Aval bancario (Bankbürgschaft) und seguro de caución: so sind Ihre Raten beim Bauträger sicher
Wer Geld an einen spanischen Bauträger überweist, zahlt für etwas, das es noch nicht gibt. Das spanische Recht kennt dieses Risiko — und verlangt, jede Rate ab dem ersten Euro abzusichern, und zwar nur durch Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung.
Aval bancario: Welche Raten erhalten Sie bei Insolvenz des Bauträgers zurück?
Raten, die mit einem aval bancario oder einem seguro de caución korrekt abgesichert sind, bekommen Sie bei Insolvenz des Bauträgers zurück, ungesicherte in aller Regel nicht. Das Gesetz verlangt, dass jede Zahlung vor der Fertigstellung ab dem ersten Euro abgesichert ist. Die Urkunde muss auf Ihren Namen lauten und Ihre Zahlungen vollständig decken; verlangen Sie sie vor der Zahlung.
Aval bancario oder seguro de caución: Was muss abgesichert sein?
Jede Rate an den spanischen Bauträger muss ab dem ersten Euro abgesichert sein: durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder eine Kautionsversicherung (seguro de caución).
Der aval ist eine Bürgschaft, der seguro de caución eine Police: Beide sind rechtlich zulässig und gleichwertig. Entscheidend ist, dass die Urkunde auf Ihren Namen lautet und Ihre Zahlungen vollständig deckt.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was gilt vor dem Privatvertrag, mit dem die gesetzliche Absicherung beginnt?
Die vorgelagerte Reservierung ist oft anders geregelt — dort zählt, was im Reservierungsdokument zur Rückzahlbarkeit steht.
Schützt ein aval bancario meine Anzahlungen, wenn der Bauträger insolvent wird? Ja: Mit einem aval bancario oder einem seguro de caución korrekt abgesicherte Raten bekommen Sie zurück — ungesicherte in aller Regel nicht.
Der praktische Fehler passiert früher, als die meisten denken: Die Reservierungsgebühr und die erste Rate werden überwiesen, bevor die Sicherungsurkunde vorliegt — und genau diese Beträge sind dann ungeschützt.
Verlangen Sie die Urkunde im Original, mit Ihrem Namen, Ihrer Einheit und Ihrem Betrag, bevor Sie zahlen. Liegt sie nicht vor, ist das kein Formfehler, sondern ein Warnsignal zum Projekt selbst.
Ein Projekt, das die Absicherung erst nachreichen will, hat sie möglicherweise gar nicht — und dann steht Ihr Geld auf dem Konto eines Unternehmens, nicht in einer gesicherten Position.
Grundlage ist die Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999) in der heute geltenden Fassung. Sie verpflichtet den Bauträger, sämtliche Vorauszahlungen des Käufers abzusichern — durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder eine Kautionsversicherung (seguro de caución).
Die Absicherung greift ab der ersten Zahlung nach dem Privatvertrag, nicht erst ab einer bestimmten Summe. Die Gelder gehören zudem auf ein zweckgebundenes Konto, das ausschließlich für die Baukosten dieses Projekts verwendet werden darf.
Wird das Objekt nicht oder nicht rechtzeitig fertiggestellt, kann der Käufer die geleisteten Beträge zurückfordern — vom Bürgen oder Versicherer, nicht aus der Insolvenzmasse des Bauträgers. Das ist der ganze Sinn der Konstruktion.
Was muss vor der ersten Rate auf dem Tisch liegen?
Vor der ersten Rate brauchen Sie die Bürgschafts- oder Versicherungsurkunde auf Ihren Namen, eine Deckungssumme über den vollen Betrag der geplanten Raten, die erteilte Baugenehmigung, das zweckgebundene Konto im Vertrag und einen Fertigstellungstermin mit Verzugsklausel.
Bürgschafts- oder Versicherungsurkunde, auf Ihren Namen ausgestellt — nicht auf das Projekt allgemein. Deckungssumme, die den vollen Betrag der geplanten Raten umfasst, nicht nur die erste. Baugenehmigung (licencia de obra mayor), erteilt und in Kraft. Bezeichnung des zweckgebundenen Kontos im Vertrag. Fertigstellungstermin mit Verzugsklausel und einem Rücktrittsrecht nach definierter Überschreitung.
Fehlt die Absicherung, ist das kein Formfehler, sondern der Grund, nicht zu zahlen. Ein Bauträger, der sie nicht beibringt, sagt damit mehr über sein Projekt aus als jedes Exposé.
Welchen Zusammenhang übersehen viele?
Wenn die Bauträgerraten über eine Beleihung deutschen Bestands aufgebracht werden, hängt an einem ungesicherten Projekt nicht nur die Anzahlung, sondern auch die deutsche Immobilie, die dafür belastet wurde. Das Risiko verdoppelt sich, ohne dass es jemand ausspricht.
Deshalb ist die Prüfung der Absicherung für uns kein juristisches Nebenthema, sondern Teil der Finanzierungsentscheidung. Die rechtliche Prüfung des Vertrags selbst gehört in die Hand eines spanischen Anwalts — wir ersetzen keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Wie lange kann ich zurückfordern?
Die Rückforderung ist an Fristen gebunden, die sich aus dem Vertrag und dem anwendbaren Recht ergeben. Wer den Eindruck hat, dass ein Projekt in Schwierigkeiten gerät, sollte nicht abwarten, sondern anwaltlich prüfen lassen.
Prüfen Sie den Bauträgervertrag?
Wir prüfen die Finanzierungsstruktur und weisen darauf hin, wenn die Absicherung fehlt oder unvollständig aussieht. Die rechtliche Vertragsprüfung übernimmt ein spanischer Anwalt — das ist keine Formalie, sondern der Kern des Käuferschutzes.
Seguro de caución: Was unterscheidet die Kautionsversicherung von der Bankbürgschaft?
Der aval bancario ist eine Bürgschaft, der seguro de caución eine Police; rechtlich sind beide zulässig und gleichwertig. Entscheidend ist bei beiden, dass die Urkunde auf Ihren Namen lautet und Ihre Zahlungen vollständig deckt. Zurückgezahlt wird vom Bürgen oder Versicherer, nicht aus der Insolvenzmasse des Bauträgers.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.