Hipoteca mixta
Die hipoteca mixta kombiniert eine feste Zinsphase für die ersten Jahre mit einem anschließenden automatischen Wechsel zu einem variablen Zins — meist Euríbor plus Aufschlag —, eine in Spanien verbreitete Zwischenform zwischen reiner Fest- und reiner Variabelverzinsung.
Hipoteca mixta: wie sich die zwei Phasen unterscheiden
In der Festzinsphase, üblicherweise die ersten fünf bis zehn Jahre, bleibt die Rate wie bei einer klassischen Festzinsfinanzierung planbar konstant. Danach wechselt die hipoteca mixta automatisch, ohne erneute Verhandlung, zu einem variablen Zins, der sich am Euríbor (dem europäischen Interbanken-Referenzzins) plus einem im Vertrag festgelegten Aufschlag orientiert und sich fortan periodisch an die Marktzinsentwicklung anpasst.
Warum der automatische Wechsel keine Überraschung sein sollte
Anders als bei einer regulären Anschlussfinanzierung, bei der nach Ablauf der Zinsbindung neu verhandelt wird, erfolgt der Wechsel bei der hipoteca mixta automatisch nach den bereits im Ursprungsvertrag festgelegten Konditionen — es gibt keinen erneuten Verhandlungsspielraum in diesem Moment. Wer den Vertrag unterschreibt, sollte deshalb von Anfang an verstehen, wie sich die Rate nach dem Wechsel realistisch verändern kann, nicht erst beim tatsächlichen Wechsel davon überrascht werden.
Für wen sich diese Struktur eignet
Die hipoteca mixta passt gut zu Käuferinnen und Käufern, die für die ersten Jahre Planungssicherheit wollen, aber gleichzeitig von einem möglicherweise sinkenden Euríbor in der Folgezeit profitieren möchten, ohne dafür eine komplette Neuverhandlung anzustoßen. Wer dagegen durchgehende Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit bevorzugt, ist mit einer reinen Festzinsfinanzierung ohne späteren Wechsel oft besser bedient.
Verwandte Begriffe im Glossar
Hipoteca no residente
Eine Hipoteca no residente ist ein spanischer Immobilienkredit für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien. Die Banken prüfen ausländisches Einkommen, Beschäftigung und Herkunftsland und legen tendenziell strengere Bedingungen an als bei Residenten.
LTV para no residentes
Der maximale Beleihungsauslauf (LTV) liegt bei Nicht-Residenten in Spanien in der Regel deutlich niedriger als bei Residenten; angesetzt wird meist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Schätzwert (tasación). Entsprechend ist mehr Eigenkapital nötig.
Ablauf Hauskauf Spanien (Proceso de compra)
Der typische Kaufprozess in Spanien: NIE und Konto besorgen, Objekt und Finanzierung klären, Vorvertrag (arras), Tasación und Kreditzusage, notarielle Escritura, Grundbucheintrag und Steuerzahlung.
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