São Martinho · 350.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 105.000 € (30 %) |
| Hypothek | 245.000 € (70 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~35.000 € (IMT+IS+Notar) |
| Beleihung | 70 % LTV |
| Beispielrate (25 J.) | ~1.215 €/Monat |
| Banktyp | Portugiesische Großbank · Funchal |
Schwerpunkt Region · Portugal · Madeira · §34i
Immobilien Madeira: Welche Steuer gilt, wie viel finanziert die Bank?
Autonome Region Portugals mit eigenen Steuersätzen. Funchal und Südküste, ganzjähriges Klima 18–25 °C. Bis 80 % Beleihung für Nicht-Residenten.
Haus auf Madeira kaufen: Was zahlen Nicht-Residenten seit Mai 2026 an IMT, und wie viel leiht die Bank?
Für Immobilien auf Madeira zahlen Nicht-Residenten seit Mai 2026 einheitlich 7,5 % IMT; die Bank finanziert bis 80 %, bei einer Laufzeit bis 25 Jahre. Dazu kommt die Stempelsteuer (Imposto do Selo) von 0,8 %. Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht die IMT und die Nebenkosten.
Nicht jede Bank finanziert Einkommen in fremder Währung — wir fragen gezielt die an, die es tun. Für die vollständige Auswertung tragen Sie Ihr Einkommen in Euro umgerechnet ein.
Ihr Richtwert
- Monatliche Rate(Rechenwert-Zins—)—
- Darlehensbetrag—
- Beleihung (LTV)—
- Kaufnebenkosten—
Unser Vermittlungsschwerpunkt liegt bei einer Darlehenssumme ab etwa 300.000 € — kleinere Darlehen vermitteln wir ebenfalls und sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Finanzierung in Ihrem Fall lohnt.
Richtwert ohne Gewähr. Der Zinssatz ist der Rechenwert für diese Beispielrechnung, kein Marktzins und keine Zusage — der tatsächlich erreichbare Zins hängt von Bonität, Objekt und Bank ab. Portugal: max. 80 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten je Region wie auf unserer Kaufnebenkosten-Seite, die übrigen Posten als Richtwert.
Kaufnebenkosten auf Madeira exakt mit dem Excel-Rechner durchrechnen →
Immobilien Madeira: Madeira Steuern und Markt — was Käufer 2026 wissen müssen
Seit 25.05.2026 gilt die IMT-Flatrate 7,5 % für Nicht-Residenten auch auf Madeira, dazu kommt die Stempelsteuer von 0,8 %. Die Bank finanziert bis 80 % Beleihung bei einer Laufzeit bis 25 Jahre.
- Auch auf Madeira: IMT 7,5 % für Nicht-Residenten: Für Privatkäufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz kaum noch: seit 25.05.2026 gilt die IMT-Flatrate 7,5 % für Nicht-Residenten auch hier. Der Regionalvorteil bleibt für Residenten relevant. IMT für Nicht-Residenten.
- Wie viel finanziert eine portugiesische Bank? Wie auf dem Festland: bis 80 % Beleihung, Laufzeit bis 25 Jahre. Die portugiesischen Banken.
- Wintergäste ergänzen die Kurzzeit-Vermietung: Stabiles Klima 18–25 °C ganzjährig — die effektive Vermietbarkeit liegt höher als bei reinen Sommer-Destinationen; Wintergäste (oft 1–3 Monate) ergänzen die Kurzzeit-Vermietung.
- Wie wird die Grunderwerbsteuer für Immobilien auf Madeira berechnet? Für Immobilien auf Madeira gilt Portugals IMT, allerdings mit einer regionalen Besonderheit: Die Schwellenwerte der Staffel liegen in den autonomen Regionen Madeira und Azoren rund 25 % höher als auf dem Festland, sodass sich für viele Kaufpreise ein niedrigerer effektiver Satz ergab.
Dazu kommt die Stempelsteuer (Imposto do Selo) von 0,8 %.
Für Nicht-Residenten gilt jedoch derselbe Stichtag wie im ganzen Land: Seit 25. Mai 2026 ersetzt ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % die progressive Staffel für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz (Decreto-Lei 97/2026) — mit Erstattungsmöglichkeit bei späterem Steuerwohnsitz oder moderater Vermietung.
Der Markt konzentriert sich auf Funchal und die Sonnenküste im Süden. Steuerlich bleibt Portugal über das IFICI-Regime interessant, den engeren NHR-Nachfolger. Wichtig für die Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht IMT und Nebenkosten. Stand 07/2026.
Funchal, Caniço, Calheta (Top-Lagen)
Funchal — Hauptstadt, mediterrane Altstadt, Premium-Wohnviertel São Martinho und Santa Luzia. Caniço — Vororte mit Meerblick. Calheta und Ponta do Sol — Sonnenküste-Westen mit wärmstem Klima.
- Autonome Region — mit Einschränkung seit Mai 2026 (Steuer-Vorteil): Madeira hat traditionell eigene, niedrigere Steuersätze. Seit der IMT-Reform (25.05.2026) zahlen Nicht-Residenten aber landesweit einheitlich 7,5 % — auch hier. Der Regionalvorteil bleibt für Residenten und bei den zwei Rückerstattungswegen relevant, nicht mehr automatisch beim Kauf selbst. Internationale Geschäftszone (Zona Franca da Madeira) mit weiteren Vorteilen für Holdings — für Privatkäufer nur relevant bei spezieller Strukturierung.
- Bis 80 % Beleihung (Beleihung): Portugiesische Banken auf Madeira finanzieren wie auf dem Festland: bis 80 % Beleihung für Nicht-Residenten.
