Info & Praxis · Portugal

IMT Portugal: 7,5 % für Nicht-Residenten — das gilt schon seit 25.05.2026, nicht erst im September.

Viele Quellen nennen den 1. September 2026 als Stichtag. Das stimmt für zwei andere Regelungen des Gesetzes — nicht für die IMT-Änderung selbst. Die feste Quote von 7,5 % gilt bereits seit dem 25. Mai 2026.

Kurz beantwortet

Gilt die 7,5 % schon jetzt?

Ja, seit dem 25. Mai 2026 (Decreto-Lei 97/2026). Der 1. September 2026 gilt nur für zwei andere Teile desselben Gesetzes, nicht für die IMT-Änderung.

Wer ist betroffen?

Wer zum Zeitpunkt der Escritura nicht portugiesischer Steuerresident ist — unabhängig von der Staatsangehörigkeit, also auch EU-Bürger aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Wirkt sich das auf die Finanzierung aus?

Nicht direkt — Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die höhere IMT muss aus Eigenkapital gedeckt werden und erhöht den Eigenkapitalbedarf.

Kosten beim Kauf in Spanien →

Wie hoch ist die IMT in Portugal für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz?

Seit dem 25. Mai 2026 gilt ein fester Satz von 7,5 Prozent — ab dem ersten Euro, ohne die frühere progressive Staffel und ohne die Freibeträge für den Erstwohnsitz. Grundlage ist das Decreto-Lei 97/2026, veröffentlicht am 20. Mai 2026 im Diário da República. Viele Quellen nennen den 1. September 2026 als Stichtag; das ist falsch. Dieses Datum betrifft zwei andere Teile desselben Gesetzes, das Mietinvestitions-Regime CIA und das Mietprogramm RSAA — für die IMT-Quote fehlt eine Verzögerungsklausel, weshalb der gesetzliche Regelstart fünf Tage nach Veröffentlichung greift. Hinzu kommt der Imposto do Selo von 0,8 Prozent. Zwei Wege führen aus der Quote heraus: die Verlegung des Steuerwohnsitzes nach Portugal binnen zwei Jahren oder eine moderate Vermietung nach den Vorgaben des Gesetzes — in beiden Fällen wird die Differenz erstattet.

Grunderwerbsteuer Portugal (IMT): warum überall „ab 1. September“ steht — und warum das für die IMT-Zahl falsch ist

Das Decreto-Lei 97/2026 wurde am 20. Mai 2026 im Diário da República veröffentlicht und bündelt mehrere Reformen: die IMT-Änderung für Nicht-Residenten, den neuen Mietinvestitions-Regime CIA und das vereinfachte Mietprogramm RSAA. Nur für CIA und RSAA legt das Gesetz selbst ausdrücklich den 1. September 2026 als Starttermin fest. Für die IMT-Änderung fehlt eine solche Verzögerungsklausel — damit greift die gesetzliche Regelstartfrist von fünf Tagen nach Veröffentlichung. Veröffentlicht am 20. Mai, also in Kraft seit dem 25. Mai 2026.

Viele Ratgeberseiten haben das CIA/RSAA-Datum unbesehen auf die IMT-Zahl übertragen, weil beides im selben Gesetz steht. Wer seit dem 25. Mai gekauft hat, zahlt die neue Quote bereits — unabhängig davon, was im Netz zum 1. September kursiert.

Was sich konkret ändert — mit zwei durchgerechneten Beispielen

Vor der Reform zahlten Nicht-Residenten wie portugiesische Käufer einer Zweitwohnung die gestaffelte IMT-Tabelle für „sonstige Immobilien": je nach Kaufpreis zwischen 1 % und 8 %, mit einem Freibetrag, der bei höheren Preisen wieder sinkt. Seit dem 25. Mai gilt für Nicht-Residenten stattdessen ein Fixsatz von 7,5 % ab dem ersten Euro.

Beispiel 250.000 €

+11.708 € mehr Kaufnebenkosten

Vorher (Staffel „sonstige Immobilien"): 250.000 € × 7 % − Freibetrag 10.457,96 € = 7.042 € IMT + 2.000 € Stempelsteuer = 9.042 € gesamt. Jetzt für Nicht-Residenten: 250.000 € × 7,5 % = 18.750 € IMT + 2.000 € Stempelsteuer = 20.750 € gesamt. Differenz: +11.708 € (+129 %).

