Costa Adeje · 320.000 € Gebrauchtkauf
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 100.000 € (31 %) |
| Hypothek | 220.000 € (69 %) |
| Kaufnebenkosten (~9 %) | ~29.000 € (ITP 6,5 %) |
| Beleihung | 69 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~1.155 € pro Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Adeje |
Schwerpunktregion · Spanien · Kanaren · Teneriffa · §34i
Immobilien Teneriffa: Wie viel Steuer fällt an, was finanziert die Bank?
Die größte Kanareninsel mit zwei Flughäfen und klarer Nord-Süd-Teilung: Premium-Tourismus im Süden, ganzjähriges Wohnen im Norden. Der Gebrauchtkauf trägt ITP mit 6,5 %, der Neubau IGIC mit 7 % statt der IVA von 10 %.
Haus auf Teneriffa kaufen: Bis zu welchem Anteil finanziert die Bank gebrauchte Immobilien?
Die Bank finanziert gebrauchte Immobilien auf Teneriffa für Nicht-Residenten bis 70 % Beleihung, bei einer Laufzeit bis 25 Jahre. Dazu zahlen Sie 6,5 % ITP, berechnet auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenz. Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht die ITP und die übrigen Nebenkosten; diese tragen Sie aus Eigenkapital.
Nicht jede Bank finanziert Einkommen in fremder Währung — wir fragen gezielt die an, die es tun. Für die vollständige Auswertung tragen Sie Ihr Einkommen in Euro umgerechnet ein.
Ihr Richtwert
- Monatliche Rate(Rechenwert-Zins—)—
- Darlehensbetrag—
- Beleihung (LTV)—
- Kaufnebenkosten—
Unser Vermittlungsschwerpunkt liegt bei einer Darlehenssumme ab etwa 300.000 € — kleinere Darlehen vermitteln wir ebenfalls und sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Finanzierung in Ihrem Fall lohnt.
Richtwert ohne Gewähr. Der Zinssatz ist der Rechenwert für diese Beispielrechnung, kein Marktzins und keine Zusage — der tatsächlich erreichbare Zins hängt von Bonität, Objekt und Bank ab. Spanien: max. 70 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten je Region wie auf unserer Kaufnebenkosten-Seite, die übrigen Posten als Richtwert.
Kaufnebenkosten auf Teneriffa exakt mit dem Excel-Rechner durchrechnen →
Immobilien Teneriffa — der Markt nach Regionen
Der Süden um Costa Adeje und Los Cristianos ist der touristische Kern und der teuerste Markt, der Norden um Puerto de la Cruz, Santa Cruz und La Laguna ist grüner, deutlich günstiger und ein echter Ganzjahres-Wohnungsmarkt.
- Was kostet die Erwerbsteuer auf Teneriffa? Der Gebrauchtkauf trägt ITP zum Regelsatz 6,5 % auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenz; der Neubau IGIC 7 % statt IVA 10 %, dazu AJD 1 %. Neubau in Raten finanzieren.
- Süden: Ferienmarkt, Norden: günstiger Ganzjahresmarkt: Süden (Costa Adeje, Los Cristianos): Sonnengarantie, größter Ferienvermietungsmarkt, höchste Preise. Norden (Puerto de la Cruz, La Laguna): grüner, günstiger, echter Ganzjahres-Wohnungsmarkt. Die Regionen im Überblick.
- Wie viel finanziert eine spanische Bank? Für Nicht-Residenten dieselben Eckwerte wie auf dem Festland: bis 70 % Beleihung, Laufzeit bis 25 Jahre — mehrere spanische Großbanken mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen. Die spanischen Banken.
Wie viel Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von Immobilien auf Teneriffa an? Für gebrauchte Immobilien auf Teneriffa gilt der kanarische ITP-Satz von 6,5 %, berechnet auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenz — einer der niedrigsten Grunderwerbsteuersätze Spaniens.
Nur beim Neubau tritt an die Stelle der spanischen IVA die kanarische IGIC (7 %) plus AJD 1 %; auf Gebrauchtimmobilien bleibt es bei der ITP.
Der Markt teilt sich in den sonnenverwöhnten Süden (Costa Adeje, Los Cristianos) mit Flughafen TFS und den grüneren, urbaneren Norden um Santa Cruz und Puerto de la Cruz mit Flughafen TFN.
