Portugals attraktivste Küste für deutsche Käufer — eine der besten Beleihungsquoten Südeuropas (bis 80 %). 300 Sonnentage, milder Winter, ganzjährig vermietbar.
Portugiesische Banken finanzieren Nicht-Residenten Immobilien an der Algarve bis 80 % des Kaufpreises oder der Avaliação. Maßgeblich ist der Wert der Bank-Avaliação, der vom Kaufpreis abweichen kann. Laufzeiten bis 30 Jahre sind möglich. Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht IMT und Nebenkosten, diese tragen Sie aus Eigenkapital.
Nicht jede Bank finanziert Einkommen in fremder Währung — wir fragen gezielt die an, die es tun. Für die vollständige Auswertung tragen Sie Ihr Einkommen in Euro umgerechnet ein.
Unser Vermittlungsschwerpunkt liegt bei einer Darlehenssumme ab etwa 300.000 € — kleinere Darlehen vermitteln wir ebenfalls und sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Finanzierung in Ihrem Fall lohnt.
Richtwert ohne Gewähr. Der Zinssatz ist der Rechenwert für diese Beispielrechnung, kein Marktzins und keine Zusage — der tatsächlich erreichbare Zins hängt von Bonität, Objekt und Bank ab. Portugal: max. 80 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten je Region wie auf unserer Kaufnebenkosten-Seite, die übrigen Posten als Richtwert.
Kaufnebenkosten an der Algarve exakt mit dem Excel-Rechner durchrechnen →
Der Westen mit Lagos, Vilamoura und Quinta do Lago ist Premium mit 4.000 bis 8.000 €/m². Der Osten mit Tavira, Olhão und Cabanas ist ruhiger und günstiger mit 2.000 bis 3.500 €/m² und besserer Mietrendite.
Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich beim Kauf von Immobilien an der Algarve? Beim Kauf von Immobilien an der Algarve zahlen Sie — wie in ganz Portugal — die IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), das portugiesische Pendant zur Grunderwerbsteuer, plus die Stempelsteuer (Imposto do Selo) von 0,8 %.
Für Nicht-Residenten gilt ein Stichtag: Seit 25. Mai 2026 greift ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % ab dem ersten Euro für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz (Decreto-Lei 97/2026) — zuvor rechnete die IMT nach der progressiven Zweitwohnungs-Staffel (effektiv meist rund 3 bis 7 %), das gilt nur noch für Käufe vor dem Stichtag.
Eine Erstattung ist möglich, wenn Sie binnen zwei Jahren portugiesischer Steuerresident werden oder moderat vermieten. Die Algarve teilt sich in den Premium-Westen (Lagos, Luz) und den wachsenden Osten (Tavira, Faro); der Flughafen Faro ist das Drehkreuz.
Wichtig für die Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht IMT und Nebenkosten — die tragen Sie aus Eigenkapital. Stand 07/2026.
Die teurere Hälfte. Premium-Resorts, Golf-Lagen, hochpreisige Villen mit Meerblick. Britische und deutsche Premium-Käufer dominant. Quadratmeterpreise: 4.000–8.000 €/m² und mehr in Top-Lagen.
Zwei typische Algarve-Konstellationen — Ferienhaus im Westen, Investment im Osten — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
Ihre Kosten schnell kalkulieren: Vorausgefüllt mit typischen Werten für diese Region — anpassen, die Rechnung läuft sofort mit; Region und Steuersatz sind schon eingestellt.
Alles, was der Rechner auf der Seite nicht zeigt: Eigenkapitalbedarf inklusive Nebenkosten, alle Nebenkosten einzeln, Gesamtzinsen und Gesamtaufwand — und mit Ihrem Einkommen, wie viel Sie sich nach der 35-%-Regel leisten können.
Für Ihren Fall fragen wir 30+ Banken an; welche passen, klären wir im Gespräch.
Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie an der Algarve finanziert haben — von Lagos bis Tavira.
Algarve: was neben dem Kaufpreis zu zahlen ist: An der Algarve gilt für Nicht-Residenten die IMT von 7,5 % (seit 25.05.2026), dazu der Imposto do Selo mit 0,8 % auf den Erwerb und 0,6 % auf das Darlehen. Alles davon ist Eigenkapital.
Wichtig für die Algarve ist der Stichtag: Ältere Kostenrechnungen und ältere Praxisberichte zeigen deutlich niedrigere Nebenkostenquoten, weil sie aus der Zeit vor der IMT-Pauschale stammen. Wer mit solchen Zahlen plant, rechnet mit einem überholten Stand.
Der zweite Punkt: Die Stempelsteuer auf das Darlehen steigt mit der Finanzierungshöhe — eine höhere Beleihung senkt zwar den Eigenkapitalbedarf beim Kaufpreis, erhöht aber diesen Posten. Beide Effekte gehören gemeinsam gerechnet.
Porto (Region · Portugal): UNESCO-Welterbe, Universitätsstadt, ganzjähriger Mietmarkt.
Madeira (Region · Portugal): Autonome Steuerregion, eigene Sätze. Ganzjähriges Klima.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 135.000 € (30 %) |
| Hypothek | 315.000 € (70 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~45.000 € (IMT+IS+Notar) |
| Beleihung | 70 % LTV (Portugal max. 80 %) |
| Beispielrate (25 J.) | ~1.560 €/Monat |
| Banktyp | Portugiesische Großbank · Nicht-Resident |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 84.000 € (30 %) |
| Hypothek | 196.000 € (70 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~28.000 € |
| Beleihung | 70 % LTV |
| Beispielrate (25 J.) | ~970 €/Monat |
| Banktyp | Portugiesische Bank · wachsender Markt |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Lokal geregelt. In Lagos und Albufeira gibt es teilweise Restriktionen (Containment-Zones), in Tavira/Olhão weitgehend frei vergebbar. Wir prüfen vor Kauf den AL-Status der Gemeinde.
Je Fall fragen wir 30+ Institute an; mehrere portugiesische Großbanken bieten Nicht-Residenten-Programme. Wir vergleichen und finden die passende Bank für Ihre Konstellation.
Nein, das alte NHR-Regime endete 2024. Der Nachfolger IFICI gilt nur für hochqualifizierte Beschäftigte, für klassische Käufer gilt jetzt Standard-Steuerrecht. Eine Klärung mit dem Steuerberater wird empfohlen; die Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Sie planen einen Kauf an der Algarve? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Spanisch, Russisch. Wir prüfen Ihre Konstellation und finden die passende Bank in Portugal.
NIF, Einkommensnachweis, bis zu 80 % Beleihung — was Nicht-Residenten wirklich brauchen.
Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
CPCV, Casa Pronta und die IMT von 7,5 % für Nicht-Residenten seit 25. Mai 2026.
Anonymisierte Praxisberichte zur Immobilienfinanzierung an der Algarve für deutschsprachige Nicht-Residenten. Portugal, bis 80 % Beleihung, §34i.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.