Portugal gilt zurecht als eines der freundlichsten Länder Europas für Nicht-Resident-Finanzierungen — bis zu 80 % Beleihung sind möglich. Die Kehrseite: Der Ablauf dauert mit 4 bis 8 Wochen länger als in Spanien, und die Anforderungen an die Unterlagen sind genauso streng.
Die kurze Antwort. Für eine Hypothek in Portugal als deutscher Nicht-Resident brauchen Sie: die NIF (portugiesische Steuernummer, Voraussetzung für jeden Schritt danach), lückenlose Einkommensnachweise der letzten Monate plus deutsche Steuerbescheide der letzten zwei Jahre, und genug Eigenkapital für den Differenzbetrag zwischen Kaufpreis und Beleihung plus Kaufnebenkosten (rund 7 bis 10 % zusätzlich). Die maximale Beleihung liegt bei rund 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und bankinterner Avaliação. Bearbeitungsdauer: typischerweise 4 bis 8 Wochen bei vollständigen Unterlagen.
Die NIF (Número de Identificação Fiscal) ist in Portugal die Voraussetzung für praktisch jeden formalen Schritt: Kaufvertrag, Kontoeröffnung, Finanzierungsantrag, Versorgungsverträge. Sie sollte deshalb so früh wie möglich beantragt werden — idealerweise noch bevor die konkrete Objektsuche beginnt, damit sie beim Antrag nicht zum Flaschenhals wird. Ohne portugiesischen Wohnsitz braucht es dafür in der Regel einen steuerlichen Vertreter vor Ort.
Parallel dazu lohnt sich der Blick auf den CPCV, den bindenden Vorvertrag: Er verpflichtet bereits vor der eigentlichen Escritura, meist mit einer Anzahlung von 10 bis 30 % — bei Rücktritt des Verkäufers wird diese verdoppelt zurückerstattet, bei Rücktritt des Käufers ist sie in der Regel verloren. Die Finanzierungszusage sollte deshalb möglichst vor der Unterschrift unter den CPCV stehen, nicht erst danach.
Gehaltsabrechnungen der letzten drei bis sechs Monate, deutsche Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre, bei Selbständigen die betriebswirtschaftliche Auswertung. Maßstab bleibt die Kreditbelastungsquote von rund 30 bis 35 % des Nettoeinkommens — neue Rate plus bestehende Verpflichtungen.
Eine der höchsten Quoten für Nicht-Residenten in Europa. Berechnungsgrundlage ist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und bankinterner Avaliação — nicht Ihr Wunschpreis.
Bei vollständigen Unterlagen und einfachen Konstellationen. Komplexere Fälle — mehrere Einkommensquellen, Selbständigkeit, Premium-Objekte — brauchen entsprechend länger. Rechnen Sie diesen Puffer von Anfang an in Ihren Zeitplan ein.
Die Bank finanziert den Kaufpreis — nicht die Kaufnebenkosten. Rechnen Sie mit rund 7 bis 10 % zusätzlich für IMT, Stempelsteuer, Notar und Registro Predial (Details und aktuelle IMT-Sätze für Nicht-Residenten in unserem separaten Beitrag zur IMT-Reform). Bei 80 % Beleihung bedeutet das: 20 % Eigenkapital plus 7 bis 10 % Nebenkosten, also insgesamt rund 27 bis 30 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln — bevor die erste Rate überhaupt fällig wird.
NIF, Einkommensnachweise, Zeitplan: Wir sagen Ihnen, was in Ihrem konkreten Fall noch fehlt.
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