Autonome Region Portugals mit eigenen Steuersätzen. Funchal und Südküste, ganzjähriges Klima 18–25 °C. Bis 80 % Beleihung Nicht-Residenten.
Auf Madeira gilt Portugals IMT, allerdings mit einer regionalen Besonderheit: Die Schwellenwerte der Staffel liegen in den autonomen Regionen Madeira und Azoren rund 25 % höher als auf dem Festland, sodass sich für viele Kaufpreise ein niedrigerer effektiver Satz ergab. Dazu kommt die Stempelsteuer (Imposto do Selo) von 0,8 %. Für Nicht-Residenten gilt jedoch derselbe Stichtag wie im ganzen Land: Seit 25. Mai 2026 ersetzt ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % die progressive Staffel für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz (Decreto-Lei 97/2026) — mit Erstattungsmöglichkeit bei späterem Steuerwohnsitz oder moderater Vermietung. Der Markt konzentriert sich auf Funchal und die Sonnenküste im Süden. Steuerlich bleibt Portugal über das IFICI-Regime interessant, den engeren NHR-Nachfolger. Wichtig für die Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht IMT und Nebenkosten. Stand 07/2026.
Funchal — Hauptstadt, mediterrane Altstadt, Premium-Wohnviertel São Martinho und Santa Luzia. Caniço — Vororte mit Meerblick. Calheta und Ponta do Sol — Sonnenküste-Westen mit wärmstem Klima.
Madeira hat traditionell eigene, niedrigere Steuersätze. Seit der IMT-Reform (25.05.2026) zahlen Nicht-Residenten aber landesweit einheitlich 7,5 % — auch hier. Der Regionalvorteil bleibt für Residenten und bei den zwei Rückerstattungswegen relevant, nicht mehr automatisch beim Kauf selbst. Internationale Geschäftszone (Zona Franca da Madeira) mit weiteren Vorteilen für Holdings — für Privatkäufer nur relevant bei spezieller Strukturierung.
Portugiesische Banken auf Madeira finanzieren wie Festland-Portugal: bis 80 % Beleihung Nicht-Residenten. Banco Santander Totta, Millennium BCP, BPI gute Filialnetze in Funchal.
Subtropisch, sehr ausgeglichen. „Insel des ewigen Frühlings". Selten unter 16 °C, selten über 28 °C. Ganzjährige Vermietbarkeit besser als an meisten Festland-Destinationen.
Deutsche, britische und skandinavische Käufer dominant. Wenig Massentourismus, eher exklusive Wintergäste und ganzjährige Bewohner.
Berüchtigt-spektakuläre Landung über dem Atlantik. Direktflüge ganzjährig aus Frankfurt, München, Düsseldorf. 4 Std. Flugzeit. Kein Connect nötig.
Zwei typische Madeira-Konstellationen rund um Funchal und die Südküste — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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Richtwert ohne Gewähr. Spanien: max. 70 %, Portugal: max. 80 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten = ITP/IMT + Notar + Grundbuch + Anwalt + NIE/NIF. Gesamtaufwand = Eigenkapital + Nebenkosten + alle Raten über Laufzeit. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
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Finanzierung in der Region.
Costa Blanca — Hypothek für Nicht-Residenten →Finanzierung in der Region.
Algarve — Hypothek für Nicht-Residenten →Finanzierung in der Region.
Costa Brava — Hypothek für Nicht-Residenten →Finanzierung in der Region.
Ibiza — Hypothek für Nicht-Residenten →Finanzierung in der Region.
Kanarische Inseln — Hypothek für Nicht-Residenten →Finanzierung in der Region.
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Marbella & Málaga — Hypothek Costa del Sol →Finanzierung in der Region.
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Finanzierungsrechner →CPCV, Casa Pronta und die IMT von 7,5 % für Nicht-Residenten seit 25. Mai 2026.
Ablauf und Reihenfolge in Portugal →Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie in Madeira finanziert haben.