Arras-Vertrag (contrato de arras) und Privatvertrag: was vor der ersten Rate zu prüfen ist, wenn Sie in Spanien einen Neubau reservieren
Nach der Unterschrift unter den Privatvertrag ist die Verhandlungsmacht weg. Alles, was hier steht, gehört davor geklärt — nicht danach.
Arras-Vertrag: Was gehört neben der Finanzierbarkeit vorab geklärt?
Vor dem Privat- und Arras-Vertrag müssen Absicherung, Finanzierbarkeit und Eigenkapitalplan geklärt sein, dazu die Baulizenz und eine Finanzierungsklausel (condición suspensiva). Nach der Unterschrift ist die Verhandlungsmacht weg: Der contrato de arras bindet in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises, und ohne Finanzierungsvorbehalt ist dieser Betrag verloren, wenn die Bank später Nein sagt.
Absicherung und Genehmigung: Was muss vor der Unterschrift geklärt sein?
Vor der Unterschrift unter den Arras-Vertrag beim spanischen Bauträger müssen Absicherung, Baulizenz, Finanzierungsklausel und Eigenkapitalplan geklärt sein.
Der Anwalt des Bauträgers vertritt den Bauträger: Ein eigener, unabhängiger spanischer Anwalt ist beim Off-Plan-Kauf keine Kür.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Warum gehört die Finanzierung vor den Privatvertrag?
Eine indikative Prüfung zeigt, ob das Vorhaben trägt — danach bestätigt sie nur noch, was Sie ohnehin zahlen müssen.
Vor dem Arras-Vertrag muss alles geklärt sein, was danach nicht mehr verhandelbar ist.
Konkret sieben Punkte: NIE und spanisches Bankkonto beantragt, weil beide Vorlauf brauchen; eine belastbare Einschätzung der Finanzierbarkeit auf Basis Ihrer Selbstauskunft; die Absicherung der Anzahlungen per aval bancario oder seguro de caución, vorgelegt vor der ersten Zahlung; die Baulizenz des Projekts; ein Zahlungsplan, den Sie ohne Bank bedienen können; eine condición suspensiva, die den Vertrag an die Finanzierung knüpft; und ein Eigenkapitalplan, der bis zur Übergabe reicht, nicht nur bis zur ersten Rate.
Der letzte Punkt fehlt in fast jeder Beratung. Nach der Unterschrift ist die Verhandlungsmacht weg: Der contrato de arras bindet in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises, und ohne Finanzierungsvorbehalt ist dieser Betrag verloren, wenn die Bank später Nein sagt.
Wer den Vertrag vorher prüfen lässt, verhandelt noch; wer ihn unterschreibt, bittet nur noch.
Baugenehmigung (licencia de obra mayor) erteilt und in Kraft — nicht „beantragt“. Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung für jede Rate, auf Ihren Namen. Unterschied Aval bancario und Kautionsversicherung. Zweckgebundenes Konto im Vertrag benannt. Bauträger geprüft: Handelsregister, abgeschlossene Projekte, Liquidität. Ein Erstprojekt ist ein anderes Risiko als das zwanzigste. Nota simple des Grundstücks: Eigentümer, Lasten, keine Überraschungen.
Was muss drinstehen?
In den Vertrag gehören die Finanzierungsklausel, der Fertigstellungstermin mit Verzugsklausel und Rücktrittsrecht, der Endpreis inklusive Stellplatz, Abstellraum und Sonderausstattung sowie die Baubeschreibung als Vertragsbestandteil.
Finanzierungsklausel: Frist, Mindestbetrag, Nachweis der Ablehnung, Rechtsfolge für die geleisteten Raten. Fertigstellungstermin mit Verzugsklausel und einem harten Rücktrittsrecht nach definierter Überschreitung. Endpreis, nicht „ab“. Inklusive Stellplatz, Abstellraum, Sonderausstattung. Baubeschreibung (memoria de calidades) als Vertragsbestandteil, Seite für Seite unterzeichnet.
Wie stellen Sie den Eigenkapitalplan auf, den kaum jemand aufstellt?
