Der Markt für Immobilien auf Ibiza steht für knappes Angebot, hohe Wertstabilität und eine der besten Adressen Spaniens. Bei der Vermögensteuer gilt auf den Balearen ein Freibetrag von 3 Mio. €; bei richtiger Strukturierung ist das steuerlich attraktiv. Die Finanzierung für Nicht-Residenten reicht bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación; die restlichen 30 % und die Nebenkosten von 10–13 % kommen aus Eigenkapital.
Auf Ibiza zahlen Sie die progressive ITP der Balearen, ab 8 % und in mehreren Stufen bis 13 % in den oberen Preisklassen. Die Bank finanziert Nicht-Residenten bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Die gestaffelte ITP und die Nebenkosten von rund 10 bis 13 % tragen Sie aus Eigenkapital.
Nicht jede Bank finanziert Einkommen in fremder Währung — wir fragen gezielt die an, die es tun. Für die vollständige Auswertung tragen Sie Ihr Einkommen in Euro umgerechnet ein.
Unser Vermittlungsschwerpunkt liegt bei einer Darlehenssumme ab etwa 300.000 € — kleinere Darlehen vermitteln wir ebenfalls und sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Finanzierung in Ihrem Fall lohnt.
Richtwert ohne Gewähr. Der Zinssatz ist der Rechenwert für diese Beispielrechnung, kein Marktzins und keine Zusage — der tatsächlich erreichbare Zins hängt von Bonität, Objekt und Bank ab. Spanien: max. 70 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten je Region wie auf unserer Kaufnebenkosten-Seite, die übrigen Posten als Richtwert.
Kaufnebenkosten auf Ibiza exakt mit dem Excel-Rechner durchrechnen →
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer, wenn Sie auf Ibiza ein Haus kaufen? Wer auf Ibiza ein Haus kauft, zahlt die progressive ITP der Balearen — ab 8 % und in mehreren Stufen bis 13 % in den oberen Preisklassen.
Da Ibiza zu den teuersten Immobilienmärkten Spaniens zählt, erreichen viele Objekte die höheren Stufen; der effektive Steuersatz liegt hier oft deutlich über den 8 % des Einstiegs. Ein Ausgleich: Die Balearen gewähren einen erhöhten Vermögenssteuer-Freibetrag von 3 Mio. € pro Person.
Die ITP ist der größte Einzelposten; rechnen Sie insgesamt mit rund 10 bis 13 % Nebenkosten, in Premium-Lagen entsprechend mehr.
Wichtig für die Finanzierung: Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten, und beleihen den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación — die gestaffelte ITP tragen Sie aus Eigenkapital. Gerade bei hochpreisigen Objekten lohnt es, die Steuerstufe vor dem Privatvertrag durchzurechnen. Stand 07/2026.
Wie viel wird finanziert? Bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación.
Ab welchem Preis Privatbank? Ab rund 500.000 € kommen internationale Privatbanken mit besseren Konditionen in Frage.
Von 30+ Instituten am Markt zeichnet eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck, Stand 08.10.2026).
Auf Ibiza ist das Angebot inselweit knapp, daher steigen die Preise. Spanische Banken beleihen für Nicht-Residenten bis 70 %, realistisch sind 30–40 % Eigenkapital plus 10–13 % Nebenkosten.
Zwei typische Ibiza-Konstellationen im gehobenen Inselmarkt — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
Ihre Kosten schnell kalkulieren: Vorausgefüllt mit typischen Werten für diese Region — anpassen, die Rechnung läuft sofort mit; Region und Steuersatz sind schon eingestellt.
Vollständige Auswertung per E-Mail: Alles, was der Rechner auf der Seite nicht zeigt: Eigenkapitalbedarf inklusive Nebenkosten, alle Nebenkosten einzeln, Gesamtzinsen und Gesamtaufwand — und mit Ihrem Einkommen, wie viel Sie sich nach der 35-%-Regel leisten können. Wir arbeiten mit 15–20 von über 30 Banken zusammen und fragen für Ihren Fall mindestens 2 davon an; welche passen, klären wir im Gespräch.
