Immobilien Lissabon: Wie viel finanziert die Bank für Nicht-Residenten?
Hauptstadt, größte Wirtschaftsregion, höchste Nachfrage Portugals und eine der höchsten Beleihungsquoten Südeuropas für Nicht-Residenten. Wer eine Wohnung in Lissabon kaufen möchte, für den gilt bankseitig dasselbe wie in Porto oder an der Algarve.
Wohnung in Lissabon kaufen: Welche Beleihung und welche IMT gelten für Nicht-Residenten?
Für Immobilien in Lissabon finanzieren Banken Nicht-Residenten bis zu 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bankbewertung; die IMT beträgt seit 25. Mai 2026 7,5 %, dazu kommen 0,8 % Imposto do Selo. Die Preise liegen höher als in Porto. Das verschiebt Darlehenssumme und Eigenkapitalbedarf, nicht die Finanzierungsregeln.
Wohnung kaufen Lissabon: Markt & Finanzierung
Banken finanzieren Nicht-Residenten in Lissabon bis zu 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bankbewertung. Die Preise liegen deutlich über Porto, die Finanzierungsregeln sind dieselben.
Kein Lissabon-Aufschlag: IMT 7,5 % plus 0,8 % Imposto do Selo: Landesweiter Festlandsatz — für Nicht-Residenten seit 25. Mai 2026 IMT 7,5 %, dazu Imposto do Selo 0,8 % sowie Notar- und Grundbuchkosten. Kein regionaler Aufschlag für Lissabon. IMT für Nicht-Residenten.
Bis 80 % LTV — derselbe Rahmen wie in Porto: Für Nicht-Residenten bis 80 % LTV — eine der höchsten Beleihungsquoten Südeuropas — bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Bankbewertung. Derselbe Rahmen wie in Porto oder an der Algarve. Die portugiesischen Banken.
Höhere Preise als in Porto, dieselben Finanzierungsregeln: Als Hauptstadt liegen die Preise deutlich höher — grob 4.000–8.000 €/m² gegenüber 2.500–5.500 €/m² in Porto. Das verschiebt Darlehenssumme und Eigenkapitalbedarf, nicht die Finanzierungsregeln.
Wie finanzieren Nicht-Residenten Immobilien in Lissabon? Bei Immobilien in Lissabon finanzieren Banken Nicht-Residenten im landesweiten Rahmen des portugiesischen Festlands üblicherweise bis zu 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und eigener Bewertung — eine der höchsten Beleihungsquoten Südeuropas.
Die Grunderwerbsteuer (IMT) für Nicht-Residenten liegt seit 25. Mai 2026 bei 7,5 %. Die Preise in Lissabon liegen deutlich über Porto — rund 4.000–8.000 €/m² in gefragten Lagen gegenüber 2.500–5.500 €/m² in Porto — das ändert die Darlehenssumme und den Eigenkapitalbedarf, nicht die Finanzierungsregeln selbst.
Innerhalb der Stadt gibt es dabei erhebliche Preisunterschiede zwischen zentralen Vierteln wie Chiado oder Príncipe Real und den ruhigeren, günstigeren Außenbezirken — was sich direkt auf die realistische Beleihungssumme auswirkt. Wir empfehlen, die Finanzierbarkeit vor Unterzeichnung des CPCV-Vorvertrags zu klären, nicht danach.
Immobilien Lissabon liegen preislich deutlich über Porto — das verschiebt vor allem die Darlehenssumme, nicht die Regeln. Wohnung kaufen Lissabon heißt deshalb: höhere Summe, gleicher Rahmen. Haus kaufen Lissabon ebenso — für Nicht-Residenten gilt dasselbe portugiesische Regelwerk wie in Porto oder an der Algarve. Das gilt auch, wenn Sie den Radius auf die Küstenorte davor ausdehnen: Cascais und Estoril werden bankseitig wie Lissabon behandelt, mit demselben Beleihungsrahmen und denselben Unterlagen.
Teuerster Markt Portugals (Preisniveau)
Als Hauptstadt liegt Lissabon deutlich über Porto — grob 4.000–8.000 €/m² in gefragten Lagen gegenüber 2.500–5.500 €/m² in Porto. Das ändert die Darlehenssumme, nicht die Finanzierungsregeln.
Chiado, Príncipe Real, Parque das Nações (Lagen): Historische Altstadtlagen (Chiado, Alfama) treffen auf moderne Neubaugebiete (Parque das Nações) und gehobene Wohnviertel (Príncipe Real, Lapa) — entsprechend breit ist die Preisspanne innerhalb der Stadt selbst.
