Die ruhige Alternative zu Barcelona — Girona-Provinz, frei vermietbar (mit HUTG-Lizenz), deutsch-niederländischer Wachstumsmarkt.
Die Girona-Provinz ist von der Mietpreisbindung der Ley de Vivienda 2023 ausgenommen — marktübliche und touristische Vermietung (HUTG-Lizenz) möglich. In Barcelona-Stadt ist die Miete gedeckelt.
Bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, Laufzeit bis 25 Jahre — fest, variabel oder gemischt.
Etwa 12–13 %: ITP 10 % in Katalonien, Notar 0,5–1 %, Grundbuch 0,5 %, Anwalt 1 %, plus NIE.
Die Costa Brava liegt in Katalonien, das eine nach Kaufpreis gestaffelte ITP erhebt: von 10 % bis 13 % in den oberen Preisklassen (Decret Llei 5/2025). Damit zählt Katalonien zu den teureren Regionen bei der Grunderwerbsteuer — was durch die im Vergleich zu Mallorca oder Marbella oft niedrigeren Einstiegspreise in Orten wie Lloret de Mar, Tossa de Mar oder Begur teilweise ausgeglichen wird. Die ITP ist der größte Einzelposten beim Kauf; insgesamt sollten Sie rund 11 bis 13 % Nebenkosten einplanen. Wichtig für die Finanzierung: Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten, und beleihen den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación — die ITP müssen Sie zusätzlich aus Eigenkapital aufbringen. Die Flughäfen Girona und Barcelona erschließen die Küste. Stand 07/2026; maßgeblich ist die zum Kaufzeitpunkt geltende katalanische Regelung.
Spanische Banken zahlen den Neubau erst bei der Bauabnahme, sie finanzieren Käufe und keine Kapitalfreisetzung, und eine deutsche Immobilie können sie nicht bewerten. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zeichnen eines die Bauraten während der Bauzeit und zwei die Beleihung von lastenfreiem Bestand (Perini-Marktcheck, Stand 01.09.2026).
Barcelona-Stadt steht unter strenger Mietpreisbindung (Ley de Vivienda 2023). Für Kapitalanleger heißt das: gedeckelte Mieten, höheres Vermarktungsrisiko, schlechtere Renditen. Die Costa Brava (Girona-Provinz) ist davon ausgenommen — Sie können marktüblich vermieten, sowohl langfristig als auch touristisch (mit kommunaler HUTG-Lizenz).
Lloret de Mar — etablierter Ferienort, gute Mietnachfrage. Tossa de Mar — historischer Charakter, Premium-Segment. Begur und Cadaqués — exklusiv, hohe Wertstabilität. L'Estartit — Marina-Lage, Geheimtipp. Girona-Stadt — kulturell, ganzjährig vermietbar.
Wie überall in Spanien: bis 70 % Beleihung für Nicht-Residenten, 30 % Eigenkapital plus 10–13 % Kaufnebenkosten (ITP, Notar, Grundbuch, NIE). Spanische Hypothek mit fester, variabler oder gemischter Verzinsung — Laufzeit bis 25 Jahre.
Mieten frei verhandelbar. Touristische Vermietung mit kommunaler HUTG-Lizenz möglich. Saisonalität gleichmäßiger als an der Costa del Sol.
Costa Brava ist nach Mallorca der zweitwichtigste Markt für niederländische Käufer in Spanien. Ich berate beide Sprachgruppen.
Girona-Costa Brava (GRO) und Barcelona-El Prat (BCN). AP-7 verbindet die gesamte Küste. Tagesreise ab Deutschland möglich.
19 % Mieteinkommen-Steuer (IRNR) für EU-Residenten, abzugsfähige Hypothekenzinsen. Vermögensteuer ab ca. 500.000 € Eigentum (Stand 2026, Klärung mit Steuerberater).
Zwei typische Costa-Brava-Konstellationen zwischen Lloret, Begur und Cadaqués — als Orientierung für Ihren eigenen Plan. Wohnung kaufen Costa Brava statt freistehendes Haus heißt: leichter bewertbarer Teil des Marktes. In Lloret, Girona-Stadt und L'Estartit gibt es mehr vergleichbare Verkäufe, auf die sich die Tasación stützen kann.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 130.000 € (41 %) |
| Hypothek | 190.000 € (59 %) |
| Kaufnebenkosten (~11 %) | ~41.600 € (ITP 10 % Katalonien) |
| Beleihung | 59 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~1.050 €/Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Katalonien |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 220.000 € (40 %) |
| Hypothek | 330.000 € (60 %) |
| Kaufnebenkosten (~13 %) | ~71.500 € (ITP 10 % Katalonien) |
| Beleihung | 60 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~1.820 €/Monat |
| Banktyp | Spanische Privatbank · Girona-Provinz |
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Richtwert ohne Gewähr. Spanien: max. 70 %, Portugal: max. 80 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten = ITP/IMT + Notar + Grundbuch + Anwalt + NIE/NIF. Gesamtaufwand = Eigenkapital + Nebenkosten + alle Raten über Laufzeit. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
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Die Costa Brava gehört zu Katalonien — der einzigen hier behandelten Region ohne pauschalen Abzug. Das macht den Übertragungszeitpunkt hier wichtiger als anderswo. Eine abbezahlte Immobilie auf der Costa Brava muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Dies ist keine Steuerberatung; Erbschaftsteuer Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene. Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten.
→ Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
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Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie an der Costa Brava finanziert haben.
Die Costa Brava liegt in Katalonien, wo die ITP seit dem Decret Llei 5/2025 nach Kaufpreis gestaffelt anfällt. Der Satz steigt also mit dem Preis, und die Steuer ist in voller Höhe Eigenkapital — keine spanische Bank finanziert sie mit. Dazu kommen Notar, Registro und Tasación. Wer an der Costa Brava ein älteres Objekt in Küstennähe kauft, sollte einen dritten Posten einplanen: Sanierungsbedarf, den die Bank bei der Wertermittlung berücksichtigt, aber nicht mitfinanziert. Die Summe aus Steuer, Nebenkosten und nicht beleihbarer Instandsetzung ist der Betrag, der wirklich flüssig sein muss — und nicht die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungsquote.