Praxis Portugal-Kauf

Immobilienkauf Portugal: Ablauf und Reihenfolge

Portugal läuft nicht wie Spanien mit anderen Vokabeln — die Reihenfolge selbst ist eine andere. Der Vorvertrag bindet früher und härter, dafür bündelt ein staatlicher Schalter am Ende drei Schritte in einem. Wer das weiß, plant anders.

Wie läuft ein Immobilienkauf in Portugal ab — und in welcher Reihenfolge?

Der portugiesische Ablauf beginnt mit dem NIF (Steuernummer) und der Frage, ob Sie einen Steuervertreter brauchen — für EU-Bürger seit 2022 verzichtbar, wenn Sie der elektronischen Zustellung zustimmen. Danach Konto und Finanzierungs-Vorprüfung, dann die Objektunterlagen (Caderneta Predial, Certidão Permanente, Licença de Utilização, Ficha Técnica da Habitação), dann der CPCV — der Vorvertrag mit sinal, üblicherweise 10 % des Kaufpreises. Er ist schärfer als die spanische arras: Er setzt zugleich die Frist für die Escritura und ist notfalls einklagbar. Erst danach folgen Bankbewertung und Zusage, dann IMT und Imposto do Selo, zuletzt Escritura und Registereintragung — die in Portugal am selben Schalter erledigt werden können. Der Punkt, an dem die meisten Käufer aus dem spanischen Ablauf stolpern: In Spanien wird die ITP nach der Beurkundung fällig, in Portugal müssen IMT und Imposto do Selo vor der Escritura bezahlt sein — ohne Zahlungsnachweis beurkundet der Notar nicht (Art. 49 CIMT). Für Nicht-Residenten kommt hinzu: Seit dem 25. Mai 2026 gilt ein pauschaler IMT-Satz von 7,5 % auf Wohnimmobilien (Decreto-Lei 97/2026). Maßgeblich ist der Tag der Escritura, nicht der des Vorvertrags.

Der Steuersatz

Was die IMT-Reform für Nicht-Residenten bedeutet

Mit dem Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai 2026 hat Portugal einen neuen Absatz in Artikel 17 des IMT-Gesetzbuchs eingefügt: Wer nicht in Portugal steuerlich ansässig ist und eine ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmte Immobilie erwirbt, zahlt einen pauschalen IMT-Satz von 7,5 % — ohne die üblichen Progressionsstufen, ohne die Abzüge, die Residenten zustehen. Die Regelung gilt bereits seit dem 25. Mai 2026, nicht erst ab September, wie viele Ratgeberseiten unter Berufung auf zwei andere Teile desselben Gesetzes (die Regime CIA und RSAA) fälschlich schreiben. Maßgeblich ist der Tag der Escritura — ein davor unterzeichneter CPCV allein sicherte die alte Staffel nicht, wenn die Beurkundung erst nach dem 25. Mai stattfand. IMT für Nicht-Residenten im Detail

Der Aufschlag ist nicht endgültig: Wer innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf portugiesischer Steuerresident wird, oder das Objekt binnen sechs Monaten zu höchstens 2.300 €/Monat für mindestens 36 Monate vermietet, kann die Differenz zur alten Staffel im Nachhinein zurückfordern. Fällig wird die 7,5-%-Quote bei der Escritura trotzdem in jedem Fall — die Erstattung folgt erst danach, auf Antrag.

Eine Abgrenzung, die oft untergeht: Die Pauschale trifft nur Wohnimmobilien. Bauland, Gewerbeobjekte und ländliche Grundstücke bleiben bei den normalen Staffelsätzen.

Schritt für Schritt

Der portugiesische Ablauf in sieben Schritten

1 · Steuerlich sichtbar werden

NIF und die Vertreterfrage

Ohne NIF geht in Portugal nichts — kein Konto, kein Vertrag, keine Urkunde. Anders als in Spanien hängt daran sofort eine zweite Entscheidung: der Steuervertreter. Seit dem Decreto-Lei 44/2022 können EU-, EWR- und norwegische Bürger darauf verzichten, wenn sie der elektronischen Zustellung der Finanzverwaltung zustimmen. Wer außerhalb der EU/EWR wohnt, braucht ihn zwingend, sobald ihm eine Immobilie in Portugal gehört. NIF beantragen

2 · Zahlungsfähig werden

Konto und Finanzierungs-Vorprüfung

Portugiesisches Konto eröffnen und parallel die Finanzierbarkeit klären — Einkommensart, Objekttyp und Ihr steuerlicher Status entscheiden, welche Bank überhaupt zeichnet. Diese Vorprüfung gehört vor den CPCV, nicht danach. Voraussetzungen in Portugal

