Spanien trägt das Objekt
Die spanische Bank finanziert das Kaufobjekt mit einer Beleihung bis zu 70 % — gerechnet auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Die Sicherheit liegt dort, wo die Immobilie steht.
Struktur · zwei Länder
Nachbeleihung Immobilie: 70 % aus Spanien, der Rest aus Deutschland
Die meisten Interessenten bekommen genau zwei Antworten: entweder alles über die spanische Bank — dann fehlen 30 % plus Nebenkosten. Oder alles über Deutschland — dann bleibt viel Beleihungsraum ungenutzt. Die Kombination fragt fast niemand ab.
Kurz beantwortet
Was ist die Kombination?
Das spanische Objekt trägt den größeren Teil selbst, eine deutsche Nachbeleihung deckt die fehlenden rund 30 % plus Nebenkosten — statt alles über eine Seite zu zwingen und Beleihungsraum zu verschenken.
Bekomme ich damit 100 % des Kaufpreises?
Rechnerisch lassen sich Kaufpreis und Nebenkosten über beide Säulen abdecken; entscheidend ist die Kapitaldienstfähigkeit — beide Darlehen zusammen müssen tragbar sein, die spanische Bank rechnet die deutsche Rate mit.
Zweimal alles einreichen?
Die Unterlagen überschneiden sich. Wir stellen beide Strecken aus einem Satz zusammen und legen sie parallel vor — als getrennte Einzelanfrage funktioniert die Kombination selten.
Kann ich eine spanische Hypothek mit der Beleihung meiner deutschen Immobilie kombinieren?
Ja. Die spanische Bank finanziert das Kaufobjekt mit einer Beleihung bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Der fehlende Anteil und die Kaufnebenkosten laufen über Ihre deutsche Immobilie, beliehen bis zu 80 % ihres Beleihungswerts. Beide Säulen zusammen decken rechnerisch Kaufpreis und Nebenkosten ab. Die deutsche Immobilie muss dafür nicht lastenfrei sein. Läuft dort noch eine Finanzierung, kommt die neue Beleihung im Nachrang dazu; Vorlast und neues Darlehen zusammen müssen in der Grenze bleiben. Der Aufsatz gehört bewusst nach Deutschland, weil deutsche Konditionen bei vergleichbarer Bindung unter den spanischen liegen. Das übliche Gegenmodell — eine deutsche Bank finanziert und sichert auf dem spanischen Objekt — bringt weniger Volumen und kostet mehr, weil auf ein Auslandsobjekt ein zusätzlicher Sicherheitsabschlag anfällt. Beide Strecken laufen parallel, nicht nacheinander, und werden aus einem Unterlagensatz vorgelegt. Ob die Kombination trägt, entscheidet die Kapitaldienstfähigkeit beider Darlehen zusammen.
Immobilie nachbeleihen kombiniert mit spanischer Bank — wie die Struktur aufgebaut ist
Deutschland trägt den Rest
Der fehlende Anteil und die Kaufnebenkosten laufen über die Beleihung Ihrer deutschen Immobilie, bis zu 80 % ihres Beleihungswerts. Damit schließt sich die Lücke, ohne dass Sie Ersparnisse auflösen.
Nachrangig geht ebenfalls
Die deutsche Immobilie muss nicht lastenfrei sein. Läuft dort noch eine Finanzierung, kommt die Beleihung im Nachrang dazu — Vorlast und neues Darlehen zusammen müssen in der 80-%-Grenze bleiben.
Der deutsche Teil ist der günstigere
Deutsche Konditionen liegen bei vergleichbarer Bindung unter den spanischen. Deshalb ist es keine Notlösung, den Aufsatz in Deutschland zu nehmen — es ist der billigere Teil der Rechnung.
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Warum der übliche Weg weniger bringt
Es gibt einen vierten Weg, der im Markt häufig angeboten wird: eine deutsche Bank finanziert, und die Sicherheit wird auf dem spanischen Objekt eingetragen. Das klingt bequem — deutsche Verträge, deutsche Ansprechpartner — hat aber zwei Nachteile, die selten danebengestellt werden.
Erstens die Höhe. Wer ein spanisches Objekt aus Deutschland heraus besichert, landet bei einer Beleihung deutlich unterhalb dessen, was die spanische Bank auf dasselbe Objekt gibt. Der Grund ist kein Misstrauen, sondern Methodik: Auf ein Auslandsobjekt setzen deutsche Häuser einen zusätzlichen Sicherheitsabschlag an, bevor sie ihre reguläre Beleihungsgrenze darauf anwenden. Aus zwei Abschlägen hintereinander wird eine Zahl, die im Prospekt als feste Größe erscheint, tatsächlich aber nur die Rechenweise eines einzelnen Hauses abbildet.
Zweitens der Preis. Auslandssicherheit ist für eine deutsche Bank teurer als ein Objekt im eigenen Markt. Die Kombination dreht das um: Das spanische Objekt wird dort besichert, wo es normal bewertet wird, und die deutsche Immobilie trägt den Aufsatz — also genau die Sicherheit, die eine deutsche Bank am günstigsten bepreist.
Das Ergebnis ist in aller Regel mehr Volumen bei niedrigerem Mischzins. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, hängt an Bewertung, Bonität und Laufzeit — wir rechnen die Wege gegeneinander, statt einen zu verkaufen.
