Escritura publica: Escritura Spanien – notarielle Kaufurkunde
Die Escritura pública de compraventa ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien — mit ihrer Unterzeichnung vor dem Notar geht das Eigentum tatsächlich über, anschließend wird sie ins Grundbuch eingetragen und macht den Eigentumswechsel öffentlich sichtbar. Diese Escritura de compraventa ist damit der eigentliche Eigentumsübergang — der private Kaufvertrag davor bindet nur schuldrechtlich, nicht dinglich.
Was ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien, und wann geht das Eigentum über?
Die notarielle Kaufurkunde in Spanien vollzieht mit der Unterschrift beider Seiten den Eigentumsübergang zivilrechtlich. Der Notar verliest die wesentlichen Vertragsinhalte, prüft die Identität beider Parteien (bei Nicht-Residenten über die NIE) und bestätigt, dass Kaufpreis und Bedingungen den Vereinbarungen entsprechen. Die anschließende Grundbucheintragung macht den Eigentumsübergang öffentlich einsehbar.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Escritura: was am Notartermin selbst passiert: Für den Termin heißt das: Was am Tag der Escritura noch geklärt werden muss, ist zu spät. Preis, Zahlungsweg, Lastenfreiheit und Übergabe stehen vorher fest — der Notartermin vollzieht, er verhandelt nicht.
Warum keine eigene Anreise zwingend nötig ist
Wer die Vollmacht nutzen will, lässt sie früh erstellen: Konsulatstermin und Apostille brauchen zusammen mehrere Wochen.
Und der Text muss auf den konkreten Kauf passen — eine allgemein gehaltene Vollmacht weist der Notar zurück.
Was direkt im Anschluss an die Escritura passiert
Nach der Unterzeichnung reicht der Notar die Escritura in der Regel selbst beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) zur Eintragung ein — bis die Eintragung tatsächlich vollzogen ist, kann je nach Amt einige Wochen vergehen.
Parallel dazu werden die fälligen Steuern (etwa die ITP bei einer gebrauchten Immobilie) beglichen, üblicherweise über den Notar oder eine beauftragte Kanzlei koordiniert.
Warum die Vorabmeldung ans Grundbuch wichtig ist
Zwischen der Unterschrift beim Notar und dem tatsächlichen Eintrag im Grundbuch liegen üblicherweise einige Wochen.
In dieser Zeit ist der Käufer bereits Eigentümer, das Register weist ihn aber noch nicht aus. Um diese Lücke zu schließen, meldet der Notar den Vorgang unmittelbar nach der Beurkundung elektronisch beim Grundbuch an.
Diese Vorabmeldung sperrt das Objekt für eine begrenzte Zeit gegen konkurrierende Eintragungen — etwa eine Belastung, die der Verkäufer nachträglich noch eintragen lassen wollte. Ob sie erfolgt ist, lässt sich beim Notar erfragen und sollte nicht als selbstverständlich vorausgesetzt werden.
Nach dem Eintrag lohnt eine abschließende Nota Simple: Sie zeigt schwarz auf weiß, dass der Eigentümerwechsel vollzogen und das Objekt lastenfrei übergegangen ist.
Die Vollmacht, wenn niemand anreisen kann
Wer nicht persönlich erscheint, unterschreibt über eine notarielle Vollmacht — und deren Form entscheidet, ob sie funktioniert.
In Spanien erteilt, ist sie unmittelbar verwendbar. Im Ausland erteilt, braucht sie eine Apostille und eine beeidigte Übersetzung, und der spanische Notar prüft beides. Der zweite Punkt betrifft den Inhalt: Eine allgemeine Vollmacht genügt in der Regel nicht.
Für Kauf und Hypothek werden ausdrückliche Befugnisse verlangt, die Immobilie und Darlehen konkret benennen — fehlt eine davon, kann zwar gekauft, aber nicht belastet werden, und der Termin platzt zur Hälfte.
Der Text der Vollmacht gehört deshalb vor der Beurkundung dem spanischen Notar zur Freigabe vorgelegt.
Grundbuchauszug Spanien (Nota Simple) →
Die Nota Simple ist der amtliche Grundbuchauszug aus dem Registro de la Propiedad.
Die Prüfung der Nota Simple schützt vor unliebsamen Überraschungen wie Hypotheken, Pfandrechten oder Wegerechten.
NIE-Nummer Spanien (Número de Identificación de Extranjero) →
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die spanische Steuer- und Identifikationsnummer für Ausländer und Voraussetzung für den Notarvertrag, die Grundbucheintragung und die Eröffnung eines spanischen Bankkontos.
Ohne NIE geht in Spanien praktisch nichts – wer sie früh beantragt, vermeidet Verzögerungen im weiteren Kaufablauf.
ITP Spanien (Grunderwerbsteuer) →
Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist die spanische Steuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, deren Satz die autonome Region festlegt.
Die ITP ist oft der größte einzelne Nebenkostenposten – sie früh einzuplanen hält das Kaufbudget realistisch.
Häufige Fragen
Notarielle Spezialvollmacht: Wann ersetzt sie die Anreise zum Notartermin?
Wenn Sie nicht persönlich zum Notartermin reisen können oder wollen, kann Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht vertreten. Im Ausland erteilt, braucht sie eine Apostille und eine beeidigte Übersetzung. Sie muss auf den konkreten Kauf und die Hypothek passen, eine allgemeine Vollmacht genügt in der Regel nicht. Konsulatstermin und Apostille brauchen zusammen mehrere Wochen.
Arras de compraventa: Was ändert sich mit der Unterschrift beim Notar?
Mit der Unterschrift beider Seiten vor dem Notar ist der Eigentumsübergang zivilrechtlich vollzogen. Der private Kaufvertrag davor bindet nur schuldrechtlich. Die anschließende Grundbucheintragung macht den Eigentumswechsel öffentlich einsehbar.
Wie lange dauert die Grundbucheintragung nach der Escritura in Spanien?
Zwischen der Unterschrift beim Notar und dem tatsächlichen Eintrag im Grundbuch liegen üblicherweise einige Wochen. In dieser Zeit ist der Käufer bereits Eigentümer, das Register weist ihn aber noch nicht aus.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.