Portugals attraktivste Küste für deutsche Käufer — eine der besten Beleihungsquoten Südeuropas (bis 80 %). 300 Sonnentage, milder Winter, ganzjährig vermietbar.
Portugiesische Banken finanzieren Nicht-Residenten bis 80 % des Kaufpreises oder der Bank-Avaliação — eine der attraktivsten LTV-Quoten Südeuropas, Laufzeiten bis 30 Jahre.
West (Lagos, Vilamoura, Quinta do Lago): Premium, 4.000–8.000 €/m². Ost (Tavira, Olhão, Cabanas): ruhiger, günstiger (2.000–3.500 €/m²), bessere Mietrendite.
Ja — NHR war nur ein Faktor. Klima, Beleihung, Mietmarkt und Lebensqualität bleiben attraktiv; das Standard-Steuerrecht ist deutlich günstiger als in Deutschland.
An der Algarve — wie in ganz Portugal — zahlen Sie beim Kauf die IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), das portugiesische Pendant zur Grunderwerbsteuer, plus die Stempelsteuer (Imposto do Selo) von 0,8 %. Für Nicht-Residenten gilt ein Stichtag: Seit 25. Mai 2026 greift ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % ab dem ersten Euro für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz (Decreto-Lei 97/2026) — zuvor rechnete die IMT nach der progressiven Zweitwohnungs-Staffel (effektiv meist rund 3 bis 7 %), das gilt nur noch für Käufe vor dem Stichtag. Eine Erstattung ist möglich, wenn Sie binnen zwei Jahren portugiesischer Steuerresident werden oder moderat vermieten. Die Algarve teilt sich in den Premium-Westen (Lagos, Luz) und den wachsenden Osten (Tavira, Faro); der Flughafen Faro ist das Drehkreuz. Wichtig für die Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht IMT und Nebenkosten — die tragen Sie aus Eigenkapital. Stand 07/2026.
Die teurere Hälfte. Premium-Resorts, Golf-Lagen, hochpreisige Villen mit Meerblick. Britische und deutsche Premium-Käufer dominant. Quadratmeterpreise: 4.000–8.000 €/m² und mehr in Top-Lagen.
Die ruhigere, ursprünglichere Hälfte. Deutlich günstiger (2.000–3.500 €/m²), mehr Authentizität, ganzjährig bewohnbar. Wer langfristig kauft, findet hier deutlich bessere Renditen und weniger Touristenmassen.
Direktflüge nach Köln, Düsseldorf, Frankfurt, München. Tagesreise ab Deutschland möglich. Faro selbst bietet urbane Infrastruktur (Krankenhäuser, Universität) und ist zunehmend interessant als Wohnort.
Portugiesische Banken: bis 80 % Beleihung für Nicht-Residenten — eine der attraktivsten Quoten Südeuropas. Bank-Avaliação bestimmt den Wert (kann vom Kaufpreis abweichen). Laufzeiten bis 30 Jahre möglich. Kaufnebenkosten rund 10–11 % (IMT, IS, Notar, NIF).
Auch im Januar selten unter 12 °C. 300 Sonnentage pro Jahr. Ganzjährige Vermietbarkeit oder Eigennutzung möglich.
Britische Käufer trotz Brexit weiter aktiv. Deutsche und niederländische Communities wachsend. Für meine mehrsprachige Beratung idealer Markt.
Das alte NHR-Regime endete 2024. Der Nachfolger IFICI gilt nur für hochqualifizierte Beschäftigte. Für klassische Käufer gilt jetzt Standard-Steuerrecht. Klärung mit Steuerberater empfohlen.
Algarve-Ost typisch 5–6 % wegen niedrigerer Kaufpreise. Algarve-West typisch 3–5 %. AL-Lizenz (Alojamento Local) für touristische Vermietung erforderlich, lokal geregelt.
MarktdatenPortugal Buyers Agent Algarve Report 2026, gegengeprüft mit Investropas Algarve-Renditeschätzungen. Stand 03.08.2026 — Marktdaten ändern sich, Zahlen werden periodisch geprüft.
Zwei typische Algarve-Konstellationen — Ferienhaus im Westen, Investment im Osten — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 135.000 € (30 %) |
| Hypothek | 315.000 € (70 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~45.000 € (IMT+IS+Notar) |
| Beleihung | 70 % LTV (Portugal max. 80 %) |
| Beispielrate (25 J.) | ~1.560 €/Monat |
| Banktyp | Portugiesische Großbank · Nicht-Resident |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 84.000 € (30 %) |
| Hypothek | 196.000 € (70 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~28.000 € |
| Beleihung | 70 % LTV |
| Beispielrate (25 J.) | ~970 €/Monat |
| Banktyp | Portugiesische Bank · wachsender Markt |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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Richtwert ohne Gewähr. Spanien: max. 70 %, Portugal: max. 80 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten = ITP/IMT + Notar + Grundbuch + Anwalt + NIE/NIF. Gesamtaufwand = Eigenkapital + Nebenkosten + alle Raten über Laufzeit. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
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CPCV, Casa Pronta und die IMT von 7,5 % für Nicht-Residenten seit 25. Mai 2026.
Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie an der Algarve finanziert haben — von Lagos bis Tavira.
An der Algarve gilt für Nicht-Residenten die IMT von 7,5 % (seit 25.05.2026), dazu der Imposto do Selo mit 0,8 % auf den Erwerb und 0,6 % auf das Darlehen. Alles davon ist Eigenkapital. Wichtig für die Algarve ist der Stichtag: Ältere Kostenrechnungen und ältere Praxisberichte zeigen deutlich niedrigere Nebenkostenquoten, weil sie aus der Zeit vor der IMT-Pauschale stammen. Wer mit solchen Zahlen plant, rechnet mit einem überholten Stand. Der zweite Punkt: Die Stempelsteuer auf das Darlehen steigt mit der Finanzierungshöhe — eine höhere Beleihung senkt zwar den Eigenkapitalbedarf beim Kaufpreis, erhöht aber diesen Posten. Beide Effekte gehören gemeinsam gerechnet.