder Gestor.
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Nicht-Residenten
NIE-Nummer Spanien (Número de Identificación de Extranjero)
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die spanische Steuer- und Identifikationsnummer für Ausländer und Voraussetzung für den Notarvertrag, die Grundbucheintragung und die Eröffnung eines spanischen Bankkontos.
Ohne NIE geht in Spanien praktisch nichts – wer sie früh beantragt, vermeidet Verzögerungen im weiteren Kaufablauf.
Finanzierung Portugal
Auch in Portugal können Nicht-Residenten Immobilien kaufen und finanzieren. Die Steuernummer NIF übernimmt dieselbe Rolle wie die spanische NIE.
Wer die Parallelen und Unterschiede zu Spanien kennt, entscheidet zwischen beiden Ländern auf einer sicheren Grundlage.
CPCV Portugal — Vorvertrag (Contrato-Promessa de Compra e Venda)
Der CPCV ist der bindende portugiesische Vorvertrag beim Immobilienkauf, vor dessen Unterzeichnung die Finanzierung geklärt sein sollte.
Wer den CPCV unterschreibt, ist gebunden — die Finanzierung sollte zu diesem Zeitpunkt bereits stehen.
Hipoteca mixta
Die hipoteca mixta ist eine spanische Finanzierungsform mit fester Zinsphase und automatischem Wechsel zu einem variablen Zins.
Wer nach der Festphase mit dem Zinswechsel plant, vermeidet eine Überraschung bei der Rate nach dem Wechsel zum variablen Zins.
Hypothek
Hipoteca no residente
Eine Hipoteca no residente ist ein spanischer Immobilienkredit für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien.
Mit der richtigen Bankauswahl und einer sauber aufbereiteten Akte findet sich ein passender Kreditgeber, und die Bearbeitung verkürzt sich spürbar.
LTV para no residentes
Der maximale Beleihungsauslauf (LTV) liegt bei Nicht-Residenten in Spanien in der Regel deutlich niedriger als bei spanischen Residenten.
Realistische LTV-Erwartungen verhindern, dass die Suche an der Finanzierung scheitert.
Seguro de hogar (Gebäudeversicherung)
Der seguro de hogar ist die Sachschadenversicherung auf die hypothekarisch belastete Immobilie.
Wer das weiß, bringt seine eigene Police mit und zahlt nicht jahrelang die Police der Bank.
Euribor (Euríbor hipotecario)
Der Euribor ist der Referenzzins variabler Hypotheken. In Spanien zählt nicht der Tageswert, sondern der offizielle Monatsdurchschnitt.
Wer den Referenzmonat im eigenen Vertrag kennt, kann die nächste Anpassung der eigenen Rate vorab abschätzen.
Kosten
ITP Spanien (Grunderwerbsteuer)
Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist die spanische Steuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, deren Satz die autonome Region festlegt.
Die ITP ist oft der größte einzelne Nebenkostenposten – sie früh einzuplanen hält das Kaufbudget realistisch.
Nebenkosten Immobilienkauf Spanien (Gastos de compra)
Die Gastos de compra sind die gesamten Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis: Steuer, Notar, Grundbuch, Tasación und gegebenenfalls Anwalt.
Wer die Gastos kennt, kalkuliert den echten Kapitalbedarf richtig statt nur den Kaufpreis zu betrachten.
Plusvalía municipal (Wertzuwachssteuer Spanien)
Die Plusvalía municipal ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens, nicht des Gebäudes.
Wer die Plusvalía kennt, kalkuliert einen späteren Verkauf realistisch.
Steuern
Grundsteuer Spanien (IBI)
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche spanische Grundsteuer auf den Katasterwert.
Laufende Kosten wie die IBI gehören in jede ehrliche Rentabilitäts- oder Budgetrechnung.
Modelo 210 / IRNR
Das Modelo 210 ist die spanische Steuererklärung für Nicht-Residenten (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes), die jeder ausländische Immobilieneigentümer abgeben muss.
Wer die IRNR-Pflicht früh kennt, vermeidet Versäumnisse und plant die Steuerkosten realistisch.
Ablauf & Prozess
Tasación (Wertgutachten)
Die Tasación ist das von einer zugelassenen Gesellschaft erstellte Wertgutachten der Immobilie.
Wer die Tasación versteht, weiß, warum nicht der Kaufpreis, sondern der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Gutachten die Finanzierung bestimmt.
Grundbuchauszug Spanien (Nota Simple)
Die Nota Simple ist der amtliche Grundbuchauszug aus dem Registro de la Propiedad.
Die Prüfung der Nota Simple schützt vor unliebsamen Überraschungen wie Hypotheken, Pfandrechten oder Wegerechten.
Spanisches Bankkonto (Cuenta bancaria)
Für Kauf und Hypothek in Spanien ist in der Regel ein spanisches Bankkonto erforderlich, das auch ohne Wohnsitz in Spanien eröffnet werden kann.
Frühzeitig geklärt, ist das Konto ein Haken weniger im Ablauf.
Contrato de arras
Der Contrato de arras ist der spanische Reservierungs-/Vorvertrag. Üblich ist eine Anzahlung (arras), die bei Rücktritt des Käufers in der Regel verfällt.
Ein durchdachter Arras-Vertrag schützt die Anzahlung, falls die Finanzierung nicht zustande kommt.
Escritura
Die Escritura pública de compraventa ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien — mit ihrer Unterzeichnung vor dem Notar geht das Eigentum tatsächlich über, anschließend wird sie ins Grundbuch eingetragen und macht den Eigentumswechsel öffentlich sichtbar.
Klarheit über die Escritura nimmt die Sorge, für den Notartermin zwingend persönlich anreisen zu müssen.
Ablauf Hauskauf Spanien (Proceso de compra)
Der typische Kaufprozess in Spanien: NIE und Konto besorgen, Objekt und Finanzierung klären, Vorvertrag unterzeichnen, Gutachten und Kreditzusage einholen, beim Notar abschließen.
Ein klarer Fahrplan macht den Auslandskauf planbar statt unübersichtlich.
Oferta vinculante (FEIN)
Die FEIN ist das europäisch genormte Informationsblatt und in Spanien das verbindliche Angebot der Bank, mindestens zehn Kalendertage lang.
Wer das weiß, unterschreibt keinen Privatvertrag und zahlt keine Anzahlung allein auf mündliche Zusagen der Bank hin.
Häufige Fragen
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien: Welche Posten erklärt das Glossar?
Das Glossar erklärt zu den Nebenkosten die Gastos de compra, also die gesamten Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis, die ITP als Grunderwerbsteuer und die Plusvalía municipal. Dazu kommen laufende Steuern wie die IBI und das Modelo 210. Jeder Begriff ist neutral erklärt; Steuerfragen klärt Ihr Steuerberater oder Gestor.
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Portugal an?
Kaufnebensteuern sind in Portugal vor allem die IMT (Grunderwerbsteuer) und der Imposto do Selo (Stempelsteuer), laufend fällt die IMI an.
Wer klärt Steuerfragen zur Immobilienfinanzierung in Spanien und Portugal?
Steuerfragen klärt Ihr Steuerberater oder Gestor. Die Begriffe rund um die Immobilienfinanzierung in Spanien und Portugal für Nicht-Residenten sind neutral erklärt.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.