- Ganzjährig 18–25 °C (Klima): Subtropisch, sehr ausgeglichen. „Insel des ewigen Frühlings“. Selten unter 16 °C, selten über 28 °C. Ganzjährig besser vermietbar als die meisten Ziele auf dem Festland.
- DE · UK · Skandinavien (Käufergruppen): Deutsche, britische und skandinavische Käufer dominant. Wenig Massentourismus, eher exklusive Wintergäste und ganzjährige Bewohner.
- Flughafen Funchal (FNC) (Erreichbarkeit): Berüchtigt-spektakuläre Landung über dem Atlantik. Direktflüge ganzjährig aus Frankfurt, München, Düsseldorf. 4 Std. Flugzeit, ohne Umsteigen.
Zwei Beispielfälle von Madeira
Zwei typische Madeira-Konstellationen rund um Funchal und die Südküste — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
Ihre Kosten schnell kalkulieren: Vorausgefüllt mit typischen Werten für diese Region — anpassen, die Rechnung läuft sofort mit; Region und Steuersatz sind schon eingestellt.
Vollständige Auswertung per E-Mail
Alles, was der Rechner auf der Seite nicht zeigt: Eigenkapitalbedarf inklusive Nebenkosten, alle Nebenkosten einzeln, Gesamtzinsen und Gesamtaufwand — und mit Ihrem Einkommen, wie viel Sie sich nach der 35-%-Regel leisten können.
Für Ihren Fall fragen wir 30+ Banken an; welche passen, klären wir im Gespräch.
Praxisberichte Madeira
Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie auf Madeira finanziert haben.
Madeira: die Abgaben beim Erwerb: Auf Madeira gelten für Nicht-Residenten dieselben Erwerbsabgaben wie auf dem portugiesischen Festland: IMT 7,5 % seit dem 25.05.2026, dazu Imposto do Selo 0,8 % auf den Erwerb und 0,6 % auf das Darlehen.
Sie sind Eigenkapital und vor beziehungsweise bei der Beurkundung fällig.
Für Madeira ist eine Besonderheit zu beachten, die mit den Nebenkosten nichts zu tun hat, die Rechnung aber verschiebt: Der Bestand ist von Hanglagen geprägt, und die Bewertung berücksichtigt Zuwegung, Hangsicherung und Bauzustand deutlich stärker als bei Flachlagen.
Weil die Beleihung am niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Bewertung hängt, entsteht die Lücke hier häufiger auf der Bewertungsseite als auf der Steuerseite.
Algarve (Region · Portugal): 300 Sonnentage, bis 80 % Beleihung.
Porto (Region · Portugal): UNESCO-Welterbe, Universitätsstadt.
Ponta do Sol · 220.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 66.000 € (30 %) |
| Hypothek | 154.000 € (70 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~22.000 € |
| Beleihung | 70 % LTV |
| Beispielrate (25 J.) | ~765 €/Monat |
| Banktyp | Portugiesische Bank · Madeira |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten fallen auf Madeira an?
Wie im übrigen Portugal insgesamt rund 10–11 % des Kaufpreises: IMT-Grunderwerbsteuer (7,5 % Flatrate für Nicht-Residenten seit 25.05.2026), Stempelsteuer (Imposto do Selo, 0,8 %), Notar- und Grundbuchkosten. Der frühere regionale Steuervorteil Madeiras wirkt sich auf diese Kaufnebenkosten nicht mehr automatisch aus — er bleibt für Residenten und bei den zwei Rückerstattungswegen relevant.
Welche Steuer-Vorteile bietet Madeira?
Für Privatkäufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz kaum noch: Seit dem 25.05.2026 gilt die neue IMT-Flatrate von 7,5 % für Nicht-Residenten landesweit einheitlich, auch auf Madeira — der traditionelle Rabatt der autonomen Region wirkt nur noch für Residenten und Käufer, die zur alten Staffel zurückkehren. Details zur IMT-Reform. Die Internationale Geschäftszone (ZFM) ist für Privatkäufer irrelevant.
Wie ist die ganzjährige Vermietbarkeit?
Wegen des stabilen Klimas (18–25 °C ganzjährig) liegt die effektive Vermietbarkeit höher als bei reinen Sommer-Destinationen. Wintergäste (oft 1–3 Monate) ergänzen klassische Kurzzeit-Vermietung.
Wie hoch sind Mietrenditen auf Madeira?
Funchal-Stadt liegt in der Regel über der Süd- und Westküste. Touristische Vermietung mit AL-Lizenz wie auf dem Festland Portugals.
Ist Madeira teurer oder günstiger als das Festland?
Funchal-Stadt: vergleichbar mit Lissabon. Caniço und Süd-/Westküste: 20–40 % günstiger. Insgesamt etwas preisstabiler als überhitzte Festland-Hotspots.
Hypothek anfragen
Sie planen einen Kauf auf Madeira? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Spanisch, Russisch. Wir prüfen Ihre Konstellation und finden die passende Bank in Portugal.
Weiterführende Seiten
Hypothek · Portugal
Hypothek-Voraussetzungen Portugal
NIF, Einkommensnachweis, bis zu 80 % Beleihung — was Nicht-Residenten wirklich brauchen.
Rechner
Finanzierungsrechner
Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Ablauf · Portugal
Ablauf und Reihenfolge in Portugal
CPCV, Casa Pronta und die IMT von 7,5 % für Nicht-Residenten seit 25. Mai 2026.
Praxisberichte · Madeira
Alle Madeira-Praxisberichte ansehen
Anonymisierte Praxisberichte zur Immobilienfinanzierung auf Madeira für deutschsprachige Nicht-Residenten. Portugal. §34i.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.