Immobilienkauf Spanien und Immobilienkauf Portugal: Was sollten Sie vorher wissen?

Immobilienkauf Portugal und Spanien: Themen im Überblick

Was muss ich als Nicht-Resident wissen, bevor ich eine Immobilie in Spanien oder Portugal kaufe? Wer als Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien oder Portugal kauft, folgt eigenen Regeln — vier Dinge entscheiden über einen reibungslosen Ablauf. Erstens die Steuernummer: in Spanien die NIE, in Portugal die NIF, ohne die weder Kauf noch Finanzierung noch Versorgungsverträge möglich sind. Zweitens die Nebenkosten: Rechnen Sie mit rund 10 bis 13 % zusätzlich zum Kaufpreis, denn Banken finanzieren den Preis, nicht die Nebenkosten.

Drittens die Bewertung: Beliehen wird der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación — die Differenz tragen Sie aus Eigenkapital. Viertens die Bankenauswahl: Ob Ihr Fall überhaupt gezeichnet wird, hängt an Einkommensart, Residenzstatus und Objekt, nicht an einer einzelnen Bank. Diese Seiten erklären jeden Schritt sachlich und aktuell. Wir vermitteln Finanzierungen über drei Plattformen in Deutschland, Spanien und Portugal — Kauf und Finanzierung aus einer Hand, mit §34i-Erlaubnis. Beginnen Sie mit der Steuernummer — sie ist die Voraussetzung für alle weiteren Schritte.

70 % LTV Spanien; 80 % LTV Portugal; §34i GewO-Erlaubnis; 0 € Erstberatung.

Wie läuft es ab? Zuerst die NIE beantragen, dann Finanzierungsanfrage und Reservierung; der Privatvertrag sollte eine condición suspensiva (Finanzierungsvorbehalt) enthalten, dann Tasación, Zusage und Escritura beim Notar.

Was wird finanziert? Immer der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación, bis zu 70 % Beleihung für Nicht-Residenten.

Was kommt an Kosten dazu? Spanien rund 10–13 % des Kaufpreises (ITP oder IVA, Notar, Grundbuch, Anwalt), Portugal rund 10 % (IMT 7,5 % für Nicht-Residenten, Stempelsteuer, Notar, Anwalt) — sie werden nicht mitfinanziert und kommen zum Eigenkapital hinzu.

Vermittlung von Immobiliardarlehen nach §34i GewO (Inhaberin Olga Nikushkina). Siegfried Perini ist seit 2019 Markenträger vor Ort, persönlich tätig seit 1992. Keine Steuerberatung — die steuerliche Würdigung gehört in fachkundige Hände.

Vier Lesewege durch die Themen: Die Karten oben sind nach Themen sortiert — die meisten Leser kommen aber mit einer Situation, nicht mit einem Thema. Deshalb hier dieselben Seiten noch einmal als vier Wege, je nachdem, wo Sie gerade stehen.

Sie fangen gerade an? Dann zuerst der Ablauf für Spanien oder Portugal — er ordnet, was wann passiert und wo die Hebel liegen. Direkt danach die Formalie mit dem längsten Vorlauf: NIE beziehungsweise NIF beantragen. Und bevor ein Angebot abgegeben wird, die Nebenkosten für die konkrete Region durchrechnen — sie werden nicht mitfinanziert. Wer noch keine Region hat: Der Regionsfinder ordnet Ihre Präferenzen in einer Minute, die Regionsübersicht zeigt alle Standorte im Detail.

Die Finanzierung steht an? Die Voraussetzungen für Nicht-Residenten zeigen, was Banken sehen wollen — Selbständige lesen zusätzlich die eigene Seite dazu, für Portugal gibt es die Portugal-Voraussetzungen.

Die aktuellen Zinsen stehen für Spanien und Portugal aus eigener Bankumfrage bereit; welcher Zinstyp zum Fall passt, klärt die Seite zur hipoteca mixta, und ob eine spanische oder deutsche Bank die Hypothek besser trägt, ist eine Frage der Konstellation, nicht der Gewohnheit. Der teuerste vermeidbare Fehler steht bei der Tasación. Für die Selbsteinschätzung vorab: Hypothekenfähigkeits-Check und Finanzierungsrechner.

Steuern und Meldepflichten? Die Vermögenssteuer und ihre häufige Verwechslung mit dem Modelo 720, die Erbschaft- und Schenkungsteuer mit dem zugehörigen Rechner, für Portugal IMT und IFICI, für Umzügler die Frage nach Aufenthaltserlaubnis und Hypothek. Eine Steuerberatung ersetzen diese Seiten nicht — sie sorgen dafür, dass Sie dem Berater die richtigen Fragen stellen.

Spanien oder Portugal? Aus Finanzierungssicht unterscheiden sich die beiden Länder klarer, als viele erwarten: In Portugal reicht die Beleihung für Nicht-Residenten bis 80 %, in Spanien bis 70 % — dieselbe Eigenkapitalsumme trägt in Portugal also einen höheren Kaufpreis, dafür liegen die Festzinsen dort etwas über dem spanischen Niveau.

Auch die Kaufmechanik ist eine andere: Spanien arbeitet mit Arras-Vorvertrag und Notartermin, Portugal mit dem CPCV — und seit Mai 2026 mit der IMT-Fixquote für Nicht-Residenten. Die Ablauf-Seiten oben stellen beide Wege Schritt für Schritt nebeneinander; wer sich zwischen den Ländern noch nicht entschieden hat, beginnt dort.

Was hier fehlt, steht meist im Wiki mit den spanischen Fachbegriffen, in den Praxisberichten aus echten Finanzierungen oder in den Unterlagen-Checklisten.

NIE-Nummer für Spanien: Wann brauchen Sie sie? Sie brauchen die NIE zuerst, noch vor Finanzierungsanfrage und Reservierung. Ohne sie sind in Spanien weder Kauf noch Finanzierung noch Versorgungsverträge möglich. Die Steuernummer ist die Voraussetzung für alle weiteren Schritte.

Häufige Fragen