ITP, IMT, Notar, Grundbuch, Anwalt — vollständige Kostenübersicht für deutsche Käufer in Spanien und Portugal. Mit regionalem ITP-Vergleich.
In Spanien 10–13 % des Kaufpreises — größter Posten die regionale ITP (Grunderwerbsteuer, 6,5–13 %), dazu Notar, Grundbuch, Anwalt und NIE. In Portugal rund 10–11 %.
Ja — Nebenkosten sind nicht finanzierbar und kommen zum Eigenkapital hinzu. Bei 70 % Beleihung und 11 % Nebenkosten brauchen Sie rund 41 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln.
Seit 2018 die Bank, nicht der Käufer (Real Decreto-ley 17/2018). AJD zahlen Sie nur beim Neubau — dort auf die Kaufurkunde.
Rechnen Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit rund 10 bis 13 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis — in Portugal ähnlich. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer: in Spanien die ITP beim Bestandskauf, deren Satz je autonomer Region schwankt, beim Neubau stattdessen die IVA plus AJD. In Portugal übernimmt die gestaffelte IMT diese Rolle. Dazu kommen Notar und Grundbuch, das Anwaltshonorar und, falls Sie finanzieren, die Kosten der Tasación (Wertgutachten) sowie Bankgebühren. Wichtig für die Kalkulation: Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Diese müssen Sie aus Eigenkapital tragen — zusätzlich zum Eigenanteil am Kaufpreis, denn beliehen wird nur der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación. Wer die Nebenkosten früh in die Finanzierung einplant, vermeidet die häufigste Lücke deutscher Käufer kurz vor dem Notartermin: genug Geld für die Immobilie, aber zu wenig für den Kauf drumherum.
Die Nebenkosten Immobilienkauf Spanien setzen sich aus mehreren Posten zusammen, der größte davon ist die Steuer. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Spanien fällt die Grunderwerbsteuer Spanien (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an — und deren Höhe hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab. In Portugal heißt das Pendant IMT und ist gestaffelt. Das macht erhebliche Unterschiede.
ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf. Neubau: IGIC 7 % statt IVA 10 %, dazu AJD 0,75 % auf die Kaufurkunde.
ITP 7 % beim Gebrauchtkauf. Vermögenssteuer effektiv 0 (Bonifikation 100 %).
ITP ab 8 %, gestaffelt bis 13 %. Erhöhter Vermögenssteuer-Freibetrag 3 Mio. € pro Person.
ITP gestaffelt 10–13 % (Decret llei 5/2025): 10 % bis 600.000 €, 11 % bis 900.000 €, 12 % bis 1,5 Mio, darüber 13 %. Niedrigere Einstiegspreise gleichen aus.
ITP 9 % bis 1 Mio. €, 11 % darüber (seit 01.06.2026, Ley 5/2025). Solide Mietrenditen kompensieren teilweise.
ITP 6 %. Bei Hauptwohnsitz teilweise Ermäßigungen.
Dieselbe Wohnung kostet je nach autonomer Gemeinschaft mehrere Prozentpunkte des Kaufpreises mehr oder weniger an Erwerbsteuer. Am niedrigsten liegt Comunidad de Madrid mit 6 %, am höchsten Illes Balears mit bis zu 13 %. Gestaffelt nach Kaufpreis sind Illes Balears, Comunitat Valenciana, Catalunya — dort steigt der Satz mit dem Preis. Die ITP fällt beim Kauf vom Voreigentümer an; beim Neubau vom Bauträger tritt an ihre Stelle die Mehrwertsteuer zuzüglich AJD. Ermäßigungen der Gemeinschaften setzen fast durchweg Eigennutzung, Alter oder eine Einkommensgrenze voraus und sind für Nicht-Residenten selten erreichbar.
Quelle: Rechtsgrundlagen je Gemeinschaft, dort einzeln benannt · Stand 19.08.2026
Bei einem typischen Mallorca-Kauf von 400.000 € zahlen Sie ca. 10–11 % Nebenkosten on top:
| Position | Betrag |
|---|---|
| ITP 8 % (Balearen) | 32.000 € |
| Notar (0,5–1 %) | 2.000–4.000 € |
| Grundbuch (0,3–0,5 %) | 1.200–2.000 € |
| Anwalt (1 %) | 4.000 € |
| NIE-Antrag | ~12 € (staatlich) + 200–600 € (Service) |
| Summe Nebenkosten | ~39.500–42.500 € (10–11 %) |
Modellrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Kosten variieren je nach Notar, Anwalt und Hypothek.
Anders als in Deutschland trägt in Spanien in der Regel der Verkäufer die Maklerprovision. Für Sie als Käufer taucht dieser Posten deshalb meist nicht in der eigenen Nebenkostenrechnung auf — Ausnahme sind Fälle, in denen der Makler ausdrücklich exklusiv für den Käufer sucht und dafür ein eigenes Honorar vereinbart wird. Ob das bei einem konkreten Angebot der Fall ist, steht im Maklervertrag bzw. der Objektbeschreibung.
Die Notarkosten liegen bei 0,5 bis 1 % des Kaufpreises (siehe Kostenliste oben) und richten sich nach einer staatlich festgelegten Gebührentabelle, nicht nach freier Vereinbarung — der Notar berechnet sie anhand von Kaufpreis, Urkundenlänge und Anzahl der Kopien. Bei einer Hypothek kommt eine zweite, separate Notargebühr für die Darlehensurkunde hinzu, die die finanzierende Bank trägt (siehe AJD-Regelung oben). Der Notartermin selbst findet erst statt, wenn Kaufpreis und Finanzierung vollständig geklärt sind — er ist der letzte, nicht der erste Schritt im Ablauf.
Portugal erhebt eine gestaffelte IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), die sich am Kaufpreis orientiert. Tendenz: Kleinere Objekte werden günstig besteuert, große progressiv höher. Plus Stempelsteuer IS 0,8 %, Notar, NIF. Insgesamt rund 10–11 % Nebenkosten. Achtung Nicht-Residenten: Seit 25.5.2026 gilt ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz (DL 97/2026, Art. 6 — die progressive Staffel entfällt dann für Sie), außer bei Steuerresidenz binnen zwei Jahren oder moderater Vermietung. Rechenbeispiele und Ausnahmen im Detail.
Der Kauf in Spanien kostet obenauf spürbar mehr als in Portugal. In Spanien liegen die gesamten Kaufnebenkosten je nach Region bei 10 % bis 13 % des Kaufpreises, in Portugal bei 10 % bis 11 %. Auf 400.000 € Kaufpreis sind das 40.000 € bis 52.000 € gegenüber 40.000 € bis 44.000 €. Diese Summe zahlt der Käufer aus Eigenmitteln; die Bank finanziert sie nicht mit.
Quelle: eigene Kostenseiten auf perini.es · Stand 19.08.2026 bzw. 04.09.2026
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene. Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten.
→ Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
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