Aval bancario & seguro de caución
Wer Geld an einen spanischen Bauträger überweist, zahlt für etwas, das es noch nicht gibt. Das spanische Recht kennt dieses Risiko — und verlangt, jede Rate ab dem ersten Euro abzusichern: absichern lässt sie sich nur durch Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Kurz beantwortet
Kurz gesagt
Jede Rate an den spanischen Bauträger muss abgesichert sein — durch Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung. Was das Gesetz verlangt.
Was ist der Unterschied zwischen aval und seguro de caución?
Der aval bancario ist eine Bürgschaft einer Bank, der seguro de caución eine Versicherungspolice. Rechtlich sind beide zulässig und gleichwertig. Entscheidend ist nicht die Form, sondern dass die Urkunde auf Ihren Namen lautet und Ihre Zahlungen vollständig deckt.
Gilt die Absicherung auch für die Reservierungsgebühr?
Die gesetzliche Pflicht setzt mit dem Privatvertrag ein. Die vorgelagerte Reservierung ist eine kleinere Summe und häufig anders geregelt — hier ist entscheidend, was im Reservierungsdokument zur Rückzahlbarkeit steht.
Was passiert mit meinen Anzahlungen, wenn der Bauträger insolvent wird?
Bei korrekt abgesicherten Raten bekommen Sie das Geld zurück — bei ungesicherten in aller Regel nicht. Das spanische Bauordnungsgesetz verlangt, dass jede Zahlung, die ein Käufer vor der Fertigstellung leistet, ab dem ersten Euro abgesichert ist: entweder durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder eine Kautionsversicherung (seguro de caución). Zusätzlich müssen die Gelder auf ein zweckgebundenes Sonderkonto fließen, das nur für das Bauvorhaben verwendet werden darf. Der praktische Fehler passiert früher, als die meisten denken: Die Reservierungsgebühr und die erste Rate werden überwiesen, bevor die Sicherungsurkunde vorliegt — und genau diese Beträge sind dann ungeschützt. Verlangen Sie die Urkunde im Original, mit Ihrem Namen, Ihrer Einheit und Ihrem Betrag, bevor Sie zahlen. Liegt sie nicht vor, ist das kein Formfehler, sondern ein Warnsignal zum Projekt selbst. Ein Projekt, das die Absicherung erst nachreichen will, hat sie möglicherweise gar nicht — und dann steht Ihr Geld auf dem Konto eines Unternehmens, nicht in einer gesicherten Position.
Aval bancario oder seguro de caución: was abgesichert sein muss
Grundlage ist die Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999) in der heute geltenden Fassung. Sie verpflichtet den Bauträger, sämtliche Vorauszahlungen des Käufers abzusichern — durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder eine Kautionsversicherung (seguro de caución).
Die Absicherung greift ab der ersten Zahlung nach dem Privatvertrag, nicht erst ab einer bestimmten Summe. Die Gelder gehören zudem auf ein zweckgebundenes Konto, das ausschließlich für die Baukosten dieses Projekts verwendet werden darf.
Wird das Objekt nicht oder nicht rechtzeitig fertiggestellt, kann der Käufer die geleisteten Beträge zurückfordern — vom Bürgen oder Versicherer, nicht aus der Insolvenzmasse des Bauträgers. Das ist der ganze Sinn der Konstruktion.
Was vor der ersten Rate auf dem Tisch liegen muss
- Bürgschafts- oder Versicherungsurkunde, auf Ihren Namen ausgestellt — nicht auf das Projekt allgemein.
- Deckungssumme, die den vollen Betrag der geplanten Raten umfasst, nicht nur die erste.
- Baugenehmigung (licencia de obra mayor), erteilt und in Kraft.
- Bezeichnung des zweckgebundenen Kontos im Vertrag.
- Fertigstellungstermin mit Verzugsklausel und einem Rücktrittsrecht nach definierter Überschreitung.
Fehlt die Absicherung, ist das kein Formfehler, sondern der Grund, nicht zu zahlen. Ein Bauträger, der sie nicht beibringt, sagt damit mehr über sein Projekt aus als jedes Exposé.
Der Zusammenhang, den viele übersehen
Wenn die Bauträgerraten über eine Beleihung deutschen Bestands aufgebracht werden, hängt an einem ungesicherten Projekt nicht nur die Anzahlung, sondern auch die deutsche Immobilie, die dafür belastet wurde. Das Risiko verdoppelt sich, ohne dass es jemand ausspricht.
Deshalb ist die Prüfung der Absicherung für uns kein juristisches Nebenthema, sondern Teil der Finanzierungsentscheidung. Die rechtliche Prüfung des Vertrags selbst gehört in die Hand eines spanischen Anwalts — wir ersetzen keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen aval und seguro de caución?
Gilt die Absicherung auch für die Reservierungsgebühr?
Wie lange kann ich zurückfordern?
Prüfen Sie den Bauträgervertrag?
Weitere Seiten zur Bauphase
Neubau in Spanien — Bauphase und Finanzierung gemeinsam durchrechnen
Ich prüfe, welcher Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen muss, was eine deutsche Bank gegen Bestand darstellen kann und was die spanische Bank bei Fertigstellung übernimmt — kostenlos, auf Deutsch, ohne Vorabkosten.