Deutschland
Die Raten an den Bauträger werden über eine Beleihung deutschen Bestands dargestellt. Sicherheit und Recht bleiben deutsch — die spanische Einheit ist noch gar nicht beleihbar. Vermittlung nach §34i GewO.
Neubau & Bauphase · Spanien
Baufinanzierung Spanien für Neubauten — die Bauphase ist die eigentliche Frage.
Beim Kauf vom Bauträger entsteht die spanische Hypothek erst bei Fertigstellung. Alles, was vorher an den Bauträger fließt, ist Eigenkapital — über 18 bis 36 Monate. „Genau diese Lücke lösen wir", sagt Siegfried Perini.
Wer zahlt die Bauraten, während in Spanien gebaut wird?
In aller Regel Sie selbst — und das ist der Grund, warum Neubaukäufe scheitern. Die spanische Hypothek entsteht erst mit Fertigstellung, Bauabnahme und Eintragung im Registro de la Propiedad. Bis dahin zahlen die Standardbanken nichts aus, und nach der Abnahme kommt die Licencia de Primera Ocupación hinzu: gesetzlich ein bis drei Monate, in der Praxis drei bis neun. Über die gesamte Bauzeit von 18 bis 36 Monaten muss der Käufer die fälligen Raten des Bauträgers aus eigenem Kapital vorstrecken, typischerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zahlt eines die Raten während der Bauzeit direkt an den Bauträger (Perini-Marktcheck). Die Alternativen sind eigenes Kapital oder die Beleihung einer lastenfreien Bestandsimmobilie — beides gehört vor den Privatvertrag.
Die Ausgangslage
Neubau Spanien und Baufinanzierung Spanien: was Bauträger-Prospekte nicht erklären
Ein spanischer Neubaukauf läuft über Reservierung, Privatvertrag und mehrere Baufortschrittsraten. In Summe sind das häufig 20 bis 40 Prozent des Kaufpreises — verteilt über zwei bis drei Jahre. Für diese Phase gibt es von spanischen Banken in aller Regel keine Finanzierung: Sie beleihen eine Immobilie, die noch nicht existiert, nicht.
Die Hypothek kommt am Ende, bei der Escritura, wenn das Objekt fertiggestellt, genehmigt und im Grundbuch eingetragen ist — bei Nicht-Residenten in der Praxis in einer Größenordnung von 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Schätzwert.
Deshalb scheitern Neubauprojekte selten an der Bank. Sie scheitern an der Bauphase — und zwar bei Käufern, deren Vermögen nicht auf dem Konto liegt, sondern in einer deutschen Immobilie.
Unser AnsatzBauphase Fertigstellung Grenze
Zwei Rechtsordnungen, ein Kauf
Spanien
Bei der Escritura übernimmt eine spanische Bank den Restkaufpreis — oder der Bauträger-Hypothekenanteil wird per Subrogación übernommen. für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.
Wo es nicht geht
Ohne deutschen Immobilienbesitz existiert diese Brücke nicht. Dann bleiben Eigenmittel oder der Kauf einer bereits fertiggestellten Einheit. Das sagen wir im Erstgespräch — nicht nach dem Privatvertrag.
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Alle Fälle: Neubau & Bauphase →Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina — für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die rechtliche Prüfung von Bauträgerverträgen gehört in die Hand eines spanischen Anwalts.
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