Das ganzjährig milde Klima macht die Insel sowohl als Zweitwohnsitz als auch für die Vermietung interessant. Wichtig für die Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht die 6,5 % ITP und die übrigen Nebenkosten — diese tragen Sie aus Eigenkapital. Stand 07/2026.
Costa Adeje, Los Cristianos, Las Américas (Süden · Premium): Der touristische Kern der Insel und der teuerste Markt. Costa Adeje gilt als gehobenes Pflaster (San Eugenio, Fañabé, El Duque), Los Cristianos und Playa de las Américas sind etablierter Massen- und Ferienmarkt mit hoher Vermietungsauslastung. Sonnengarantie fast das ganze Jahr.
El Médano & Golf del Sur (Süden · Spezial): El Médano ist Europas Wind- und Kitesurf-Zentrum — eigener, wetterunabhängiger Nachfragemarkt. Golf del Sur und Amarilla Golf sprechen Golf-Käufer an: ruhiger, resortnah, oft günstiger pro Quadratmeter als der Adeje-Streifen.
Puerto de la Cruz, La Orotava, Santa Cruz, La Laguna (Norden · Wohnen): Der grüne, authentischere Norden: kühler, spanischer geprägt, deutlich günstiger. Puerto de la Cruz als traditionelles Ferienziel, Santa Cruz und die Unistadt La Laguna (UNESCO) mit echtem Ganzjahres-Wohnungsmarkt statt reinem Ferienmarkt.
ITP 6,5 %, Neubau IGIC 7 % (Steuer-Besonderheit): Sonderwirtschaftszone — die Erwerbsteuer entfällt trotzdem nicht. Welche Steuer auf Teneriffa anfällt, hängt davon ab, ob das Objekt gebraucht oder neu ist. Beim Gebrauchtkauf greift die ITP zum Regelsatz von 6,5 %.
Beim Neubau tritt die kanarische IGIC mit 7 % an die Stelle der IVA von 10 %, dazu kommt AJD mit 1 %.
Gegenüber dem Festland sind es damit 0,5–3,5 % weniger beim Gebrauchtkauf (6,5 % statt 7–10 %) und rund 3 % weniger beim Neubau (7 % statt 10 %).
Bis 70 % LTV (Beleihung): Spanische Banken finanzieren auf Teneriffa wie auf dem Festland: bis 70 % Beleihung für Nicht-Residenten. Mehrere spanische Großbanken sind mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen vertreten.
Zwei Flughäfen: TFS & TFN (Erreichbarkeit): Teneriffa-Süd (TFS) bündelt die Ferienflüge aus Deutschland, Teneriffa-Nord (TFN) die Insel- und Festlandverbindungen. Beide Flughäfen werden ganzjährig aus allen großen deutschen Städten direkt angeflogen, rund 4,5 Std. in der Luft.
Zwei Beispielfälle von Teneriffa
Zwei typische Teneriffa-Konstellationen — Süden (Costa Adeje) und Norden (Santa Cruz) — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
Ihre Kosten schnell kalkulieren: Vorausgefüllt mit typischen Werten für Teneriffa — anpassen, die Rechnung läuft sofort mit; Region und Steuersatz sind schon eingestellt.
Vollständige Auswertung per E-Mail
Alles, was der Rechner auf der Seite nicht zeigt: Eigenkapitalbedarf inklusive Nebenkosten, alle Nebenkosten einzeln, Gesamtzinsen und Gesamtaufwand — und mit Ihrem Einkommen, wie viel Sie sich nach der 35-%-Regel leisten können.
Wir arbeiten mit 15–20 von über 30 Banken zusammen und fragen für Ihren Fall mindestens 2 davon an; welche passen, klären wir im Gespräch.
Eine Immobilie auf Teneriffa als Kapitalquelle nutzen
Teneriffa unterliegt derselben kanarischen Regelung wie Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura. Eine abbezahlte Immobilie auf Teneriffa muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
Erbschaftsteuer, Kanaren: 99,9 % Bonifikation, ohne Wertgrenze, seit 06.09.2023 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Art. 24 ter Decreto Legislativo 1/2009, Fassung des Decreto-ley 5/2023). Auf den Kanaren erstreckt sich die Bonifikation bei der Erbschaft auch auf Gruppe III.
