Wer begleitet Kauf und Finanzierung deutschsprachig?
Perini Finance & Property, seit 2019, §34i GewO, Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler — 15 bis 20 Banken je Fall.
Info & Praxis
Immobilienkauf Spanien und Portugal — was Sie vorher wissen sollten.
Von der Steuernummer über die Nebenkosten bis zur Bankwahl: Der Kauf als Nicht-Resident folgt eigenen Regeln. Diese Seiten erklären die Schritte — sachlich und aktuell. Wir vermitteln Finanzierungen über drei Plattformen in Deutschland, Spanien und Portugal — und drei Strukturen, die der Bankschalter nicht bietet: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen bis 50 % der Tasación, deutsche Immobilie bis 80 % als Kapitalquelle.
Was muss ich als Nicht-Resident vor dem Immobilienkauf in Spanien oder Portugal wissen?
Der Kauf als Nicht-Resident folgt eigenen Regeln — vier Dinge entscheiden über einen reibungslosen Ablauf. Erstens die Steuernummer: in Spanien die NIE, in Portugal die NIF, ohne die weder Kauf noch Finanzierung noch Versorgungsverträge möglich sind. Zweitens die Nebenkosten: Rechnen Sie mit rund 10 bis 14 % zusätzlich zum Kaufpreis, denn Banken finanzieren den Preis, nicht die Nebenkosten. Drittens die Bewertung: Beliehen wird der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación — die Differenz tragen Sie aus Eigenkapital. Viertens die Bankenauswahl: Ob Ihr Fall überhaupt gezeichnet wird, hängt an Einkommensart, Residenzstatus und Objekt, nicht an einer einzelnen Bank. Diese Seiten erklären jeden Schritt sachlich und aktuell. Wir vermitteln Finanzierungen über drei Plattformen in Deutschland, Spanien und Portugal — Kauf und Finanzierung aus einer Hand, mit §34i-Erlaubnis. Beginnen Sie mit der Steuernummer — sie ist die Voraussetzung für alle weiteren Schritte.
Kurz beantwortet
Immobilienkauf Spanien als Nicht-Resident: vier Punkte
Wie läuft es ab?
Zuerst die NIE beantragen, dann Finanzierungsanfrage und Reservierung; der Privatvertrag sollte eine condición suspensiva (Finanzierungsvorbehalt) enthalten, dann Tasación, Zusage und Escritura beim Notar.
Was wird finanziert?
Immer der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación, bis zu 70 % Beleihung für Nicht-Residenten.
Was kommt an Kosten dazu?
Spanien rund 10–13 % des Kaufpreises (ITP oder IVA, Notar, Grundbuch, Anwalt), Portugal rund 10 % (IMT 7,5 % für Nicht-Residenten, Stempelsteuer, Notar, Anwalt) — sie werden nicht mitfinanziert und kommen zum Eigenkapital hinzu.
Immobilienkauf Portugal und Spanien: Themen im Überblick
Vermittlung von Immobiliardarlehen nach §34i GewO (Inhaberin Olga Nikushkina). Siegfried Perini ist seit 2019 Markenträger vor Ort, persönlich tätig seit 1992. Keine Steuerberatung — die steuerliche Würdigung gehört in fachkundige Hände.
Ablauf & Kosten
Ablauf
Ablauf und Reihenfolge beim Kauf
Warum die condición suspensiva der Hebel ist — und wann Sie womit anfangen müssen.
Ablauf
Ablauf und Reihenfolge in Portugal
CPCV, Casa Pronta — und die IMT von 7,5 % für Nicht-Residenten seit 25. Mai 2026.
Bewertung
Tasación: der teuerste Fehler
Finanziert wird der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Schätzwert. Die Differenz zahlen Sie in bar.
Preise
Immobilienpreise: was gezahlt wurde
Die beurkundeten Kaufpreise der Notarkammer — bis auf Postleitzahlebene, und 29 % unter den Portalpreisen.
Quellen
Woher die Preise kommen
Notariat, Registradores, INE, Ministerium, Catastro — fünf amtliche Zahlen, und welche für die Finanzierung zählt.
Honorar
Kein Erfolg, keine Rechnung
1 % der vermittelten Darlehenssumme, nur bei Abschluss. Keine IVA, keine Vorkasse.
Finanzierung, Banken & Zinsen
Hypothek
Hypothek als Nicht-Resident
Voraussetzungen und Dokumente für die Spanien-Hypothek ohne Wohnsitz.
Portugal
Hypothek Portugal: Voraussetzungen
NIF, Einkommensnachweise, 80 % Beleihung — Schritt für Schritt zur Finanzierungszusage.
