IMT Portugal: seit wann Nicht-Residenten 7,5 % Grunderwerbsteuer zahlen und was das für die Kaufnebenkosten heißt
Viele Quellen nennen den 1. September 2026 als Stichtag. Das stimmt für zwei andere Regelungen des Gesetzes — nicht für die IMT-Änderung selbst. Die feste Quote von 7,5 % gilt bereits seit dem 25. Mai 2026.
IMT in Portugal 2026: Ist der Satz für Nicht-Residenten fest oder gestaffelt?
Die IMT in Portugal beträgt für Nicht-Residenten fest 7,5 Prozent ab dem ersten Euro, ohne die frühere progressive Staffel. Sie gilt seit dem 25. Mai 2026 (Decreto-Lei 97/2026). Der 1. September 2026 betrifft nur zwei andere Teile desselben Gesetzes, nicht die IMT-Änderung. Zusätzlich fällt der Imposto do Selo von 0,8 Prozent an.
Grunderwerbsteuer Portugal: Gilt die neue IMT erst ab dem 1. September?
Der 1. September 2026 gilt nur für zwei andere Teile desselben Gesetzes, nicht für die IMT-Änderung. Die 7,5 % gelten seit dem 25. Mai 2026 für alle, die bei der Escritura nicht portugiesischer Steuerresident sind.
Wer ist betroffen? Wer zum Zeitpunkt der Escritura nicht portugiesischer Steuerresident ist — unabhängig von der Staatsangehörigkeit, also auch EU-Bürger aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz.
Wirkt sich die höhere IMT auf die Finanzierung aus?
Nicht direkt — Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die höhere IMT muss aus Eigenkapital gedeckt werden und erhöht den Eigenkapitalbedarf. Nebenkosten Spanien & Portugal im Überblick.
Wie hoch ist die IMT in Portugal für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz? Für Nicht-Residenten beträgt die IMT seit dem 25. Mai 2026 fest 7,5 Prozent — ab dem ersten Euro, ohne die frühere progressive Staffel und ohne die Freibeträge für den Erstwohnsitz.
Grundlage ist das Decreto-Lei 97/2026, veröffentlicht am 20. Mai 2026 im Diário da República. Viele Quellen nennen den 1. September 2026 als Stichtag; das ist falsch.
Dieses Datum betrifft zwei andere Teile desselben Gesetzes, das Mietinvestitions-Regime CIA und das Mietprogramm RSAA — für die IMT-Quote fehlt eine Verzögerungsklausel, weshalb der gesetzliche Regelstart fünf Tage nach Veröffentlichung greift. Hinzu kommt der Imposto do Selo von 0,8 Prozent.
Zwei Wege führen aus der Quote heraus: die Verlegung des Steuerwohnsitzes nach Portugal binnen zwei Jahren oder eine moderate Vermietung nach den Vorgaben des Gesetzes — in beiden Fällen wird die Differenz erstattet.
Das Decreto-Lei 97/2026 wurde am 20. Mai 2026 im Diário da República veröffentlicht und bündelt mehrere Reformen: die IMT-Änderung für Nicht-Residenten, das neue Mietinvestitions-Regime CIA und das vereinfachte Mietprogramm RSAA.
Nur für CIA und RSAA legt das Gesetz selbst ausdrücklich den 1. September 2026 als Starttermin fest. Für die IMT-Änderung fehlt eine solche Verzögerungsklausel — damit greift die gesetzliche Regelstartfrist von fünf Tagen nach Veröffentlichung. Veröffentlicht am 20. Mai, also in Kraft seit dem 25. Mai 2026.
Viele Ratgeberseiten haben das CIA/RSAA-Datum unbesehen auf die IMT-Zahl übertragen, weil beides im selben Gesetz steht. Wer seit dem 25. Mai gekauft hat, zahlt die neue Quote bereits — unabhängig davon, was im Netz zum 1. September kursiert.
Was ändert sich bei der IMT für Nicht-Residenten konkret gegenüber der alten Staffel?
Vor der Reform zahlten Nicht-Residenten wie portugiesische Käufer einer Zweitwohnung die gestaffelte IMT-Tabelle für „sonstige Immobilien“: je nach Kaufpreis zwischen 1 % und 8 %, mit einem Freibetrag, der bei höheren Preisen wieder sinkt. Seit dem 25. Mai gilt für Nicht-Residenten stattdessen ein Fixsatz von 7,5 % ab dem ersten Euro.
