Wer vermittelt?
Perini Finance & Property — CaixaBank, Santander, BBVA und Banco Sabadell für Nicht-Residenten.
Schwerpunkt Region · Spanien · Balearen · §34i
Haus kaufen auf Ibiza — Immobilie Ibiza kaufen und als Nicht-Resident finanzieren
Haus kaufen Ibiza heißt: knappes Angebot, hohe Wertstabilität, eine der besten Adressen Spaniens. Balearen-Freibetrag 3 Mio. € Vermögenssteuer — bei richtiger Strukturierung steuerlich attraktiv. Die Finanzierung für Nicht-Residenten reicht bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación; die restlichen 30 % und die Nebenkosten von 11–13 % kommen aus Eigenkapital.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf auf Ibiza?
Ibiza gehört zu den Balearen, die eine progressive ITP erheben — ab 8 % und in mehreren Stufen bis 13 % in den oberen Preisklassen. Da Ibiza zu den teuersten Immobilienmärkten Spaniens zählt, erreichen viele Objekte die höheren Stufen; der effektive Steuersatz liegt hier oft deutlich über den 8 % des Einstiegs. Ein Ausgleich: Die Balearen gewähren einen erhöhten Vermögenssteuer-Freibetrag von 3 Mio. € pro Person. Die ITP ist der größte Einzelposten; rechnen Sie insgesamt mit rund 11 bis 13 % Nebenkosten, in Premium-Lagen entsprechend mehr. Wichtig für die Finanzierung: Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten, und beleihen den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación — die gestaffelte ITP tragen Sie aus Eigenkapital. Gerade bei hochpreisigen Objekten lohnt es, die Steuerstufe vor dem Privatvertrag durchzurechnen. Stand 07/2026.
Kurz beantwortet
Wer finanziert eine Immobilie auf Ibiza?
Wie viel wird finanziert?
Bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación.
Ab welchem Preis Privatbank?
Ab rund 1,5 Mio. € kommen internationale Privatbanken mit besseren Konditionen in Frage.
Bevor Sie finanzieren
Haus kaufen Ibiza: drei Finanzierungen, an denen die Filiale scheitert
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zeichnen eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck, Stand 01.09.2026).
Marktanalyse
Immobilien Ibiza — Markt und Hypothek
Top-Lagen
Ibiza-Stadt, Santa Eulària, San José
Ibiza-Stadt (Eivissa) — kulturelles Zentrum. Santa Eulària des Riu — familienfreundliches Premium-Segment. Sant Josep de sa Talaia — exklusive Villen, Cala Tarida, Cala Vadella. Inselweit knappes Angebot, daher steigende Preise.
Beleihung
Bis 70 % LTV
Spanische Banken: bis 70 % Beleihung Nicht-Residenten. Auf Ibiza oft konservativer bewertet — Tasación kann unter dem Kaufpreis liegen. 30–40 % Eigenkapital plus 11–13 % Nebenkosten realistisch.
Steuer-Vorteil
Balearen-Freibetrag 3 Mio. €
Vermögenssteuer-Freibetrag in der Balearen-Region: 3 Mio. €. Damit bleibt selbst eine 2-Mio.-Villa unterhalb der Steuerschwelle. Im Gegensatz zu Andalusien (effektiv 0 € Vermögenssteuer) ist Ibiza dennoch attraktiver als Katalonien (500 000 € Freibetrag).
Vermietung
ETV-Lizenz Pflicht
Touristische Vermietung nur mit gültiger ETV-Lizenz (Estancias Turísticas en Viviendas). Auf Ibiza seit 2018 Lizenzstopp — bestehende Lizenzen sind wertvoll, Kaufpreis-Aufschlag üblich.
Erreichbarkeit
Flughafen Ibiza (IBZ)
Direktflüge Mai–Oktober nach Köln, Düsseldorf, München, Berlin. Außerhalb der Saison meist via Madrid/Barcelona — etwas weniger gut angebunden als Mallorca.
Käufergruppen
International, hochpreisig
Britische, deutsche, US-amerikanische und niederländische Käufer dominant. Quadratmeterpreise: 5.000–15.000 €/m² in Top-Lagen.
BeispielfinanzierungenIbiza · Santa Eulària Ibiza · San José Premium
Zwei Beispielfälle von Ibiza
Zwei typische Ibiza-Konstellationen im gehobenen Inselmarkt — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
Santa Eulària · 850.000 € Kaufpreis
- Eigenkapital340.000 € (40 %)
- Hypothek510.000 € (60 %)
- Kaufnebenkosten (~11 %)~93.500 € (ITP 8 % Balearen)
- Beleihung60 % LTV
- Beispielrate (20 J.)~2.815 €/Monat
- BanktypCaixaBank / Santander · Nicht-Resident
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Cala Vadella · 1.500.000 € Kaufpreis
- Eigenkapital750.000 € (50 %)
- Hypothek750.000 € (50 %)
- Kaufnebenkosten (~12 %)~180.000 € (ITP 8 % Balearen)
- Beleihung50 % LTV (konservativ)
- Beispielrate (20 J.)~4.140 €/Monat
- BanktypPrivatbank · Vermögensanlage
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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- Gesamtinvestition—
- Eigenkapitalbedarf—
- Gesamtzinsen Laufzeit—
- Gesamtaufwand Laufzeit—
Richtwert ohne Gewähr. Spanien: max. 70 %, Portugal: max. 80 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten = ITP/IMT + Notar + Grundbuch + Anwalt + NIE/NIF. Gesamtaufwand = Eigenkapital + Nebenkosten + alle Raten über Laufzeit. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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FAQ
Häufige Fragen zu Ibiza
Bekomme ich auf Ibiza eine Tourismus-Lizenz?