Ibiza fällt unter dieselbe balearische Regelung wie Mallorca und Menorca — maßgeblich ist die Lage des Objekts, nicht der Wohnsitz des Eigentümers. Eine abbezahlte Immobilie auf Ibiza muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
Erbschaftsteuer, Balearen: 100 % Bonifikation auf die Steuerschuld, ohne Wertgrenze, seit 18.07.2023 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Decreto Ley 4/2023, bestätigt durch Ley 11/2023). Ley 11/2023 stellt ausdrücklich klar, dass die Bonifikation auch für Nicht-Residenten gilt.
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Die Angaben zur Erbschaftsteuer gelten für Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene.
Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. → Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Rechenbeispiel Ibiza: Neubauvilla vom Bauträger in Es Cubells, 4.500.000 €, 24 Monate Bauzeit. Ohne Struktur fließen bis zur Escritura 1.350.000 € aus eigener Tasche. Mit Auszahlung nach Baufortschritt sind es 405.000 € — die spanische Bank zahlt sonst erst beim Notar.
Modellrechnung, kein Erfahrungsbericht — Annahmen und Gegenrechnung stehen vollständig auf der Strukturseite.
Was auf Ibiza aus eigener Tasche kommt: Ibiza gehört zu den Balearen und damit zur gestaffelten ITP nach Decreto Ley 4/2023 — der Satz steigt mit dem Kaufpreis.
Weil auf Ibiza die Preise im oberen Bereich liegen, landet ein typischer Kauf regelmäßig in den höheren Stufen, und die Steuer fällt absolut wie relativ höher aus als auf dem Festland. Finanziert wird sie nicht: Die Bank beleiht die Immobilie, nicht die Erwerbskosten.
Dazu kommen Notar, Registro, Tasación und die eigene rechtliche Vertretung. Wer die Finanzierungsanfrage vor der Reservierung stellt statt danach, sieht diesen Betrag rechtzeitig — und verhandelt den Kaufpreis mit einer belastbaren Zahl im Kopf.
Mallorca (Region · Spanien): Beliebtester Standort für Deutsche in Spanien.
Hypothek-Voraussetzungen: Was Sie für eine Nicht-Resident-Hypothek brauchen.
Ablauf und Reihenfolge: Warum die condición suspensiva der Hebel ist.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 340.000 € (40 %) |
| Hypothek | 510.000 € (60 %) |
| Kaufnebenkosten (~12 %) | ~100.500 € (ITP Balearen gestaffelt, hier rund 8,8 %) |
| Beleihung | 60 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~2.680 € pro Monat |
| Banktyp | Großbank · Nicht-Resident |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 750.000 € (50 %) |
| Hypothek | 750.000 € (50 %) |
| Kaufnebenkosten (~14 %) | ~210.000 € (ITP Balearen gestaffelt, hier 10 %) |
| Beleihung | 50 % LTV (konservativ) |
| Beispielrate (20 J.) | ~3.940 € pro Monat |
| Banktyp | Privatbank · Vermögensanlage |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Balearen-Freibetrag: 3 Mio. € pro Person (Stand 2026). Erst darüber wird Vermögenssteuer fällig (0,28 % bis 3,45 %). Für die meisten Käufer kein Thema. Hypotheken werden vom Vermögen abgezogen — laut Tribunal Supremo (Urteil 167/2023) aber nur, wenn sie zum Kauf oder zur Renovierung aufgenommen wurden.
6–10 Wochen üblich. Bei Privatbanken (sehr hohe Kaufpreise) ggf. länger wegen aufwendiger Bonitätsprüfung. Bei Standardobjekten und guter Bonität schneller.
Touristische Vermietung ist nur mit gültiger ETV-Lizenz möglich. Auf Ibiza gilt seit 2018 ein Lizenzstopp. Bestehende Lizenzen sind wertvoll, ein Kaufpreis-Aufschlag bis 20 % ist üblich.
Sie planen einen Kauf auf Ibiza? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Spanisch, Russisch. Wir prüfen Ihre Konstellation und finden die passende Bank in Spanien.
Dies ist keine Steuerberatung.
Regionale Lizenz, nationale Registriernummer — und was die Eigentümergemeinschaft darf.
Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.