Dokumente, Bonität, Einkommensnachweis — vollständige Checkliste für deutsche Käufer in Spanien und Portugal. Plus: der typische Ablauf von Erstanfrage bis Notartermin.
NIE-Nummer, letzte 2–3 Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge 3–6 Monate, Arbeitsvertrag und Eigenkapitalnachweis. Selbstständige zusätzlich Bilanzen und BWA.
In Spanien bei 70 % Beleihung rund 30 % plus 11–13 % Kaufnebenkosten (ca. 41–43 % des Kaufpreises), in Portugal bei 80 % rund 30–31 %. Eine deutsche Immobilie lässt sich als Eigenkapital nachrangig beleihen.
Rate plus alle weiteren monatlichen Verpflichtungen dürfen 35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten — der Maßstab, an dem spanische Banken Nicht-Residenten messen.
Als Nicht-Resident bekommen Sie in Spanien und Portugal eine Hypothek, wenn drei Dinge zusammenkommen: eine ausländische Steuernummer (in Spanien die NIE, in Portugal die NIF), lückenlose Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Monate plus Steuerbescheide, und ausreichend Eigenkapital. Spanische Banken beleihen Nicht-Residenten in der Regel bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación (bankinterne Schätzung); den Rest sowie die Kaufnebenkosten tragen Sie selbst. Entscheidend ist die Bonitätsquote: Die gesamte monatliche Kreditbelastung — die spanische Rate plus bestehende deutsche Verpflichtungen — soll rund 30 bis 35 % Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten. Angestellte weisen das über Gehaltsabrechnungen und Arbeitsvertrag nach, Selbstständige über zwei Jahresabschlüsse. Fehlt ein Baustein, lehnt nicht „die Bank“ ab — es ist meist nur die falsche Bank. Genau hier entscheidet die Auswahl unter mehreren Häusern.
Hypotheken in Spanien und Portugal folgen bei Nicht-Residenten strengeren Hypothek-Voraussetzungen als bei Einheimischen. Spanische und portugiesische Banken verlangen dafür in der Regel folgende Unterlagen — bei den meisten Banken inzwischen mit beglaubigter Übersetzung:
Im weiteren Ablauf begegnen Ihnen zwei Dokumente mit Signalwirkung: die FIPRE (Ficha de Información PREcontractual), ein unverbindliches Vergleichsblatt, das jede Bank vorab ausstellt, und die FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), das verbindliche Angebot, sobald die Bank zugesagt hat. Erst mit der FEIN in der Hand sollten Sie eine Kaufoption unterschreiben — in Spanien wird eine Finanzierungsvorbehalts-Klausel im Kaufvertrag üblicherweise nicht akzeptiert, eine zu früh gezahlte Anzahlung ist bei gescheiterter Finanzierung meist verloren.
Selbstständige stehen vor höheren Hürden bei der Bonitätsprüfung. Banken verlangen:
Faustregel: Sonst gelten dieselben Regeln wie für Angestellte — Beleihung bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, rund 30 % Eigenkapital. Gerechnet wird mit dem tatsächlichen Netto (steuerlicher Gewinn abzüglich Steuern und Sozialversicherung); die Rate darf 30 bis 35 % davon ausmachen. Einen pauschalen Zuschlag oder Abschlag für Selbstständige gibt es nicht — in Deutschland ist das nicht anders.
Damit ich Ihre Situation schnell mit den Banken vergleichen kann, füllen Sie bitte unsere zweisprachige Selbstauskunft aus (DE/EN, zum Ausdrucken). Sie fasst persönliche Daten, Steuerstatus (inkl. NIE/NIF), Einnahmen, Ausgaben und vorhandenes Eigenkapital zusammen — die Grundlage jeder Bankanfrage.
