Checkliste: was vor der ersten Rate geprüft sein muss
Nach der Unterschrift unter den Privatvertrag ist die Verhandlungsmacht weg. Alles, was hier steht, gehört davor geklärt — nicht danach.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina — für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was muss vor der Unterschrift unter den spanischen Privatvertrag geklärt sein?
Alles, was danach nicht mehr verhandelbar ist. Konkret sieben Punkte: NIE und spanisches Bankkonto beantragt, weil beide Vorlauf brauchen; eine belastbare Einschätzung der Finanzierbarkeit auf Basis Ihrer Selbstauskunft; die Absicherung der Anzahlungen per aval bancario oder seguro de caución, vorgelegt vor der ersten Zahlung; die Baulizenz des Projekts; ein Zahlungsplan, den Sie ohne Bank bedienen können; eine condición suspensiva, die den Vertrag an die Finanzierung knüpft; und ein Eigenkapitalplan, der bis zur Übergabe reicht, nicht nur bis zur ersten Rate. Der letzte Punkt fehlt in fast jeder Beratung. Nach der Unterschrift ist die Verhandlungsmacht weg: Der contrato de arras bindet in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises, und ohne Finanzierungsvorbehalt ist dieser Betrag verloren, wenn die Bank später Nein sagt. Wer den Vertrag vorher prüfen lässt, verhandelt noch; wer ihn unterschreibt, bittet nur noch.
Absicherung und Genehmigung
- Baugenehmigung (licencia de obra mayor) erteilt und in Kraft — nicht „beantragt".
- Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung für jede Rate, auf Ihren Namen. Unterschied Aval bancario und Kautionsversicherung.
- Zweckgebundenes Konto im Vertrag benannt.
- Bauträger geprüft: Handelsregister, abgeschlossene Projekte, Liquidität. Ein Erstprojekt ist ein anderes Risiko als das zwanzigste.
- Nota simple des Grundstücks: Eigentümer, Lasten, keine Überraschungen.
Was drinstehen muss
- Finanzierungsklausel: Frist, Mindestbetrag, Nachweis der Ablehnung, Rechtsfolge für die geleisteten Raten.
- Fertigstellungstermin mit Verzugsklausel und einem harten Rücktrittsrecht nach definierter Überschreitung.
- Endpreis, nicht „ab". Inklusive Stellplatz, Abstellraum, Sonderausstattung.
- Baubeschreibung (memoria de calidades) als Vertragsbestandteil, Seite für Seite unterzeichnet.
Der Eigenkapitalplan, den kaum jemand aufstellt
- Summe aller Raten bis zur Übergabe — das ist Ihr Eigenkapitalbedarf während der Bauphase.
- Plus Kaufnebenkosten bei Fertigstellung (IVA/AJD, Notar, Register, Beratung).
- Minus dem, was tatsächlich frei verfügbar ist — nicht dem, was „eigentlich da ist".
- Die Differenz ist die Lücke. Sie hat drei mögliche Antworten: Eigenmittel, Beleihung deutschen Bestands — oder kein Off-Plan-Kauf.
Diese Rechnung dauert eine halbe Stunde. Sie danach zu machen, kostet deutlich mehr.
Häufige Fragen
Reicht der Anwalt des Bauträgers?
Wann sollte ich mit der Finanzierung anfangen?
Kann ich vom Privatvertrag zurücktreten?
Was kostet die Erstberatung?
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