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Costa Brava — Hypothek für Nicht-Residenten

Die ruhige Alternative zu Barcelona — Girona-Provinz, frei vermietbar (mit HUTG-Lizenz), deutsch-niederländischer Wachstumsmarkt.

Marktanalyse

Warum Costa Brava statt Barcelona?

Barcelona-Stadt steht unter strenger Mietpreisbindung (Ley de Vivienda 2023). Für Kapitalanleger heißt das: gedeckelte Mieten, höheres Vermarktungsrisiko, schlechtere Renditen. Die Costa Brava (Girona-Provinz) ist davon ausgenommen — Sie können marktüblich vermieten, sowohl langfristig als auch touristisch (mit kommunaler HUTG-Lizenz).

Beste Lagen

Lloret de Mar, Tossa, Begur

Lloret de Mar — etablierter Ferienort, gute Mietnachfrage. Tossa de Mar — historischer Charakter, Premium-Segment. Begur und Cadaqués — exklusiv, hohe Wertstabilität. L'Estartit — Marina-Lage, Geheimtipp. Girona-Stadt — kulturell, ganzjährig vermietbar.

Beleihung & Konditionen

Bis 70 % LTV

Wie überall in Spanien: bis 70 % Beleihung für Nicht-Residenten, 30 % Eigenkapital plus 10–13 % Kaufnebenkosten (ITP, Notar, Grundbuch, NIE). Spanische Hypothek mit fester, variabler oder gemischter Verzinsung — Laufzeit bis 25 Jahre.

Markt

Stabilere Renditen als Barcelona

Mieten frei verhandelbar. Touristische Vermietung mit kommunaler HUTG-Lizenz möglich. Saisonalität gleichmäßiger als an der Costa del Sol.

Käufergruppen

Deutsche & Niederländer wachsend

Costa Brava ist nach Mallorca der zweitwichtigste Markt für niederländische Käufer in Spanien. Ich berate beide Sprachgruppen.

Erreichbarkeit

2 Flughäfen, 1 Autobahn

Girona-Costa Brava (GRO) und Barcelona-El Prat (BCN). AP-7 verbindet die gesamte Küste. Tagesreise ab Deutschland möglich.

Steuern

IRNR & Vermögensteuer Katalonien

19 % Mieteinkommen-Steuer (IRNR) für EU-Residenten, abzugsfähige Hypothekenzinsen. Vermögensteuer ab ca. 500.000 € Eigentum (Stand 2026, Klärung mit Steuerberater).

Beispielfinanzierungen

Zwei realistische Szenarien

Konkrete Beispielrechnungen für typische deutsche Käufer — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.

Costa Brava · Lloret de Mar

Lloret de Mar · 320.000 € Kaufpreis

  • Eigenkapital130.000 € (41 %)
  • Hypothek190.000 € (59 %)
  • Kaufnebenkosten (~11 %)~41.600 € (ITP 10 % Katalonien)
  • Beleihung59 % LTV
  • Beispielrate (20 J, 3,2 %)~1.050 €/Monat
  • BanktypCaixaBank / Bankinter · Katalonien

Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Costa Brava · Begur Premium

Begur · 550.000 € Kaufpreis

  • Eigenkapital220.000 € (40 %)
  • Hypothek330.000 € (60 %)
  • Kaufnebenkosten (~13 %)~71.500 € (ITP 10 % Katalonien)
  • Beleihung60 % LTV
  • Beispielrate (20 J, 3,2 %)~1.820 €/Monat
  • BanktypSpanische Privatbank · Girona-Provinz

Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.

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FAQ

Häufige Fragen zu Costa Brava

Was unterscheidet die Costa Brava von Barcelona?
Die Costa Brava (Girona-Provinz) ist von der Mietpreisbindung der Ley de Vivienda 2023 ausgenommen — Sie können marktüblich vermieten, sowohl langfristig als auch touristisch (mit kommunaler HUTG-Lizenz). In Barcelona-Stadt ist die Miete gedeckelt.
Welche Beleihungsquote bekomme ich an der Costa Brava?
Bis 70 % des Kaufpreises bzw. des Tasación-Wertes (Bankgutachten) — maßgeblich der niedrigere Wert. Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Region bis 25 Jahre, mit fester, variabler oder gemischter Verzinsung.
Welche Nebenkosten kommen an der Costa Brava dazu?
Etwa 10–13 %: ITP (Grunderwerbsteuer) 10 % in Katalonien, AJD (Stempelsteuer) bei Hypothek, Notar 0,5–1 %, Grundbuch 0,5 %, Anwalt 1 %. Plus NIE-Beantragung (50–150 €).
Welche Banken finanzieren an der Costa Brava?
CaixaBank ist führend in Katalonien. Daneben Bankinter, BBVA, Santander mit Nicht-Resident-Programmen. Bei sehr hohen Kaufpreisen kommen auch Privatbanken in Frage.
Lohnt sich Costa Brava als Kapitalanlage?
Ja — wegen der Mietfreiheit (außerhalb Barcelona-Stadt) und stabiler Nachfrage. Bruttorendite typisch 4–5 %, mit touristischer Vermietung mehr. Wertentwicklung historisch solider als an der Costa del Sol.
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Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.