Bis 80 % Beleihung (Beleihung): Landesweiter Rahmen wie in Porto und an der Algarve: bis zu 80 % Beleihung für Nicht-Residenten — bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Bankbewertung. Entscheidend ist Ihr Profil: Einkommensnachweis, bestehende Verpflichtungen, Alter bei Laufzeitende.
Was Lissabon-Käufer an Kosten einplanen müssen
Für Nicht-Residenten gilt seit 25. Mai 2026 die IMT von 7,5 %, dazu kommen 0,8 % Imposto do Selo sowie Notar- und Grundbuchkosten. Einen regionalen Aufschlag für Lissabon gibt es nicht.
IMT 7,5 % für Nicht-Residenten (Steuern): Landesweiter Satz seit 25. Mai 2026, plus Stempelsteuer (Imposto do Selo) 0,8 % sowie Notar- und Grundbuchkosten. Kein regionaler Aufschlag für Lissabon gegenüber dem übrigen Festland.
CPCV, dann Casa Pronta (Ablauf): Der private Vorvertrag (CPCV) mit Anzahlung bindet beide Seiten, bevor die eigentliche Beurkundung im beschleunigten Casa-Pronta-Verfahren folgt. Die Finanzierungszusage sollte vor Unterzeichnung des CPCV stehen — nicht danach.
Vollständiger Ablauf mit allen Schritten: Ablauf und Reihenfolge in Portugal.
Der zweite Weg: Kapital aus Deutschland
Es gibt Konstellationen, in denen eine portugiesische Bank auch bei gutem Einkommen zurückhaltend bleibt: Selbstständige mit schwankenden Erträgen, Käufer nahe der Altersgrenze, Einkommen außerhalb des Euroraums.
Für diese Fälle ist die portugiesische Bank nicht der einzige Weg. Wenn Sie in Deutschland eine abbezahlte oder weitgehend abbezahlte Immobilie besitzen, lässt sich das Kapital dort heben und in Lissabon als Eigenkapital einsetzen — oft zu besseren Konditionen als eine portugiesische Hypothek und ohne dass eine portugiesische Bank Ihr Objekt bewerten muss. Wie das strukturiert wird, steht unter Deutsche Immobilie beleihen.
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In Lissabon sind IMT und Imposto do Selo vor oder bei der Beurkundung zu zahlen. Der Notar wird ohne Zahlungsnachweis nicht tätig.
Lissabon: die Abgaben vor der Beurkundung: In Lissabon fallen für Nicht-Residenten die IMT von 7,5 % (seit 25.05.2026) sowie der Imposto do Selo an — 0,8 % auf den Erwerb und 0,6 % auf das Darlehen.
Beide sind vor oder bei der Beurkundung zu zahlen, und der Notar wird ohne Zahlungsnachweis nicht tätig. Das ist der entscheidende Unterschied zur deutschen Praxis, wo die Grunderwerbsteuer nach der Beurkundung angefordert wird: In Portugal liegt der Zahlungszeitpunkt davor.
Wer die Mittel erst kurzfristig disponiert, riskiert den Termin. Für Käufer aus dem Ausland kommt hinzu, dass die Überweisung auf ein portugiesisches Konto laufen sollte — und dessen Eröffnung braucht die NIF und ihre eigene Vorlaufzeit.
Häufige Fragen
Kann ich in Lissabon auch ein Haus kaufen statt einer Wohnung?
Im Stadtgebiet selten — Lissabon ist ein Wohnungsmarkt, freistehende Häuser sind die Ausnahme und entsprechend teuer. Wer ein Haus kaufen will, sucht meist im Umland: Cascais, Sintra, Oeiras oder an der Linha. Für die Finanzierung ändert das nichts am Rahmen, wohl aber an der Bewertung — im Umland gibt es mehr Vergleichsobjekte als für ein Stadthaus in Lissabon.
Was ist der Unterschied zwischen CPCV und Casa Pronta?
Das CPCV ist der private Vorvertrag mit Anzahlung — er bindet beide Seiten, bevor die eigentliche Beurkundung folgt. Casa Pronta ist das beschleunigte notarielle Verfahren, mit dem der eigentliche Kauf danach abgewickelt wird.
Werden Cascais und Estoril bei der Finanzierung wie Lissabon behandelt?
Ja. Cascais und Estoril werden bankseitig wie Lissabon behandelt, mit demselben Beleihungsrahmen und denselben Unterlagen.
Klären Sie den finanzierbaren Rahmen — bevor Sie unterschreiben
Das kostet nichts und verhindert den teuersten Fehler beim Auslandskauf: eine gebundene Anzahlung ohne gesicherte Finanzierung.
Weiterführende Seiten
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.