3 · Unterlagen prüfen

Vier Dokumente, nicht zwei

Portugal verlangt einen eigenen Satz: Caderneta Predial (Steuerregister), Certidão Permanente (Grundbuchauszug, online über einen Zugangscode), Licença de Utilização (Nutzungsgenehmigung) und die Ficha Técnica da Habitação — ein Bau- und Materialdatenblatt, für das es in Spanien keine Entsprechung gibt. Fehlt die Nutzungsgenehmigung oder passt sie nicht zur tatsächlichen Nutzung, ist das ein Abbruchgrund, kein Formfehler.

4 · Vorvertrag

CPCV mit sinal und Finanzierungsvorbehalt

Der CPCV bindet mit einem sinal von üblicherweise 10 %. Springen Sie ab, ist es verloren; springt der Verkäufer ab, schuldet er das Doppelte — und Sie können den Kauf notfalls gerichtlich durchsetzen statt nur Geld zurückzuverlangen. Im selben Vertrag steht die Frist für die Escritura, meist 30 bis 120 Tage. Der Hebel ist die Finanzierungsklausel: Ohne sie kostet eine Bankabsage das sinal. CPCV im Detail

5 · Finanzierung

Bewertung und verbindliche Zusage

Die Bank lässt bewerten und finanziert den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Schätzwert — die Differenz tragen Sie aus Eigenkapital. Sie erhalten die standardisierte europäische Vorvertragsinformation, bevor Sie sich binden. Die im CPCV vereinbarte Frist läuft in dieser Phase weiter.

6 · Steuern

IMT und Imposto do Selo

Vor dem Eigentumsübergang stehen IMT (seit 25. Mai 2026 pauschal 7,5 % für Nicht-Residenten bei Wohnimmobilien) und Imposto do Selo von 0,8 % des Kaufpreises. Seit dem Decreto-Lei 97/2026 ist die Zahlungsfrist auf 30 Tage nach Ausstellung des Zahlscheins verlängert (vorher: Tag der Urkunde oder nächster Werktag) — das ändert aber nichts daran, dass der Notar ohne Zahlungsnachweis nicht beurkundet (Art. 49 CIMT). Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und steuerlichem Einheitswert (VPT) — der kann über dem Kaufpreis liegen. IMT für Nicht-Residenten

7 · Abschluss

Escritura, Registo, IMI

Die Escritura kann beim Notar, bei der Conservatória oder am staatlichen Schalter Casa Pronta stattfinden — dort werden Beurkundung, Steuerabwicklung und Grundbucheintragung in einem Vorgang erledigt. Das ist der auffälligste Unterschied zu Spanien, wo Escritura und Registro getrennt laufen. Danach zahlen Sie jährlich IMI, oberhalb bestimmter Werte zusätzlich AIMI.

Portugal ≠ Spanien

Wo die Reihenfolge wirklich abweicht

Wer aus dem spanischen Verfahren kommt, unterschätzt drei Stellen. Erstens der Vorvertrag. Die spanische arras penitenciales ist im Kern eine Rücktrittsregel mit Preisschild: Wer geht, zahlt. Der portugiesische CPCV ist ein durchsetzbarer Vertrag — die benachteiligte Seite kann die Erfüllung gerichtlich erzwingen. Das schützt Sie gegenüber einem abspringenden Verkäufer stärker, bindet Sie aber auch fester. Ein CPCV ohne Finanzierungsklausel ist in Portugal riskanter als eine arras ohne condición suspensiva.

Zweitens die Zahlungsreihenfolge. In Spanien wird die ITP nach der Escritura fällig — der Notar beurkundet, das Finanzamt kassiert später. In Portugal ist es umgekehrt: IMT und Imposto do Selo müssen vor der Escritura beglichen sein, sonst beurkundet der Notar nicht. Wer aus Spanien kommt, plant die Steuer oft als Posten nach dem Notartermin ein — in Portugal muss das Geld schon vorher liegen, inklusive der 7,5 % für Nicht-Residenten.

Drittens das Ende. Casa Pronta bündelt, was in Spanien nacheinander läuft. Das verkürzt die Phase nach der Unterschrift spürbar — verlagert den Aufwand aber nach vorn, weil am Termin alles vollständig vorliegen muss.

Zeitplanung

Wann muss ich womit anfangen?