Sehr schwierig — seit 2018 gilt auf Ibiza ein Lizenzstopp. Wer touristisch vermieten will, sollte eine Immobilie mit bestehender ETV-Lizenz kaufen. Preisaufschlag bis 20 % üblich.
Wie hoch ist die Vermögenssteuer auf Ibiza?
Balearen-Freibetrag: 3 Mio. € pro Person (Stand 2026). Erst darüber wird Vermögenssteuer fällig (0,28 % bis 3,45 %). Für die meisten Käufer kein Thema. Hypotheken werden vom Vermögen abgezogen — laut Tribunal Supremo (Urteil 167/2023) aber nur, wenn sie zum Kauf oder zur Renovierung aufgenommen wurden.
Welche Bank finanziert auf Ibiza?
CaixaBank, Santander, BBVA, Banco Sabadell und auf Premium-Niveau internationale Privatbanken wie Banco Mediolanum oder Lombard Odier. Bei Kaufpreisen ab ca. 1,5 Mio. € kommen Privatbanken mit besseren Konditionen in Frage.
Wie lange dauert ein Hypothekenantrag für Ibiza?
6–10 Wochen üblich. Bei Privatbanken (sehr hohe Kaufpreise) ggf. länger wegen aufwendiger Bonitätsprüfung. Bei Standardobjekten und guter Bonität schneller.
Lohnt sich Ibiza trotz hoher Preise?
Wertstabilität ist seit Jahrzehnten überdurchschnittlich. Wer auf Renditeoptimierung schaut, findet bessere Orte. Wer Vermögensanlage mit Eigennutzungs-Anteil sucht und an die Marke Ibiza glaubt, findet hier eine der stabilsten Adressen Europas.
Wer finanziert eine Immobilie auf Ibiza für ausländische Käufer?
Perini Finance & Property vermittelt für Ibiza — CaixaBank, Santander, BBVA und Banco Sabadell finanzieren Nicht-Residenten bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Ab rund 1,5 Mio. € Kaufpreis kommen zusätzlich internationale Privatbanken wie Banco Mediolanum oder Lombard Odier mit besseren Konditionen in Frage.
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Finanzierung in der Region.
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Finanzierung in der Region.
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Valencia & Costa Azahar — Hypothek für Nicht-Residenten
Finanzierung in der Region.
Valencia & Costa Azahar — Hypothek für Nicht-Residenten →Kapital freisetzen und weitergeben
Eine Immobilie auf Ibiza als Kapitalquelle nutzen
Ibiza fällt unter dieselbe balearische Regelung wie Mallorca und Menorca — maßgeblich ist die Lage des Objekts, nicht der Wohnsitz des Eigentümers. Eine abbezahlte Immobilie auf Ibiza muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
- Erbschaftsteuer, Balearen: 100 % Bonifikation auf die Steuerschuld, ohne Wertgrenze, seit 18.07.2023 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Decreto Ley 4/2023, bestaetigt durch Ley 11/2023). Ley 11/2023 stellt ausdruecklich klar, dass die Bonifikation auch für Nicht-Residenten gilt.
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Dies ist keine Steuerberatung; Erbschaftsteuer Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht aendert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
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Was Sie für eine Nicht-Resident-Hypothek brauchen.
Hypothek-Voraussetzungen →Rechenbeispiel · Struktur
Bauraten finanzieren
Rechenbeispiel Ibiza: Neubauvilla vom Bauträger in Es Cubells, 4.500.000 €, 24 Monate Bauzeit. Ohne Struktur fließen bis zur Escritura 1.350.000 € aus eigener Tasche. Mit Auszahlung nach Baufortschritt sind es 405.000 € — die spanische Bank zahlt sonst erst beim Notar.
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht — Annahmen und Gegenrechnung stehen vollständig auf der Strukturseite.
Rechenbeispiel Bauraten während der Bauzeit ansehenWas auf Ibiza aus eigener Tasche kommt
Ibiza gehört zu den Balearen und damit zur gestaffelten ITP nach Decreto Ley 4/2023 — der Satz steigt mit dem Kaufpreis. Weil auf Ibiza die Preise im oberen Bereich liegen, landet ein typischer Kauf regelmäßig in den höheren Stufen, und die Steuer fällt absolut wie relativ höher aus als auf dem Festland. Finanziert wird sie nicht: Die Bank beleiht die Immobilie, nicht die Erwerbskosten. Dazu kommen Notar, Registro, Tasación und die eigene rechtliche Vertretung. Wer die Finanzierungsanfrage vor der Reservierung stellt statt danach, sieht diesen Betrag rechtzeitig — und verhandelt den Kaufpreis mit einer belastbaren Zahl im Kopf.