- Reihenfolge. Beide Zusagen gehören vor die Unterschrift unter den Vorvertrag, nicht danach.
- Zeitachse. Die deutsche und die spanische Strecke laufen parallel. Wer sie nacheinander startet, verliert Wochen ohne Gegenwert.
- Zwei Erlaubnisse. Diese Struktur braucht beide Seiten: § 34i GewO für Deutschland (Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95) ; in Portugal läuft die Abwicklung über einen dort zugelassenen Vermittler.
- Es ist keine Zusage. Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Rechenbeispiel · Marbella
Villa in Sierra Blanca kaufen — Eigenkapital kommt aus dem deutschen Haus
Beide Beine: Kapitalbeschaffung in Deutschland, Finanzierung in Spanien
Ein Unternehmerpaar aus Nordrhein-Westfalen besitzt ein abbezahltes Haus in Deutschland und will in Sierra Blanca eine Villa erwerben. Die spanische Bank finanziert 70 % — der Rest samt Nebenkosten soll nicht aus dem Depot kommen.
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Immobilie in Deutschland · Verkehrswert | 2.800.000 € | lastenfrei |
| Villa Sierra Blanca · Kaufpreis | 4.000.000 € | |
| Kaufnebenkosten (rund 12 %) | 480.000 € | |
| Spanische Finanzierung (70 % des Kaufpreises) | 2.800.000 € | besichert auf der Villa |
| Verbleibender Bedarf (Eigenanteil + Nebenkosten) | 1.680.000 € | |
| Kapitalbeschaffung auf die deutsche Immobilie | 1.680.000 € | = 60 % des Verkehrswerts |
Kein Euro aus dem Depot, kein Verkauf in Deutschland. Zwei Rechtsordnungen, ein Kauf — und ein Ansprechpartner für beide Seiten.
Und die andere Seite: Gesamtfinanzierung 4.480.000 €: 2.800.000 € besichert auf der Villa in Spanien, 1.680.000 € per Grundschuld auf dem deutschen Haus. Der Verwendungszweck (Immobilienerwerb) muss der deutschen Bank nachgewiesen werden; er entscheidet über die Einstufung des Darlehens.
Hinweis: Dieses Rechenbeispiel basiert auf typischen Finanzierungskonstellationen aus der Finanzierungspraxis. Alle Beträge, Personen und Objektdaten wurden zur Veranschaulichung anonymisiert oder beispielhaft dargestellt. Es handelt sich nicht um einen Erfahrungsbericht. Jede Finanzierung wird individuell anhand der persönlichen Bonität, der Tasación der Immobilie und der jeweiligen Bankvorgaben geprüft.
Region: Immobilienfinanzierung Marbella
Kostenloser Leitfaden
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Wie die Struktur aufgebaut ist, was sie kippt, welche Unterlagen die Bank sehen will und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen. Kostenlos, per E-Mail, ohne Vorabkosten.
Was drinsteht:
- Beleihung · bis 80 % des Beleihungswerts der deutschen Immobilie
- Sicherheit · Grundschuld in Deutschland — die spanische Immobilie bleibt frei
- Stolperstein · wohnwirtschaftliche Verwendung nachweisen
- Klammer · beide Beine, ein Ansprechpartner
PDF direkt öffnen — ohne Formular · Deutsche Immobilie beleihen, in Spanien kaufen (PDF)
Alle Groessenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage und keine zugesicherte Kondition. Ob ein Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an der Bonitaet — bonitaetsabhaengig, im Einzelfall, kein Rechtsanspruch.
Häufige Fragen
Warum nicht einfach alles über die deutsche Immobilie finanzieren?
Das geht — und ist eine eigene Struktur, mit dem Vorteil, dass Sie in Spanien als Barkäufer auftreten. Sie kostet aber Beleihungsraum, den Sie später für anderes brauchen könnten. Die Kombination schont diesen Raum, weil das spanische Objekt den größeren Teil selbst trägt.
Meine deutsche Immobilie ist noch nicht abbezahlt.
Das schließt nichts aus. Die neue Beleihung kommt im Nachrang hinter die laufende Finanzierung; entscheidend ist, dass Vorlast und neues Darlehen zusammen innerhalb der Beleihungsgrenze bleiben. Nicht jedes Haus akzeptiert Vorlasten — welche es tun, gehört zur Vorarbeit.
Bekomme ich damit 100 % des Kaufpreises?
Rechnerisch lassen sich Kaufpreis und Nebenkosten über beide Säulen abdecken. Ob das im Einzelfall darstellbar ist, entscheidet die Kapitaldienstfähigkeit: Beide Darlehen zusammen müssen tragbar sein, und die spanische Bank rechnet die deutsche Rate mit.
Muss ich für zwei Banken zweimal alles einreichen?
Die Unterlagen überschneiden sich weitgehend, die Anforderungen nicht. Wir stellen beide Strecken aus einem Satz zusammen und legen sie parallel vor — das ist der Grund, warum die Kombination als Einzelanfrage bei zwei Banken selten funktioniert.
Beide Säulen aus einer Hand
Schicken Sie uns die Eckdaten des geplanten Kaufs und Ihrer deutschen Immobilie. Wir rechnen die Kombination gegen die beiden Einzelwege — bevor Sie sich festlegen.
Kombination prüfen lassenVerwandt: Deutsche Immobilie beleihen · Abbezahlte Immobilie in Spanien beleihen · Spanische oder deutsche Bank? · alle Strukturen