Sie rechnen die Summe aller Raten bis zur Übergabe plus Kaufnebenkosten bei Fertigstellung und ziehen ab, was tatsächlich frei verfügbar ist. Die Differenz ist die Lücke.
1. Summe aller Raten bis zur Übergabe — das ist Ihr Eigenkapitalbedarf während der Bauphase. 2. Plus Kaufnebenkosten bei Fertigstellung (IVA/AJD, Notar, Register, Beratung). 3. Minus dem, was tatsächlich frei verfügbar ist — nicht dem, was „eigentlich da ist“. 4. Die Differenz ist die Lücke. Sie hat drei mögliche Antworten: Eigenmittel, Beleihung deutschen Bestands — oder kein Off-Plan-Kauf.
Diese Rechnung dauert eine halbe Stunde. Sie danach zu machen, kostet deutlich mehr.
Häufige Fragen
Kann ich vom Privatvertrag zurücktreten?
Nur nach Maßgabe des Vertrags. Ohne entsprechende Klauseln ist der Ausstieg teuer — bis hin zum Verlust der geleisteten Raten.
Was kostet die Erstberatung?
Nichts. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, was machbar ist und welche Bank dazu passt — und auch, wenn ein Vorhaben in Ihrer Situation nicht trägt.
Welche Baugenehmigung muss vor dem Arras-Vertrag beim spanischen Bauträger vorliegen?
Die Baugenehmigung (licencia de obra mayor) muss erteilt und in Kraft sein, nicht nur beantragt. Dazu gehört eine Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung für jede Rate, auf Ihren Namen.
Neubau in Spanien — Bauphase und Finanzierung gemeinsam durchrechnen
Wir prüfen, welcher Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen muss, was eine deutsche Bank gegen Bestand darstellen kann und was die spanische Bank bei Fertigstellung übernimmt — kostenlos, auf Deutsch, ohne Vorabkosten.
Weiterführende Seiten
Bauphase Spanien: Warum finanziert die Standardbank die Bauraten nicht?
Bauphase Spanien: Beim Neubau vom Bauträger entsteht die Hypothek erst bei Fertigstellung — die Bauraten von häufig 20 bis 30 % sind Eigenmittel.
Haus beleihen: Wie finanzieren Sie die Anzahlungen an den Bauträger?
Haus in Deutschland beleihen, Bauträgerraten in Spanien zahlen: bis 80 % des Beleihungswerts, frei verwendbar, spanische Immobilie bleibt unbelastet.
Aval bancario & seguro de caución: Sind Ihre Raten beim Bauträger sicher?
Aval bancario oder seguro de caución: Jede Rate an den spanischen Bauträger muss ab dem ersten Euro abgesichert sein. Was das Gesetz verlangt.
Wohnung in Spanien finanzieren: Bauträgerhypothek übernehmen oder ablösen?
Wohnung in Spanien finanzieren: Die Bauträgerhypothek können Sie bei Übergabe übernehmen (subrogación) — oder eine eigene Bank wählen. Keine Pflicht.
Grundstück in Spanien kaufen: Wer finanziert danach den Bau Ihres Hauses?
Grundstück in Spanien kaufen und bauen: Den Grundstückskauf finanziert keine Bank, den Bau zahlt die hipoteca de autopromotor nach Baufortschritt aus.
Finanzierungszusage beim Neubau in Spanien: Wann kommt sie vor der Escritura?
Finanzierungszusage beim Neubau in Spanien: Zwischen Privatvertrag und Escritura liegen oft zwei bis drei Jahre — warum die Zusage erst am Ende kommt.
Neubau mit Fremdwährungseinkommen: Finanziert eine spanische Bank das?
Neubau mit Fremdwährungseinkommen in Spanien: Wer in Franken, Pfund, Dollar oder Dirham verdient, trifft auf engere Beleihungsgrenzen und ein Währungsrisiko.
Immobilie in Spanien kaufen: Was ist bei Neubau und Bestand zu beachten?
Immobilie in Spanien kaufen — was beachten? IVA und AJD statt ITP, Eigenkapital in der Bauphase statt beim Notar: So unterscheiden sich Neubau und Bestand.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.