Immobilienfinanzierung Portugal im Rechner: Was kostet Ihre Hypothek?

Schnell kalkulieren — was kostet Ihre Hypothek in Portugal?

In Portugal finanzieren Banken Nicht-Residenten bis zu 80 Prozent Beleihung. Die Nebenkosten liegen bei rund 10 Prozent des Kaufpreises und kommen aus Eigenkapital.

Was kostet eine Immobilienfinanzierung in Portugal für Nicht-Residenten — und was rechnet der Rechner? Bei der Immobilienfinanzierung in Portugal erhalten Nicht-Residenten in der Regel bis zu 80 % Beleihung; mit diesem Wert rechnet auch der Rechner auf dieser Seite.

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen rund 10 % Nebenkosten an: IMT (Grunderwerbsteuer, seit 25.05.2026 pauschal 7,5 % für Nicht-Residenten), Imposto do Selo (Stempelsteuer, 0,8 % auf den Kauf plus 0,6 % auf das Darlehen), Notar- und Registo-Predial-Gebühren sowie Anwaltskosten von rund 1 % zzgl. 23 % IVA.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € mit 80 % Finanzierung bedeutet das rund 80.000 € Eigenkapital plus rund 40.000 € Nebenkosten, bevor die erste Rate fällig wird. Die Nebenkosten finanziert keine Bank mit; sie müssen aus eigenen Mitteln kommen.

Der Rechner unten ermittelt aus Kaufpreis, Beleihung, Zins und Laufzeit Ihre monatliche Rate, die Darlehenshöhe und die Nebenkosten; den Gesamtaufwand liefert die Auswertung per E-Mail — damit sehen Sie vor dem ersten Bankkontakt, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital passt. Keine Rechts- oder Steuerberatung.

In Portugal finanzieren Banken Nicht-Residenten bis zu 80 Prozent Beleihung. Die Nebenkosten liegen bei rund 10 Prozent des Kaufpreises und kommen aus Eigenkapital.

Das Ergebnis unten ist eine Schätzung zur Planung, kein verbindliches Angebot. Für konkrete Konditionen prüfen wir Ihre Unterlagen und holen Angebote direkt bei portugiesischen Banken ein.

Bis 80 % Beleihung, rund 10 % Nebenkosten: Mit diesen portugiesischen Eckwerten für Nicht-Residenten rechnet der Rechner.

Eine Schätzung, kein Angebot: Das Ergebnis dient der Planung. Für konkrete Konditionen prüfen wir Ihre Unterlagen direkt bei portugiesischen Banken.

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Wie der Rechner rechnet

Die Rate bleibt über die ganze Laufzeit gleich. Am Anfang ist darin viel Zins und wenig Tilgung, zum Ende umgekehrt. Eine längere Laufzeit senkt die Rate, kostet aber insgesamt mehr Zinsen.

Darlehensbetrag = Kaufpreis minus Eigenkapital, höchstens 80 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das bis zu 320.000 € Darlehen; mindestens 80.000 € bringen Sie selbst mit, dazu die Nebenkosten. Beleihung (LTV) = Darlehen geteilt durch Kaufpreis.

Mehr als 80 % gibt eine portugiesische Bank einem Nicht-Residenten in der Regel nicht, deshalb deckelt der Rechner dort. Was darüber hinaus fehlt, muss als Eigenkapital kommen — ein hohes Einkommen ersetzt es nicht. Kaufnebenkosten: rund 10 Prozent des Kaufpreises, getrennt vom Darlehen.

Der größte Posten ist die IMT: Für Nicht-Residenten beträgt sie seit 25.05.2026 pauschal 7,5 % ab dem ersten Euro. Dazu kommen der Imposto do Selo (0,8 % auf den Kauf, 0,6 % auf ein Darlehen ab fünf Jahren Laufzeit), Notar, Registo Predial und Anwalt.

Gesamtaufwand = Eigenkapital + Nebenkosten + alle Raten bis zum Ende der Laufzeit. Zwei Angebote portugiesischer Banken vergleichen Sie mit dieser Zahl, nicht mit dem Zins allein.

35-%-Regel = Rate plus alle bestehenden Kreditraten höchstens 35 % des Nettoeinkommens — der Maßstab, an dem spanische und portugiesische Banken Nicht-Residenten messen.

