Immobilien in Portugal kaufen: welcher Ablauf und welche Reihenfolge gelten
In Portugal gilt eine eigene Reihenfolge. Der Vorvertrag bindet früh und fest, und am Ende erledigt ein staatlicher Schalter drei Schritte in einem. Wer das weiß, plant anders.
Was kommt beim Kauf von Immobilien in Portugal zuerst: die Bank oder der CPCV?
Zuerst die Bankeinschätzung, dann der CPCV. Der CPCV bindet früh und fest: Ohne Finanzierungsklausel kostet eine Bankabsage das sinal, üblicherweise 10 % (im Einzelfall vereinbart bis zu 30 %; das Gesetz legt keinen Satz fest). IMT, seit 25. Mai 2026 pauschal 7,5 % für Nicht-Residenten bei Wohnimmobilien, und Imposto do Selo müssen vor der Escritura bezahlt sein, sonst beurkundet der Notar nicht.
Immobilie kaufen Portugal: Was bedeutet die IMT-Reform für Nicht-Residenten?
Seit dem 25. Mai 2026 zahlen Nicht-Residenten beim Kauf einer Wohnimmobilie einen pauschalen IMT-Satz von 7,5 %. Maßgeblich ist der Tag der Escritura, nicht der des Vorvertrags.
- Finanzierung oder CPCV zuerst? Zuerst die Bankeinschätzung, dann der Vorvertrag. Der CPCV bindet früh und fest — ohne Finanzierungsklausel kostet eine Bankabsage das sinal (üblicherweise 10 %, im Einzelfall vereinbart bis zu 30 %).
- Der CPCV lässt sich gerichtlich durchsetzen: Er ist ein durchsetzbarer Vertrag: Die benachteiligte Partei kann die Erfüllung gerichtlich erzwingen, nicht nur Geld verlangen. Springt der Verkäufer ab, schuldet er das doppelte sinal.
- Wann muss die Steuer bezahlt sein? Vor der Escritura. IMT (seit 25. Mai 2026 pauschal 7,5 % für Nicht-Residenten bei Wohnimmobilien) und Imposto do Selo (0,8 %) müssen beglichen sein, sonst beurkundet der Notar nicht. IMT für Nicht-Residenten.
Wie läuft der Kauf von Immobilien in Portugal ab — und in welcher Reihenfolge? Der Kauf von Immobilien in Portugal beginnt mit dem NIF (Steuernummer) und der Frage, ob Sie einen Steuervertreter brauchen — für EU-Bürger seit 2022 verzichtbar, wenn Sie der elektronischen Zustellung zustimmen.
Danach Konto und Finanzierungs-Vorprüfung, dann die Objektunterlagen (Caderneta Predial, Certidão Permanente, Licença de Utilização, Ficha Técnica da Habitação), dann der CPCV — der Vorvertrag mit sinal, meist 10 %, im Einzelfall vereinbart bis zu 30 %. Er setzt zugleich die Frist für die Escritura und ist notfalls einklagbar.
Erst danach folgen Bankbewertung und Zusage, dann IMT und Imposto do Selo, zuletzt Escritura und Registereintragung — die in Portugal am selben Schalter erledigt werden können.
Der Punkt, an dem die meisten Käufer stolpern: IMT und Imposto do Selo müssen vor der Escritura bezahlt sein — ohne Zahlungsnachweis beurkundet der Notar nicht (Art. 49 CIMT).
Für Nicht-Residenten kommt hinzu: Seit dem 25. Mai 2026 gilt ein pauschaler IMT-Satz von 7,5 % auf Wohnimmobilien (Decreto-Lei 97/2026).
Mit dem Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai 2026 hat Portugal einen neuen Absatz in Artikel 17 des IMT-Gesetzbuchs eingefügt: Wer nicht in Portugal steuerlich ansässig ist und eine ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmte Immobilie erwirbt, zahlt einen pauschalen IMT-Satz von 7,5 % — ohne die üblichen Progressionsstufen, ohne die Abzüge, die Residenten zustehen.
Die Regelung gilt bereits seit dem 25. Mai 2026, nicht erst ab September, wie viele Ratgeberseiten unter Berufung auf zwei andere Teile desselben Gesetzes (die Regime CIA und RSAA) fälschlich schreiben.
