Escritura in Spanien: wann die Finanzierungszusage beim Neubau kommt und welcher Zins bis dahin für die Finanzierung gilt
Die Finanzierungszusage kommt beim Neubau in Spanien erst am Ende: Sie unterschreiben heute, die Bank entscheidet in zwei Jahren. Dazwischen liegt Ihr Geld. Dieses Zeitgefälle ist das eigentliche Risiko beim spanischen Off-Plan-Kauf — und es lässt sich eingrenzen.
Finanzierungszusage Neubau Spanien: Kommt sie schon beim Kauf oder erst kurz vor dem Notartermin?
Die Finanzierungszusage beim Neubau in Spanien kommt erst rund zwei bis drei Monate vor dem Notartermin. Spanische Zusagen gelten meist nur drei bis sechs Monate, eine Off-Plan-Bauzeit dagegen läuft über zwei bis drei Jahre. Beim Privatvertrag ist deshalb nur eine belastbare Prüfung der Finanzierbarkeit möglich. Die condición suspensiva schützt Ihre Anzahlung, falls die Finanzierung nicht zustande kommt.
Was passiert wann, und wann brauchen Sie die Finanzierungszusage?
Die Finanzierungszusage beim Neubau in Spanien brauchen Sie so spät wie möglich und so früh wie nötig — und das ist kein Widerspruch.
Spanische Finanzierungszusagen haben eine begrenzte Gültigkeit von meist drei bis sechs Monaten, eine Off-Plan-Bauzeit dagegen läuft über zwei bis drei Jahre. Eine bei Vertragsunterschrift erteilte Zusage wäre zum Notartermin längst abgelaufen; die Tasación, auf der sie beruht, wird ohnehin erst kurz vor der Fertigstellung erstellt.
Was zum Zeitpunkt des Privatvertrags möglich und nötig ist, ist deshalb etwas anderes: eine belastbare Prüfung der Finanzierbarkeit auf Basis Ihrer Selbstauskunft, also die Frage, ob Ihr Fall in zwei Jahren trägt. Die verbindliche Zusage folgt dann rund zwei bis drei Monate vor dem Notartermin.
Dazwischen liegt Ihr Risiko: Einkommen, Zinsniveau und Bankpolitik können sich ändern. Die condición suspensiva im Privatvertrag ist das Instrument, das dieses Zeitgefälle auffängt. Ohne diese Klausel tragen Sie das Zinsrisiko der gesamten Bauzeit allein.
1. Reservierung. Kleine Summe, Objekt vom Markt. Rückzahlbarkeit steht im Dokument — oder eben nicht. 2. Privatvertrag. Hier wird es verbindlich. Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Absicherung der Raten, Finanzierungsklausel. 3. Bauphase, 18–36 Monate. Raten nach Baufortschritt, sämtlich aus Eigenmitteln. 4. Fertigstellung, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Grundbucheintrag. Erst jetzt existiert eine beleihbare Sache. 5. Escritura. Kaufurkunde und Hypothekenbestellung beim Notar — Bewertung, Bonitätsprüfung und Zusage liegen unmittelbar davor.
Den heutigen Zins sichert keine spanische Bank für die Zukunft: Die Zusage erfolgt bei Fertigstellung, nach der dann gültigen Bewertung.
Die condición suspensiva schützt Ihre Anzahlung: Kommt die Finanzierung nicht zustande, wird der Vorvertrag nicht wirksam oder die Anzahlung ist zurückzugewähren. Ohne diese Klausel tragen Sie das Finanzierungsrisiko allein.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was kann sich in zwei Jahren ändern?
Zwischen Ihrer Unterschrift und der Bankentscheidung kann sich vieles bewegen: das Zinsniveau, Ihre Einkommenssituation, die Bewertungspraxis der Bank, der Wert des Objekts, die Kreditpolitik gegenüber Nicht-Residenten. Die Bank prüft am Ende — nach dem Stand von dann, nicht nach dem von heute.
Fällt die Zusage kleiner aus als kalkuliert, muss der Käufer die Differenz aus Eigenmitteln aufbringen. Fällt sie ganz aus, greift der Privatvertrag, und ohne wirksame Finanzierungsklausel steht das bereits Gezahlte im Feuer.
Welche vier Dinge müssen vor der Unterschrift geklärt sein?
Vor der Unterschrift müssen die Finanzierungsklausel im Privatvertrag, die indikative Vorprüfung, ein Puffer in der Kalkulation und die Verzugsklausel mit hartem Rücktrittsrecht geklärt sein.
Finanzierungsklausel im Privatvertrag: bis wann die Zusage vorliegen muss, über welchen Mindestbetrag, wie eine Ablehnung nachzuweisen ist und was dann mit den geleisteten Raten geschieht. Indikative Vorprüfung vor dem Privatvertrag, nicht danach. Sie ist unverbindlich, zeigt aber, ob das Vorhaben in Ihrer Situation überhaupt trägt. Puffer. Kalkulieren Sie die Finanzierung nicht auf Kante. Wenn die tasación unter dem Kaufpreis liegt, bemisst sich die Beleihung am niedrigeren Wert. Verzugsklausel mit hartem Rücktrittsrecht nach definierter Überschreitung des Fertigstellungstermins.
Die Klausel selbst gehört in die Hand eines spanischen Anwalts. Was sie enthalten muss, damit sie finanziell trägt, besprechen wir vorher.
Zins Spanien Finanzierung: Warum sichert keine spanische Bank den heutigen Zins?
Keine spanische Bank sichert den heutigen Zins, weil die Zusage erst bei Fertigstellung nach der dann gültigen Bewertung erfolgt.
Zwischen Privatvertrag und Escritura liegen oft zwei bis drei Jahre, spanische Zusagen gelten meist nur drei bis sechs Monate. Ohne Finanzierungsklausel tragen Sie das Zinsrisiko der gesamten Bauzeit allein.
Finanzierung Spanien beim Neubau: Was schützt die Anzahlung?
Die condición suspensiva im Privatvertrag schützt die Anzahlung.
Kommt die Finanzierung nicht zustande, wird der Vorvertrag nicht wirksam oder die Anzahlung ist zurückzugewähren. Die Klausel selbst gehört in die Hand eines spanischen Anwalts.
Häufige Fragen
Wie lange dauert die Zusage am Ende?
Nach vollständigen Unterlagen typischerweise einige Wochen bis zum Notartermin — mit gesetzlich vorgeschriebenen Fristen im Verfahren. Der Termin sollte also nicht zu knapp gelegt werden.
Was, wenn sich der Bau verzögert?
Verzögerungen von einigen Monaten sind üblich. Entscheidend ist, ob der Vertrag Ihnen nach einer definierten Überschreitung ein echtes Ausstiegsrecht gibt.
Was passiert, wenn die Finanzierungszusage kleiner ausfällt als kalkuliert?
Fällt die Zusage kleiner aus als kalkuliert, muss der Käufer die Differenz aus Eigenmitteln aufbringen. Fällt sie ganz aus, greift der Privatvertrag, und ohne wirksame Finanzierungsklausel steht das bereits Gezahlte im Feuer.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.