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Dies ist keine Steuerberatung; die Angaben zur Erbschaftsteuer gelten für Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene.
Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. → Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Praxisberichte Teneriffa
Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie auf Teneriffa finanziert haben.
Teneriffa: 6,5 % beim Bestand, IGIC beim Neubau: Auf Teneriffa gilt das kanarische System: 6,5 % ITP beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie; beim Neubau vom Bauträger stattdessen IGIC mit 7 % plus 1 % AJD, die nur beim Neubau anfällt.
Das liegt spürbar unter den Balearen oder Katalonien — finanziert wird es trotzdem nicht. Ein zweiter Punkt fällt auf Teneriffa stärker ins Gewicht als der Steuersatz: Zwischen Nord und Süd liegen deutliche Bewertungsunterschiede, und die Bank beleiht den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación.
Wer im Süden zu Ferienmarktpreisen kauft, sollte die Bewertung früh anstoßen — die Lücke entsteht dort häufiger auf der Bewertungsseite als auf der Steuerseite.
Gran Canaria (Region · Spanien): Die Nachbarinsel im direkten Vergleich.
Puerto de la Cruz · 210.000 € Gebrauchtkauf
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 70.000 € (33 %) |
| Hypothek | 140.000 € (67 %) |
| Kaufnebenkosten (~9 %) | ~19.000 € (ITP 6,5 %) |
| Beleihung | 67 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~735 € pro Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Puerto de la Cruz |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Norden oder Süden — was ist für deutsche Käufer besser?
Der Süden (Costa Adeje, Los Cristianos, Las Américas) bietet Sonnengarantie, den größten Ferienvermietungsmarkt und die höchste Wiederverkäuflichkeit — dafür die höchsten Preise. Der Norden (Puerto de la Cruz, La Orotava, La Laguna) ist grüner, kühler, authentischer und deutlich günstiger, mit echtem Ganzjahres-Wohnungsmarkt statt reinem Ferienmarkt. Eigennutzung mit Wohncharakter → eher Norden; Rendite über Kurzzeitvermietung → eher Süden.
Darf ich meine Wohnung touristisch vermieten?
Touristische Vermietung braucht eine Vivienda-Vacacional-Lizenz (VV). Auf Teneriffa ist die Vergabe je nach Gemeinde und Widmung reguliert — in klassischen Tourismuszonen im Süden meist möglich, in reinen Wohngebieten teils eingeschränkt. Vor dem Kauf die konkrete Lizenzlage der Immobilie prüfen.
Lohnt sich El Médano oder Golf del Sur gegenüber Costa Adeje?
Beide bedienen eigene Nachfragen: El Médano lebt vom ganzjährigen Wind-/Kitesurf-Tourismus und ist damit wetterunabhängiger, Golf del Sur spricht Golf-Käufer an. Der Quadratmeterpreis liegt häufig unter dem Adeje-Streifen, was die Einstiegssumme und damit den Eigenkapitalbedarf senkt.
Wie hoch sind die Mietrenditen auf Teneriffa?
Die südlichen Tourismuslagen erzielen je nach Objekt und Auslastung höhere Bruttorenditen als der nördliche Wohnungsmarkt. Das stabile Klima erlaubt sowohl Sommer- als auch Wintervermietung, was die effektive Auslastung gegenüber reinen Sommerzielen erhöht.
Hypothek anfragen
Sie planen einen Kauf auf Teneriffa? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Spanisch, Russisch. Wir prüfen Ihre Konstellation und finden die passende Bank in Spanien.
Weiterführende Seiten
Kanaren · Übersicht
Kanaren — alle Inseln im Überblick
Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura im Vergleich.
Kanaren · Insel
Gran Canaria — Hypothek für Nicht-Residenten
Las Palmas als Ganzjahresstadt und der Süden um Maspalomas.
Rechner
Finanzierungsrechner
Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Praxisberichte · Immobilien Teneriffa
Alle Teneriffa-Praxisberichte ansehen
Anonymisierte Praxisberichte zur Immobilienfinanzierung auf Teneriffa für deutschsprachige Nicht-Residenten. Spanien. §34i.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.