+11.708 € mehr Kaufnebenkosten (Beispiel 250.000 €): Vorher (Staffel „sonstige Immobilien“): 250.000 € × 7 % − Freibetrag 10.457,96 € = 7.042 € IMT + 2.000 € Stempelsteuer = 9.042 € gesamt. Jetzt für Nicht-Residenten: 250.000 € × 7,5 % = 18.750 € IMT + 2.000 € Stempelsteuer = 20.750 € gesamt. Differenz: +11.708 € (+129 %).
Wie entstehen +10.895 € mehr Kaufnebenkosten (Beispiel 300.000 €)?
Vorher: 300.000 € × 7 % − Freibetrag 9.394,50 € = 11.606 € IMT + 2.400 € Stempelsteuer = 14.006 € gesamt. Jetzt: 300.000 € × 7,5 % = 22.500 € IMT + 2.400 € Stempelsteuer = 24.900 € gesamt. Differenz: +10.895 € (+78 %).
Keine Änderung (Ab ca. 1,15 Mio. €): Oberhalb von 1.150.853 € lag der alte Fixsatz für „sonstige Immobilien“ bereits bei 7,5 % — hier ändert die Reform rechnerisch nichts. Zwischen 660.982 € und 1.150.853 € lag er bei 6 %, die neue Quote bringt dort ein Plus von 1,5 Prozentpunkten. Der Effekt trifft die mittleren Preislagen am härtesten — genau dort, wo die meisten unserer Mandanten kaufen.
Quellen: DR-Original Decreto-Lei 97/2026 (Art. 6, 17.º Código do IMT); Rechenbeispiele auf Basis der 2026er Staffel „sonstige Immobilien“ (contabilidades.pt, divine-home.pt, Stand Juni 2026).
Welche zwei Wege führen aus der 7,5-%-Quote?
Werden Sie innerhalb von zwei Jahren portugiesischer Steuerresident oder vermieten Sie das Objekt moderat auf Dauer, können Sie die Differenz zurückfordern. Beide Wege setzen einen fristgerechten Antrag bei der Autoridade Tributária voraus.
Steuerresidenz binnen zwei Jahren (Weg 1): Werden Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf portugiesischer Steuerresident (Art. 16 Código do IRS), können Sie die Differenz zwischen 7,5 % und der ursprünglichen Staffel auf Antrag zurückfordern — Antragsfrist sechs Monate ab Residenzbeginn.
Moderate Dauervermietung (Weg 2): Vermieten Sie das Objekt binnen sechs Monaten nach dem Kauf zu einer Miete bis 2.300 € pro Monat und halten den Vertrag mindestens 36 Monate in den ersten fünf Jahren, gilt dieselbe Erstattungsmöglichkeit. Für reine Ferienvermietung oder Eigennutzung als Zweitwohnsitz greift das nicht.
Beide Wege setzen einen fristgerechten Antrag bei der Autoridade Tributária voraus — die 7,5 % werden bei der Escritura zunächst in jedem Fall fällig, die Erstattung folgt erst im Nachhinein.
Häufige Fragen
Ich habe im Juni 2026 gekauft — betrifft mich das?
Ja, sofern Sie zum Zeitpunkt der Escritura nicht portugiesischer Steuerresident waren. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, nicht der Vertragsabschluss davor (CPCV).
Gilt der Fixsatz auch auf Madeira und den Azoren?
Ja, die 7,5 % gelten landesweit einheitlich, auch in den autonomen Regionen — dort, wo die alte Staffel höhere Schwellenwerte hatte, fällt der Unterschied zur neuen Flatrate tendenziell größer aus.
Wie viel mehr IMT und Stempelsteuer zahlen Nicht-Residenten in Portugal bei einem Kaufpreis von 250.000 €?
Vorher fielen 7.042 € IMT und 2.000 € Stempelsteuer an, zusammen 9.042 €. Jetzt zahlen Nicht-Residenten 18.750 € IMT und 2.000 € Stempelsteuer, zusammen 20.750 €. Die Differenz beträgt +11.708 €.
Wir rechnen Ihren Fall mit der aktuellen Regel — nicht mit dem, was im Netz kursiert.
Kaufpreis, Zeitplan, Ihr Wohnsitzstatus: Wir sagen Ihnen, was die IMT-Änderung für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.