Hipoteca mixta
Die hipoteca mixta kombiniert eine feste Zinsphase für die ersten Jahre mit einem anschließenden automatischen Wechsel zu einem variablen Zins — meist Euríbor plus Aufschlag —, eine in Spanien verbreitete Zwischenform zwischen reiner Festverzinsung und reiner variabler Verzinsung.
Was ist Hipoteca mixta?
Die hipoteca mixta kombiniert eine feste Zinsphase für die ersten Jahre mit einem anschließenden automatischen Wechsel zu einem variablen Zins — meist Euríbor plus Aufschlag —, eine in Spanien verbreitete Zwischenform zwischen reiner Festverzinsung und reiner variabler Verzinsung. In der Festzinsphase, üblicherweise die ersten fünf bis zehn Jahre, bleibt die Rate wie bei einer klassischen Festzinsfinanzierung planbar konstant. Danach wechselt die hipoteca mixta automatisch, ohne erneute Verhandlung, zu einem variablen Zins, der sich am Euríbor (dem europäischen Interbanken-Referenzzins) plus einem im Vertrag festgelegten Aufschlag orientiert und sich fortan periodisch an die Marktzinsentwicklung anpasst. Anders als bei einer regulären Anschlussfinanzierung, bei der nach Ablauf der Zinsbindung neu verhandelt wird, erfolgt der Wechsel bei der hipoteca mixta automatisch nach den bereits im Ursprungsvertrag festgelegten Konditionen — es gibt keinen erneuten Verhandlungsspielraum in diesem Moment. Wer den Vertrag unterschreibt, sollte deshalb von Anfang an verstehen, wie sich die Rate nach dem Wechsel realistisch verändern kann, nicht erst beim tatsächlichen Wechsel davon überrascht werden.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Hipoteca mixta: wie sich die zwei Phasen unterscheiden
Zum Vergleich zweier Angebote reicht die Rate der ersten Phase nicht aus. Aussagekräftig wird der Vergleich erst, wenn die Aufschläge auf den Euríbor nebeneinanderliegen — der Aufschlag gilt für die gesamte zweite Phase und ist verhandelbar, der Euríbor selbst nicht.
Warum der automatische Wechsel keine Überraschung sein sollte
Vor die Unterschrift gehört deshalb eine schlichte Übung: die Rate der zweiten Phase mit mehreren Euríbor-Ständen durchrechnen, auch mit unbequemen. Was dann noch tragbar bleibt, ist die eigentliche Antwort auf die Frage, ob das Modell passt.
Für wen sich diese Struktur eignet
Die hipoteca mixta passt gut zu Käuferinnen und Käufern, die für die ersten Jahre Planungssicherheit wollen, aber gleichzeitig von einem möglicherweise sinkenden Euríbor in der Folgezeit profitieren möchten, ohne dafür eine komplette Neuverhandlung anzustoßen. Wer dagegen durchgehende Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit bevorzugt, ist mit einer reinen Festzinsfinanzierung ohne späteren Wechsel oft besser bedient.
Sondertilgung: in welcher Phase sie günstiger ist
Bei der Hipoteca mixta unterscheiden sich die Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung zwischen den beiden Phasen. Für die feste Anfangsphase darf die Bank eine Entschädigung verlangen, sofern ihr durch die Rückzahlung tatsächlich ein Verlust entsteht; in der anschließenden variablen Phase sind die zulässigen Obergrenzen niedriger und laufen nach einigen Jahren ganz aus. Wer eine größere Sondertilgung plant — etwa aus dem Verkauf einer anderen Immobilie — sollte deshalb wissen, in welche Phase sie fällt. Der Unterschied kann groß genug sein, um den Zeitpunkt der Rückzahlung danach auszurichten. Die konkreten Bedingungen stehen im Darlehensvertrag und gehören zu den Punkten, die vor der Unterschrift geprüft werden, nicht erst, wenn das Geld bereitliegt.
Wie der Wechsel mit dem Euríbor-Anpassungstermin zusammenfällt
Der Übergang in die variable Phase und die erste Zinsanpassung sind zwei verschiedene Termine, und sie liegen selten auf demselben Tag. Maßgeblich für die erste variable Rate ist der Euríbor-Stand des im Vertrag genannten Referenzmonats — üblicherweise der Monat vor dem Anpassungstermin, nicht der Tageswert beim Wechsel. Wer den Umstieg beobachtet, schaut deshalb auf den falschen Kurs. Der zweite Punkt: Der Anpassungsrhythmus ist danach fest, meist halbjährlich oder jährlich. Ein zwischenzeitlich fallender Euríbor wirkt sich erst zum nächsten Termin aus, ein steigender ebenso. Wer eine Sondertilgung plant, legt sie sinnvollerweise vor den Anpassungstermin, nicht danach.
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