Dokumente, Bonität, Einkommensnachweis — vollständige Checkliste für deutsche Käufer in Spanien und Portugal. Plus: der typische Ablauf von Erstanfrage bis Notartermin.
NIE-Nummer, letzte 2–3 Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge 3–6 Monate, Arbeitsvertrag und Eigenkapitalnachweis. Selbstständige zusätzlich Bilanzen und BWA.
In Spanien bei 70 % Beleihung rund 30 % plus 11–13 % Kaufnebenkosten (ca. 41–43 % des Kaufpreises), in Portugal bei 80 % rund 27–30 %. Eine deutsche Immobilie lässt sich als Eigenkapital nachrangig beleihen.
Rate plus alle weiteren monatlichen Verpflichtungen dürfen 35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten — der Maßstab, an dem spanische Banken Nicht-Residenten messen.
Als Nicht-Resident bekommen Sie in Spanien und Portugal eine Hypothek, wenn drei Dinge zusammenkommen: eine ausländische Steuernummer (in Spanien die NIE, in Portugal die NIF), lückenlose Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Monate plus Steuerbescheide, und ausreichend Eigenkapital. Spanische Banken beleihen Nicht-Residenten in der Regel bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación (bankinterne Schätzung); den Rest sowie die Kaufnebenkosten tragen Sie selbst. Entscheidend ist die Bonitätsquote: Die gesamte monatliche Kreditbelastung — die spanische Rate plus bestehende deutsche Verpflichtungen — soll rund 30 bis 35 % Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten. Angestellte weisen das über Gehaltsabrechnungen und Arbeitsvertrag nach, Selbstständige über zwei Jahresabschlüsse. Fehlt ein Baustein, lehnt nicht „die Bank“ ab — es ist meist nur die falsche Bank. Genau hier entscheidet die Auswahl unter mehreren Häusern.
Hypotheken in Spanien und Portugal folgen bei Nicht-Residenten strengeren Hypothek-Voraussetzungen als bei Einheimischen. Spanische und portugiesische Banken verlangen dafür in der Regel folgende Unterlagen — bei den meisten Banken inzwischen mit beglaubigter Übersetzung:
Im weiteren Ablauf begegnen Ihnen zwei Dokumente mit Signalwirkung: die FIPRE (Ficha de Información PREcontractual), ein unverbindliches Vergleichsblatt, das jede Bank vorab ausstellt, und die FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), das verbindliche Angebot, sobald die Bank zugesagt hat. Erst mit der FEIN in der Hand sollten Sie eine Kaufoption unterschreiben — in Spanien wird eine Finanzierungsvorbehalts-Klausel im Kaufvertrag üblicherweise nicht akzeptiert, eine zu früh gezahlte Anzahlung ist bei gescheiterter Finanzierung meist verloren.
Selbstständige stehen vor höheren Hürden bei der Bonitätsprüfung. Banken verlangen:
Faustregel: Selbstständige zahlen typischerweise 0,2–0,5 % höhere Zinsen und müssen mit einer niedrigeren Beleihung rechnen als Angestellte — selbst bei sehr guter Bonität. Wie viel niedriger, legt die einzelne Bank fest; einen festen Abschlag gibt es nicht.
Damit ich Ihre Situation schnell mit den Banken vergleichen kann, füllen Sie bitte unsere zweisprachige Selbstauskunft aus (DE/EN, zum Ausdrucken). Sie fasst persönliche Daten, Steuerstatus (inkl. NIE/NIF), Einnahmen, Ausgaben und vorhandenes Eigenkapital zusammen — die Grundlage jeder Bankanfrage.
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Die Frage nach der Hypothek ohne Eigenkapital kommt in fast jedem Erstgespräch. Die Antwort für Nicht-Residenten ist eindeutig: Es gibt sie nicht. Spanische Banken beleihen bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, portugiesische bis 80 %; die Differenz zum Kaufpreis und die Kaufnebenkosten von 10 bis 13 % (Spanien) beziehungsweise rund 10 % (Portugal) trägt in jedem Fall der Käufer. Wer kein Eigenkapital auf dem Konto hat, hat deshalb nicht automatisch keine Finanzierung — aber er braucht eine zweite Quelle, etwa eine lastenfreie Immobilie in Deutschland, die sich beleihen lässt. Was es nicht gibt, ist die 100-%-Finanzierung durch eine spanische Bank.
Wer nicht in Spanien steuerpflichtig ist, bekommt regelmäßig 10 Prozentpunkte weniger Beleihung als ein Resident. Für Nicht-Residenten liegt die übliche Obergrenze bei 70 %, für Residenten bei 80 %. Der Unterschied ist Eigenkapital: auf 400.000 € Kaufpreis sind das 40.000 €, und das zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. 70 % ist dabei der marktübliche Deckel, keine Besonderheit eines einzelnen Hauses.
Quelle: Eigene Vermittlungspraxis Perini (Stand Juli 2026) sowie öffentlich zugängliche Marktangaben, abgerufen 14.07.2026 · Stand 14.07.2026
Verdienen Sie außerhalb der Eurozone (CHF, USD, GBP u. a.), greift EU-weit die Wohnimmobilienkredit-Richtlinie (2014/17/EU, Art. 23): Weicht Ihre Zahllast durch Wechselkursschwankungen um mehr als 20 % vom Ausgangswert ab, muss die Bank Sie aktiv warnen und auf ein mögliches Recht zur Umwandlung in Ihre Heimatwährung hinweisen. Die genauen Bedingungen dieses Rechts stehen im jeweiligen Kreditvertrag — wir prüfen das für Sie vor Vertragsunterschrift.
Spanische und portugiesische Banken wenden bei Nicht-Residenten in der Regel die 35-%-Regel an: Die monatliche Hypothekenrate darf zusammen mit anderen Verpflichtungen (Konsumkredite, Mietverbindungen in DE) nicht mehr als 35 % des verfügbaren Netto-Einkommens betragen.
Vereinfachte Rechnung. Tatsächliche Bewertung individuell durch die Bank.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Wie sich diese fünf Faktoren in Ihrem Fall zusammen auswirken, zeigt der Hypothekenfähigkeits-Check in einer Minute — inklusive dem Hebel, der am meisten bringt.
Ratgeber-Artikel.
Deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen →Ratgeber-Artikel.
Spanische Bank plus deutsche Nachbeleihung →Ratgeber-Artikel.
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Monatliche Rate, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihre konkreten Zahlen.
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