Selbstauskunft herunterladen (PDF)
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Die Frage nach der Hypothek ohne Eigenkapital kommt in fast jedem Erstgespräch. Die Antwort für Nicht-Residenten ist eindeutig: Es gibt sie nicht. Spanische Banken beleihen bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, portugiesische bis 80 %; die Differenz zum Kaufpreis und die Kaufnebenkosten von 10 bis 13 % (Spanien) beziehungsweise rund 10 % (Portugal) trägt in jedem Fall der Käufer. Wer kein Eigenkapital auf dem Konto hat, hat deshalb nicht automatisch keine Finanzierung — aber er braucht eine zweite Quelle, etwa eine lastenfreie Immobilie in Deutschland, die sich beleihen lässt. Was es nicht gibt, ist die 100-%-Finanzierung durch eine spanische Bank.
Wer nicht in Spanien steuerpflichtig ist, bekommt regelmäßig 10 Prozentpunkte weniger Beleihung als ein Resident. Für Nicht-Residenten liegt die übliche Obergrenze bei 70 %, für Residenten bei 80 %. Der Unterschied ist Eigenkapital: auf 400.000 € Kaufpreis sind das 40.000 €, und das zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. 70 % ist dabei der marktübliche Deckel, keine Besonderheit eines einzelnen Hauses.
Quelle: Eigene Vermittlungspraxis Perini (Stand Juli 2026) sowie öffentlich zugängliche Marktangaben, abgerufen 14.07.2026 · Stand 14.07.2026
Verdienen Sie außerhalb der Eurozone (CHF, USD, GBP u. a.), greift EU-weit die Wohnimmobilienkredit-Richtlinie (2014/17/EU, Art. 23): Weicht Ihre Zahllast durch Wechselkursschwankungen um mehr als 20 % vom Ausgangswert ab, muss die Bank Sie aktiv warnen und auf ein mögliches Recht zur Umwandlung in Ihre Heimatwährung hinweisen. Die genauen Bedingungen dieses Rechts stehen im jeweiligen Kreditvertrag — wir prüfen das für Sie vor Vertragsunterschrift.
Spanische und portugiesische Banken wenden bei Nicht-Residenten in der Regel die 35-%-Regel an: Die monatliche Hypothekenrate darf zusammen mit anderen Verpflichtungen (Konsumkredite, Mietverbindungen in DE) nicht mehr als 35 % des verfügbaren Netto-Einkommens betragen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Monatliches Nettoeinkommen | 5.000 € |
| Andere monatliche Verpflichtungen | 500 € (Konsumkredit) |
| 35-%-Grenze | 1.750 € |
| Maximale neue Hypothekenrate | 1.250 € |
| Bei 2,95 %, 20 J. → finanzierbare Summe | ~225.000 € |
Vereinfachte Rechnung. Tatsächliche Bewertung individuell durch die Bank.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Wie sich diese fünf Faktoren in Ihrem Fall zusammen auswirken, zeigt der Hypothekenfähigkeits-Check in einer Minute — inklusive dem Hebel, der am meisten bringt.
Spanische und portugiesische Banken machen die Gebäudeversicherung regelmäßig zur Bedingung: Die Immobilie ist ihre Sicherheit, und sie muss vor der Auszahlung versichert sein. Eine gesetzliche Pflicht des Käufers ist das in Spanien nicht — Artikel 17.3 der Ley 5/2019 erlaubt der Bank, sie zu verlangen. Die Pflicht entsteht aus dem Vertrag.
Wichtig ist der zweite Teil derselben Vorschrift: Die Bank muss eine gleichwertige Police eines anderen Anbieters annehmen — beim Abschluss und bei jeder Verlängerung —, darf für deren Prüfung nichts berechnen und die Konditionen des Darlehens deswegen nicht verschlechtern. Eine Risikolebensversicherung ist gesetzlich ebenfalls nicht vorgeschrieben. Beides gehört aber häufig zu den Produkten, die den rabattierten Zins auslösen; was dieser Rabatt wert ist, steht unter Hypothekenzinsen Spanien. Auf welchen Wert die Police lauten muss und was nicht Pflicht ist — Hausrat, Diebstahl, Leben —, steht im Wiki unter Seguro de hogar.
Ich vergleiche Banken in Spanien, Portugal und Deutschland für Ihre konkrete Situation und finde die passende Lösung — auf Deutsch, ohne Vorabkosten.
Die Bank darf die Gebäudeversicherung verlangen — aber nicht vorschreiben, bei wem.
Monatliche Rate, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihre konkreten Zahlen.