Perini Finance & Property §34i GewO · seit 2019 · Hypothek Spanien & Portugal
Neubau Spanien · Timing

Das Timing: Finanzierungszusage nach 24 Monaten Bauzeit

Sie unterschreiben heute. Die Bank entscheidet in zwei Jahren. Dazwischen liegt Ihr Geld. Dieses Zeitgefälle ist das eigentliche Risiko beim spanischen Off-Plan-Kauf — und es lässt sich eingrenzen.

Rechtlicher Hinweis

Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die Zeitachse

Was wann passiert

  1. Reservierung. Kleine Summe, Objekt vom Markt. Rückzahlbarkeit steht im Dokument — oder eben nicht.
  2. Privatvertrag. Hier wird es verbindlich. Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Absicherung der Raten, Finanzierungsklausel.
  3. Bauphase, 18–36 Monate. Raten nach Baufortschritt, sämtlich aus Eigenmitteln.
  4. Fertigstellung, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Grundbucheintrag. Erst jetzt existiert eine beleihbare Sache.
  5. Escritura. Kaufurkunde und Hypothekenbestellung beim Notar — Bewertung, Bonitätsprüfung und Zusage liegen unmittelbar davor.
Das Risiko

Was sich in zwei Jahren ändern kann

Zwischen Ihrer Unterschrift und der Bankentscheidung kann sich vieles bewegen: das Zinsniveau, Ihre Einkommenssituation, die Bewertungspraxis der Bank, der Wert des Objekts, die Kreditpolitik gegenüber Nicht-Residenten. Die Bank prüft am Ende — nach dem Stand von dann, nicht nach dem von heute.

Fällt die Zusage kleiner aus als kalkuliert, muss der Käufer die Differenz aus Eigenmitteln aufbringen. Fällt sie ganz aus, greift der Privatvertrag, und ohne wirksame Finanzierungsklausel steht das bereits Gezahlte im Feuer.

Risiko begrenzen

Vier Dinge, die vor der Unterschrift geklärt sein müssen

  • Finanzierungsklausel im Privatvertrag: bis wann die Zusage vorliegen muss, über welchen Mindestbetrag, wie eine Ablehnung nachzuweisen ist und was dann mit den geleisteten Raten geschieht.
  • Indikative Vorprüfung vor dem Privatvertrag, nicht danach. Sie ist unverbindlich, zeigt aber, ob das Vorhaben in Ihrer Situation überhaupt trägt.
  • Puffer. Kalkulieren Sie die Finanzierung nicht auf Kante. Wenn die tasación unter dem Kaufpreis liegt, bemisst sich die Beleihung am niedrigeren Wert.
  • Verzugsklausel mit hartem Rücktrittsrecht nach definierter Überschreitung des Fertigstellungstermins.

Die Klausel selbst gehört in die Hand eines spanischen Anwalts. Was sie enthalten muss, damit sie finanziell trägt, besprechen wir vorher.

FAQ

Häufige Fragen

Kann ich mir den heutigen Zins für die Zukunft sichern?
Nein. Spanische Banken garantieren keine Konditionen für ein Objekt, das erst in zwei Jahren existiert. Die Zusage erfolgt zum Zeitpunkt der Fertigstellung, nach der dann gültigen Bewertung.
Was ist eine condición suspensiva?
Eine aufschiebende Bedingung im Vorvertrag: Kommt die Finanzierung nicht zustande, wird der Vertrag nicht wirksam beziehungsweise die Anzahlung ist zurückzugewähren. Ohne eine solche Klausel trägt der Käufer das Finanzierungsrisiko allein.
Wie lange dauert die Zusage am Ende?
Nach vollständigen Unterlagen typischerweise einige Wochen bis zum Notartermin — mit gesetzlich vorgeschriebenen Fristen im Verfahren. Der Termin sollte also nicht zu knapp gelegt werden.
Was, wenn sich der Bau verzögert?
Verzögerungen von einigen Monaten sind üblich. Entscheidend ist, ob der Vertrag Ihnen nach einer definierten Überschreitung ein echtes Ausstiegsrecht gibt.
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