Neubau oder Bestand? Was den Unterschied ausmacht
Die Frage wird meist als Geschmacksfrage diskutiert — neu und makellos gegen gewachsen und sofort verfügbar. Finanziell ist sie etwas anderes: zwei völlig verschiedene Zahlungsverläufe.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina — für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Neubau oder Bestand in Spanien — was kostet mich mehr?
Steuerlich meist der Neubau, beim Eigenkapitalbedarf fast immer. Beim Neubau fällt IVA an, auf dem spanischen Festland 10 Prozent auf Wohnimmobilien, dazu die AJD auf die Kaufurkunde — beim Neubau ist sie tatsächlich ein Käuferposten, anders als bei der Hypothek. Auf den Kanaren gilt statt der IVA die IGIC mit 7 Prozent plus AJD von 0,75 Prozent. Beim Bestandskauf greift stattdessen die regionale ITP: in der Comunitat Valenciana 9 Prozent, ab einer Million Euro 11 Prozent, auf den Kanaren 6,5 Prozent. Der größere Unterschied ist aber nicht die Endsumme, sondern der Zahlungsverlauf. Beim Bestand zahlen Sie einmal, mit Finanzierung ab dem Notartermin. Beim Neubau tragen Sie zwei bis drei Jahre lang Raten ohne Hypothek — und brauchen dieses Kapital, bevor die Bank überhaupt einsteigt. Wer beide Varianten vergleicht, sollte deshalb nicht die Steuersätze nebeneinanderlegen, sondern die Zahlungszeitpunkte.
IVA + AJD gegen ITP
Beim Ersterwerb vom Bauträger fallen die spanische Umsatzsteuer (IVA) und die Beurkundungs- und Stempelsteuer (AJD) an. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt stattdessen die Vermögensübertragungssteuer (ITP) an, deren Satz die jeweilige Autonome Gemeinschaft festlegt.
Für die Finanzierung heißt das vor allem eines: Diese Steuern sind Kaufnebenkosten und werden nicht mitfinanziert. Sie kommen zum Eigenkapitalbedarf hinzu — bei beiden Erwerbsarten, nur in unterschiedlicher Zusammensetzung. Die steuerliche Würdigung im Einzelfall gehört in fachkundige Hände; wir machen keine Steuerberatung.
Der eigentliche Unterschied
Bestand: Anzahlung beim Vorvertrag, Rest beim Notar. Die Hypothek entsteht zeitgleich mit dem Eigentumsübergang. Der Eigenkapitalbedarf ist an einem Tag fällig — planbar, überschaubar.
Neubau: Reservierung, Privatvertrag, mehrere Baufortschrittsraten über 18 bis 36 Monate — sämtlich Eigenmittel. Die Hypothek entsteht erst am Ende. Der Eigenkapitalbedarf ist über Jahre gestreckt und in Summe höher, bevor die Bank überhaupt einsteigt.
Wer Liquidität hat, für den ist das kein Problem. Wer sein Kapital in einer deutschen Immobilie gebunden hat, muss die Bauphase konstruieren — und zwar bevor er unterschreibt. Anzahlungen an den Bauträger finanzieren.
Sieht beides ähnlich — am Ende
Bei der Bewertung macht die Bank am Tag der Escritura keinen großen Unterschied mehr: Sie schaut auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und tasación und auf Ihre Bonität. Die Beleihungsgrenzen für Nicht-Residenten sind dieselben.
Der Unterschied liegt vollständig im Weg dorthin. Genau deshalb scheitern Neubauprojekte selten an der Bank — sondern an der Bauphase.
Häufige Fragen
Ist Neubau teurer?
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Bekomme ich beim Neubau eine höhere Beleihung?
Was ist bei Stellplatz und Abstellraum zu beachten?
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Ich prüfe, welcher Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen muss, was eine deutsche Bank gegen Bestand darstellen kann und was die spanische Bank bei Fertigstellung übernimmt — kostenlos, auf Deutsch, ohne Vorabkosten.