Das Timing: Finanzierungszusage nach 24 Monaten Bauzeit
Sie unterschreiben heute. Die Bank entscheidet in zwei Jahren. Dazwischen liegt Ihr Geld. Dieses Zeitgefälle ist das eigentliche Risiko beim spanischen Off-Plan-Kauf — und es lässt sich eingrenzen.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina — für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wann brauche ich die Finanzierungszusage vor dem Notartermin?
So spät wie möglich und so früh wie nötig — und das ist kein Widerspruch. Spanische Finanzierungszusagen haben eine begrenzte Gültigkeit von meist drei bis sechs Monaten, eine Off-Plan-Bauzeit dagegen läuft über zwei bis drei Jahre. Eine bei Vertragsunterschrift erteilte Zusage wäre zum Notartermin längst abgelaufen; die Tasación, auf der sie beruht, wird ohnehin erst kurz vor der Fertigstellung erstellt. Was zum Zeitpunkt des Privatvertrags möglich und nötig ist, ist deshalb etwas anderes: eine belastbare Prüfung der Finanzierbarkeit auf Basis Ihrer Selbstauskunft, also die Frage, ob Ihr Fall in zwei Jahren trägt. Die verbindliche Zusage folgt dann rund zwei bis drei Monate vor dem Notartermin. Dazwischen liegt Ihr Risiko: Einkommen, Zinsniveau und Bankpolitik können sich ändern. Die condición suspensiva im Privatvertrag ist das Instrument, das dieses Zeitgefälle auffängt. Ohne diese Klausel tragen Sie das Zinsrisiko der gesamten Bauzeit allein.
Was wann passiert
- Reservierung. Kleine Summe, Objekt vom Markt. Rückzahlbarkeit steht im Dokument — oder eben nicht.
- Privatvertrag. Hier wird es verbindlich. Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Absicherung der Raten, Finanzierungsklausel.
- Bauphase, 18–36 Monate. Raten nach Baufortschritt, sämtlich aus Eigenmitteln.
- Fertigstellung, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Grundbucheintrag. Erst jetzt existiert eine beleihbare Sache.
- Escritura. Kaufurkunde und Hypothekenbestellung beim Notar — Bewertung, Bonitätsprüfung und Zusage liegen unmittelbar davor.
Was sich in zwei Jahren ändern kann
Zwischen Ihrer Unterschrift und der Bankentscheidung kann sich vieles bewegen: das Zinsniveau, Ihre Einkommenssituation, die Bewertungspraxis der Bank, der Wert des Objekts, die Kreditpolitik gegenüber Nicht-Residenten. Die Bank prüft am Ende — nach dem Stand von dann, nicht nach dem von heute.
Fällt die Zusage kleiner aus als kalkuliert, muss der Käufer die Differenz aus Eigenmitteln aufbringen. Fällt sie ganz aus, greift der Privatvertrag, und ohne wirksame Finanzierungsklausel steht das bereits Gezahlte im Feuer.
Vier Dinge, die vor der Unterschrift geklärt sein müssen
- Finanzierungsklausel im Privatvertrag: bis wann die Zusage vorliegen muss, über welchen Mindestbetrag, wie eine Ablehnung nachzuweisen ist und was dann mit den geleisteten Raten geschieht.
- Indikative Vorprüfung vor dem Privatvertrag, nicht danach. Sie ist unverbindlich, zeigt aber, ob das Vorhaben in Ihrer Situation überhaupt trägt.
- Puffer. Kalkulieren Sie die Finanzierung nicht auf Kante. Wenn die tasación unter dem Kaufpreis liegt, bemisst sich die Beleihung am niedrigeren Wert.
- Verzugsklausel mit hartem Rücktrittsrecht nach definierter Überschreitung des Fertigstellungstermins.
Die Klausel selbst gehört in die Hand eines spanischen Anwalts. Was sie enthalten muss, damit sie finanziell trägt, besprechen wir vorher.
Häufige Fragen
Kann ich mir den heutigen Zins für die Zukunft sichern?
Was ist eine condición suspensiva?
Wie lange dauert die Zusage am Ende?
Was, wenn sich der Bau verzögert?
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