Praxisberichte · Bauphase

Neubau in Spanien — echte Fälle aus der Bauphase

Anonymisierte Beispiele zum Kauf und zur Finanzierung während der Bauphase — echte Erfahrungen aus der Praxis.

Wie funktioniert die Finanzierung, wenn ich in Spanien in der Bauphase kaufe?

Anders als in Deutschland — und das ist der teuerste Irrtum beim spanischen Neubau. Die Hypothek entsteht erst mit Fertigstellung, Abnahme und Eintragung im Registro de la Propiedad; danach kommt die Licencia de Primera Ocupación hinzu, gesetzlich ein bis drei Monate, in der Praxis drei bis neun. Über die gesamte Bauzeit von typischerweise 18 bis 36 Monaten fließen die Raten des Bauträgers deshalb aus Eigenkapital, meist 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Abgesichert werden diese Zahlungen per aval bancario oder seguro de caución — beides muss vor der ersten Rate vorliegen, nicht irgendwann. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zahlen zwei die fälligen Raten direkt an den Bauträger. Die Fälle hier zeigen beide Varianten: mit eigenem Kapital überbrückt und über die Bank gelöst. Was in beiden Varianten gleich bleibt: Die Struktur muss vor dem Privatvertrag stehen.

Neubau: Der Bauträger will Geld, die Bank zahlt erst am Ende

Der Neubaukauf in Spanien scheitert selten an der Bonität. Er scheitert an einer Lücke im Kalender — und die ist strukturell, nicht persönlich.

Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme aus. Vorher existiert keine eintragungsfähige Sicherheit, und ohne Licencia de Primera Ocupación darf weder beurkundet noch übergeben werden. Der Bauträger dagegen will seine Raten nach Baufortschritt — über die gesamte Bauzeit. Alles dazwischen streckt der Käufer vor.

Und danach kommt das Rathaus: Nach unserer Erhebung dauert die Bauabnahme mitsamt Lizenz drei bis sechs Monate, in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre (Perini-Marktcheck, Stand 14.07.2026). So lange zahlt keine Standardbank.

Wie eng dieser Markt wirklich ist

Von 15 bis 20 regelmäßig angefragten Instituten zahlen genau zwei die fälligen Bauträgerraten während der Bauzeit. Zwei. Wer die anderen fragt, bekommt eine korrekte Auskunft — und die falsche Antwort auf seine Frage.

Der Zeitpunkt entscheidet über den Preis

Vor der Unterschrift — der beste Moment. Der Zahlungsplan des Bauträgers lässt sich prüfen, bevor er bindet.
Während der Bauzeit — noch gut. Die Struktur greift, solange das Objekt nicht abgenommen ist.
Nach der Bauabnahme — es bleibt ein kurzes Fenster. Wo es zugeht, gibt die Bank vor; eine gesetzliche Frist ist es nicht.
Danach — Sie sind kein Käufer mehr, der finanziert, sondern Eigentümer einer abbezahlten Immobilie. Dann greift nur noch die Beleihung von Bestand: in der Regel bis 50 statt bis 70 Prozent der Tasación. Zwanzig Prozentpunkte auf einen Millionenbetrag.

Und der Fall, den wir am häufigsten sehen und am seltensten lösen können: Menschen, die den Neubau gar nicht gekauft haben — nicht, weil sie ihn nicht bezahlen konnten, sondern weil ihnen niemand die Finanzierung besorgt hat. 20 bis 30 solcher Anfragen erreichen uns im Jahr, Tendenz steigend — und das sind nur die, die uns noch gefunden haben.

Die Struktur im Detail: Bauraten während der Bauzeit →

FAQ

Häufige Fragen — Kauf in der Bauphase

Warum zahlt die spanische Bank den Neubau erst bei der Bauabnahme?

Weil vorher keine eintragungsfähige Sicherheit existiert und ohne Licencia de Primera Ocupación weder beurkundet noch übergeben werden darf. Die Bauabnahme mitsamt Lizenz dauert nach unserer Erhebung drei bis sechs Monate, in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre.

Wie viele Banken zahlen die Bauraten während der Bauzeit?

Nach unserer Erhebung genau zwei von 15 bis 20 regelmäßig angefragten Instituten. Alle übrigen zahlen erst bei der Bauabnahme. Ein Nein ist deshalb fast immer eine Aussage über die gefragte Bank, nicht über Ihren Fall.

Reicht der Aval Bancario nicht als Lösung?

Nein — er beantwortet eine andere Frage. Aval Bancario oder Kautionsversicherung sichern die gezahlten Raten ab: Scheitert der Bauträger, kommt das Geld zurück. Bezahlt werden die Raten damit trotzdem aus Ihren Eigenmitteln. Die Finanzierung der Raten während der Bauzeit ist der davon getrennte zweite Schritt. Was das Gesetz zur Absicherung verlangt: Aval bancario & seguro de caución.

Ich habe die Raten schon selbst gezahlt. Ist es zu spät?

Nicht zwingend, aber das Fenster ist eng. Am besten vor der Bauabnahme. Danach bleibt nur ein kurzer Zeitraum — wo er zugeht, gibt die Bank vor, es ist keine gesetzliche Frist. Wer ihn verpasst, landet in der Beleihung von Bestand: in der Regel bis 50 statt bis 70 Prozent der Tasación.

Gilt das auch für den Selbstbau?

Nein. Die Autopromoción auf eigenem Grundstück ist eine andere Konstellation — dort ist die Auszahlung nach Baufortschritt üblich und mehrere Häuser bieten sie an. Das Problem entsteht beim Kauf vom Bauträger.

3 Praxisberichte

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