ITP, Grundbuch, Anwalt und Notarkosten in Spanien: vollständige Kostenübersicht für deutsche Käufer. Mit regionalem ITP-Vergleich.
Die Kaufnebenkosten in Spanien kommen zum Kaufpreis hinzu und betragen rund 10 bis 13 %. Größter Posten ist die regionale ITP, dazu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und NIE. Nebenkosten sind nicht finanzierbar und kommen zum Eigenkapital hinzu: Bei 70 % Beleihung und 11 % Nebenkosten brauchen Sie rund 41 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln.
In Spanien 10–13 % des Kaufpreises — größter Posten die regionale ITP (Grunderwerbsteuer, 6–13 %), dazu Notar, Grundbuch, Anwalt und NIE.
Ja — Nebenkosten sind nicht finanzierbar und kommen zum Eigenkapital hinzu. Bei 70 % Beleihung und 11 % Nebenkosten brauchen Sie rund 41 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln.
Seit 2018 zahlt die Bank die AJD, nicht der Käufer (Real Decreto-ley 17/2018). AJD zahlen Sie nur beim Neubau — dort auf die Kaufurkunde.
Rechnen Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit rund 10 bis 13 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer: in Spanien die ITP beim Bestandskauf, deren Satz je autonomer Region schwankt, beim Neubau stattdessen die IVA plus AJD. Dazu kommen Notar und Grundbuch, das Anwaltshonorar und, falls Sie finanzieren, die Kosten der Tasación (Wertgutachten) sowie Bankgebühren.
Wichtig für die Kalkulation: Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Diese müssen Sie aus Eigenkapital tragen — zusätzlich zum Eigenanteil am Kaufpreis, denn beliehen wird nur der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación. Wer die Nebenkosten früh in die Finanzierung einplant, vermeidet die häufigste Lücke deutscher Käufer kurz vor dem Notartermin: genug Geld für die Immobilie, aber zu wenig für den Kauf drumherum.
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien setzen sich aus mehreren Posten zusammen, der größte davon ist die Steuer. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Spanien fällt die spanische Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an — und deren Höhe hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab. Das macht erhebliche Unterschiede.
Beim Gebrauchtkauf reicht die ITP von 6 % in Madrid und 6,5 % auf den Kanaren über 7 % in Andalusien und ab 8 % auf den Balearen bis 9 bis 11 % in Valencia und 10 bis 13 % in Katalonien.
ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf. Neubau: IGIC 7 % statt IVA 10 %, dazu AJD 1 % auf die Kaufurkunde.
ITP 7 % beim Gebrauchtkauf. Vermögenssteuer effektiv 0 (Bonifikation 100 %).
ITP ab 8 %, gestaffelt bis 13 %. Erhöhter Vermögenssteuer-Freibetrag 3 Mio. € pro Person.
ITP gestaffelt 10–13 % (Decret llei 5/2025): 10 % bis 600.000 €, 11 % bis 900.000 €, 12 % bis 1,5 Mio., darüber 13 %. Niedrigere Einstiegspreise gleichen aus.
ITP 9 % bis 1 Mio. €, 11 % darüber (seit 01.06.2026, Ley 5/2025). Solide Mietrenditen kompensieren teilweise.
ITP 6 %. Bei Hauptwohnsitz teilweise Ermäßigungen.
Dieselbe Wohnung kostet je nach autonomer Gemeinschaft mehrere Prozentpunkte des Kaufpreises mehr oder weniger an Erwerbsteuer. Am niedrigsten liegt Comunidad de Madrid mit 6 %, am höchsten Illes Balears mit bis zu 13 %. Gestaffelt nach Kaufpreis sind Illes Balears, Comunitat Valenciana, Catalunya — dort steigt der Satz mit dem Preis. Die ITP fällt beim Kauf vom Voreigentümer an; beim Neubau vom Bauträger tritt an ihre Stelle die Mehrwertsteuer zuzüglich AJD. Ermäßigungen der Gemeinschaften setzen fast durchweg Eigennutzung, Alter oder eine Einkommensgrenze voraus und sind für Nicht-Residenten selten erreichbar.
Quelle: Rechtsgrundlagen je Gemeinschaft, dort einzeln benannt · Stand 19.08.2026
Bei einem typischen Mallorca-Kauf von 400.000 € zahlen Sie ca. 10–11 % Nebenkosten on top:
| Position | Betrag |
|---|---|
| ITP 8 % (Balearen) | 32.000 € |
| Notar (0,5–1 %) | 2.000–4.000 € |
| Grundbuch (0,3–0,5 %) | 1.200–2.000 € |
| Anwalt (1 %) | 4.000 € |
| NIE-Antrag | ~12 € (staatlich) + 200–600 € (Service) |
| Summe Nebenkosten | ~39.500–42.500 € (10–11 %) |
Modellrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Kosten variieren je nach Notar, Anwalt und Hypothek.
Anders als in Deutschland trägt in Spanien in der Regel der Verkäufer die Maklerprovision. Für Sie als Käufer taucht dieser Posten deshalb meist nicht in der eigenen Nebenkostenrechnung auf — Ausnahme sind Fälle, in denen der Makler ausdrücklich exklusiv für den Käufer sucht und dafür ein eigenes Honorar vereinbart wird. Ob das bei einem konkreten Angebot der Fall ist, steht im Maklervertrag bzw. der Objektbeschreibung.
Die Notarkosten liegen bei 0,5 bis 1 % des Kaufpreises (siehe Kostenliste oben) und richten sich nach einer staatlich festgelegten Gebührentabelle, nicht nach freier Vereinbarung — der Notar berechnet sie anhand von Kaufpreis, Urkundenlänge und Anzahl der Kopien.
Bei einer Hypothek kommt eine zweite, separate Notargebühr für die Darlehensurkunde hinzu, die die finanzierende Bank trägt (siehe AJD-Regelung oben). Der Notartermin selbst findet erst statt, wenn Kaufpreis und Finanzierung vollständig geklärt sind — er ist der letzte, nicht der erste Schritt im Ablauf.
Kaufen Sie in Portugal? Die Nebenkosten dort stehen unter IMT für Nicht-Residenten.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene. Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten.
→ Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
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Je nach Region 10–13 % des Kaufpreises. Die größte Position ist die ITP (Grunderwerbsteuer): Balearen gestaffelt 8–13 % (bis 400.000 € 8 %, bis 2 Mio. gestuft, darüber 13 %), Andalusien 7 %, Katalonien gestaffelt 10–13 % (Decret llei 5/2025), Valencia 9 % (11 % über 1 Mio.), Kanaren 6,5 %. Hinzu kommen Notar (0,5–1 %), Grundbuch (0,3–0,5 %), Anwalt (1 %) und NIE-Beantragung. Die AJD auf die Hypothek zahlt seit 2018 die Bank, nicht der Käufer.
Übliche Honorare: 1 % des Kaufpreises, mindestens 1.500–2.000 €. Bei Käufen mit mehr Prüfaufwand (Bauträger, Sanierungsobjekte) auch höher. Ein guter Anwalt prüft Lasten, Mängel, Lizenzen — und ist sein Geld wert.
Nicht Sie, sondern die Bank. Seit dem 10. November 2018 ist bei Hypothekenurkunden der Darlehensgeber Schuldner der AJD (Real Decreto-ley 17/2018, bestätigt durch die Ley 5/2019). Sie ist damit kein Käuferposten mehr und darf auch nicht per Vertragsklausel auf Sie abgewälzt werden. Als Käufer zahlen Sie AJD nur beim Neubau — dort auf die Kaufurkunde, weil diese der IVA unterliegt; je nach Region rund 0,75–2 % (Comunitat Valenciana 1,4 %).
Sie wenden den Satz der Autonomen Gemeinschaft auf den Kaufpreis an; auf den Balearen beginnt er bei 8 % und ist bis 13 % gestaffelt. Bei einem Bestandskauf von 400.000 € auf Mallorca sind das im Beispiel 8 %, also 32.000 €. Mit Notar, Grundbuch, Anwalt und NIE-Antrag ergeben sich Nebenkosten von rund 10 bis 11 % des Kaufpreises.
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Zulassung nach § 34i GewO, Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95 — mit den Stellen, bei denen Sie alles selbst prüfen, bevor Sie uns empfehlen.
Bauraten beim Neubau in Spanien: Die Standardbank zahlt erst bei der Bauabnahme. Eines von 30+ angefragten Instituten zahlt jede Rate an den Bauträger.
Abbezahlte Immobilie beleihen in Spanien als Nicht-Resident: mindestens zwei von 30+ Instituten, in der Regel bis 50 % der Tasación, mit nachzuweisender Verwendung.
Kredit für die Auslandsimmobilie: deutsche Immobilie bis 80 % des Beleihungswerts beleihen und in Spanien als Barkäufer auftreten — § 34i GewO.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.