Banken
Spanische Banken im Überblick
31 Häuser — welche finanzieren Nicht-Residenten, wer ist Spezialist.
Banken
Portugiesische Banken im Überblick
14 Häuser — CGD, Millennium BCP, Novobanco, BPI und die Spezialisten.
Zinsen
Hypothekenzinsen Spanien
Aktuelle Fest-, Variabel- und Gemischt-Zinsen aus eigener Bankumfrage.
Zinsen
Hypothekenzinsen Portugal
Festzins mit und ohne Bonifikation — am unteren Ende rund 0,9 Pp über Spanien, dafür bis 80 % Beleihung.
Zinsstruktur
Fest, variabel oder gemischt?
Die hipoteca mixta ist das meistgewählte Produkt — und die Festphase endet früher, als man denkt.
Steuern & Formalitäten
Portugal
IMT 7,5 % seit 25.05.2026
Die neue Fixquote für Nicht-Residenten gilt schon jetzt — nicht erst im September.
Rechner
Erbschaftsteuer-Rechner
Bonifikation nach Region vergleichen — von 100% auf den Balearen bis zur Staffel in Katalonien.
Umzug nach Spanien
Befristete Aufenthaltserlaubnis & Hypothek
NLV, Digital Nomad Visa — was für Ihre Bankkonditionen wirklich zählt.
Vermietung
Vermietungslizenz Spanien
Regionale Lizenz, nationale Registriernummer — und was die Eigentümergemeinschaft darf.
Besondere Fälle
Selbständige
Hypothek als Selbständiger
Banken rechnen mit dem Gewinn, nicht dem Umsatz — was das für Ihre Unterlagen bedeutet.
Landimmobilie
Finca auf suelo rústico
Warum Banken hier nur 50 bis 70 % beleihen — und wie es trotzdem klappt.
Ehrlich
Wann wir Nein sagen
Die häufigsten Ausschlussgründe offen benannt — Eigenkapital, Objekt, Tasación, Rechtslage, Einkommen, Alter, Bauträgerraten.
Balearen
Bestand beleihen auf den Balearen
Ihre abbezahlte Immobilie als Eigenkapital für die nächste — bei den wenigen Banken, die es zeichnen.
Orientierung
Drei Lesewege durch die Themen
Die Karten oben sind nach Themen sortiert — die meisten Leser kommen aber mit einer Situation, nicht mit einem Thema. Deshalb hier dieselben Seiten noch einmal als drei Wege, je nachdem, wo Sie gerade stehen.
Sie fangen gerade an? Dann zuerst der Ablauf für Spanien oder Portugal — er ordnet, was wann passiert und wo die Hebel liegen. Direkt danach die Formalie mit dem längsten Vorlauf: NIE beziehungsweise NIF beantragen. Und bevor ein Angebot abgegeben wird, die Nebenkosten für die konkrete Region durchrechnen — sie werden nicht mitfinanziert. Wer noch keine Region hat: Der Regionsfinder ordnet Ihre Präferenzen in einer Minute, die Regionsübersicht zeigt alle Standorte im Detail.
Die Finanzierung steht an? Die Voraussetzungen für Nicht-Residenten zeigen, was Banken sehen wollen — Selbständige lesen zusätzlich die eigene Seite dazu, für Portugal gibt es die Portugal-Voraussetzungen. Die aktuellen Zinsen stehen für Spanien und Portugal aus eigener Bankumfrage bereit; welcher Zinstyp zum Fall passt, klärt die Seite zur hipoteca mixta, und ob eine spanische oder deutsche Bank die Hypothek besser trägt, ist eine Frage der Konstellation, nicht der Gewohnheit. Der teuerste vermeidbare Fehler steht bei der Tasación. Für die Selbsteinschätzung vorab: Hypothekenfähigkeits-Check und Finanzierungsrechner.
Steuern und Meldepflichten? Die Vermögenssteuer und ihre häufige Verwechslung mit dem Modelo 720, die Erbschaft- und Schenkungsteuer mit dem zugehörigen Rechner, für Portugal IMT und IFICI, für Umzügler die Frage nach Aufenthaltserlaubnis und Hypothek. Eine Steuerberatung ersetzen diese Seiten nicht — sie sorgen dafür, dass Sie dem Berater die richtigen Fragen stellen.