Beispiel 300.000 €

+10.895 € mehr Kaufnebenkosten

Vorher: 300.000 € × 7 % − Freibetrag 9.394,50 € = 11.606 € IMT + 2.400 € Stempelsteuer = 14.006 € gesamt. Jetzt: 300.000 € × 7,5 % = 22.500 € IMT + 2.400 € Stempelsteuer = 24.900 € gesamt. Differenz: +10.895 € (+78 %).

Ab ca. 1,15 Mio. €

Keine Änderung

Oberhalb von 1.150.853 € lag der alte Fixsatz für „sonstige Immobilien" bereits bei 7,5 % — hier ändert die Reform rechnerisch nichts. Zwischen 660.982 € und 1.150.853 € lag er bei 6 %, die neue Quote bringt dort ein Plus von 1,5 Prozentpunkten. Der Effekt trifft die mittleren Preislagen am härtesten — genau dort, wo die meisten unserer Mandanten kaufen.

RechtsquelleRechnungen ohne Gewähr, Muster ohne verbindliche Steuerberatung. Quellen: DR-Original Decreto-Lei 97/2026 (Art. 6, 17.º Código do IMT); Rechenbeispiele auf Basis der 2026er Staffel „sonstige Immobilien" (contabilidades.pt, divine-home.pt, Stand Juni 2026).

Die zwei Wege aus der 7,5-%-Quote

Weg 1

Steuerresidenz binnen zwei Jahren

Werden Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf portugiesischer Steuerresident (Art. 16 Código do IRS), können Sie die Differenz zwischen 7,5 % und der ursprünglichen Staffel auf Antrag zurückfordern — Antragsfrist sechs Monate ab Residenzbeginn.

Weg 2

Moderate Dauervermietung

Vermieten Sie das Objekt binnen sechs Monaten nach dem Kauf zu einer Miete bis 2.300 €/Monat und halten den Vertrag mindestens 36 Monate in den ersten fünf Jahren, gilt dieselbe Erstattungsmöglichkeit. Für reine Ferienvermietung oder Eigennutzung als Zweitwohnsitz greift das nicht.

Rechner

Finanzierungsrechner

Monatliche Rate, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihre konkreten Zahlen.

Beide Wege setzen einen fristgerechten Antrag bei der Autoridade Tributária voraus — die 7,5 % werden bei der Escritura zunächst in jedem Fall fällig, die Erstattung folgt erst im Nachhinein.

Häufige Fragen

Gilt die 7,5 % schon jetzt oder erst ab September 2026?

Schon jetzt — seit dem 25. Mai 2026. Der 1. September 2026 gilt nur für zwei andere Teile desselben Gesetzes (den Mietinvestitions-Regime CIA und das Mietprogramm RSAA), nicht für die IMT-Änderung.

Ich habe im Juni 2026 gekauft — betrifft mich das?

Ja, sofern Sie zum Zeitpunkt der Escritura nicht portugiesischer Steuerresident waren. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, nicht der Vertragsabschluss davor (CPCV).

Betrifft die Regel auch EU-Bürger, oder nur Käufer von außerhalb der EU?

Die Regel knüpft an die steuerliche Residenz an, nicht an die Staatsangehörigkeit. Deutsche, österreichische und Schweizer Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz zahlen die 7,5 % genauso wie Käufer außerhalb der EU.

Wirkt sich die Änderung auch auf die Kreditfinanzierung aus?

Direkt nicht — Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Kaufnebenkosten. Die höhere IMT muss zusätzlich aus Eigenkapital gedeckt werden, was den Eigenkapitalbedarf insgesamt erhöht. Wir rechnen das in der Finanzierungsplanung mit ein.

Gilt der Fixsatz auch auf Madeira und den Azoren?

Ja, die 7,5 % gelten landesweit einheitlich, auch in den autonomen Regionen — dort, wo die alte Staffel höhere Schwellenwerte hatte, fällt der Unterschied zur neuen Flatrate tendenziell größer aus.

Wir rechnen Ihren Fall mit der aktuellen Regel — nicht mit dem, was im Netz kursiert.

Kaufpreis, Zeitplan, Ihr Wohnsitzstatus: Wir sagen Ihnen, was die IMT-Änderung für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet.

Fall besprechen

Verwandt: Nebenkosten Spanien & Portugal im Überblick · Algarve · Porto · Madeira · alle Info-Seiten

Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß §34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.

Stand: 25.07.2026