Feste Wochenangaben pro Bank nennen wir hier bewusst nicht — jeder Fall hängt an Bonität, Objekt und Bank, und eine falsche Erwartung schadet mehr als sie hilft. Was sich verallgemeinern lässt: NIF, portugiesisches Konto und der Escritura-Termin sind die harten Vorgänger. Sie sind Voraussetzung, nicht Formsache — ohne sie kann weder die Bank abschließend zusagen noch beurkundet werden. Alles dazwischen lässt sich parallelisieren, wenn Sie es rechtzeitig anstoßen.

Weil die IMT anders als die spanische ITP vor der Escritura fällig wird, gehört die 7,5-%-Summe für Nicht-Residenten schon in die Finanzplanung, bevor Sie den CPCV unterschreiben — nicht erst kurz vor dem Notartermin. Die Guia (der Zahlschein) ist seit dem Decreto-Lei 97/2026 zwar 30 Tage statt nur einen Tag gültig, das verschafft Luft bei der Abwicklung, ändert aber nichts an der Reihenfolge selbst. Sind Sie bereits mitten im Prozess und der CPCV läuft schon? Melden Sie sich trotzdem — auch dann lässt sich meist noch etwas ordnen.

FAQ

Häufige Fragen

Seit wann gilt der IMT-Satz von 7,5 % für Nicht-Residenten?

Seit dem 25. Mai 2026, eingeführt durch das Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai 2026 — nicht erst ab September, wie oft zu lesen ist (das Datum gilt nur für zwei andere Teile desselben Gesetzes). Er betrifft ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmte Stadtimmobilien. Maßgeblich ist der Tag der Escritura — vorher beurkundete Käufe liefen noch nach den bisherigen Staffelsätzen.

Kann ich den Aufschlag später zurückbekommen?

Ja, auf zwei Wegen: Sie werden innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf portugiesischer Steuerresident, oder Sie vermieten zu Wohnzwecken für höchstens 2.300 € monatlich — Vertrag innerhalb von sechs Monaten, Vermietung mindestens 36 Monate in den ersten fünf Jahren. Fällig wird die 7,5 % bei der Escritura trotzdem zunächst in jedem Fall, die Erstattung folgt erst auf Antrag danach. Details zu beiden Wegen

Was ist der Unterschied zwischen CPCV und der spanischen arras?

Beide sind bindende Vorverträge mit Anzahlung. Der CPCV geht weiter: Die benachteiligte Partei kann die Erfüllung gerichtlich durchsetzen, nicht nur Geld verlangen. Außerdem legt der CPCV regelmäßig das Datum der Escritura fest. Ohne Finanzierungsklausel kostet eine Bankabsage das sinal.

Brauche ich als Deutscher einen Steuervertreter in Portugal?

Nicht zwingend. Seit dem Decreto-Lei 44/2022 sind EU- und EWR-Bürger davon befreit, wenn sie der elektronischen Zustellung durch die portugiesische Finanzverwaltung zustimmen. Wer außerhalb der EU/EWR wohnt, muss einen Vertreter benennen, sobald ihm eine portugiesische Immobilie gehört.

Wann muss ich IMT und Imposto do Selo zahlen?

Die Guia ist seit dem Decreto-Lei 97/2026 30 Tage gültig statt nur einen Tag — das erleichtert die Organisation, ändert aber nichts an Artikel 49 CIMT: Ohne Zahlungsnachweis darf der Notar nicht beurkunden. Bezahlt sein muss also spätestens vor dem Escritura-Termin, nicht erst danach. Der Imposto do Selo beträgt zusätzlich 0,8 % des Kaufpreises.

Was ist Casa Pronta?

Ein staatlicher Ein-Schalter-Dienst, an dem Beurkundung, Steuerabwicklung und Grundbucheintragung in einem Vorgang erledigt werden können. Alternativ läuft die Escritura beim Notar oder in der Conservatória do Registo Predial.

Sichert ein früh unterschriebener CPCV den alten IMT-Satz?

Nein. Für den Steuersatz zählt der Tag der Escritura, nicht der Tag des CPCV. Ein CPCV aus der Zeit vor dem 25. Mai 2026 mit einer Beurkundung danach fällt unter die neue 7,5-%-Pauschale.

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Ich begleite Sie von der ersten Bankeinschätzung über CPCV und Finanzierungsklausel bis zur Escritura — auf Deutsch, mit Anwalt vor Ort.

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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß §34i GewO, für Spanien und Portugal über die BAFA notifiziert.

Stand: 25.07.2026