Kaufnebenkosten 2026

Was kostet ein Immobilienkauf wirklich?

ITP, IMT, Notar, Grundbuch, Anwalt — vollständige Kostenübersicht für deutsche Käufer in Spanien und Portugal. Mit regionalem ITP-Vergleich.

Wie viel Kaufnebenkosten muss ich in Spanien einplanen?

Rechnen Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit rund 10 bis 14 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis — in Portugal ähnlich. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer: in Spanien die ITP beim Bestandskauf, deren Satz je autonomer Region schwankt, beim Neubau stattdessen die IVA plus AJD. In Portugal übernimmt die gestaffelte IMT diese Rolle. Dazu kommen Notar und Grundbuch, das Anwaltshonorar und, falls Sie finanzieren, die Kosten der Tasación (Wertgutachten) sowie Bankgebühren. Wichtig für die Kalkulation: Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Diese müssen Sie aus Eigenkapital tragen — zusätzlich zum Eigenanteil am Kaufpreis, denn beliehen wird nur der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación. Wer die Nebenkosten früh in die Finanzierung einplant, vermeidet die häufigste Lücke deutscher Käufer kurz vor dem Notartermin: genug Geld für die Immobilie, aber zu wenig für den Kauf drumherum.

Kaufnebenkosten 2026

Der größte Kostenfaktor: die Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Spanien fällt die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an — und deren Höhe hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab. In Portugal heißt das Pendant IMT und ist gestaffelt. Das macht erhebliche Unterschiede.

ITP-Vergleich Spanien

Grunderwerbsteuer nach Region (Stand 07/2026, autonome Steuergesetze)

Niedrig

Kanaren

ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf (AJD 0,75 %). Neubau: IGIC 7 % statt IVA 10 %.

Niedrig

Andalusien (Marbella)

ITP 7 %. Plus AJD bei Hypothek. Vermögenssteuer effektiv 0 (Bonifikation 100 %).

Standard

Balearen (Mallorca, Ibiza)

ITP ab 8 %, gestaffelt bis 13 %. Erhöhter Vermögenssteuer-Freibetrag 3 Mio. € pro Person.

Hoch

Katalonien (Costa Brava)

ITP 10 %, progressiv bis 11 % im oberen Segment. Niedrigere Einstiegspreise gleichen aus.

Hoch

Valencianische Gemeinschaft

ITP 9 % bis 1 Mio. €, 11 % darüber (seit 01.06.2026, Ley 5/2025). Solide Mietrenditen kompensieren teilweise.

Standard

Madrid

ITP 6 %. Bei Hauptwohnsitz teilweise Ermäßigungen.

Vollständige Kostenübersicht

Alle Posten beim Spanienkauf

Bei einem typischen Mallorca-Kauf von 400.000 € zahlen Sie ca. 11–13 % Nebenkosten on top:

Beispiel · 400.000 € Mallorca

Vollständige Kostenliste

ITP 8 % (Balearen)32.000 €
AJD bei Hypothek (~1,5 %)4.500 €
Notar (0,5–1 %)2.000–4.000 €
Grundbuch (0,3–0,5 %)1.200–2.000 €
Anwalt (1 %)4.000 €
NIE-Antrag~12 € (staatlich) + 200–600 € (Service)
Summe Nebenkosten~44.000–46.000 € (11–12 %)

Modellrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Kosten variieren je nach Notar, Anwalt und Hypothek.

Portugal-Variante

IMT statt ITP — gestaffelt

Portugal erhebt eine gestaffelte IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), die sich am Kaufpreis orientiert. Tendenz: Kleinere Objekte werden günstig besteuert, große progressiv höher. Plus Stempelsteuer IS 0,8 %, Notar, NIF. Insgesamt rund 7–10 % Nebenkosten. Achtung Nicht-Residenten: Ab 1.9.2026 gilt ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % für Käufer ohne portugiesischen Steuerwohnsitz (DL 97/2026) — die progressive Staffel entfällt dann für Sie.

FAQ

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?

Je nach Region 10–13 % des Kaufpreises. Die größte Position ist die ITP (Grunderwerbsteuer): Balearen ab 8 %, Andalusien 7 %, Katalonien 10 %, Valencia 9 %, Kanaren 6,5 %. Hinzu kommen AJD bei Hypothek, Notar (0,5–1 %), Grundbuch (0,3–0,5 %), Anwalt (1 %) und NIE-Beantragung.

Warum sind die Nebenkosten in Portugal niedriger?

Die IMT ist gestaffelt — für mittlere Kaufpreise ergeben sich oft niedrigere Effektivsätze als die spanische pauschale ITP. Zusätzlich gibt es weniger Zwischensteuern. Insgesamt 7–10 % Nebenkosten. Für Nicht-Residenten gilt ab 1.9.2026 ein IMT-Fixsatz von 7,5 % (DL 97/2026).

Kann ich die Nebenkosten als Eigenkapital nutzen?

Nein, im Gegenteil: Kaufnebenkosten müssen zusätzlich zum Eigenkapital aufgebracht werden, weil sie nicht finanzierbar sind. Bei 70 % Beleihung in Spanien und 11 % Nebenkosten brauchen Sie also 30 + 11 = ca. 41 % Eigenmittel des Kaufpreises.

Was kostet ein guter Anwalt in Spanien?

Übliche Honorare: 1 % des Kaufpreises, mindestens 1.500–2.000 €. Bei komplexeren Käufen (Bauträger, Sanierungsobjekte) auch höher. Ein guter Anwalt prüft Lasten, Mängel, Lizenzen — und ist sein Geld wert.

Wie hoch ist die AJD bei einer Hypothek?

AJD (Aktenstempelsteuer) fällt auf die Hypothek an, nicht auf die Immobilie. Je nach Region 0,75–1,5 % der Hypothekensumme. Wird seit 2018 vom Käufer und nicht mehr von der Bank bezahlt.

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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß §34i GewO, für Spanien und Portugal über die BAFA notifiziert.

Stand: 19.07.2026