In der vollständigen Auswertung rechnet der Rechner daraus die tragbare Rate, das maximal tragbare Darlehen und den Kaufpreis, den Ihr Eigenkapital samt Nebenkosten trägt. Laufzeit und Alter: Das Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr des jüngsten Käufers getilgt sein. Geben Sie das Alter an, begrenzt der Rechner die Laufzeit entsprechend.

Der Rechner verwendet einen festen Zinssatz von 3,65 % als Rechenwert für diese Beispielrechnung — kein Angebot und keine Zusage. Die tatsächlich verfügbaren Spannen — fest, variabel und gemischt — stehen unter Hypothekenzinsen Portugal, mit Quelle und Prüfdatum.

Repräsentatives Beispiel: Wer mit einem Zinssatz wirbt, muss zeigen, was er in Zahlen bedeutet. Hier ist er — gerechnet mit Bonifikation, dem Satz, zu dem die meisten Abschlüsse tatsächlich laufen. Was der Rabatt verlangt, was er wert ist und was ohne ihn gilt, steht darunter.

Nettodarlehensbetrag: 200.000 €. Beleihung: 80 %. Laufzeit: 20 Jahre, Volltilgerdarlehen. Gebundener Sollzins: 3,85 % (mit Bonifikation). Monatliche Rate: 1.196,21 €. Effektiver Jahreszins (TAEG): 4,00 % — ohne die laufenden Kosten der gekoppelten Produkte (bankabhängig). Gesamtbetrag: 287.090 €. Annahmen: Volltilgerdarlehen, gerechnet auf dem bonifizierten Satz.

Avaliação 280 €; Imposto do Selo 0,6 % auf den Darlehensbetrag (1.200 €) — sie trägt der Kreditnehmer, und sie ist in der TAEG eingerechnet. Keine Öffnungsprovision. Die laufenden Kosten der gekoppelten Produkte sind bankabhängig und in der TAEG nicht enthalten.

Ohne Bonifikation liegt der Zins bei 4,60 % → Rate 1.276,12 €, TAEG 4,78 %. Der Rabatt ist damit rund 959 € im Jahr wert. Er verlangt zwei bis vier, je nach Bank, gekoppelte Produkte (typisch: Konto, Risikolebens- und Gebäudeversicherung, Alarmanlage).

Die gekoppelten Produkte verursachen laufende Kosten, die den Zinsvorteil ganz oder teilweise aufzehren können. Ob sich die Bonifikation rechnet, hängt davon ab, was die Produkte im Einzelfall kosten — das rechnen wir vor der Unterschrift gegen. Konditionen Stand 06.10.2026.

Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand Oktober 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Kein Angebot und keine Finanzierungszusage — welcher Zins tatsächlich zustande kommt, hängt von Bank, Objekt und Unterlagen ab.

Was der Portugal-Rechner nicht zeigt — und wo Sie es finden

Der Rechner zeigt, was eine Finanzierung kostet, aber nicht, ob die Bank zusagt. Das entscheidet die Schuldendienstquote: In Portugal darf die Rate meist 30 bis 35 % Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen. Mitgerechnet werden bestehende Kredite in Deutschland, die Art des Einkommens und die Währung. Eine erste Einordnung gibt der Hypothekenfähigkeits-Check.

Auch eine Sanierung rechnet er nicht mit. In Portugal finanziert die Bank eine Renovierung nur gegen eine zusätzliche Sicherheit, aus dem Kaufdarlehen allein nicht. Fremdwährungseinkommen, Selbstständigkeit oder die Beleihung einer bezahlten Immobilie trägt nur ein kleiner Kreis von Banken. Wie viele Häuser welche Struktur tragen, steht im Marktcheck.

Und er ersetzt keine Zusage. Verbindlich wird eine Finanzierung in Portugal erst mit dem bindenden Angebot der Bank — der vollständige Ablauf mit CPCV, IMT und Escritura steht unter Immobilien in Portugal kaufen: Ablauf 2026.

Wie berechnet sich die monatliche Rate? Die Rate bleibt über die ganze Laufzeit gleich. Am Anfang ist darin viel Zins und wenig Tilgung, zum Ende umgekehrt. Eine längere Laufzeit senkt die Rate, kostet aber insgesamt mehr Zinsen.

Ab welcher Darlehenssumme vermittelt Perini? Der Vermittlungsschwerpunkt liegt bei einer Darlehenssumme ab etwa 300.000 €. Kleinere Darlehen vermitteln wir ebenfalls und sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Finanzierung in Ihrem Fall lohnt.

Häufige Fragen