Maßgeblich ist der Tag der Escritura — ein davor unterzeichneter CPCV allein sicherte die alte Staffel nicht, wenn die Beurkundung erst nach dem 25. Mai stattfand. IMT für Nicht-Residenten im Detail
Der Aufschlag ist nicht endgültig: Wer innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf portugiesischer Steuerresident wird oder das Objekt binnen sechs Monaten zu höchstens 2.300 € pro Monat für mindestens 36 Monate vermietet, kann die Differenz zur alten Staffel im Nachhinein zurückfordern. Fällig wird die 7,5-%-Quote bei der Escritura trotzdem in jedem Fall — die Erstattung folgt erst danach, auf Antrag.
Eine Abgrenzung, die oft untergeht: Die Pauschale trifft nur Wohnimmobilien. Bauland, Gewerbeobjekte und ländliche Grundstücke bleiben bei den normalen Staffelsätzen.
Hauskauf Portugal: Wie läuft er in sieben Schritten ab?
Der Ablauf beginnt mit dem NIF und der Vertreterfrage, dann folgen Konto und Finanzierungs-Vorprüfung, die Prüfung der vier Objektunterlagen und der CPCV mit sinal und Finanzierungsklausel. Danach kommen Finanzierung, Steuern und Abschluss.
- NIF und die Vertreterfrage (1 · Steuerlich sichtbar werden): Ohne NIF geht in Portugal nichts — kein Konto, kein Vertrag, keine Urkunde. Daran hängt sofort eine zweite Entscheidung: der Steuervertreter. Seit dem Decreto-Lei 44/2022 können EU-, EWR- und norwegische Bürger darauf verzichten, wenn sie der elektronischen Zustellung der Finanzverwaltung zustimmen. Wer außerhalb der EU/EWR wohnt, braucht ihn zwingend, sobald ihm eine Immobilie in Portugal gehört. NIF beantragen
- Konto und Finanzierungs-Vorprüfung (2 · Zahlungsfähig werden): Portugiesisches Konto eröffnen und parallel die Finanzierbarkeit klären — Einkommensart, Objekttyp und Ihr steuerlicher Status entscheiden, welche Bank überhaupt zeichnet. Diese Vorprüfung gehört vor den CPCV, nicht danach. Voraussetzungen in Portugal
- Vier Dokumente, nicht zwei (3 · Unterlagen prüfen): Portugal verlangt einen eigenen Satz: Caderneta Predial (Steuerregister), Certidão Permanente (Grundbuchauszug, online über einen Zugangscode), Licença de Utilização (Nutzungsgenehmigung) und die Ficha Técnica da Habitação — ein Bau- und Materialdatenblatt. Fehlt die Nutzungsgenehmigung oder passt sie nicht zur tatsächlichen Nutzung, ist das ein Abbruchgrund, kein Formfehler.
- CPCV mit sinal und Finanzierungsvorbehalt (4 · Vorvertrag): Der CPCV bindet mit einem sinal von üblicherweise 10 % (im Einzelfall vereinbart bis zu 30 %; das Gesetz legt keinen Satz fest). Springen Sie ab, ist es verloren; springt der Verkäufer ab, schuldet er das Doppelte — und Sie können den Kauf notfalls gerichtlich durchsetzen statt nur Geld zurückzuverlangen. Im selben Vertrag steht die Frist für die Escritura, meist 30 bis 120 Tage. Der Hebel ist die Finanzierungsklausel: Ohne sie kostet eine Bankabsage das sinal. CPCV im Detail
Finanzierung: Wie laufen Bewertung und verbindliche Zusage ab?
Die Bank lässt bewerten und finanziert den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Schätzwert — die Differenz tragen Sie aus Eigenkapital. Sie erhalten die standardisierte europäische Vorvertragsinformation, bevor Sie sich binden. Die im CPCV vereinbarte Frist läuft in dieser Phase weiter. Zur Zusage gehören in Portugal meist zwei weitere Auflagen: eine an die Darlehenssumme gekoppelte Lebensversicherung als Sicherheit für die Bank, bei Bestandsimmobilien zusätzlich eine Gebäudeversicherung vor der Escritura.
IMT und Imposto do Selo (6 · Steuern): Vor dem Eigentumsübergang stehen IMT (seit 25. Mai 2026 pauschal 7,5 % für Nicht-Residenten bei Wohnimmobilien) und Imposto do Selo von 0,8 % des Kaufpreises.
