Subrogación Hipoteca: Bauträgerhypothek übernehmen oder ablösen?
Fast jeder spanische Bauträger finanziert sein Projekt über eine Bank. Diese Hypothek wird auf die einzelnen Wohneinheiten aufgeteilt — und bei der Übergabe steht der Käufer vor einer Wahl, die ihm oft als Selbstverständlichkeit verkauft wird.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina — für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Muss ich die Hypothek des Bauträgers übernehmen?
Nein. Fast jeder spanische Bauträger finanziert sein Projekt über eine Bank und teilt diese Hypothek bei Fertigstellung auf die einzelnen Einheiten auf. Bei der Übergabe können Sie den auf Ihre Wohnung entfallenden Anteil übernehmen — das ist die subrogación — oder eine eigene Finanzierung mitbringen. Eine Pflicht zur Übernahme gibt es nicht, auch wenn sie im Verkaufsgespräch gern so dargestellt wird. Die Übernahme spart einen Teil der Notar- und Registerkosten und geht schneller; dafür übernehmen Sie Zinssatz, Laufzeit und Bedingungen, die der Bauträger für sich verhandelt hat, nicht für Sie. Eine eigene Hypothek kostet mehr Formalitäten, ist aber verhandelbar — und für Nicht-Residenten ohnehin der Regelfall, weil der marktübliche Deckel bei rund 70 Prozent der Tasación liegt und die Bauträgerkonstruktion diesen Rahmen selten trifft. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie zum Notar gehen.
Subrogación: die Bauträgerhypothek und ihre Aufteilung
Für den Wohnungsbau haben spanische Banken ein eigenes Kreditmodell: ein hypothekarisch besichertes Darlehen an den Bauträger, das dem Bau der Anlage und teilweise schon dem Grundstückserwerb dient. Vor der Übergabe teilt der Bauträger das Objekt notariell in Einzeleinheiten auf (división horizontal), und Bank und Bauträger verteilen die Haftung der Gesamthypothek auf diese Einheiten.
Beim Eigentumsübergang kann der Käufer dann entscheiden: den auf seine Wohnung entfallenden Hypothekenanteil übernehmen (subrogieren) — oder ihn ablösen und eine eigene Finanzierung mitbringen.
Sie sind nicht gebunden
Die Subrogación wird gern als der einfache, schnelle Weg präsentiert: keine neue Bewertung, weniger Papier, Termin steht. Das stimmt sogar oft. Was dabei untergeht: Es besteht keine Pflicht, sie zu wählen. Der Käufer darf jede spanische Bank ansprechen.
Ob die Übernahme günstig ist, hängt an den Konditionen des Bauträgerdarlehens — und die wurden für den Bauträger verhandelt, nicht für Sie. Restlaufzeit, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, verbundene Produkte: Das alles ist zu prüfen, bevor man aus Bequemlichkeit unterschreibt.
Der Vergleich ist die eigentliche Arbeit — und genau der Punkt, an dem ein Vermittler etwas beiträgt, der beide Seiten kennt.
Wann welcher Weg
- Subrogación prüfen, wenn der Termin drängt, die Bewertung schwierig wäre oder die Konditionen des Bauträgerdarlehens objektiv gut sind.
- Eigene Bank, wenn Ihre Bonität besser ist als die Kalkulation des Bauträgerdarlehens, wenn Sie eine andere Laufzeit brauchen oder wenn an die Übernahme Produkte gekoppelt sind, die Sie nicht wollen.
- Immer prüfen: Bei Nicht-Residenten gelten in der Praxis engere Beleihungsgrenzen als bei Residenten — die Frage „übernehmen oder ablösen" beantwortet sich manchmal schon an dieser Stelle.
Häufige Fragen
Muss ich die Hypothek des Bauträgers übernehmen?
Spare ich durch die Subrogación Kosten?
Kann ich zuerst subrogieren und später wechseln?
Ändert die Subrogación etwas an der Bauphase?
Weitere Seiten zur Bauphase
Hipoteca de autopromotor: selbst bauen in Spanien
Zur Neubau-Säule.
Hipoteca de autopromotor: selbst bauen in Spanien →Das Timing: Finanzierungszusage nach 24 Monaten Bauzeit
Zur Neubau-Säule.
Das Timing: Finanzierungszusage nach 24 Monaten Bauzeit →Neubau oder Bestand? Was den Unterschied ausmacht
Zur Neubau-Säule.
Neubau oder Bestand? Was den Unterschied ausmacht →Neubau mit Einkommen außerhalb des Euro
Zur Neubau-Säule.
Neubau mit Einkommen außerhalb des Euro →Checkliste: was vor der ersten Rate geprüft sein muss
Zur Neubau-Säule.
Checkliste: was vor der ersten Rate geprüft sein muss →Neubau in Spanien — Bauphase und Finanzierung gemeinsam durchrechnen
Ich prüfe, welcher Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen muss, was eine deutsche Bank gegen Bestand darstellen kann und was die spanische Bank bei Fertigstellung übernimmt — kostenlos, auf Deutsch, ohne Vorabkosten.