Neubau mit Einkommen außerhalb des Euro
Für Käufer mit Einkommen außerhalb der Eurozone verschärft sich beim Neubau alles: die Beleihungsgrenze, der Eigenkapitalbedarf — und ein Wechselkursrisiko, das über zwei bis drei Jahre läuft.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina — für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Bekomme ich einen spanischen Neubaukredit, wenn ich nicht in Euro verdiene?
Ja, aber der Kreis der Banken ist deutlich kleiner und die Anforderungen sind höher. Zwei Effekte überlagern sich. Erstens rechnen Banken Fremdwährungseinkommen mit einem Sicherheitsabschlag an und setzen den Beleihungsrahmen unter dem für Nicht-Residenten marktüblichen Deckel von rund 70 Prozent der Tasación an — Ihr Eigenkapitalbedarf steigt also. Zweitens läuft beim Off-Plan-Kauf zwischen Privatvertrag und Auszahlung eine Bauzeit von zwei bis drei Jahren, in der sich der Wechselkurs bewegt: Ihre Bauträgerraten sind in Euro fällig, Ihr Einkommen ist es nicht. Wer diese Raten aus laufendem Fremdwährungseinkommen bestreitet, trägt das Kursrisiko genau in der Phase, in der noch keine Bank beteiligt ist. Planbar wird das durch Eurokapital, das vor der ersten Rate bereitsteht — nicht durch die Hoffnung auf einen günstigen Kurs zum Zahlungstermin. Die Bank prüft am Ende Ihr Einkommen in Euro, nicht in Ihrer Währung.
Was sich gegenüber dem Euro-Fall ändert
Erstens die Beleihung. Spanische Banken bewerten Nicht-Residenten ohnehin vorsichtiger. Kommt das Einkommen in einer anderen Währung, kann der finanzierbare Anteil noch einmal darunter liegen — die Bank preist das Währungsrisiko in ihre Risikobewertung ein. Der Eigenkapitalbedarf steigt entsprechend.
Zweitens die Bauphase. Die Raten an den Bauträger sind in Euro fällig, verteilt über Jahre. Wer sie aus einer anderen Währung speist, trägt das Wechselkursrisiko bei jeder einzelnen Rate. Eine ungünstige Bewegung verteuert das Projekt, ohne dass am Objekt etwas passiert.
Was sich strukturieren lässt
- Raten planbar machen. Der Zahlungsplan steht im Privatvertrag — die Beträge und ungefähren Termine sind also bekannt. Das ist die Grundlage, um die Währungsseite überhaupt zu planen statt zu hoffen.
- Euro-Sicherheit statt Fremdwährungseinkommen. Wo eine Immobilie in Deutschland vorhanden ist, verschiebt eine Beleihung deutschen Bestands die Finanzierung in den Euro-Raum — Darlehen, Sicherheit und Bauträgerraten liegen dann in derselben Währung.
- Bank passend wählen. Nicht jedes Institut bewertet Fremdwährungseinkommen gleich. Der Unterschied zwischen zwei Banken kann größer sein als jede Verhandlung mit einer.
Wir geben keine Wechselkursprognosen und empfehlen keine Devisenprodukte — das ist nicht unsere Erlaubnis und wäre unseriös. Was wir tun: die Finanzierung so bauen, dass sie weniger von der Währung abhängt.
Typische Konstellationen
Grenzgänger in die Schweiz mit Franken-Gehalt. Deutsche mit Entsendung nach Singapur, Dubai oder London. Selbstständige mit überwiegend in Dollar fakturierten Honoraren. Für all diese Fälle gilt in Spanien dieselbe Logik — und beim Neubau kommt die Bauphase als Verstärker hinzu.
Das ist Kernarbeit unserer Praxis: Wir vermitteln über drei Plattformen in Deutschland, Spanien und Portugal und sehen die Fälle, in denen die Hausbank passt, weil sie das Muster nicht kennt.
Häufige Fragen
Bekomme ich mit Fremdwährungseinkommen überhaupt eine spanische Hypothek?
Ist ein Fremdwährungsdarlehen eine Option?
Was, wenn sich der Kurs während der Bauzeit dreht?
Hilft eine deutsche Beleihung hier?
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