Seit dem Decreto-Lei 97/2026 ist die Zahlungsfrist auf 30 Tage nach Ausstellung des Zahlscheins verlängert (vorher: Tag der Urkunde oder nächster Werktag) — das ändert aber nichts daran, dass der Notar ohne Zahlungsnachweis nicht beurkundet (Art. 49 CIMT).
Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und steuerlichem Einheitswert (VPT) — der kann über dem Kaufpreis liegen. IMT für Nicht-Residenten
Escritura, Registo, IMI (7 · Abschluss): Die Escritura kann beim Notar, bei der Conservatória oder am staatlichen Schalter Casa Pronta stattfinden — dort werden Beurkundung, Steuerabwicklung und Grundbucheintragung in einem Vorgang erledigt. Danach zahlen Sie jährlich IMI, oberhalb bestimmter Werte zusätzlich AIMI.
Welche drei Stellen unterschätzen Käufer in Portugal?
Erstens der Vorvertrag. Der CPCV ist ein durchsetzbarer Vertrag — die benachteiligte Seite kann die Erfüllung gerichtlich erzwingen. Das schützt Sie gegenüber einem Verkäufer, der abspringt, bindet Sie aber auch fest. Ein CPCV ohne Finanzierungsklausel ist deshalb riskant.
Zweitens die Zahlungsreihenfolge. IMT und Imposto do Selo müssen vor der Escritura beglichen sein, sonst beurkundet der Notar nicht. Das Geld muss also schon vorher bereitliegen, inklusive der 7,5 % für Nicht-Residenten.
Drittens das Ende. Casa Pronta erledigt Beurkundung, Steuer und Grundbuch in einem Termin. Das verkürzt die Phase nach der Unterschrift spürbar — verlagert den Aufwand aber nach vorn, weil am Termin alles vollständig vorliegen muss.
Wann muss ich womit anfangen?
Feste Wochenangaben pro Bank nennen wir hier bewusst nicht — jeder Fall hängt an Bonität, Objekt und Bank, und eine falsche Erwartung schadet mehr, als sie hilft. Was sich verallgemeinern lässt: NIF, portugiesisches Konto und der Escritura-Termin sind die harten Vorgänger. Sie sind Voraussetzung, nicht Formsache — ohne sie kann weder die Bank abschließend zusagen noch beurkundet werden. Alles dazwischen lässt sich parallelisieren, wenn Sie es rechtzeitig anstoßen.
Weil die IMT vor der Escritura fällig wird, gehört die 7,5-%-Summe für Nicht-Residenten schon in die Finanzplanung, bevor Sie den CPCV unterschreiben — nicht erst kurz vor dem Notartermin.
Die Guia (der Zahlschein) ist seit dem Decreto-Lei 97/2026 zwar 30 Tage statt nur einen Tag gültig, das verschafft Luft bei der Abwicklung, ändert aber nichts an der Reihenfolge selbst. Sind Sie bereits mitten im Prozess und der CPCV läuft schon?
Melden Sie sich trotzdem — auch dann lässt sich meist noch etwas ordnen.
Häufige Fragen
Seit wann gilt der IMT-Satz von 7,5 % für Nicht-Residenten?
Seit dem 25. Mai 2026, eingeführt durch das Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai 2026 — nicht erst ab September, wie oft zu lesen ist (das Datum gilt nur für zwei andere Teile desselben Gesetzes). Er betrifft ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmte Stadtimmobilien. Maßgeblich ist der Tag der Escritura — vorher beurkundete Käufe liefen noch nach den bisherigen Staffelsätzen.
Sichert ein früh unterschriebener CPCV den alten IMT-Satz?
Nein. Für den Steuersatz zählt der Tag der Escritura, nicht der Tag des CPCV. Ein CPCV aus der Zeit vor dem 25. Mai 2026 mit einer Beurkundung danach fällt unter die neue 7,5-%-Pauschale.
Brauche ich als EU-Bürger einen Steuervertreter für den NIF in Portugal?
Seit dem Decreto-Lei 44/2022 können EU-, EWR- und norwegische Bürger auf den Steuervertreter verzichten, wenn sie der elektronischen Zustellung der Finanzverwaltung zustimmen. Wer außerhalb der EU/EWR wohnt, braucht ihn zwingend, sobald ihm eine Immobilie in Portugal gehört.
Bank und Kauf in Portugal aus einer Hand
Wir begleiten Sie von der ersten Bankeinschätzung über CPCV und Finanzierungsklausel bis zur Escritura — auf Deutsch, mit Anwalt vor Ort.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.