Immobilie in Spanien kaufen: Neubau oder Bestand – was bei der Finanzierung von Immobilien zu beachten ist
Wer Immobilien kaufen will, diskutiert Neubau oder Bestand meist als Geschmacksfrage — neu und makellos gegen gewachsen und sofort verfügbar. Finanziell ist es etwas anderes: zwei völlig verschiedene Zahlungsverläufe.
Immobilie Spanien kaufen: Was müssen Sie beim Neubau vor allem beachten?
Wer eine Immobilie in Spanien kauft, muss beim Neubau vor allem den höheren Eigenkapitalbedarf während der Bauphase beachten. Beim Bestand zahlen Sie einmal, mit Finanzierung ab dem Notartermin. Beim Neubau tragen Sie zwei bis drei Jahre lang Raten ohne Hypothek und brauchen dieses Kapital, bevor die Bank einsteigt. Steuerlich kostet meist der Neubau mehr.
IVA in Spanien + AJD gegen ITP: Welche Steuer fällt wann an?
Beim Ersterwerb vom Bauträger fallen die spanische Umsatzsteuer (IVA) und die Beurkundungs- und Stempelsteuer (AJD) an. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt stattdessen die Vermögensübertragungssteuer (ITP) an, deren Satz die jeweilige Autonome Gemeinschaft festlegt.
Was ist beim Kauf einer Immobilie in Spanien zu beachten — kostet Neubau oder Bestand mehr? Wer eine Immobilie in Spanien kauft, sollte beachten: Steuerlich kostet meist der Neubau mehr, beim Eigenkapitalbedarf fast immer.
Beim Neubau fällt IVA an, auf dem spanischen Festland 10 Prozent auf Wohnimmobilien, dazu die AJD auf die Kaufurkunde — beim Neubau ist sie tatsächlich ein Käuferposten, anders als bei der Hypothek.
Auf den Kanaren gilt statt der IVA die IGIC mit 7 Prozent plus AJD von 1 Prozent. Beim Bestandskauf greift stattdessen die regionale ITP: in der Comunitat Valenciana 9 Prozent, ab einer Million Euro 11 Prozent, auf den Kanaren 6,5 Prozent.
Der größere Unterschied ist aber nicht die Endsumme, sondern der Zahlungsverlauf. Beim Bestand zahlen Sie einmal, mit Finanzierung ab dem Notartermin. Beim Neubau tragen Sie zwei bis drei Jahre lang Raten ohne Hypothek — und brauchen dieses Kapital, bevor die Bank überhaupt einsteigt.
Wer beide Varianten vergleicht, sollte deshalb nicht die Steuersätze nebeneinanderlegen, sondern die Zahlungszeitpunkte.
Für die Finanzierung heißt das vor allem eines: Diese Steuern sind Kaufnebenkosten und werden nicht mitfinanziert. Sie kommen zum Eigenkapitalbedarf hinzu — bei beiden Erwerbsarten, nur in unterschiedlicher Zusammensetzung. Die steuerliche Würdigung im Einzelfall gehört in fachkundige Hände; wir machen keine Steuerberatung.
Nicht der Kaufpreis ist höher, sondern der Eigenkapitalbedarf: Die gesamte Bauphase läuft aus eigener Tasche, bevor die Bank finanziert.
Die Kaufnebenkosten bleiben Eigenkapital: Die Beleihung bemisst sich am Objektwert; Steuern und Gebühren kommen als Eigenkapital obendrauf.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was ist der eigentliche Unterschied?
Bestand: Anzahlung beim Vorvertrag, Rest beim Notar. Die Hypothek entsteht zeitgleich mit dem Eigentumsübergang. Der Eigenkapitalbedarf ist an einem Tag fällig — planbar, überschaubar.
Neubau: Reservierung, Privatvertrag, mehrere Baufortschrittsraten über 18 bis 36 Monate — sämtlich Eigenmittel. Die Hypothek entsteht erst am Ende. Der Eigenkapitalbedarf ist über Jahre gestreckt und in Summe höher, bevor die Bank überhaupt einsteigt.
Wer Liquidität hat, für den ist das kein Problem. Wer sein Kapital in einer deutschen Immobilie gebunden hat, muss die Bauphase konstruieren — und zwar bevor er unterschreibt. Mehr dazu: Haus beleihen: Wie finanzieren Sie die Anzahlungen an den Bauträger?
Sieht am Ende beides ähnlich aus, nur der Zahlungsverlauf nicht?
Bei der Bewertung macht die Bank am Tag der Escritura keinen großen Unterschied mehr: Sie schaut auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und tasación und auf Ihre Bonität. Die Beleihungsgrenzen für Nicht-Residenten sind dieselben.
Der Unterschied liegt vollständig im Weg dorthin. Genau deshalb scheitern Neubauprojekte selten an der Bank — sondern an der Bauphase.
Finanzierung Spanien Immobilien: Wie läuft die Zahlung beim Bestand?
Beim Bestand zahlen Sie die Anzahlung beim Vorvertrag und den Rest beim Notar, die Hypothek entsteht zeitgleich mit dem Eigentumsübergang.
Spanien Immobilien Finanzierung: Wann brauchen Sie das Eigenkapital?
Beim Bestand brauchen Sie das Eigenkapital an einem Tag, beim Notartermin.
Beim Neubau brauchen Sie es über Jahre, denn die Bauphase läuft aus eigener Tasche, bevor die Bank finanziert. Die Kaufnebenkosten bleiben in beiden Fällen Eigenkapital.
Häufige Fragen
Bekomme ich beim Neubau eine höhere Beleihung?
Nein. Die Grenzen für Nicht-Residenten sind erwerbsartunabhängig. Neu heißt nicht besser besichert.
Was ist bei Stellplatz und Abstellraum zu beachten?
Werden sie als eigene Rechtseinheiten verkauft, können sie steuerlich abweichend behandelt werden. Das gehört vor dem Vertrag geklärt — steuerlich beraten darf Sie dazu nur ein Steuerberater.
Finanzierung Immobilien Spanien: Ab wann steigt die Bank bei Neubau und Bestand ein?
Beim Bestand steigt die Bank mit dem Notartermin ein, die Hypothek entsteht zeitgleich mit dem Eigentumsübergang. Beim Neubau steigt sie erst am Ende ein, bei der Escritura nach Fertigstellung. Am Tag der Escritura schaut die Bank in beiden Fällen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación und auf Ihre Bonität.
Neubau in Spanien — Bauphase und Finanzierung gemeinsam durchrechnen
Wir prüfen, welcher Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen muss, was eine deutsche Bank gegen Bestand darstellen kann und was die spanische Bank bei Fertigstellung übernimmt — kostenlos, auf Deutsch, ohne Vorabkosten.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.