Grunderwerbsteuer Spanien (ITP)
Die ITP ist die Steuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in Spanien. Der Satz wird von der jeweiligen autonomen Region festgelegt und unterscheidet sich deshalb teils erheblich je nach Standort der Immobilie. Beim Erstverkauf eines Neubaus direkt vom Bauträger wird stattdessen die Mehrwertsteuer (IVA) zusammen mit der Stempelsteuer (AJD) fällig.
Was ist die ITP, und wer legt den Satz fest?
Die ITP ist die spanische Steuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie; den Satz legt die jeweilige autonome Region fest. In der Region Valencia gilt seit Ley 5/2025 ein gestaffelter Satz von 9 % bis zu einem bestimmten Kaufpreis, darüber 11 % für den übersteigenden Teil. Beim Neubau direkt vom Bauträger fallen stattdessen IVA und AJD an.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Wie unterschiedlich die Sätze regional ausfallen: Die Standortwahl innerhalb Spaniens ist damit auch eine Steuerentscheidung. Bevor zwei Objekte in verschiedenen Regionen verglichen werden, lohnt der Blick auf den dort geltenden Satz — bei sechsstelligen Kaufpreisen bewegt schon ein Prozentpunkt eine vierstellige Summe.
Warum nur gebrauchte Immobilien betroffen sind
Für die Nebenkostenrechnung heißt das: zuerst klären, ob es sich um einen Erstverkauf oder um Bestand handelt, und erst dann rechnen.
Wer die falsche Steuerart ansetzt, verschätzt sich nicht um Nachkommastellen, sondern um das gesamte Steuerregime.
Warum die ITP oft der größte Einzelposten ist
Bei einem typischen Kaufpreis übersteigt die ITP häufig alle anderen Nebenkostenpositionen (Notar, Grundbuch, Tasación) zusammen — wer sie nicht von Anfang an realistisch für die konkrete Region einplant, riskiert eine spürbare Finanzierungslücke kurz vor der Beurkundung.
Der genaue Satz für die jeweilige Region sollte deshalb frühzeitig, nicht erst kurz vor dem Notartermin, geklärt werden.
Ermäßigte Sätze gibt es — aber selten für Nicht-Residenten
Mehrere autonome Regionen sehen ermäßigte ITP-Sätze vor, etwa für junge Käufer, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung oder beim Erwerb einer Hauptwohnung.
Diese Ermäßigungen sind regional geregelt und unterscheiden sich in Voraussetzungen und Höhe erheblich.
Für Nicht-Residenten greifen sie in aller Regel nicht, weil fast alle Tatbestände an den gewöhnlichen Aufenthalt oder an die Nutzung als Hauptwohnsitz anknüpfen — genau die Voraussetzung, die beim Zweitwohnsitz oder bei der Kapitalanlage fehlt.
Wer im Netz auf einen niedrigen Satz für seine Wunschregion stößt, sollte deshalb prüfen, ob es sich um den allgemeinen Satz handelt oder um einen ermäßigten, der an Bedingungen geknüpft ist. Der Unterschied zwischen beiden ist groß genug, um eine Nebenkostenkalkulation zu kippen.
Die Nachbewertung durch das Finanzamt
Bemessungsgrundlage ist seit der Reform der sogenannte Referenzwert des Katasters, nicht mehr der Kaufpreis.
Liegt der vereinbarte Preis darunter, wird trotzdem auf den höheren Referenzwert besteuert — und wer nach Kaufpreis erklärt, bekommt eine Nachforderung samt Zinsen und gegebenenfalls Zuschlag. Der Referenzwert ist vor dem Kauf online abrufbar und gehört in die Kostenrechnung, bevor der Vorvertrag unterschrieben wird.
Der zweite Punkt: Gegen den Referenzwert kann man vorgehen, aber nur nachträglich und mit Gutachten — die Beweislast liegt beim Käufer. Bei sanierungsbedürftigen Objekten, deren Preis deutlich unter dem Referenzwert liegt, ist das ein regelmäßiger und teurer Streitpunkt.
Nebenkosten Immobilienkauf Spanien (Gastos de compra) →
Die Gastos de compra sind die gesamten Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis: Steuer, Notar, Grundbuch, Tasación und gegebenenfalls Anwalt.
Wer die Gastos kennt, kalkuliert den echten Kapitalbedarf richtig statt nur den Kaufpreis zu betrachten.
Escritura →
Die Escritura pública de compraventa ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien — mit ihrer Unterzeichnung vor dem Notar geht das Eigentum tatsächlich über, anschließend wird sie ins Grundbuch eingetragen und macht den Eigentumswechsel öffentlich sichtbar.
Klarheit über die Escritura nimmt die Sorge, für den Notartermin zwingend persönlich anreisen zu müssen.
Hipoteca no residente →
Eine Hipoteca no residente ist ein spanischer Immobilienkredit für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien.
Mit der richtigen Bankauswahl und einer sauber aufbereiteten Akte findet sich ein passender Kreditgeber, und die Bearbeitung verkürzt sich spürbar.
Häufige Fragen
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien: Wie groß ist der Anteil der ITP?
Bei einem typischen Kaufpreis übersteigt die ITP häufig alle anderen Nebenkostenpositionen zusammen, also Notar, Grundbuch und Tasación. Der Satz legt die jeweilige autonome Region fest: In Valencia gilt ein gestaffelter Satz von 9 % und 11 %, auf den Kanarischen Inseln 6,5 %. Den Satz für Ihre Region sollten Sie früh klären, nicht erst kurz vor dem Notartermin.
Gelten ermäßigte ITP-Sätze auch für Nicht-Residenten?
In aller Regel nicht. Fast alle Tatbestände knüpfen an den gewöhnlichen Aufenthalt oder an die Nutzung als Hauptwohnsitz an, und genau diese Voraussetzung fehlt beim Zweitwohnsitz oder bei der Kapitalanlage.
Auf welchen Wert wird die ITP berechnet: Kaufpreis oder Referenzwert des Katasters?
Bemessungsgrundlage ist seit der Reform der sogenannte Referenzwert des Katasters, nicht mehr der Kaufpreis. Liegt der vereinbarte Preis darunter, wird trotzdem auf den höheren Referenzwert besteuert.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.