Perini Finance & Property §34i GewO · seit 2019 · Hypothek Spanien & Portugal
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Teneriffa — Hypothek für Nicht-Residenten

Die größte Kanareninsel mit zwei Flughäfen und klarer Nord-Süd-Teilung: Premium-Tourismus im Süden, ganzjähriges Wohnen im Norden. Kein ITP beim Gebrauchtkauf, IGIC 6,5 % statt 10 % IVA.

Marktanalyse

Teneriffa-Markt nach Regionen

Süden · Premium

Costa Adeje, Los Cristianos, Las Américas

Der touristische Kern der Insel und der teuerste Markt. Costa Adeje gilt als gehobenes Pflaster (San Eugenio, Fañabé, El Duque), Los Cristianos und Playa de las Américas sind etablierter Massen- und Ferienmarkt mit hoher Vermietungsauslastung. Sonnengarantie fast das ganze Jahr.

Süden · Spezial

El Médano & Golf del Sur

El Médano ist Europas Wind- und Kitesurf-Zentrum — eigener, wetterunabhängiger Nachfragemarkt. Golf del Sur und Amarilla Golf sprechen Golf-Käufer an: ruhiger, resortnah, oft günstiger pro Quadratmeter als der Adeje-Streifen.

Norden · Wohnen

Puerto de la Cruz, La Orotava, Santa Cruz, La Laguna

Der grüne, authentischere Norden: kühler, spanischer geprägt, deutlich günstiger. Puerto de la Cruz als traditionelles Ferienziel, Santa Cruz und die Unistadt La Laguna (UNESCO) mit echtem Ganzjahres-Wohnungsmarkt statt reinem Ferienmarkt.

Steuer-Besonderheit

Kein ITP, dafür IGIC

Kanaren = Sonderwirtschaftszone. Beim Gebrauchtkauf entfällt die ITP-Grunderwerbsteuer, beim Neubau gilt 6,5 % IGIC statt 10 % IVA. Gegenüber Festland-Spanien 1–3,5 % Ersparnis auf den Kaufpreis.

Beleihung

Bis 70 % LTV

Spanische Banken finanzieren auf Teneriffa wie auf dem Festland: bis 70 % Beleihung für Nicht-Residenten. CaixaBank, BBVA, Santander und Sabadell mit dichten Filialnetzen in Adeje, Los Cristianos und Santa Cruz.

Erreichbarkeit

Zwei Flughäfen: TFS & TFN

Teneriffa-Süd (TFS) bündelt die Ferienflüge aus Deutschland, Teneriffa-Nord (TFN) die Insel- und Festlandverbindungen. Ganzjährig Direktflüge aus allen großen deutschen Städten, rund 4,5 Std. Flugzeit.

Beispielfinanzierungen

Zwei realistische Szenarien

Konkrete Beispielrechnungen für typische deutsche Käufer — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.

Teneriffa · Süden

Costa Adeje · 320.000 € Gebrauchtkauf

  • Eigenkapital100.000 € (31 %)
  • Hypothek220.000 € (69 %)
  • Kaufnebenkosten (~5 %)~16.000 € (kein ITP!)
  • Beleihung69 % LTV
  • Beispielrate (20 J, 3,1 %)~1.225 €/Monat
  • BanktypCaixaBank · Adeje

Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Teneriffa · Norden

Puerto de la Cruz · 210.000 € Gebrauchtkauf

  • Eigenkapital70.000 € (33 %)
  • Hypothek140.000 € (67 %)
  • Kaufnebenkosten (~5 %)~10.500 € (kein ITP!)
  • Beleihung67 % LTV
  • Beispielrate (20 J, 3,1 %)~780 €/Monat
  • BanktypSabadell · Puerto de la Cruz

Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.

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FAQ

Häufige Fragen zu Teneriffa

Norden oder Süden — was ist für deutsche Käufer besser?
Der Süden (Costa Adeje, Los Cristianos, Las Américas) bietet Sonnengarantie, den größten Ferienvermietungsmarkt und die höchste Wiederverkäuflichkeit — dafür die höchsten Preise. Der Norden (Puerto de la Cruz, La Orotava, La Laguna) ist grüner, kühler, authentischer und deutlich günstiger, mit echtem Ganzjahres-Wohnungsmarkt statt reinem Ferienmarkt. Eigennutzung mit Wohncharakter → eher Norden; Rendite über Kurzzeitvermietung → eher Süden.
Wie viel spare ich durch den kanarischen Steuerstatus?
Beim Gebrauchtkauf entfällt die ITP-Grunderwerbsteuer komplett, beim Neubau zahlen Sie 6,5 % IGIC statt 10 % IVA wie auf dem Festland. Je nach Kaufpreis und Objektart sind das rund 1–3,5 % der Kaufsumme weniger Nebenkosten als etwa an der Costa del Sol.
Welche Banken finanzieren auf Teneriffa?
CaixaBank, BBVA, Santander und Banco Sabadell mit dichten Filialnetzen in Adeje, Los Cristianos und Santa Cruz; Bankinter ebenfalls aktiv. Für Nicht-Residenten gelten dieselben Eckwerte wie auf dem Festland — bis 70 % Beleihung, Laufzeit bis 25 Jahre.
Darf ich meine Wohnung touristisch vermieten?
Touristische Vermietung braucht eine Vivienda-Vacacional-Lizenz (VV). Auf Teneriffa ist die Vergabe je nach Gemeinde und Widmung reguliert — in klassischen Tourismuszonen im Süden meist möglich, in reinen Wohngebieten teils eingeschränkt. Vor dem Kauf die konkrete Lizenzlage der Immobilie prüfen.
Lohnt sich El Médano oder Golf del Sur gegenüber Costa Adeje?
Beide bedienen eigene Nachfragen: El Médano lebt vom ganzjährigen Wind-/Kitesurf-Tourismus und ist damit wetterunabhängiger, Golf del Sur spricht Golf-Käufer an. Der Quadratmeterpreis liegt häufig unter dem Adeje-Streifen, was die Einstiegssumme und damit den Eigenkapitalbedarf senkt.
Wie hoch sind die Mietrenditen auf Teneriffa?
In den südlichen Tourismuslagen sind je nach Objekt und Auslastung 4–7 % brutto möglich, im nördlichen Wohnungsmarkt eher 3–5 %. Das stabile Klima erlaubt sowohl Sommer- als auch Wintervermietung, was die effektive Auslastung gegenüber reinen Sommerzielen erhöht.
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Rechtlicher Hinweis

Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.