Spanien oder Portugal? Aus Finanzierungssicht unterscheiden sich die beiden Länder klarer, als viele erwarten: In Portugal reicht die Beleihung für Nicht-Residenten bis 80 %, in Spanien bis 70 % — dieselbe Eigenkapitalsumme trägt in Portugal also einen höheren Kaufpreis, dafür liegen die Festzinsen dort etwas über dem spanischen Niveau. Auch die Kaufmechanik ist eine andere: Spanien arbeitet mit Arras-Vorvertrag und Notartermin, Portugal mit dem CPCV — und seit Mai 2026 mit der IMT-Fixquote für Nicht-Residenten. Die Ablauf-Seiten oben stellen beide Wege Schritt für Schritt nebeneinander; wer sich zwischen den Ländern noch nicht entschieden hat, beginnt dort.
Was hier fehlt, steht meist im Wiki mit den spanischen Fachbegriffen, in den Praxisberichten aus echten Finanzierungen oder im Werkzeugkasten mit allen Rechnern und Checklisten.
Häufige Fragen
Bekomme ich als Nicht-Resident eine Hypothek in Spanien?
In vielen Fällen ja, mit einer Beleihung von typischerweise bis 70 % in Spanien und bis 80 % in Portugal — abhängig von Bonität, Objekt und Bank.
Brauche ich eine NIE oder NIF vor dem Kauf?
Ja. Für Spanien brauchen Sie eine NIE, für Portugal eine NIF — beide möglichst früh beantragen. Die Schritt-für-Schritt-Seiten oben zeigen den Weg.
Beraten Sie auch zu Steuern?
Wir erklären die Rahmenbedingungen (z. B. Nebenkosten, Vermögenssteuer), ersetzen aber keine Steuerberatung. Die verbindliche Würdigung übernimmt ein Steuerberater vor Ort.
Wie funktioniert eine spanische Hypothek für Nicht-Residenten — Ablauf, Unterlagen, NIE, spanisches Konto?
Zuerst die NIE beantragen — Pflicht vor jedem Kauf. Parallel prüft die Bank Ihre Unterlagen und Ihr Einkommen gegen die Tasación, das Bankgutachten, das immer den niedrigeren Wert und damit die Finanzierungsobergrenze setzt. Den genauen Ablauf zeigt Ablauf und Reihenfolge beim Kauf, die vollständigen Unterlagen Hypothek als Nicht-Resident.
Wie läuft der Immobilienkauf in Spanien Schritt für Schritt ab?
Am Anfang steht der Ablauf selbst — welche Formalie den längsten Vorlauf hat und wann sie beginnen muss, siehe Ablauf und Reihenfolge beim Kauf. Direkt danach die NIE beantragen, dann vor einem Angebot die Nebenkosten für die konkrete Region durchrechnen — sie werden nicht mitfinanziert.
Was muss ich als Deutscher wissen, bevor ich eine Immobilie in Spanien kaufe und finanziere?
Vier Punkte vorab: die NIE ist Pflicht und sollte als Erstes beantragt werden; finanziert wird immer der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación, nicht der vereinbarte Preis; die Beleihung liegt für Nicht-Residenten bei bis zu 70 %; und die Kaufnebenkosten kommen zusätzlich zum Eigenkapital, nicht aus dem Darlehen. Die drei Lesewege oben führen zu den passenden Detailseiten je nach Situation.
Wie viel Prozent des Kaufpreises finanziert eine spanische Bank für Nicht-Residenten (Beleihungsauslauf)?
Typischerweise bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación — nicht des vereinbarten Kaufpreises allein. Den Rest sowie die Kaufnebenkosten bringen Sie als Eigenkapital ein; die genaue Quote hängt von Bonität, Objekt und Bank ab.
Ist in Spanien eine feste oder variable Hypothek besser für Nicht-Residenten?
Es gibt keine pauschal bessere Variante — das hängt von Risikobereitschaft und Planungshorizont ab. Die hipoteca mixta (gemischt: erst fest, dann variabel) ist aktuell das meistgewählte Produkt am spanischen Markt, wobei die Festphase häufig früher endet, als Käufer einplanen. Details unter Fest, variabel oder gemischt?.
Ich will in Spanien kaufen, habe aber nur 20 % Eigenkapital — reicht das als Nicht-Resident, und wer finanziert dann?
Mit 20 % Eigenkapital allein wird es eng: Banken finanzieren Nicht-Residenten typischerweise bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, sodass regelmäßig 30 % oder mehr Eigenkapital plus Nebenkosten nötig sind. Eine Lücke von rund 10 Prozentpunkten lässt sich unter Umständen über die Beleihung einer bereits vorhandenen Immobilie schließen — Siegfried Perini prüft, welche der angefragten Banken die Konstellation noch trägt.
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