Perini Finance & Property §34i GewO · seit 2019 · Hypothek Spanien & Portugal
Neubau Spanien · Vergleich

Neubau oder Bestand? Was den Unterschied ausmacht

Die Frage wird meist als Geschmacksfrage diskutiert — neu und makellos gegen gewachsen und sofort verfügbar. Finanziell ist sie etwas anderes: zwei völlig verschiedene Zahlungsverläufe.

Rechtlicher Hinweis

Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Steuern

IVA + AJD gegen ITP

Beim Ersterwerb vom Bauträger fallen die spanische Umsatzsteuer (IVA) und die Beurkundungs- und Stempelsteuer (AJD) an. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt stattdessen die Vermögensübertragungssteuer (ITP) an, deren Satz die jeweilige Autonome Gemeinschaft festlegt.

Für die Finanzierung heißt das vor allem eines: Diese Steuern sind Kaufnebenkosten und werden nicht mitfinanziert. Sie kommen zum Eigenkapitalbedarf hinzu — bei beiden Erwerbsarten, nur in unterschiedlicher Zusammensetzung. Die steuerliche Würdigung im Einzelfall gehört in fachkundige Hände; wir machen keine Steuerberatung.

Zahlungsverlauf

Der eigentliche Unterschied

Bestand: Anzahlung beim Vorvertrag, Rest beim Notar. Die Hypothek entsteht zeitgleich mit dem Eigentumsübergang. Der Eigenkapitalbedarf ist an einem Tag fällig — planbar, überschaubar.

Neubau: Reservierung, Privatvertrag, mehrere Baufortschrittsraten über 18 bis 36 Monate — sämtlich Eigenmittel. Die Hypothek entsteht erst am Ende. Der Eigenkapitalbedarf ist über Jahre gestreckt und in Summe höher, bevor die Bank überhaupt einsteigt.

Wer Liquidität hat, für den ist das kein Problem. Wer sein Kapital in einer deutschen Immobilie gebunden hat, muss die Bauphase konstruieren — und zwar bevor er unterschreibt. Wie das geht.

Und die Bank?

Sieht beides ähnlich — am Ende

Bei der Bewertung macht die Bank am Tag der Escritura keinen großen Unterschied mehr: Sie schaut auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und tasación und auf Ihre Bonität. Die Beleihungsgrenzen für Nicht-Residenten sind dieselben.

Der Unterschied liegt vollständig im Weg dorthin. Genau deshalb scheitern Neubauprojekte selten an der Bank — sondern an der Bauphase.

FAQ

Häufige Fragen

Ist Neubau teurer?
Nicht zwingend im Kaufpreis. Aber der Eigenkapitalbedarf vor der Bankfinanzierung ist deutlich höher, weil die gesamte Bauphase aus eigener Tasche läuft.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In aller Regel nicht. Bei Nicht-Residenten bemisst sich die Beleihung am Objektwert; Steuern und Gebühren kommen als Eigenkapital obendrauf.
Bekomme ich beim Neubau eine höhere Beleihung?
Nein. Die Grenzen für Nicht-Residenten sind erwerbsartunabhängig. Neu heißt nicht besser besichert.
Was ist bei Stellplatz und Abstellraum zu beachten?
Werden sie als eigene Rechtseinheiten verkauft, können sie steuerlich abweichend behandelt werden. Das gehört vor dem Vertrag geklärt — steuerlich beraten darf Sie dazu nur ein Steuerberater.
Neubau & Bauphase

Weitere Seiten zur Bauphase

Neubau

Warum spanische Banken die Bauphase nicht finanzieren

Zur Neubau-Säule.

Zur Seite → Neubau

Anzahlungen an den Bauträger finanzieren

Zur Neubau-Säule.

Zur Seite → Neubau

Aval bancario & seguro de caución

Zur Neubau-Säule.

Zur Seite → Neubau

Subrogación: Bauträgerhypothek übernehmen oder ablösen?

Zur Neubau-Säule.

Zur Seite → Neubau

Hipoteca de autopromotor: selbst bauen in Spanien

Zur Neubau-Säule.

Zur Seite → Neubau

Das Timing: Finanzierungszusage nach 24 Monaten Bauzeit

Zur Neubau-Säule.

Zur Seite →

Neubau in Spanien — Bauphase und Finanzierung gemeinsam durchrechnen

Ich prüfe, welcher Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen muss, was eine deutsche Bank gegen Bestand darstellen kann und was die spanische Bank bei Fertigstellung übernimmt — kostenlos, auf Deutsch, ohne Vorabkosten.