Neubau in Spanien mit Fremdwährungseinkommen: wann eine spanische Bank das finanziert und wie die Hypothek läuft
Für Käufer mit Einkommen außerhalb der Eurozone verschärft sich beim Neubau alles: die Beleihungsgrenze, der Eigenkapitalbedarf — und ein Wechselkursrisiko, das über zwei bis drei Jahre läuft. Spanische Banken rechnen Fremdwährungseinkommen mit einem Sicherheitsabschlag an.
Neubau mit Fremdwährungseinkommen: Was ändert sich bei Bankenauswahl und Eigenkapital?
Einen Neubau mit Fremdwährungseinkommen finanzieren spanische Banken, aber der Kreis ist deutlich kleiner, und der Beleihungsauslauf fällt geringer aus. Banken rechnen Fremdwährungseinkommen mit einem Sicherheitsabschlag an, Ihr Eigenkapitalbedarf steigt also. Die Bauträgerraten sind in Euro fällig, deshalb hilft Eurokapital, das vor der ersten Rate bereitsteht.
Was ändert sich gegenüber dem Euro-Fall?
Wer in Franken, Pfund, Dollar oder Dirham verdient, trifft beim Neubau in Spanien auf engere Beleihungsgrenzen und ein Währungsrisiko.
Mit Fremdwährungseinkommen ja — aber mit mehr Eigenkapital: In vielen Fällen, aber mit geringerem Beleihungsauslauf. Die Spanne zwischen den Instituten ist erheblich.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Empfehlen wir ein Fremdwährungsdarlehen?
Nein: Für private Käufer ist es selten sinnvoll und regulatorisch eng geführt.
Finanziert eine spanische Bank meinen Neubau mit Fremdwährungseinkommen? Ja, einen Neubau mit Fremdwährungseinkommen finanzieren spanische Banken — aber ihr Kreis ist deutlich kleiner, und die Anforderungen sind höher. Zwei Effekte überlagern sich.
Erstens rechnen Banken Fremdwährungseinkommen mit einem Sicherheitsabschlag an und setzen den Beleihungsrahmen unter dem für Nicht-Residenten marktüblichen Deckel von rund 70 Prozent der Tasación an — Ihr Eigenkapitalbedarf steigt also.
Zweitens läuft beim Off-Plan-Kauf zwischen Privatvertrag und Auszahlung eine Bauzeit von zwei bis drei Jahren, in der sich der Wechselkurs bewegt: Ihre Bauträgerraten sind in Euro fällig, Ihr Einkommen ist es nicht.
Wer diese Raten aus laufendem Fremdwährungseinkommen bestreitet, trägt das Kursrisiko genau in der Phase, in der noch keine Bank beteiligt ist. Planbar wird das durch Eurokapital, das vor der ersten Rate bereitsteht — nicht durch die Hoffnung auf einen günstigen Kurs zum Zahlungstermin.
Die Bank prüft am Ende Ihr Einkommen in Euro, nicht in Ihrer Währung.
Was lässt sich strukturieren?
Strukturieren lassen sich drei Dinge: die Raten über den Zahlungsplan im Privatvertrag planbar machen, eine Immobilie in Deutschland als Euro-Sicherheit beleihen und die Bank passend wählen.
Raten planbar machen. Der Zahlungsplan steht im Privatvertrag — die Beträge und ungefähren Termine sind also bekannt. Das ist die Grundlage, um die Währungsseite überhaupt zu planen statt zu hoffen.
Euro-Sicherheit statt Fremdwährungseinkommen. Wo eine Immobilie in Deutschland vorhanden ist, verschiebt eine Beleihung deutschen Bestands die Finanzierung in den Euro-Raum — Darlehen, Sicherheit und Bauträgerraten liegen dann in derselben Währung. Bank passend wählen. Nicht jedes Institut bewertet Fremdwährungseinkommen gleich.
Der Unterschied zwischen zwei Banken kann größer sein als jede Verhandlung mit einer.
Wir geben keine Wechselkursprognosen und empfehlen keine Devisenprodukte — das ist nicht unsere Erlaubnis und wäre unseriös. Was wir tun: die Finanzierung so bauen, dass sie weniger von der Währung abhängt.
Welche Konstellationen sind typisch?
Grenzgänger in die Schweiz mit Franken-Gehalt. Deutsche mit Entsendung nach Singapur, Dubai oder London. Selbstständige mit überwiegend in Dollar fakturierten Honoraren. Für all diese Fälle gilt in Spanien dieselbe Logik — und beim Neubau kommt die Bauphase als Verstärker hinzu.
Das ist Kernarbeit unserer Praxis: Wir sehen die Fälle, in denen die Hausbank passen muss, weil sie das Muster nicht kennt.
Häufige Fragen
Was, wenn sich der Kurs während der Bauzeit dreht?
Dann verteuern oder verbilligen sich die Euro-Raten in Ihrer Heimatwährung. Genau deshalb ist die Frage, aus welcher Währung die Bauphase gespeist wird, keine Nebensache.
Wie rechnen spanische Banken Fremdwährungseinkommen beim Neubau an?
Spanische Banken rechnen Fremdwährungseinkommen mit einem Sicherheitsabschlag an und setzen den Beleihungsrahmen unter dem für Nicht-Residenten marktüblichen Deckel von rund 70 Prozent der Tasación an. Ihr Eigenkapitalbedarf steigt also.
Hilft eine Immobilie in Deutschland bei der Finanzierung eines Neubaus mit Fremdwährungseinkommen?
Wo eine Immobilie in Deutschland vorhanden ist, verschiebt eine Beleihung deutschen Bestands die Finanzierung in den Euro-Raum. Darlehen, Sicherheit und Bauträgerraten liegen dann in derselben Währung.
Neubau in Spanien — Bauphase und Finanzierung gemeinsam durchrechnen
Wir prüfen, welcher Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen muss, was eine deutsche Bank gegen Bestand darstellen kann und was die spanische Bank bei Fertigstellung übernimmt — kostenlos, auf Deutsch, ohne Vorabkosten.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.