Perini Finance & Property §34i GewO · seit 2019 · Hypothek Spanien & Portugal
Neubau Spanien · Absicherung

Aval bancario & seguro de caución

Wer Geld an einen spanischen Bauträger überweist, zahlt für etwas, das es noch nicht gibt. Das spanische Recht kennt dieses Risiko — und verlangt eine Absicherung ab dem ersten Euro.

Rechtlicher Hinweis

Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der Rechtsrahmen

Was abgesichert sein muss

Grundlage ist die Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999) in der heute geltenden Fassung. Sie verpflichtet den Bauträger, sämtliche Vorauszahlungen des Käufers abzusichern — durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder eine Kautionsversicherung (seguro de caución).

Die Absicherung greift ab der ersten Zahlung nach dem Privatvertrag, nicht erst ab einer bestimmten Summe. Die Gelder gehören zudem auf ein zweckgebundenes Konto, das ausschließlich für die Baukosten dieses Projekts verwendet werden darf.

Wird das Objekt nicht oder nicht rechtzeitig fertiggestellt, kann der Käufer die geleisteten Beträge zurückfordern — vom Bürgen oder Versicherer, nicht aus der Insolvenzmasse des Bauträgers. Das ist der ganze Sinn der Konstruktion.

Die Prüfung

Was vor der ersten Rate auf dem Tisch liegen muss

  • Bürgschafts- oder Versicherungsurkunde, auf Ihren Namen ausgestellt — nicht auf das Projekt allgemein.
  • Deckungssumme, die den vollen Betrag der geplanten Raten umfasst, nicht nur die erste.
  • Baugenehmigung (licencia de obra mayor), erteilt und in Kraft.
  • Bezeichnung des zweckgebundenen Kontos im Vertrag.
  • Fertigstellungstermin mit Verzugsklausel und einem Rücktrittsrecht nach definierter Überschreitung.

Fehlt die Absicherung, ist das kein Formfehler, sondern der Grund, nicht zu zahlen. Ein Bauträger, der sie nicht beibringt, sagt damit mehr über sein Projekt aus als jedes Exposé.

Warum das die Finanzierung berührt

Der Zusammenhang, den viele übersehen

Wenn die Bauträgerraten über eine Beleihung deutschen Bestands aufgebracht werden, hängt an einem ungesicherten Projekt nicht nur die Anzahlung, sondern auch die deutsche Immobilie, die dafür belastet wurde. Das Risiko verdoppelt sich, ohne dass es jemand ausspricht.

Deshalb ist die Prüfung der Absicherung für uns kein juristisches Nebenthema, sondern Teil der Finanzierungsentscheidung. Die rechtliche Prüfung des Vertrags selbst gehört in die Hand eines spanischen Anwalts — wir ersetzen keine Rechtsberatung.

FAQ

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen aval und seguro de caución?
Der aval bancario ist eine Bürgschaft einer Bank, der seguro de caución eine Versicherungspolice. Rechtlich sind beide zulässig und gleichwertig. Entscheidend ist nicht die Form, sondern dass die Urkunde auf Ihren Namen lautet und Ihre Zahlungen vollständig deckt.
Gilt die Absicherung auch für die Reservierungsgebühr?
Die gesetzliche Pflicht setzt mit dem Privatvertrag ein. Die vorgelagerte Reservierung ist eine kleinere Summe und häufig anders geregelt — hier ist entscheidend, was im Reservierungsdokument zur Rückzahlbarkeit steht.
Wie lange kann ich zurückfordern?
Die Rückforderung ist an Fristen gebunden, die sich aus dem Vertrag und dem anwendbaren Recht ergeben. Wer den Eindruck hat, dass ein Projekt in Schwierigkeiten gerät, sollte nicht abwarten, sondern anwaltlich prüfen lassen.
Prüfen Sie den Bauträgervertrag?
Wir prüfen die Finanzierungsstruktur und weisen darauf hin, wenn die Absicherung fehlt oder unvollständig aussieht. Die rechtliche Vertragsprüfung übernimmt ein spanischer Anwalt — das ist keine Formalie, sondern der Kern des Käuferschutzes.
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